農地転用とは？わかりやすく解説いたします！

地主さんなど先祖伝来の土地を受け継いでおられる方の中には、その資産の一部に畑や田として利用されている土地をお持ちの方も多いことと思います。

また、マイホームの購入などで土地を探しておられ、閑静な地域にある畑などを見て『ここに家を建てられたら素敵だろうな・・・』などとお考えの方もいらっしゃるはずです。

しかしながら、食料自給率の低い我が国では法令によって田や畑に様々な保護がなされており、現在農地となっている土地の活用や売買には多くの制限が課せられています。

そこで本日は「農地転用とは？わかりやすく解説いたします！」と題して、農地の利用に必要な手続きなどについて解説をさせていただきたいと思います。

 

農地法について

冒頭での説明をお聞きになり、『農地転用ってなんだろう？』とお思いになられた方も少なくないことでしょう。

農地転用とは現在農地として利用されている土地の「用途変更（農地の使用目的を変更して宅地や資材置き場等にする行為）」や「用途変更を伴う土地の権利移動」を行う際に必要な手続きを指す言葉となります。

※農地を一時的に資材置き場として利用するなど、短期の場合でも農地転用の手続きが必要です。

なお、この手続きの根拠となっているのが農地法という法律であり、この法令では農地の利用に関する様々なルールを定めているのです。

ちなみに、ここで言う「農地」とは登記簿謄本（登記事項証明書）上の地目が「田」や「畑」である場合はもちろんですが、それ以外の地目であっても実際にその土地で「農業が行われているか否か」がポイントとなっていることにご注意ください。

ではここで、農地法に定められた農地転用に関連する規定について解説してまいりましょう。

※農地転用となるのは農地法4条、5条のみですが、3条についても概要のみご紹介しておきます。

農地法3条（農地転用には当たらない）

農地法の3条では、農地の権利移動について制限を行っています。

例えばＡさんが持つ畑を、Ｂさんに「畑」として売却したり、賃貸する場合には、この条文による制限が掛かって来ることになります。

※農地を農地のままで売買または賃貸する場合となります。

なお、具体的な規制の内容としては「事前に農業委員会という機関の許可を得なければならない」というもので、これに違反すると契約自体が無効となってしまうのです。

農地法4条

こちらの条項では、自分が所有する農地を他の目的に利用する場合（権利移動【売買や賃貸】を伴わない用途変更をする場合）の制限について定めています。

よって、現在田んぼとして利用している土地を埋め立て、自宅を建てようとする場合などには、この農地法4条による手続きを踏まねばならないのです。

※売買や賃貸という権利移動はないが、農地ではなくなる場合となります。

そして具体的な手続きとしては、「事前に都道府県知事の許可が必要」ということになります。（4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可）

農地法5条

そして農地法5条では用途の変更と権利移動（売買や賃貸）を同時に行う際のルールを定めています。

例を挙げれば、Ａさんが所有する畑をＢさんに売却し、そこにＢさんが家を建てるといったケースがこれに当たるでしょう。

※売買や賃貸という権利移動と、農地の廃止が同時に発生する場合となります。

農地法4条と同じく「事前に知事等の許可が必要であり、許可がない場合には契約は無効、おまけに畑に戻さなければならない（原状回復しなければならない）」というのがルールとなります。

 

このように農地の使用目的を変更する際や、使用目的変更を伴う農地の売買や賃貸には農地法上の許可が必要となり、これに要する手続きを「農地転用」と呼んでいる訳です。

なお、上記の説明においては無許可でこれを行った場合に「契約が無効となる」「原状回復しなければならない」といったペナルティーが科せられる旨をお話しいたしましたが、

この他にも違反者には「300万円以下の罰金または3年以下の懲役」という重い罰が用意されていますから、無許可での転用は絶対に避けるべきでしょう。

農地転用と地目変更について

さて、農地転用の概要についてご理解いただけたところで、登記簿謄本（登記事項証明書）上の地目変更についてもお話をさせていただきたいと思います。

土地の登記簿謄本の表題部（登記対象を特定するための欄）には「宅地」「雑種地」「田」「畑」などの『地目』と呼ばれる表示があります。

そして、地目が『田・畑などの農地系のもの』である土地については、例え現況が農地として利用されていない場合でも「宅地」などの別の地目へ変更を行った後でなければ所有権の移転（売買）ができないルールになっていますのでご注意ください。

