不動産の道路調査

 

不動産売買の仲介を行うにあたって、最も注意を注ぐべきは重要事項の説明であると言われています。

そして重要事項説明書を作成する際には、実に多くの調査が必要であり、その中でも特に大きなウエイトを占めているとされるのが物件が面する道路に関する事項なのです。

こんなお話をすると「どうして道路がそんなに大切なの?」というお声も聞こえて来そうですが、接する道路の種別によっては建物の建築に大幅な制限が発生することも有り得ますし、私道の場合には後々権利関係で大きなトラブルを招くことだって考えられます。

そこで本日は「不動産の道路調査について!」と題して、調査の要点や方法、そして各種道路の特徴などについてお話ししてまいりましょう。

スポンサーリンク

 

道路の種類とそれぞれの特徴

一般の方の中には、「道路の種類なんて公道と私道くらいなんじゃないの?」とお考えの方も少なくないことと思います。

しかしながら、建築基準法という法律においては「いくつかの道路の種類(建築基準法上の道路)」が定められており、これに該当しない道に接する土地では原則として建物を建てることができない(建築許可が取得できない)ルールとなっているのです。(たとえ建築基準法上の道路に面していても、道路に接する土地の幅【接道幅】が2m未満の土地は建築許可が取得できません)

そこでまずは、建築基準法上の道路種別について解説してみることにいたしましょう。

①道路法による道路(建基法第42条1項1号)

問答無用の公道となります。

不動産の取引上、最も問題が無い道路と言えるでしょう。

②開発道路(建基法第42条1項2号)

分譲業者の開発行為などに伴い作られた道路となります。

基本的には6mの幅員が確保されており、スッキリとした道路です。(稀に幅員4mの道路も存在)

なお、その多くが分譲完了後に県や市に寄付(移官)されて公道となりますが、時折、私道のままになっている道路も存在しています。

③建築基準法の施行の時、すでに存在した道路(建基法第42条1項3号)

建築基準法が施行された昭和25年より以前から道路として使われ、幅員が4m以上ある道路です。

なお、こちらは基本的に私道となります。

④都市計画道路などに伴う道路(建基法第42条1項4号)

道路計画などにより、これらか道路となる「予定の道路」です。(2年以内に道路作りの事業が開始される予定)

なお行政が指定するものなので、基本的には公道となります。

道路の拡幅計画などがある路線で、家がセットバックし、その前の土地が柵で覆われている場所を見掛けますが、それこそがこの道路です。

都市計画道路が取り消しにならない限りは、建築基準法上の道路として扱われます。

⑤位置指定道路(建基法第42条1項5号)

先程ご紹介した「②開発道路(建基法第42条1項2号)」のミニチュア版とも言える道路です。

宅地の開発などで作られた道路であり、幅員4mが通常の形態となります。

なお、そのすべてが私道となる道路です。

⑥2項道路(建基法第42条2項)

建築基準法上の道路とはみなされますが、幅員が4mに満たない道路のことです。

建築を行う際にはセットバックが必要となる上、公道・私道の両方が存在します。

※建築基準法には3項道路(建基法第42条3項)というものも存在しており、こちらは特別な事情によって4mのセットバックが不能な場合に、最大で2.7mの道路幅員確保【道路中心線より1.35mのセットバック】という緩和を受けることが可能な道路となります。

⑦但し書き道路(法第43条第1項但し書き)

建築基準法上の道路ではない道です。

よって本来は、この道路に面する土地では建築ができないルールになっているのですが、行政の判断により特例として建築が許可される場合もあります。

⑧道路ではない道路

その名の通り、建築基準法上の道路ではない道(但し書き道路ですらない道)を指します。

そして道路ではない以上、どうあがいても建築は許可されません。

しかしながら、見た目は立派な道路の形態をしてケースもありますので、知らずに取引すると非常に危険な道路となります。

 

道路種別の調査とポイント

このように一口に道路といっても、実に様々な種類が存在しているものです。

よって物件の調査に当たっては、まずは調査対象の道路がどの種類に該当するかを、役所の道路担当部署などで調べる必要があるでしょう。

なお行政によっては、インターネットなどでも道路種別の情報を提供しているところもありますので、調査自体に手間はあまり掛からないものと思われます。

そして、ここで注意するべきは「道路種別によってその後の対応と、重要事項の説明内容が変わってくるという点」です。

では、注意するべきポイントを絞ってご説明いたしましょう。

建築基準法上の道路であるか否か

物件が面しているのが建築基準法上の道路であれば、その道に2m以上土地が接していることを条件に、建築許可(建築確認)の取得が可能です。

そして前項①~⑥の道路は建築基準法上の道路となりますから、これらに接していれば「特に問題はない」ことになります。

それに対して「⑦但し書き道路」や「⑧道路ではない道」は基本的に建築ができませんので、その旨をお客様に説明する必要があるでしょう。(既に家が建てられている場合には再建築不可との説明になる)

私道には注意が必要

また、たとえ建築基準法上の道路であっても私道の場合はトラブルに発展するケースも少なくありません。

私道の問題点については以前に記した「不動産の私道トラブルについて考えてみます!」の記事にて詳しい解説を行っていますが、通行権や掘削の問題(たとえ道路の持分を持っていても通行や掘削に関する承諾書は取得しておくべきでしょう)に、道路の維持管理上のトラブルなど、様々な火種が存在しているものです。

そして私道の能性がある道路は、前項の②③⑤⑥となりますので、取引対象がこれに該当する場合には適切な対処と説明が必要となるでしょう。

スポンサーリンク

 

この道路には気を付けよう!

