不動産の私道トラブルについて解説いたします！

「自分の所有する不動産（土地）」と「外の世界」を繋ぐ窓口となるのが、『道路』であり『道』ですよね。

そして、どんなに素晴らしい立地にある物件でも、道路に一切接していなければ、その資産価値は大幅に下落してしまうことになるでしょう。

また、接している道路が都道や市道などの「公道」であれば特に問題はありませんが、これが民間所有の『私道』であった場合には、思わぬトラブルに遭遇するケースもあるようです。

そこで本日は、不動産の私道トラブルについてお話をしてみたいと思います。

 

私道の形態いろいろ

私道といえば、「民間人が所有している道路」という漠然としたイメージをお持ちの方も多いことでしょう。

しかしながら、一口に私道といっても実に様々な種類、そして権利形態のものが存在しているのが実情です。

では、まず最初に「私道の種類」についてお話をさせていただきたいと思います。

分譲地などに敷設された私道（開発道路【建基法第42条1項2号】・位置指定道路【建基法第42条1項5号】等）

冒頭でもお話しした通り、道路に接していない物件の価値は非常に低いものとなります。

土地から外に出るのに、「毎回他人の土地を通らなければならない」というのはこれだけでも不自由なものですが、建築基準法という法律においては「この法律で定める道路に2ｍ以上の幅で接していない物件は、建築を行う際に必要な許可を得ることができない（建築不可）」というルールがありますから、この点も土地の価値を大きく下落させる要因となっているのです。

※「建築許可が得られない」というルールは都市計画区域というエリアに限った定めとなりますが、売買されている不動産の殆どがこの地域内にあります。

なお、不動産業者が大きな土地を細かく分けて「宅地分譲」を行う際には、このルールの則って間口（道路に接する幅）を2ｍ以上確保するようにするのですが、あまりに土地の奥行きが深い場合には「（行政の許可を得た上で）土地の中に新たに道路を造り、その道に沿って宅地を配置する」というケースも珍しくはありません。

そして、このような場合に造られることになるのが、開発道路【建基法第42条1項2号】や位置指定道路【建基法第42条1項5号】といった私道となります。（これらの道路は建築基準法上の道路です）

開発道路については、原則として分譲終了に自治体などに寄付されることになり、公道として扱われるものが殆どですが、時には自治体が寄付を受け付けなかった等の理由によって、私道のままとなっている道路も存在しているのです。

一方、位置指定道路については基本的に自治体への寄付は行われず、道路に接する者たち（分譲地を購入した者たち等）が道路の所有権を持ち合って、協力して維持管理を行っていくことになります。

ちなみに、このような経緯で造られた私道はしっかりと舗装され、水道・下水などの整備も行き届いている上、権利関係も整理されているのが通常です。

 

その他の私道（2項道路・建築基準法の施行時すでに存在した道路【建基法第42条1項3号】等）

「2項道路」や「建築基準法の施行時すでに存在した道路【建基法第42条1項3号】」は、民間人が所有者でありながらも昔から道路として使用されており、行政も道路と認識している道となります。

建築基準法の施行時すでに存在した道路【建基法第42条1項3号】については、正にそのネーミングの通りの道路となりますが、前提として道路の幅員が4ｍ以上あるものがこれに該当することになるでしょう。

これに対して、2項道路は幅員が4ｍ未満の狭い道路となり、建物を建てる際などにセットバックの義務が生じる道路となります。

※2項道路の定義は「昔からあった幅員が4ｍ未満の道路」ということになりますので、その中には『公道であるもの』と『私道であるもの』の2種類が存在します。

さて、これらの私道については「行政が認識している道路」とのご説明をいたしましたので、イメージ的には整備が行き届いていそうな気もいたしますが、これはあくまでも「建築基準法上で認められている道路である」という意味に過ぎません。

よって、この種の私道では建築の許可を得ることはできますが、道幅が極端に狭かったり、舗装がされていなかったり、権利関係が曖昧な状態であるといったケースも少なくないのです。

そして、我が国の私道の内、その多くがこのパターンの道路であるために、私道にまつわる様々なトラブルが引き起こされることになるのです。

実は道路ではない道路（但し書き道路・道路ではない道）

さて、最後にご紹介するのが「見た目こそ道路のような形状をしているものの、建築基準法の道路でない道」についてとなります。

このようなお話をすると「そんな道ってあるの？」と思われるかもしれませんが、不動産に携わっているとかなりの頻度で遭遇する代物であり、原則としてこの道に接する土地は建築の許可を取得することができません。

もちろん「道路ではないという事情」を承知で、これらの道沿いに住んでいるならば問題はないのですが、こうした事実に気付かずに生活をされている方や、知らずにこうした道に面した土地を買ってしまうと非常に厄介なことになります。

