不動産の取引に係わっていると、「外壁後退」という用語を目にすることがあります。
その意味合いとしては、読んで字の通り「建物の外壁を後退させよ」ということなのですが、土地を購入した後にこうした制限が存在することが発覚すれば『取引上のトラブルに発展するのは不可避な状況』となってしまうはずです。
そこで本日は「外壁後退とは？わかりやすく解説いたします！」と題して、建物の建築に大きな影響を及ぼすこちらの法令上の制限について解説を行ってみたいと思います。
外壁後退って何だろう？
では最初に「そもそも外壁後退とはどのような制度（制限）なのか」という点について、お話をさせていただきます。
一般的に不動産業界で外壁後退といえば、「建築基準法に定められたもの」を指すことが殆どですが、広い意味では「民法による外壁後退」や「建築基準法46・47条の壁面線の制限」などを含める場合もあるでしょう。
なお、その字面の通り、外壁後退のエリア指定を受けた地域では建築に際して「隣地境界線」や「道路境界線」から一定の距離を置いて、建物の外壁を設置しなければならないのがルールとなります。
また、外壁後退は「法令上の制限」として不動産売買における重要事項説明で必ず取り扱われるものとなりますが、調査ミスによる見逃しはもちろんのこと、たとえしっかりと説明を行っていても、買主の理解不足から「計画していた建物が建てられない」といったクレームに発展することが少なくないのです。
よって、不動産取引における外壁後退は「要チェックポイント」ともいえる存在となりますので、売買に際しては充分な注意が必要でしょう。
そこで次項からは、具体的に各種の外壁後退について解説を行ってまいります。
民法の外壁後退
外壁後退の中でも、最も遭遇率が高いのが「民法上の外壁後退」というものになります。
この制限は民法234条に定められたルールとなりますから、原則として我が国の建物すべてに適用されることになるでしょう。
なお、外壁後退の距離としては「隣地境界線から50ｃｍ以上離れて建物を建てること」とされていますから、周囲の土地が他人の所有地である場合には『道路側以外、すべての方向から50ｃｍの後退を求められる』ことになります。
よって、土地の間口（土地の幅）が4ｍの土地であれば、両サイドの敷地境界線から50ｃｍの後退（50ｃｍ×2＝1ｍの後退）をしなければならず、結果として建築に利用できる間口（土地の幅）は僅か3ｍということになるのです。
さて、こんなお話をすると「50ｃｍの間隔を空けていない家を見たことがある」というご意見も聞こえて来そうですが、確かにこうした物件も存在します。
実はこの民法上の規定には、「隣接する土地所有者等の合意があれば、50ｃｍの後退をしなくてもよい」という例外があり、分譲業者が販売する建売物件同士については、売買契約の中に「敷地境界線50ｃｍ以内への建築を認める旨の特約』を盛り込んで、この外壁後退を逃れているケースも少なくないのです。
もちろん、こうした特約があれば法的な問題は解決されますが、将来的に外壁のメンテナンスなどを行う場合に「スペースが狭すぎて足場を掛けることができないケース」もありますから、建物同士があまりに接近した物件を購入する際には充分な注意が必要となります。
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建築基準法の外壁後退
さて、続いてご紹介するのが「最も代表的な外壁後退」ともいえる、『建築基準法第54条の制限』となります。
この制限が適用される可能性があるのは、用途地域における「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「田園住居地域」のみです。
これらの用途地域は原則として、家と家の間が広く離れた閑静な住宅街を目指す地域となりますので、特別な外壁後退のルールを定めて住環境を維持する狙いがあります。
ちなみに、建築基準法第54条の外壁後退の範囲は敷地境界線・道路境界線から1ｍまたは1.5ｍとなりますので、道路を含めたすべての方位からこれだけの後退を求められることになるのです。
なお、1ｍ・1.5ｍの後退範囲は地方自治体が任意で定めることが可能ですから、「対象の用途地域ではあるものの、外壁後退は不要」というルールを定めることも可能です。
※「道路境界側は1.5ｍ、隣地境界側は1ｍの後退」というルール作りも可能となります。
民法上の外壁後退が50ｃｍだったのに対して、建築基準法第54条では非常に厳しい外壁後退を強いられることになりますので、該当の用途地域の物件を取引する際には充分な注意が必要となるでしょう。
但し、こうした厳しい外壁後退のルールが定められる地域においては、同じく建築基準法で定める「敷地の最低限度」という制限が課せられることが殆どであり、その多くで「最低敷地面積100㎡以上」「最低敷地面積125㎡以上」など広めの土地にしか建物が建てられない決まりとなっているはずです。
こうした面積の広い土地では、厳しい後退ルールの下でもある程度の間取りを確保することが可能となりますから、決して無理な制限を課している訳ではないのです。
壁面線の制限
そして、最後にご紹介するのが「建築基準法46・47条の壁面線の制限」なるものです。
その名が示す通り、厳密に言えば「外壁後退とは異なる制限」となりますが、不動産の取引では重要なチエックポイントとなりますので、本項にて触れておきたいと思います。
この壁面線の制限は用途地域の種類を問わすに設定が可能であり、「道路境界線側に対してのみ、外壁等の後退をラインを定める」ことができるのです。
なお、後退距離についての定めはありませんので、地方自治体が任意にその範囲を指定することが可能となっています。
ちなみに、こちらの制限では建物の外壁に止まらず、高さ2ｍを超える工作物に関しても規制の対象となりますから、門扉やブロック塀なども後退を余儀なくされることになるでしょう、
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外壁後退まとめ
さてここまで、外壁後退に関する解説を行ってまいりました。
外壁後退という「言葉の響き」的には、『あまり重要な制限のように感じない』という方も多かったのではないかと思われますが、実は非常に厳しい建築上のルールとなりますので、不動産の取引に際しては充分にご注意をいただければと思います。
また、建売や中古物件の売買などでは既に家が建っているために、「厳しい外壁後退のルールが適用されている自覚が持てず、建替えに際して初めて現実を知る」という購入者も多いですから、将来的な土地利用のビジョンを頭に思い描きながら取引に臨むことが重要です。
ちなみに、建物を後退させるという意味では「建築基準法上のセットバック」も不動産取引において重要な事項となりますが、こちらについては別記事「2項道路とセットバックについてご説明！」にて詳細な解説を行っておりますので、是非ご一読いただければ幸いです。
ではこれにて、「外壁後退とは？わかりやすく解説いたします！」の知恵袋を締め括らせていただきたいと思います。