土地購入の注意点

 

マイホームの購入は、多くの方にとって一生に一度のビックイベントですよね。

また一口に「家を買う」といっても、分譲マンションに建売、中古住宅などその種類は様々ですが、資金に余裕があるならば「土地を購入し、注文住宅で自分のこだわりが詰まった家を建てたい」とお考えの方も多いことでしょう。

なお、これまで本ブログでは、分譲マンション購入のポイント建売の後悔しない選び方などのお話をしてまいりましたが、土地のみを購入するとなれば、「他の物件では発生することのないような問題に直面する可能性」も充分にあります。

そこで本日は、土地購入の注意点についてお話をしていくことにいたしましょう。

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土地売り物件について

実は近年、市場に出回る物件数が大幅に減少しているのがこの「土地売り物件」となります。

「建売物件があんなに数多く建築されているのに、どうして土地不足なの?」とお思いになる方も多いでしょうが、こうした現象の裏には「パワービルダー」と呼ばれる大手の建売屋さんが深く係っているのです。

一口に「建売屋さん」といっても、中小企業から大手企業まで様々な会社があることは別記事「建売会社を取り巻く現状について」にてご説明いたしましたが、その中でも超大手と言われるのが『パワービルダー』と呼ばれる企業となります。

そして、こうした会社は海外に材木工場を立ち上げ、建築も自社施工するなどの方法で、建築に掛かる費用を極限まで抑えいますから、パワービルダーの土地買い取り価格は「一般の方の土地購入価格を上回る水準」となっているです。(建築コストが削減できれば、節約した資金で高額な土地の買い付けが行えるため)

また売地情報が最初に持ち込まれる不動産仲介業者(土地の売却依頼を受ける不動産業者)も、一般の購入者を見つけるより、建売屋さんに買ってもらった方が高い報酬を得られるなどの理由(詳しくは仲介業者の仕事内容の記事を参照)から、

「土地や築年数の古い戸建ての売却案件は、まず建売屋さんに持ち込む」のが当たり前の状況となっており、こうした不動産業界の事情が売地物件情報激減の理由となっているのです。

なお、市場にも少数ながら売地物件は流通していますが、不動産業者が転売目的で購入した土地(建築条件付き売地を含む)が大半を占めている上、残りは売主が値段を下げてくれず、一般の方にも、建売屋さんにも高額過ぎて買えない物件である場合が殆どとなっています。

ちなみに建築条件付き売地とは「土地売りの形態ではあるが、建物の建築は不動産業者指定のハウスメーカーによる」という、実質は建売状態の物件を指しますから、これも純粋な売地とは言えません。

さて、こんなお話を聞いてしまうと「もはや土地で物件を購入するのは、不可能な時代になってしまったの?」という気分にもなってしまいそうですが、そうとばかりも言い切れない面もあります。

例えば、不動産業者が売主の土地でも建築条件さえ付いていないけば、自分の好きな建物が建てられますし、近隣との権利関係の調整も済んでいるとなれば、多少値が張ったとしても決して敬遠すべき物件とはいえません。

また、瑕疵担保責任を負う期間(土地の隠れた欠陥について責任を期間)も、一般の売主の場合には引渡し後3~6ヶ月程度、場合によっては免責であるのに対して、不動産業者が売主ならば引渡しから2年となりますので、取引の安全性が確保されているという面もあるです。

よって、今売地物件が買いたいのであれば、不動産業者が転売目的で購入した、建築条件の付いていない土地が狙い目と言えるでしょう。

※建築条件が付いている売地でも、交渉によってこれを解除できるケースもあります。

 

土地を買う際の注意点

では、実際に売地を買うとなった際には、どのような点に注意を払わなければならのでしょう。

どんな建物が建築可能であるかをチェック

ご存じの方も多いと思いますが、購入した敷地に建物を建てる際には行政が定める様々な「建築上の制限」や「土地利用の規制」を課せられることになります。

容積率・建ぺい率の問題はもちろん、日当たりに関する高さ制限、そして土地や建物の使い道のルールを定めた用途地域など、所謂『法令上の制限』と呼ばれる規制をクリアーした建物を建てなければならないのです。

