今でこそ広い道路が縦横に走り、整然と家々が立ち並んだ街並みが多くなって来た我が国ですが、ひと昔前までは非常に狭く曲がりくねった道路に、雑多に家屋が立ち並ぶ光景が当たり前でした。
また、現代でも住宅地の奥深くに入り込めば、未だに「狭い道だらけの街並み」が見られるエリアも多いですから、日本もまだまだ整備の行き届かない場所が多いことを実感させられますよね。
そして、こうした地域で見掛ける「狭い道路」は不動産業界において「2項道路」と呼ばれる代物である場合が多く、このような道に接する物件の売買や管理には多くの注意事項が存在しているのです。
そこで本日は、こうした2項道路とセットバックに関する知恵袋をお届けしたいと思います。
2項道路ってなんだろ？
これまでに不動産の取引を経験したことのある方や、実際に狭い道路に面して暮らして方であれば、「2項道路」や「セットバック」という言葉に聞き覚えがあるかもしれません。
しかしながら、これらのワードを知っていたとしても、その正確な意味などについては「いまいち解っていない」という方も多いはずです。
そもそも2項道路という名称は、この道路の種類が建築基準法第42条第2項に規定された道路であることに由来しています。（「みなし道路」と呼ばれることもあります）
建築基準法第42条とは、建築に係る法令の中でも「道路に関する事項」について記された条項であり、ここで定められた『建築基準法上の道路』に接する土地でのみ建築行為が行えるとされているのです。
※表記の建築行為の制限は「接道義務」と呼ばれていますが、このルールが適用されるのは原則として都市計画区域内および準都市計画区域内のみとなります。
ちなみに建築基準法上の道路の種類や詳細については過去記事「不動産道路調査」にて解説を行っておりますのでご確認をいただければと思いますが、この条項の2項には次のような文言が書かれています。
「2.この章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、（中略）その中心線からの水平距離二メートル（中略）の線をその道路の境界線とみなす。（後略）」
つまり、建築基準法が施工される以前（1950年、昭和25年以前）から既に道路として使われていた幅員4ｍ未満の道の内、特定行政庁の指定を受けたものについては、道路の中心から2ｍ下がれば（セットバックすれば）、建築行為が行える道路（建築基準法上の道路）として認めるという意味となります。
なお、この2項が定められた背景には、当時の日本には狭い道が数多く存在していたため、火災などが発生した際に消防車や救急車の通行ができない事案が数多く発生しており、こした被害を少しでも減らそうとの趣旨があったようです。
※建築基準法の原則から言えば幅員4ｍ以上の道路に接していることが建築許可の条件となりますので、2項道路は4ｍ未満の道路に接する土地への「救済措置」という側面もあります。
こうして作られた法令により、2項道路に面した土地を持つお宅は、建替えなどに際してセットバックの義務を負わされることとなりました。
また、こうした経緯で定められた道路であるため、2項道路には公道である場合も、私道である場合もある上、セットバックした部分は道路の形状はしているものの、所有者はそのままということになるのです。
よって、仮に道路幅員1ｍの公道である2項道路があり、この道路を挟んで向かい合う2つの家が各々1.5ｍ幅ずつセットバックをした場合には、『道路の真ん中1ｍは公道だが、それ以外のセットバック部分（1.5ｍ幅×2軒）は公道を挟んで向かい合ったお宅が道路提供した私有地』という実に奇妙な道路が誕生することになります。
更には、再建築をしなければセットバックの義務はないため、「建替えたお宅」と「建替え前のお宅」が混在するエリアでは、道幅の広さが凸凹の道路も数多く出現することになりました。
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セットバックと道路中心線について
では次に、具体的なセットバックの概要と注意点について、お話してみたいと思います。
セットバック部分の扱い
セットバックがなされて道路となった土地（道路提供された土地）は、所有権こそ従前の持ち主のままですが、ここに建物を建てることはできません。
その上、建ぺい率や容積率の計算の基となる「建築面積」としての算入も不可となりますから、セットバックの範囲が判らないまま土地を買い、実際に建築確認を申請してみたら、想定していた以上のセットバックを課せられて、思い描いていた建物を建てることができなかったというケースも現実にありますので注意が必要です。
※物件の販売図面を見る際には、土地の面積からセットバック面積を差し引いた、有効宅地面積を必ず確認するようにしましょう。
また、建築終了後に「セットバック部分をブロック塀で囲んでしまう」「花壇などの工作物を設置する」、「駐車スペースとして利用する」といった方もおられますが、これらの行為は建築基準法違反となります。