なお、地目変更に際しては原則として農地転用が必要となりますので、地目が農業系の土地売買には農地転用が原則不可避となっているのです。

但し、遥かに以前から農地以外に利用されていることが明らかな場合には、農業委員会から発行される非農地証明を添付すれば、農地転用なしに地目変更が可能となります。

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農地転用の手続き

ここまでの解説をお読みになり『農地の売買はそんなに大変なのか・・・』と思われた方も多いことと思いますが、実は農地が属する地域が市街化区域であるか、市街化調整区域であるかによって、その手続きのハードルの高さが大きく変わってくるのです。

市街化区域における農地転用

実は農地転用については特例が用意されており、対象の土地の存する地域が『都市計画法において積極的に市街化を進める「市街化区域」である場合には、各種の農地転用に際して「知事の許可」ではなく『農業委員会への届出で良い』とされているのです。

なお特例を利用しての「届出」に関しては色々な意味で手続きが簡略化されていますし、許可制ではありませんので原則として農地転用に制限が掛かることもありません。

市街化調整区域における農地転用

これに対して、市街化調整区域において「農地転用の許可」を得る（特例ではない本来の農地法上の手続きを行う）ためにはかなり手間の掛かる作業が必要となります。

農地転用申請の必要書類（市街化調整区域）

ではまず、市街化調整区域における農地転用申請の必要書類を見ていきましょう。

なお、上記の一覧は「あくまでも必要書類の一部」となりますが、このラインナップを見ただけでも『かなり厳重な審査が行われる』ことがご理解いただけるはずです。

農地転用許可の立地基準

市街化調整区域において農地転用が許可されるか否かについては、立地基準と一般基準という二つの基準よって判断が行われます。

なお、立地基準に関しては転用が許されているエリアと、そもそも転用ができない（困難な）エリアが定められいますので、以下でその詳細を解説していきましょう。

農地転用が可能なエリア

農地転用ができないエリア

農地転用許可の一般基準

立地基準に続いては、一般基準を見ていきましょう。

一般基準においては原則として以下の3点が転用許可の基準となります。

自治体によってはこれ以外にも独自の許可基準を定めているケースがありますが、この3点が最重要ポイントであることは全国共通です。

ちなみに「申請者の財務状態」や「転用目的に土地の面積が適しているか」などといった点も、許可にあたっては考慮されることになります。

農地転用申請の流れ

農地転用の申請に当たっては、申請書に必要書類を添付して自治体の担当窓口へ提出を行うことから作業がスタートします。

その後は農業委員会の審査を経て、都道府県知事や自治体の長の許可が下りることになりますが、対象の土地の面積が4ha超える場合には、農林水産大臣との協議が必要となるのです。

※農業委員会が必要と認める場合や、面積が30a以上の農地においては、農業委員会ネットワーク機構へ意見を聞いた上で判断が行われることになります。

ちなみに、許可が下りるまでの期間は通常1ヶ月～2ヶ月程度とされていますが、全ての必要書類を揃え許可申請をしてから「これだけの時間が掛かる」ことを考えれば、なるべく時間の余裕を持った申請が望ましいでしょう。

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農地転用まとめ

さて、ここまで農地転用に関して解説を行ってまいりました。

なお、農地転用には非常に煩雑な手続きが伴いますが、土地の所有者が自ら申請を行って許可まで漕ぎ着けることも決して不可能ではありませんので、必要があるという方は是非挑戦していただきたいと思います。

また、仕事が忙しく「自分で申請を行うのはは無理！」という方には、行政書士に代理申請を依頼するという手段もあります。

但し、地目変更については土地家屋調査士の仕事の範疇となりますから、依頼先を間違えないようにご注意ください。

ご先祖様から受け継いだ大切な資産を有効に活用するためにも、農地法や農地転用の知識を身に付けていただければ幸いです。

ではこれにて、「農地転用とは？という疑問にお答えします！」の知恵袋を閉じさせていただききたいと思います。