不動産の取引を行うにあたり、売主・買主共に最も注意しなければならないのが物件の瑕疵（隠れた物件の傷・欠点）についての問題です。
購入したばかりの物件にて雨漏りやシロアリの被害があれば取引上の大問題に発展することになりますが、こうしたトラブルの種は敷地の地中奥深くに潜んでいる場合もあるものです。
そこで本日は、「地中埋設物の契約不適合責任（瑕疵）について考えてみます！」と題して、不動産取引における見えないリスクへの対処方法について解説していきたいと思います。
地中埋設物の法的な取り扱い
不動産取引では対象となる物件に雨漏り等の「瑕疵（隠れた欠陥）」が発見された場合、買主は売主に対して契約不適合責任に基づいた
- 契約解除
- 損害賠償
- 追完請求
- 代金減額請求
などを行うことができるとされています。
なお、契約不適合責任は2020年の民法改正にから導入されることになった考え方であり、それ以前は瑕疵担保責任という考え方に基づいて物件の瑕疵に関する問題が処理されていました。
そして今回のテーマである「地中埋設物」についても、引渡し後にその存在が明らかになれば、契約不適合責任の問題として売主に対する損害賠償請求等が可能となりますが、雨漏りなどとは異なりインスペクション（建物検査）を実施しても事前にこれを発見することは困難ですから、取引においては充分に注意を払うべきでしょう。
ちなみに地中埋設物が発見された場合には、売主・買主が共に確認を行って「どのように問題を処理するか」を協議することになりますが、埋設物には様々な種類があるため、状況によってその対応は大きく変わってくるのが現実です。
また、地中埋設物が発見されたとしても、売主に責任が認められない場合には損害賠償の請求は困難（修補請求などは可能）となりますし、埋設物が「地盤の改良杭」であった場合などには、売主の契約不適合責任が認められないケースもあり得るでしょう。（改良杭は買主にとって有益な場合もあるため）
様々な地中埋設物
ここまで解説にて地中埋設物の概要についてはご理解いただけたことと思いますが、一口に地中埋設物といっても様々な種類が存在し、その発見方法や対策も異なるものとなります。
そこで本項では、埋設物の種類ごとに詳細なご説明を行ってまいります。
配 管
過去記事「地中配管調査の方法について！」にて詳しく説明しておりますので、簡単な解説とさせていただきますが、住宅地の地中には水道管やガス管、下水管などが埋設されているものです。
そして、これらが公道の本管から分岐して、各家の敷地内へと折り目正しく引き込まれているのであれば全く問題にはならないのですが、購入した土地の地下をお隣の家の配管が通過している（または、購入した土地の配管が隣地の敷地内を通過している）といった場合には大問題となってしまいます。
なお基本的には、配管の工事を行って他人の土地を通過しない経路に作り直す必要がありますが、当然費用が掛かりますし建物の配置によっては工事自体が不可能なケースも少なくないのです。
ちなみに水道・ガスに関しては、水道局やガス会社に引込位置の詳細な図面が残っていることも多いので、取引前に行われる物件調査で発見が可能なケースも少なくありませんが、下水管に関しては一切図面が残されていないのが通常ですから、後に配管が見付かってトラブルになることも珍しくありません。
よって敷地内に「用途の判らない枡（下水の点検口）」があれば、色水などを流し、何処のお宅から排水が流れ込んでいるかの調査を行うべきでしょう。
古い基礎、コンクリートガラ、自然石等
地中埋設物と聞いて、一般の方が最もイメージしやすいのが本項にて取り扱う「コンクリートガラ」「自然石」「古い基礎」等なのではないでしょうか。
「古い基礎」については、以前に建っていた建物の基礎の一部(全部の場合もあり)が地中に残置されているケースが意外に多くあるものです。
一方、「コンクリートガラ」という言葉には馴染みがないかもしれませんが、簡単に言ってしまえば「瓦礫」を意味する建築用語となります。
通常は「以前の建物を壊した際に撤去し忘れた瓦礫」であることが殆どですが、時には廃棄物処分の費用を惜しんでそのまま土地に埋めてしまっているというケースもあるようです。
また、元々が池や沼、水田などであった土地では、埋め立てに廃棄物が使用されていた時代もありますから注意が必要となります。
なお、瓦礫といっても大きなものになれば大きさが1ｍを超えるようなものも珍しくありませんし、古い基礎も頑丈に配筋が組まれたものですと、撤去に法外な費用が掛かる上、工事の騒音・振動も激しいものになるでしょう。