ちなみに、建築基準法上の道路ではない道の中には、「但し書き道路（43条2項2号道路）」と呼ばれるものがあります。

建築基準法43条の但し書き（現在では改正されて43条2項2号）には「本来は道路でない道でも、一定の条件を満たせば特別に建築の許可を下ろす」という特例が定められおり、これに該当する道のことを『但し書き道路』と称しているのです。

よって、この道では例外的に建築の許可が得られる場合がありますが、建替えの度に確実に許可が下りるとは限りませんし、許可を得るためには権利関係者の協定書が必要になるなど、煩雑な手続きも伴いますので、こうした道に接する物件は資産価値が低い土地とみなされることになります。

 

このように私道には、実に様々な種類のものが存在しています。

なお、私道の種類に関しては、市役所などの行政機関、そして不動産屋さんでも調べてもらうことができますので、私道に面しているという方は「自分が接する道路の種類を一度は調べてみる」のもよいかもしれません。

私道の権利形態について

さてここまで、私道の種類について解説を行ってまいりましたが、これらの私道は「どのような権利の状態となっているのか」という点について解説しておきましょう。

公道は国や県などの自治体が土地を所有しており、道路としての管理も行ってくれています。

よって、道路が破損したり、道路の地中に埋設されている配管が破裂した場合などは、管理者である自治体などが修繕を等を行うことになるのです。

一方、私道は民間の個人や法人が土地を保有し、その管理を行っていますから、道路のメンテナンスを私道の所有者が自らこれを行うことになります。

ちなみに私道の土地の保有の仕方については

大きく分けて上記の2つのタイプが存在します。

共同所有型私道（持ち分型）は私道の権利を持ち分で保有している権利形態であり、一つの私道の権利ををＡＢＣの3人が有しているなら

• Ａの持ち分・・・1/3
• Ｂの持ち分・・・1/3
• Ｃの持ち分・・・1/3

といった具合に、土地は一つだが所有権は各自が割合で保有している状態です。

 

これに対して相互持合型私道（分筆型）は元々1つだった私道の土地を3つに分割（分筆）して、ＡＢＣがそれぞれの土地の所有者（持ち分全部）となる形式の私道となります。

 

なお近年の分譲地では、共同所有型私道（持ち分型）が一般的ですが、古い年代の分譲地や私道では相互持合型私道（分筆型）が主流となっています。

ちなみに、この二つの権利形態は法律的な解釈も異なったものとなっており、共同所有型私道（持ち分型）であれば所有者の誰もが私道全体の権利を一部保有しているのに対して、

共同所有型私道（持ち分型）では道路の修繕などに際して、全く所有者が異なる土地（他人が持つ私道部分）を掘削しなければならないといった状況が発生し、私道権利者同士の紛争の原因になることも珍しくないのです。

私道を巡るトラブル事例

さて、そんな私道においては実際にどのようなトラブルが発生するのでしょう。

私道通行権の問題

基本的に私道は、その道路の土地所有権を有している者のみが通行権を持っているとされる道路です。

よって、所有権を持たない者がこの道を通ることは原則禁止となりますので、権利のない私道にしか面していない土地をお持ちの方は注意が必要でしょう。

さて、このようなお話をすると「所有権を持たない者は通行禁止などというルールがまかり通るのか」と思われる方もいらっしゃるでしょうが、過去の裁判所の判断を見ても『生活に支障が出る場合には、徒歩での通行は認められることはあるものの、自動車の通行などは禁止する』といった内容の判例も少なくないのです。

なお、街中を歩いている際に「道路の真ん中に金属製のポールなどが設置されている私道」を見掛けることがありますが、こうした道路では過去に「通行権を巡る争い」があった可能性が高いでしょう。（詳しくは別記事「私道の通行権について解説いたします！」をご参照ください）

私道の掘削・配管の設置や使用に関する問題

また、私道に対して権利を持たない者が「通行」を禁止されるならば、穴を掘る（掘削）ことだって、もちろん不可ということになります。

「道に穴なんか掘らないよ！」と思われるかもしれませんが、水道管や下水管、そしてガス管は地中に埋設されているのが当たり前ですよね。

よって、私道に面した家に住んでいるが、道路上の土地の所有権を持たないという方は、私道の地下で水道管が破裂した場合にも、道路の持ち主の承諾を得なければ工事を行うことができないのです。

更に私道に面した土地を購入して「これから家を建てよう」という場合には、この道路の権利関係が更に大きな問題となってきます。

例えば新築する家に水道や下水を引き込むとなれば、私道に新たな配管を設置しなければなりませんが、掘削さえ許可されない状況で配管の新設が許されるはずもありませんよね。

