農地転用とは？という疑問にお答えします！

地主さんなど先祖伝来の土地を受け継いでおられる方の中には、その資産の一部に畑や田として利用されている土地をお持ちの方も多いことと思います。

また、マイホームの購入などで土地を探しておられ、閑静な地域にある畑などを見て『ここに家を建てられたら素敵だろうな・・・』などとお考えの方もいらっしゃるはずです。

しかしながら、食料自給率の低い我が国では法令によって田や畑に様々な保護がなされており、現在農地となっている土地の活用や売買には多くの制限が課せられています。

そこで本日は「農地転用とは？という疑問にお答えします！」と題して、農地の利用に必要な手続きなどについて解説をさせていただきたいと思います。

農地法について

冒頭での説明をお聞きになり、『農地転用ってなんだろう？』とお思いになられた方も少なくないことでしょう。

農地転用とは現在農地として利用されている「土地の権利移動」や「用途変更（農地の使用目的を変更して宅地や資材置き場等にする行為）」を行う際に必要な手続きを指す言葉となります。

なお、この手続きの根拠となっているのが農地法という法律であり、この法令では農地の利用に関する様々なルールを定めているのです。

ちなみに、ここで言う「農地」とは登記簿謄本（登記事項証明書）上の地目のことではなく、実際にその土地で「農業が行われているか否か」がポイントとなっていることにご注意ください。

また、農地法における農地転用には3つの種類が定められていますので以下でその概要を解説してまいりましょう。

農地法3条

農地法の3条では、農地の権利移動について制限を行っています。

例えばＡさんが持つ畑を、Ｂさんに「畑」として売却したり、賃貸する場合には、この条文による制限が掛かって来ることになります。

なお、具体的な規制の内容としては「事前に農業委員会という機関の許可を得なければならない」というもので、これに違反すると契約自体が無効となってしまうのです。

農地法4条

こちらの条項では、自分が所有する農地を他の目的に利用する場合（権利移動【売買や賃貸】を伴わない用途変更をする場合）の制限について定めています。

よって、現在田んぼとして利用している土地を埋め立て、自宅を建てようとする場合などには、この農地法4条による手続きを踏まねばならないのです。

そして具体的な手続きとしては、「事前に地方自治体のトップによる許可が必要」ということになります。（4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可）

農地法5条

そして農地法5条では用途変更と権利移動（売買や賃貸）を同時に行う際のルールを定めています。

例を挙げれば、Ａさんが所有する畑をＢさんに売却し、そこにＢさんが家を建てるといったケースがこれに当たるでしょう。

農地法4条と同じく「事前に知事等の許可が必要であり、許可がない場合には契約は無効、おまけに畑に戻さなければならない（原状回復しなければならない）」というのがルールとなります。

このように農地の売買や賃貸、そして使用目的を変更する際には農地法上の許可が必要となり、これに要する手続きを「農地転用」と呼んでいる訳です。

なお、上記の説明においては無許可でこれを行った場合に「契約が無効となる」「原状回復しなければならない」といったペナルティーが科せられる旨をお話しいたしましたが、

この他にも違反者には「300万円以下の罰金または3年以下の懲役」という重い罰が用意されていますから、無許可での転用は絶対に避けるべきでしょう。

農地転用の手続き

ここまでの解説をお読みになり『農地の売買はそんなに大変なのか・・・』と思われた方も多いことと思いますが、実は「そうとばかりも言い切れない側面」もあります。

実はこの農地法には特例が用意されており、この特例が適用される地域においては農地転用にそれ程の手間は掛からないルールになっているのです。

そして特例を利用できるか否かのボーダーとなるのが、対象の土地の存する地域が『都市計画法による市街化区域に属するか、市街化調整区域に属するか』という点であり、

積極的に市街化を進めるエリアとなる「市街化区域」では、各種の農地転用に際して「知事の許可」ではなく『農業委員会への届出で良い』とされているのです。

なお特例を利用しての「届出」に関しては色々な意味で手続きが簡略化されていますし、許可制ではありませんので原則として農地転用に制限が掛かることはありません。

これに対して、市街化調整区域において「農地転用の許可」を得る（特例ではない本来の農地法上の手続きを行う）ためにはかなり手間の掛かる作業が必要となり、提出書類だけでも以下のものが必要となります。

土地の登記簿謄本（登記事項証明書）
公図
測量図
転用後の利用計画や図面
転用に係る資金計画の概要
現在畑を利用している者が居ればその同意書　等々

なお、上記の一覧は「あくまでも必要書類の一部」となりますが、このラインナップを見ただけでも『かなり厳重な審査が行われる』ことがご理解いただけるはずです。

また各地方自治体は個別に「第1種農地」「第2種農地」などの『農地の区域分け』を行っており、この区域の違いによっても許可基準は異なって来るのが通常ですし、「農用地区域内農地」という区分がされているエリアについては『原則転用不許可』となっていますので、申請を行う際には是非ご注意ください。

ちなみに、許可が下りるまでの期間は通常1ヶ月～2ヶ月程度とされていますが、全ての必要書類を揃え許可申請をしてから「これだけの時間が掛かる」ことを考えれば、なるべく時間の余裕を持った申請が望ましいでしょう。

地目変更について

さて、農地の転用とは少し主旨が異なるかもしれませんが、ここで一旦、登記簿謄本（登記事項証明書）上の地目変更についてもお話をさせていただきたいと思います。

土地の登記簿謄本の表題部（登記対象を特定するための欄）には「宅地」「雑種地」「田」「畑」などの『地目』と呼ばれる表示があります。

そして、地目が『田・畑などの農地系のもの』である土地について、これを『宅地』等へ変更したい場合には少々手間の掛かる作業が必要となる場合がありますのでご注意ください。

例えば、現在の「地目が田・畑」である上に「現状も農地」である場合には、これまでお話して来た農地転用の手続きが必須となり、その後でなければ地目変更はできないのです。

但し、遥かに以前から農地以外に利用されていることが明らかな場合には、農業委員会から発行される非農地証明を添付すれば、比較的簡単に地目変更の手続きを行えるでしょう。

農地転用まとめ

さて、ここまで農地転用に関して解説を行ってまいりました。

なお、農地転用には非常に煩雑な手続きが伴いますが、土地の所有者が自ら申請を行って許可まで漕ぎ着けることも決して不可能ではありませんので、必要があるという方は是非挑戦していただきたいと思います。

また、仕事が忙しく「自分で申請を行うのはは無理！」という方には、行政書士に代理申請を依頼するという手段もあります。

但し、地目変更については土地家屋調査士の仕事の範疇となりますから、依頼先を間違えないようにご注意ください。

ご先祖様から受け継いだ大切な資産を有効に活用するためにも、農地法や農地転用の知識を身に付けていただければ幸いです。

ではこれにて、「農地転用とは？という疑問にお答えします！」の知恵袋を閉じさせていただききたいと思います。