ちなみに、時には地中から自然石がゴロゴロと出て来ることもありますし、私の知り合いの業者は建売用地として仕入れた土地から大量の墓石が出土して、頭を悩ませておられた方もいらっしゃいました。
基本的には契約不適合責任に基づいて撤去費用を売主に負担させることになりますが、事前にトラブルを回避したいのであれば土地の履歴を注意深く調査する必要があるでしょう。
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浄化槽
こちらも意外に埋まっていることの多い埋設物となります。
浄化槽は水洗トイレが行き渡る以前に「汚水を処理するために使用されていたタンク」のことであり、小さいものであれば数万円の費用で撤去が可能でしょう。
但し、大型の物が出て来ると「それなりの撤去費用」が掛かりますから、この点には注意が必要です。
なお、別記事「浄化槽とは？わかりやすく解説いたします！」では浄化槽についての詳細な解説を行っておりますので、是非ご一読ください。
井 戸
「井戸があるなら気が付くのでは？」と思われるかもしれませんが、「遠い昔に使用していた井戸をそのまま地中に埋めてしまっているというケース」は意外に多いものです。
ちなみに私は、こうした埋設井戸にこれまで3回も遭遇しています。
基本的には重機で枠を壊して、埋め立ててしまえば問題はないのですが、「井戸を埋めると祟りがある」などの言い伝えがありますので、問題は心理的な瑕疵ということになるでしょう。
井戸撤去の詳細については過去記事「井戸やお稲荷さんの撤去について考えます！」で記させてもらいましたが、問題解決には買主の心の問題がキーポイントとなるはずです。
ブロック塀の基礎
ブロック塀自体は地上にあるものですが、その土台となる基礎部分は地中に埋まっているのが通常です。
また地上に出ている部分はしっかり境界内に収まっていても、倒壊防止のために地下で大きく羽を広げたような形状となっている基礎も少なくありませんので、こうしたケースでは越境の問題（地中越境）が生じることになります。
もちろん、飛び出している部分のみをコンクリートカッターなどで切ってしまうことも可能ですが、塀自体が古い場合は倒壊の危険がありますので、全てのケースで行える対策ではありません。
なお、配管の越境などに比べれば実害は少ないのですが、買い手が神経質なタイプの方の場合には「一度古いブロック塀を撤去して、新しい塀を新設して欲しい」といった要望が出ることもありますので、売却前に越境状況をしっかりと確認し、
カットが難しい場合には隣地と互いにこれを承諾する旨の覚書を交わして、買い手に対して「売買契約の容認事項」として説明しておくのがベストな対応となるでしょう。
地下水
こちらは埋設物とは少々性質が異なるものですが、住宅を建てようと地面を掘ってみたら、地下水が湧き出して来たと言うパターンも時折あるものです。
他の埋設物とは異なり、撤去する訳には行きませんので建物の基礎を完全防水とする工事をするか、24時間ポンプで排水する機工を備えた家造りが必要となります。
但し、こうした工事にはそれなりに高額な費用が発生するため、売主・買主間の揉め事に発展するケースも少なくありません。
なお私はこの地下水で一度痛い目に遭っており、その時の経緯を体験記として「土地と地下水の問題について解説いたします！」という記事にて書いておりますので、気になる方はそちらをご参照ください。
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地中埋設物の契約不適合責任（まとめ）
さて、ここまで地中埋設物による瑕疵について考えてまいりました。
一口に地中埋設物といっても様々なケースと、状況に応じた対応法があることをご理解いただけたことと思います。
なお、地中埋設物については、取引の仲介に入る不動産業者もそれなりに注意を払ってくれるとは思いますが、業者ごとのレベルの差も存在しますし、実際に問題が発生した場合に頭を悩ますことになるのは「取引の当事者」ですから、決して人任せにはできないはずです。
よって、「先代から土地を引き継いだ」という売主様であれば、昔のことを知る親戚などに聞き込みを行ったり、買主様の立場であれば図書館で過去の住宅地図を調べるなど、取引前にできることは意外に多いものですから、可能な限りの調査はしておくべきでしょう。
ではこれにて、「地中埋設物の契約不適合責任（瑕疵）について考えてみます！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。