また、同じ私道に面したお宅が既にある場合なら、既存の配管を分岐して水道や下水を利用させて欲しいところですが、これも私道の権利を持っていない者にとっては非常にハードルの高い交渉となってしまうことでしょう。

私道の維持管理の問題

私道の維持管理については、原則として所有者たちがその作業に当たることになります。

もちろん、道路上のゴミを当番制で掃除するくらいであれば、それ程の苦労はないでしょうが、水道管の破裂などが発生した場合には、少々厄介なことになるでしょう。

施工を行う業者の選定に始まり、工事内容の検討、そして代金の支払いが完了すれば、各道路上の土地所有者に負担金を請求しなければなりません。

また、道路上の土地所有者の中には「私は費用を支払わない」なんて不届き者がいる可能性も充分にあるでしょう。

更に私道上に自動車を不法投棄されてしまったケースなどは、非常に面倒なことになります。

私道の場合には、警察などに訴え出ても車両を撤去してもらえないのが通常ですから、このケースでは訴訟を起こして判決が出てから、車両の処分を行わなければならないのです。

なお、私道で迷惑行為を行うのは、必ずしも外部の者とは限りません。

道路上の土地所有者自身が他の所有者の迷惑を顧みずに私道内に荷物を放置したり、駐車場代わりに道路を使用するという話もよく耳にいたしますので、こうした厄介者への対応は「別の意味で骨の折れる作業」となるでしょう。

私道の税金に関する問題

私道は民間人が所有権を持っている道路ですが、必ずしも一人の人間がその権利の全てを持っている訳ではありません。

※私道上の土地に対する所有権は、1/3、1/7といった持分で保有している場合（共同所有型私道）と、私道の土地を細かく分筆して、各々がその断片を保有してケース（相互持合型私道）の2パターンが存在します。

そして、私道部分の権利を「持分」で持って（共同所有型私道）おり、道路が固定資産税等の課税対象である場合には、最も多くの持分を有している者、もしくは役所に所有者代表として認識されている方のみに税金の請求がなされる仕組みになっているのです。

ある日突然、「私道全体の固定資産税等を収めなさい」との通知が届いた場合には、「一体どうしてよいものやら」と思わず頭を抱えてしまいますよね。

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私道のトラブル解決法

では、こうしたトラブルをどのように解決していけば良いのでしょうか。

持分や私道部分の土地の購入

私道の所有権を持っておらず、その道路にしか面していない土地をお持ちの方がまず行うべきは、他の私道所有者から持分を購入することです。

こんなお話をすると「土地を買うお金なんかないし、そもそも売ってくれるかな？」と不安になる方も多いとは思いますが、私道の持分が減ることによって売る側の人間に迷惑が掛かることはまずありませんし、

私道の持分は一般的に流通性のある権利ではありませんので、周囲の土地相場より相当な安値で買い取ることができる可能性が高いでしょう。

もちろん個人間で売買をするのは難しいでしょうから、近所の不動産屋さんなどに相談した上、お話を進めるのが交渉を上手にまとめるコツとなります。

私道の持分が買えないなら、覚書を交わそう

前項でお話しした通り、私道持分の購入はそれ程難しい交渉ではないはずですが、何等かの事情で「私道の持分が買えない」というケースもあるでしょう。

そんな時には、

という5点を記した私道利用に関する覚書を私道の土地所有者と交わすのが良いでしょう。

持分を売ってくれないくらいですから、大人しく判を押してくれるとは限らないでしょうが、承諾料などの名目で金銭を支払えばハードルはかなり低くなるはずです。

なお、持分が購入できた場合でも、覚書は念のために交わしておくのがおすすめです。

※覚書の作成方法については、別記事「念書と覚書について解説いたします！」をご参照ください。

※配管の分岐所諾については、既存配管の容量の問題で分岐が不可能な場合もあります。

私道の管理組合の設立

私道の管理における様々な問題（埋設管の破損や放置車両の撤去、私道利用上のマナーの問題など）を解決するには、分譲マンションのように管理組合を設立して対処するのが有効な方法となります。

もちろん、管理規約などを定め、修繕用の積立を行うなど、正式に組合を発足するにはかなりの労力を要することになりますが、町内会の役員のようにトラブルに対処する者を当番制で決めておくだけでも、かなりの効果が期待できるでしょう。

当番制にしておけば、「訴訟や工事発注の窓口を誰がやるのか」で揉めることもなくなりますし、何時かは自分が担当になることを考えれば、近隣の問題に無関心な人でも自然と協力的な態度になっていくものです。