よって、こうした物件を仲介する不動産業者も建築制限等に関する事項には非常に神経質になるものですが、やはり不動産屋さんは建築の専門家ではありませんので「万全とは言えない」というのが正直なところでしょう。

こうした事情から、土地を購入して自分で建築を行うのであれば早い時期から依頼するハウスメーカーや設計士を決めておき、売買契約締結前に「想定している建物が本当に建築可能であるかを確認してもらう」のが賢明です。

地盤についても注意を

そしてもう一点重要なのが、地盤に関する問題となります。

建売物件の場合には、地盤調査や地盤改良を済ませてから建物の建築を開始しますので、地盤工事について買主は「何も心配する必要がない」のが実情です。

これに対して土地売り物件では、一般の方が売主の場合はもちろん、たとえ不動産業者が売主であっても、地盤調査は行っていないのが通常ですから、購入者自らの負担で地盤改良工事を行う必要があります。

世間ではよく「この辺の地域は地盤が良いから安心だ」なんて話を耳にいたしますが、建物一つ隔てれば地盤の強さ(地耐力)は全く異なるものとなりますし、

「どの程度の地盤改良が必要か」についても、建物の構造やハウスメーカーによって大きなバラ付きがありますので、土地売り物件を購入するならば「地盤改良に必要な費用」をしっかり確保しておく必要があるでしょう。

なお、別記事「地盤改良の工法と種類について解説いたします!」にて詳しくご説明していますが、施工する地盤改良の工法や支持層の深さによっては100万円以上の工事費が必要となることもありますし、

以前に建っていた建物で行われた地盤改良の杭などが地中に残されている場合には、これを撤去するのにかなり費用が掛かりますので、この点についても充分な注意が必要です。(過去の建物の地盤改良を新しい建物に再利用することは、原則ありません)

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擁壁にも要注意

また、造成地等で目にする「土止めの擁壁」についても注意が必要となります。

こうした擁壁は、その大半が土に埋もれてはいますが全体像は「L字形」などをしているのが通常です。

よって、地表に顕になっている擁壁の地下には、地表と平行に伸びる部分(底盤)が隠れているのですが、この底盤の上に建物の基礎が重なる場合にはトラブルが発生する可能性があります。

これは「擁壁を作った業者」と「建物を建設するハウスメーカー」が異なる場合に起こる問題であり、建築を請け負うハウスメーカーから『既存擁壁の底盤に穴を空けた上での地盤改良を要求されるケース』があるのです。

「何故、わざわざ擁壁の底盤に穴を空ける必要があるの?」と不思議に思われるかもしれませんが、『誰が作ったか判らない工作物(擁壁の底板)の上に建物の基礎を支える地盤改良を施すことはできない』というのが、ハウスメーカー側の言い分となります。

こうしたケースでは底盤に穴を空ける費用がかなり高額となりますので、この点もしっかりと資金計画に組み込んでおく必要があるでしょう。(詳しくは別記事「宅地造成と擁壁について解説いたします!」をご参照ください)

更に高さが2m以上の既存擁壁がある土地については、『如何なる基準に基づいて作られた擁壁であるか』を確認することも重要です。

高さが2m以上の擁壁を作る場合には、殆どの地域で「建築確認」や「宅地造成等規制法の許可」、または「開発許可」などに基づいて工事が行われているはずですが、中にはこうした手続きを踏まずに作られた代物も存在しますので注意が必要でしょう。

更に、建築確認や各種許可の手続きはしているが、最終的な検査(申請した通りの内容で工事が完了しているかの検査)を受けていないものも多いですから、「検査済みを受けているか」まで確認をするべきです。(検査済みを受けていれば、構造上問題のない擁壁という判断ができます)