以前はこうした行為に対して、行政も黙認している節がありましたが、近年ではかなり厳しいチェックをしていますので、セットバック部分への工作物等の設置は絶対に避けるべきでしょう。
ちなみにセットバック部分が公道に面している場合には、公道の管理者（県や市など）にセットバック部分を無償で譲渡できる場合もありますし、セットバック部分の登記上の地目が「公衆用道路」である場合には固定資産税等が非課税になります。
セットバックの範囲
そして2項道路の扱いにおいて最も注意が必要となるのが、「どこまでセットバックをしなければならないか」という範囲の問題です。
法令上は道路中心線から2ｍと定められていますが、道路の向かい側が崖地や川などの場合には、向かい側の分もこちらがセットバックしなければならないケース（一方バック）もありますし、
地域によっては確保するべき道路幅員を6ｍと定めている場所もありますから、これから土地を購入される場合や建替えをする場合には、しっかりと確認しておく必要があるでしょう。
また、「道路の中心線」というと道路の形態をしている部分の真ん中というイメージが湧きますが、これは誤った認識です。
道路のどの地点を中心線にするかは「あくまでも行政が決めること」となっていますから、自分で勝手に道路中心線を判断するのは大変に危険な行為と言えるでしょう。
では、「一体何時の段階で行政が中心線を決めてくれるのか」ということになりますが、実はその判定は建築確認提出後に下されるのが通常ですから、これから土地を買う方にとっては非常に不安ですよね。
そして、このようなお話をすると「判定のタイミングがそんなに遅いのでは2項道路に面した物件なんか買えない！」というお声も聞えて来そうですが、実は事前にある程度の予測を立てる方法もあります。
それは対象土地の両隣や、向かい側のお宅が建て替えをした際に、どこが道路中心線と判定されたかを調べるという方法であり、不動産取引の場ではこうした近隣建物建築時の資料をセットバック部分予想の根拠として示しているのです。
ちなみに近隣建物建築時の資料については、行政の建築確認を扱う部署などに「建築概要書」等の名称で保管されていますから、若干の費用を払うことで誰でも閲覧が可能となります。
但し、資料から割り出した道路中心線はあくまでも予想に過ぎませんから、物件を購入される前には行政へ事前相談に赴くなどして、可能な限りの注意を払うように心掛けるべきでしょう。
3項道路について
これまで2項道路に関してご説明をしてまいりましたが、実は建築基準法には3項道路なるものも存在しています。
2項道路の中には「片側が水路や崖などに面している」などの理由から、どうしても一方向しかセットバックができないケースがあり、この場合には反対側（セットバックが可能な側）が一方的に後退をしなければならいことは、既に解説いたしました。
しかしながら、こうした道路に面する全ての物件に道路提供の義務を強いるのは、あまりにも酷な状況もあるものです。（セットバックにより道路に面する殆どの宅地が利用不能になるなど）
そこで誕生したのが3項道路であり、簡単に言えば「道路中心線から2ｍ」というセットバックの原則について緩和を受けることができる道路となります。
なお、緩和の範囲については最大で道路中心線より1.35ｍのセットバック（道路幅員2.7ｍ確保）となっていますが、これはあくまで「最大で」ということになりますから、状況次第で中心線より「1.5ｍバック」「1.8ｍバック」など個別の条件が付けられることになるでしょう。
6項道路（幅員1.8ｍ未満の道路）について
ここまでのお話で4ｍの幅員が確保できていない道路でも、2項道路であれば建築が許可される旨を解説してまいりましたが、道路幅員が1.8ｍ未満の道路に遭遇した場合には注意が必要です。
実は幅員が1.8ｍ未満の道路は「建築基準法第42条6項の道路」と呼ばれており、この道路に面する土地は原則として建物を建てることができません。
そして、6項道路を2項道路へと変更するには各自治体に設置されている「建築審査会の同意」が必要となりますが、同意が得られる可能性は決して高くないと言われていますので、こうした道路に面する土地の購入は避けるのが得策でしょう。
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2項道路とセットバックまとめ
さてここまで、2項道路とセットバックというテーマで解説を行ってまいりました。
なお、本記事をお読みいただければお判りのこととは思いますが、2項道路には「多くの問題点がある」というのが実情です。
しかしながら、我が国にはまだまだ数多くの2項道路が存在しており、不動産の購入を考えるのであれば、これを避けては通れないケースも多いですから、是非正しい知識を身に付けトラブル回避にお役立ていただければと思います。
ちなみに2項道路であり、且つ私道であるという場合には、過去記事「不動産の私道トラブル」にて解説した事項も係ってまいりますので、こちらも合わせてチェックしてみてください。
ではこれにて、2項道路とセットバックの知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。