都市計画道路の土地売買

 

マイホームを探している際などに、時折見掛けるのが販売図面の備考欄に「都市計画道路あり」という表示がされている物件です。

また、こうした物件は「販売価格が通常より安めの設定」となっていることも多いのですが、果たして「買って良いものやら、ダメなものなのやら」と頭を悩ませてしまいますよね。

そこで本日は、「都市計画道路の概要」と計画の入っている物件の「売買における注意点」などをお話させていただきたいと思います!

では都市計画道路の土地売買についての知恵袋を開いてみましょう。

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都市計画道路ってどんなもの?

「都市計画道路」という言葉を聞いて、一体何のことだろうと思われた方も多いのではないでしょうか。

そして、この計画道路を一言で説明するとするならば行政が行う既存の道路の拡張や、新たな路線を作る際に設定される「道路の事業計画」ということになります。

※都市計画においては、道路の他にも公園・学校・病院などを造る計画を立てることがあり、既に計画が決定しているものを「都市計画施設」と呼びますので、道路計画は都市計画施設の一種ということになります。

ちなみに、街を歩いていると時折「家が道路からセットバックしており、空き地となった道沿いの土地が鉄パイプなどで囲われている光景」を目にすることがあるかと思いますが、それこそが都市計画道路による拡張計画が行われている最中の姿になります。

今の時代ですから、既に各地の道路は整備されているでしょうが、時と共に人や自動車の流れも変わってくるものですから、これに合わせて「道幅を広げたり、新しい道路を作りたいという要望」が出て来るのも無理はありません。

しかしながら、現在の住宅事情では道路が造れるような広大な空き地は存在しませんし、住人も黙って土地を提供してくれる訳がありませんよね。

そこで行政は都市計画道路(道路計画)というプランを立ち上げ、何年、何十年という時間を掛けながら、周辺住民の説得や土地の買収、道路の工事などを進めて行くこととなるのです。

 

計画決定と事業決定

ではここで、都市計画道路がどのように進められて行くかについて、お話ししてみることにいたしましょう。

道路を拡張するにせよ、新設するにしろ、まずは「行政から計画が打ち出され、その内容が正式に決定する」ことから、都市計画道路の事業はスタートします。

そして、このスタートの状態を「計画決定」と呼んでいるのですが、この段階では未だ計画が立案されただけで、具体的な工事予定の決定や、土地買収が始まることはありません。

よって計画決定の段階では、一定の建築制限こそあるものの家の新築や建替えが可能ですし、建売屋さんが土地を購入して建売物件として販売をするケースさえあるのです。

さて、ここで皆さんが気になるのが、計画決定を受けた土地に一体どのような建築制限が課せられるかについてだと思います。

都市計画法第53条によれば、まず建築には都道府県知事などの許可が必要であるとされています。

また、建築物の構造についても鉄筋コンクリート造(RC造)や鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)は不可であるとした上で、地下室・階数3階以上の部分は設けてはならないとしているのです。

しかしながら、実はこの建築に対する規制、現在では「かなり様子が変わって来ている」というのが実情となります。

バブル経済崩壊以降、我が国の経済状態は決して健全とは言えない状態が続いており、未だにデフレの脱却もできずにいます。

そして景気の良い頃はどんどん道路が造られていましたが、バブル崩壊後は「計画が決まりながらも、実際の工事が始まらない道路が殆どという状態」が続いていました。

なお、こうした時期が長く続くと「始まらない工事のために建築を制限し続けるのは意味がない」という世論が高まり始め、その声に応えるべく行政単位で建築制限を緩和する(3階の建築を許可するなど)ケースが続出したのです。

このような経緯から、計画決定の段階では「かなり自由な土地利用が許されている地域」もあるのですが、これが「事業決定」へと移行した際には、状況は大きく変わることとなります。

「事業決定」とは道路を作る計画を具体的に進める段階となりますので、土地の買収なども始まり、建物を建てることも原則不可ということになるのです。

よって、道路計画には「計画決定」・「事業決定」の二段階があり、その状態次第で規制の内容が大きくことなることをご理解いただければと思います。

なお以下では、計画決定時と事業決定時の建築制限の内容をまとめておきます。

計画決定時の建築制限

  • 建物の新築・増改築に知事の許可が必要
  • RC造やSRC造での建築は不可
  • 地下室及び3階以上の建築不可(但し、条例によって3階建てを許可している地域もあり)

事業決定時の建築制限

  • 建物の新築・増改築、工作物の建設及び5トンを超える物件の設置、開発行為等に知事の許可が必要

※但し、マイホームを建てるなどの通常の理由では許可が下りません。

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計画のある土地の売買は?

さて、そんな「都市計画道路の指定を受けている土地や建売の売買」では、どのような点に注意すべきなのでしょうか。

まず言えることは、「事業決定」となっている物件に手を出してはならないということです。

但し、不動産業者が売主となっている物件や、取引きに仲介業者が介入する場合には、「事業決定がされた土地の危険性」についてしっかりと説明がなされるはずですから、基本的に『誤って購入してしまうケース』はないでしょうが、個人間で土地の売買や交換をする際には是非ご注意いただければと思います。

また、計画決定段階の物件を購入する際には、「何時ごろ計画決定がなされ、現在どのような進捗業況にあり、どんな形状の道路ができるのか」などをよく調べた上で、購入の意思を決定することが必要でしょう。

不動産業者の中には「まず事業決定することはありませんよ!」などと説明する者もいるようですが、こうした説明は全くアテにできません。

よって、計画道路の入った土地を買うならば、「何時事業決定しても文句はない!」という気持ちで購入の決断をするべきだと思います。

さて、ここまでのお話を聞いていると「計画決定した物件を買う人なんているの?」とも思われるかもしれませんが、実はそれなりの魅力があることも確かです。

冒頭でも述べたように、物件の販売価格はお手頃なものとなっていることも多い上、実際何十年も事業決定が行われないケースは山程あります。

また事業決定すれば、行政との立退き交渉がスタートしますので、ここで上手く立ち回ることにより、ある程度の立退料が手に入る可能性もありますから、これを目当てに敢えて計画決定物件を購入する方もいらっしゃるようです。

ちなみに管理人が知る、道路計画に伴う土地買収を経験されたお客様の話によれば、立退料での儲けは「それなり」といったところである模様。

ただ「それなり」とは言うものの、立退料には「新しい住宅の購入代金」と「諸経費」、そして「迷惑料」が含まれることになりますから、動く金銭の額は『かなりのもの』となるはずです。

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都市計画道路の土地売買まとめ

さてここまで都市計画道路の概要や、これに係わる物件購入時の注意点などを解説してまいりました。

売買物件の販売図面などには、備考欄に小さく「都市計画道路あり」なんて記載がされているだけですが、実は『物件の価値にかなり大きな影響を及ぼす事項』であることをご理解いただけたことと思います。

また、都市計画道路の区域内にある物件の売買には、ここまでご説明してきた様々なメリット・デメリットが存在していますから、ご購入の意思を決定する際には、充分な注意が必要となるでしょう。

但し、正しい知識さえ持っていれば決して恐れることはありませんから、都市計画道路の区域にある物件が気に入った際には、思い切って購入してみるのも一興かもしれません。

ではこれにて、都市計画道路の土地売買に関する知恵袋を閉じさせていただきたいと思います!