では次に、①~⑧の道路の中で「特に気を付けなければならない道路」についてご説明いたします。

④都市計画道路などに伴う道路

④都市計画道路などに伴う道路は「これから整備される予定の道路」となりますので、どうしても『不確定な要素が付きまとう』という側面を有しています。

詳しくは都市計画道路の記事にてご説明いたしますが、後になって『想定したいたものと違う形状の道路になった』『そもそも道路の計画が中止となった』等のトラブルが起きないように、対象となる道路計画の概要について「できる限りの綿密な調査」を行っておく必要があるでしょう。

特に『計画がどの段階まで進んでいるのか』『現時点で取り消しとなる可能性はないのか』等の事項は最重要ポイントとなりますので、行政の担当部署に出向て計画の進捗状況を確認するなどして、決して調査漏れが生じないようにご注意ください。

⑥2項道路

⑥2項道路に関する詳細は「2項道路とセットバックについてご説明!」の記事にて解説していますが、この道路の問題点は何といっても『セットバックの範囲』となります。

セットバック部分は物件所有者の私有地でありながら、「道路として扱われる部分」となるため、建物を建てることはもちろん、建ぺい率・容積率の計算に含める(建築面積に含める)こともできません。

よって、「取引対象の土地に一体どれだけのセットバック面積が含まれているのか」という点は取引上非常に重要なポイントであり、もしも誤った情報を買主に伝えてしまうと「計画していた建物が建てられない」という重大なクレームに発展する可能性もあるのです。

なお稀に、セットバックの範囲について前面道路の中心から2mという説明の仕方をしている業者さんを見掛けますが、これは明らかな間違いとなります。

そしてセットバックの基準となる「道路中心線」は、あくまでも行政がケースごとに定めるものとなっており、これが正式に決定されるのは『建築確認を取得した後』というのが現実です。

但し、これでは「古屋を解体して、新たな家を建てたい」といったお客様に対してセットバック範囲の説明を行うことができませんので、道路の反対側のお宅や、両隣のお宅のセットバックの状況を確認した上で、行政が保管している建築概要書の内容からセットバック範囲を予測して説明することになります。

なお、こうして導き出されたセットバック範囲については、あくまで『予想』であることを充分に説明すると共に、売買契約締結前に「(行政が行っている)建築確認の事前相談」へ足を運ぶように促すなどして、取引後のトラブルを回避するための対策を講じておくべきです。

⑦但し書き道路

「⑦但し書き道路」は建築基準法上の道路ではないため、原則として建築行為が行えない道路であることは先程もご説明いたしました。

但し、行政の判断により建築の許可(建築確認)が下りる場合がありますので、こうした道路に面した土地も不動産取引の対象となることがあります。

そして、この道路に関わる物件を売買する上で最も注意しなければならないのが、「たとえ一度建築確認の取得ができた経緯のある土地でも、次の建替え時に再び許可が下りるとは限らない」という点です。

また、建築許可の取得に当たっては「道路の権利関係者全員(道路の土地所有者等)の承諾書の提出を行政から求められる」ケースも珍しくありませんので、『簡単に許可が下りるような説明』は絶対にするべきではありません。

更に、こうした道路に面する物件は銀行の融資も受け辛い傾向にありますので、取引に際しては充分に注意を払いながら調査を進める必要があるでしょう。

※但し書き道路の詳細につきましては、別記事「但し書き道路について解説致します!」をご参照ください。

 

その他の道路調査

ここまでは主に「建築基準法に基づく道路調査の概要」をお話ししてまいりましたが、不動産取引における道路の調査ではまだまだ行っておくべきことがあります。

例えば、土地の売買においては隣地との境界を明示しなければなりませんが、これと同様の作業を物件が面する道路に対しても行う必要があるのです。

そして面する道路が私道であれば、その私道の権利者と境界を確定することになりますが、公道である場合には地方自治体などとこれを行わなければなりません。

なお、公道と民間の土地の境界線については道路を管理する自治体が「道路区域線図」と呼ばれる境界線を示した資料を公開していますから、これを担当部署に出向いて取得することになるでしょう。

但し、何らかなの理由で道路区域線図が作成できていない道路も数多く存在しますから、この点には充分な注意が必要です。

更に公道の場合には、道路に施されている舗装についても調査が必要な場合があります。

新たに家を建てる場合などには、公道を掘削して水道等の引込み工事を行うことも少なくありませんが、交通量の多い道路では再舗装に高額な経費を要することがありますし、そもそも物件の前面道路に掘削の制限が掛かっていることもありますから、こうした制限を知らずに売買を行えば後々トラブルとなるのは必至でしょう。

ちなみに本項で取り扱った「道路査定等に係わる道路調査」については、後日別の記事にて詳細な解説をさせていただくつもりです。

スポンサーリンク

 

不動産の道路調査まとめ

さてここまで、不動産の道路調査について解説してまいりました。

重要事項説明書の作成には様々な項目の調査が必要ですが、道路調査に係る事項で誤った説明をしてしまうと、後々大きなトラブルに繋がる可能性が高いですから、是非気を引き締めて臨んでいただければと思います。

ではこれにて、不動産の道路調査についての知恵袋を閉じさせていただきたいと思います!