そして、住人の連携が取れてくれば、私道を自分勝手に利用する者も減っていくことでしょう。

私道の固定資産税等について

私道の固定資産税等の支払いについては、代表として税金を納めた者が、他の所有者へ立替分の請求を掛けるのが通常の対応となります。

土地の登記簿謄本など見れば、各々の所有者の持分がはっきりと明記されていますから、代表者所有者の元に毎年送られてくる固定資産税の明細書の税額を一年毎に持分で按分し、これに応じて請求を行えば精算は終了です。

但し、支払いに応じてくれない人や、持ち主が遠方に住んでいる場合には困ってしまいますし、毎年精算を行うのも非常に面倒ですよね。

そこで有効なのが、私道の登記上の地目を「公衆用道路」に変更してしまうという方法です。

登記簿には「畑」や「宅地」など様々な土地の種類が記されており、この地目を基に自治体は「固定資産税の課税対象にするか否か」を決めています。

そしてこの地目を「公衆用道路」とすることで、課税対象から外すことができますので、こうした方法も活用するべきでしょう。

なお、地目変更登記は持分を持っている人なら単独でも申請できますが、後々のトラブルを避けるため、他の持ち主にも必ず了解を得てから行うようにしましょう。

※私道の状態によっては公衆用道路に地目変更を行っても、課税される場合がありますのでご注意ください。（実際には道路として利用されていないケースなど）

※地目変更登記は自力で行うこともできますが、土地家屋調査士に依頼して行うのが一般的です。

民法改正と私道の権利関係について

これまで解説してきた通り、私道には実に様々なトラブルが付きまとうものです。

そして、その問題の多くが私道という複雑な権利関係の道路に面しているからこそ生じるものであり、各私道所有者としっかりと連携がとれていればトラブルの発生も防ぐことができることはご理解いただけたことと思います。

しかしながら、近年では「そもそも所有者が誰だかわからない土地（所有者不明の土地）」が社会問題になりつつあり、こうした土地が私道に含まれていると『将来的に解決の目途が立たない私道トラブル』へと発展してしまう可能性も出てきますよね。

そこで近年の民法大改正においては、「共有関係」や「私道のライフライン（水道や下水）」に関する条文について大きな変更が加えられことになったのです。

私道のライフライン（水道・下水等）に係わる設置権と使用権について

「私道の掘削・配管の設置や使用に関する問題」の項でもお話しした通り、私道上の土地の権利を持たない者が水道や下水といったライフラインの配管を新設したり、既存の配管（既に設置されている配管）を分岐して利用させてもらうのは、なかなかにハードルの高い作業となります。

そこで今回の民法大改正では民法213条の2、3において、私道の権利を持たない者が止むを得ない事情により配管の新設（設備設置）や既存配管の分岐（設備使用）を行う場合には、関係権利者に対して「通知」を行えば、承諾なしに工事を行うことができると定めたのです。

また、関係権利者の中に行方がわからない者（所有者不明土地）がいる場合には、裁判所が公示を行うことで通知をしたのと同様の効果が得られることになります。

※通知を行う時期としては、工事着工の1ヶ月前くらいが望ましいでしょう。

ちなみに、私道の権利形態には「共同所有型私道（持ち分型）」と「相互持合型私道（分筆型）」の2種類がありますが、そのどちらにおいてもライフラインの設備設置権と設備使用権は認められるという解釈です。

※民法はこのように改正されましたが、実務上は今でも関係権利者の承諾を得てから工事を行っているのが現実です。

共有物（私道）の変更と管理について

民法のおいては共有物の取り扱いについてもルールが定められており、共有者内で何人が同意するかによって「行える行為」にも制限があります。

そして、これを私道に当てはめると道路の舗装工事などは「変更行為」とみなされますので、道路上の土地所有者（共有者）全員の同意がないと工事に着手できなかったのです。

そこで今回の民法改正では、道路の舗装を「管理行為」へとランクダウンさせることとなり、道路上の土地所有者過半数の同意があれば工事が可能となりました。

なお、「共同所有型私道（持ち分型）」の私道ではこの民法のルールが適用されますが、「相互持合型私道（分筆型）」ではこの共有物の理屈が認められませんので、その点には是非ご注意ください。

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私道トラブルまとめ

さてここまで、私道とそれにまつわるトラブルについて解説を行ってまりました。

記事をお読みいただければお判りのことと思いますが、私道のトラブルの多くは「共有者との持分売買」や「覚書の取り交わし」、そして「組合の結成」などによって解決できるケースが少なくありません。

そして、こうした解決策を講じるには「近隣とのお付き合いを密にしておくことが何よりも重要」ということになりますので、たとえ腹が立つことがあっても隣人や近所の方はなるべく大切にして行きたいものです。

ではこれにて、不動産私道トラブルに関する知恵袋を閉じさせていただきたいと思います！