なお、適切な手続きを踏んで建てられた擁壁でも、劣化によってひび割れなどを起こしている場合には非常に危険な代物となりますのでご注意ください。

※擁壁に関しては別記事「宅地造成と擁壁について解説いたします!」にて詳細な解説を行っております。

※既存の地下車庫がある物件でも同様の問題が発生しますが、こちらについては「地下車庫の建築確認や費用、注意点等について解説いたします!」の記事をご参照ください。

埋設物に関するリスク

当たり前のことかもしれませんが、地面の中には様々なものが埋まっているものです。

これが小さな石ころなどであれば、特に問題はありませんが大きな岩や、コンクリートの破片(ガラ)、時には汚染物質や不発弾などが埋まっているケースもありますから、土地を購入した後にこのような事実が判明した場合には非常に困ったことになるでしょう。

なお埋設物とは異なるかもしれませんが、私の取引した土地の中には、「地面を掘り起こしたら地下水が湧き出した」というケースまでありましたので、地中には潜むリスクは実に様々です。

もちろん地中埋設物に関しても売主には瑕疵担保責任を負う義務がありますので、こうした事実が発覚した場合には売主に改善等を求めることができますが、売主が一般の方の場合には「お金が無い」などの理由で速やかな対応を行ってもらえないケースも少なくありません。

こうしたリスクを考えれば、不動産業者が売主の売地物件には「そのなりの安心感がある」といえるでしょう。

古家付の売地

土地売り物件の中には、もはや生活をすることができない程の「朽ちた家」が付いたまま販売されているものもあります。

そして当然、新しい家を建てる時には建物の解体が必須となりますが、解体工事は『何かと問題が起こり易い作業』でもあります。

騒音や埃などの問題を始め、お隣の水道管を破壊してしまったり、振動によって隣家の外壁にヒビが入ったなど、実に様々なトラブルが予想されます。

なお解体工事が原因で、これから引っ越す先のお隣さんなどと初っ端からトラブルとなるのは何としても避けたいところですから、古屋の解体は売主さんの責任で施工していただくのが得策でしょう。

但し、費用的な問題で断られることもあるでしょうから、こうした場合には売主が施主となり、買主が費用を負担するという方法がスムーズです。

これならば解体業者も自分で選定することが可能ですし、何かトラブルがあっても「それはあくまでも発注者である売主の責任」となりますから、不要なトラブルを回避することができるでしょう。

土地の前面道路に関する問題

不動産を購入する場合には、物件が面する道路についても充分に調べておく必要があります。

特に土地売り物件の場合には、これから建物を建てる訳ですから既に解説した「法令上の制限」に係わる建築基準法上の道路種別や道路幅員の問題も重要となりますが、道路上に存在する電柱や標識などの施設についても見逃すことができません。

例えば「駐車場にする予定の場所」の目の前に電柱があれば、これを移動させたいと思うでしょうが、電柱は電線を支えるための計算に基づいて設置されていますから、自由に位置の変更ができない場合があります。

更に道路標識では「動かすと見え辛いので移動不可」と判断されることもありますし、ゴミ捨て場などは少し位置を動かしただけで、近隣から「我が家にゴミ捨て場を近付けるな」なんてクレームが入ることも少なくありませんので注意が必要でしょう。

※道路上の施設については別記事「歩道切り下げ、電柱の移動などについて解説いたします!」にて詳細な解説を行っております。

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土地購入の注意点まとめ

さてここまで、マイホーム建築にあたって土地で物件を購入する際の注意点を解説してまいりました。

このように売地物件には、他の物件とは異なる様々な特徴・注意点がありますので、取引の際には是非お気を付けいただければと思います。

また、本記事では『土地売り物件ならではのリスク』について解説していますが、これに加えて「境界の問題」「住環境上の問題」など、『全ての物件に共通する注意点』も見逃すことのないようにしてください。

なお冒頭でもお話した通り、今や売地物件は非常に希少なものとなりますし、マイホームの用地探しは一生に一度の大きな買い物となるはずですから、正しい知識を身に付けトラブルのない取引を目指していただきたいところです。

では、これにて「土地購入の注意」に関する知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。