解体工事

 

「家の建替え」や「更地渡しが条件の不動産売買」に付き物となる作業といえば、解体工事ですよね。

その名の通り、「今ある建物を取り壊す工事」という単純な内容ですから、『その気になれば誰にでもできる』と思われがちですが、スムーズにこれをこなすのにはそれなりのノウハウが必要となります。

また、依頼する業者の選定を誤れば、法外な費用を請求されることもありますし、場合によっては大きな近隣トラブルに発展する可能性もありますから、工事の着手に当たっては充分な注意を払わなければなりません。

そこで本日は「解体工事の流れや注意点を解説いたします!」と題して、解体工事のあれこれを解説してみたいと思います。

 

解体は厄介な作業

ではまず、解体工事に潜むリスクについてお話ししてみたいと思います。

冒頭でも申し上げた通り、「建物を取り壊すのみ」という単純な作業ですから『リスクなど存在するの?』と思われる方も多いでしょうが、この工事には実に多く危険が潜んでいるものです。

法律上のリスク

「解体工事と法律に何の関係があるの?」というお声も聞こえて来そうですが、実は大いに関係があります。

解体工事については、建設リサイクル法(建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律)という法律が適用されることになりますが、この法律では施主が行政に対して、工事開始前に届出を行うことを義務付けており、これに違反した場合には20万円以下の罰金に処される可能性があるのです。

また、この法律では「解体工事に際して発生した産業廃棄物の処理を適切に行わなかった業者」に対して厳しい罰則(5年以下の懲役もしくは1000万円以下の罰金)を設けているのですが、破棄物の処理費用は非常に高額となるため、この法律を無視して不法投棄を行う業者が未だに存在しています。

※建設リサイクル法では「産業廃棄物管理票(別名・マニュフェスト)」と呼ばれる、廃棄物の処理方法を明示した書類の作成も排出事業者に義務付けています。

もちろん、依頼した業者が不法投棄を行ったからといって、施主に罰則が課せられることはありませんが、こうした行為を平気で行う業者であれば「施主に事前届出を行う義務がある」といった重要な事項についてアナウンスをしてくれるはずがありませんよね。

よって、価格の安さに惹かれて怪しい業者に解体工事の依頼を行うと、施主も思わぬ罰則を受ける可能性があるという訳です。

更に、工事を依頼する施主には「発注者責任」という責任が発生します。

例えば、工事に危険が伴うことを承知しながら、施主がこれを放置した場合には、損害を受けた相手(怪我をした作業員など)から損害賠償を請求される可能性があるのです。

不法投棄などを平気で行う業者となれば、相当無茶な工事を行う可能性がありますから、状況によっては施主が発注者責任を負わされる場合があることを理解しておくべきでしょう。

工事業者とのトラブル

前項にて悪質な業者に関するお話をしましたが、こうした業者に発注を掛けた場合には、他にも様々なリスクが生じることになります。

例えば「相場から逸脱した高額な費用請求される」「着手金を持ち逃げされた」などはよく耳にいたしますし、「処分したはずの廃材が実は地中に埋められていた」など、想定されるトラブルには様々なパターンがあるでしょう。

また悪質業者ではないにしても、「技術が未熟だったり、経験が不足している業者に依頼をしてしまうケース」も多く、こうした場合には「誤ってお隣の建物に傷を付けてしまった」「土地同士の境目を示す境界標を破壊してしまう」などのトラブルも珍しくはありません。

なお、解体業者によるトラブルについては、他にも以下のようなケースも考えられます。

  • 当初は安価な見積もりが提示されていたのに、後から法外な追加費用を請求してくる
  • 注文通りの工事を行わない(撤去するはずの地中の埋設物を放置する等)
  • 「あいさつ回り」や「クレーム対応」等の近隣対策を行わない

このように解体業者を巡って発生する問題は多岐に及びますので、工事業者の選定は非常に重要な作業となるのです。

近隣とのトラブル

解体工事といえば、大きな音や振動が付き物である故に「近隣とのトラブル」に発展することも珍しくありません。

特に早朝や夕方以降の音出し作業についてはクレームとなることが多いですし、振動や臭気、埃の飛散に対する苦情が寄せられることもあります。

また、解体対象物件が通学路に面している場合などでは、工事車両の出入りや、現場の養生(現場の安全を図るための保護作業)に関してご意見をいただくこともあるはずです。

更に台風などによる突風で廃材が吹き飛ばされたり、足場が倒壊して、近隣の建物に傷を付けてしまうこともありますし、工事完了後に「お宅の工事の振動のせいで、自分の家の外壁にヒビが入った」などのクレームが入ることも珍しくありません。

 

解体工事で注意すべき点

前項にて、解体作業に伴って発生し得るトラブルについて解説をさせていただきましたが、こうしたトラブルの発生を防ぐには何をすればよいのでしょう。

まず重要となるのが、質の良い工事業者を選定することです。

工事価格だけに囚われず、充分な実績を持ち、ユーザーからの評判の良い業者を選定すれば、「法律に関するトラブル」や「技術・経験不足によるトラブル」も回避できるでしょう。

また解体工事においては、施主自身にも「やっておくべきこと」が多数存在します。

例えば、優良業者に工事を依頼すれば「近隣へのあいさつ回りは必ず行ってくれる」はずですが、施主自身も独自にあいさつ回りをすることは、近隣のトラブルを回避する上で非常に重要です。

そして可能であるならば、解体業者が挨拶に行くよりも先に、施主が近隣に声を掛けておくのがベターでしょう。

更に、近隣に問題のある住人(気難しい住人など)がいるのならば、その旨を解体業者に伝えておくことも大切です。

なお、工事が始まる前に隣接するお宅の外壁の写真を撮影しておくことも忘れないようにしましょう。

「近隣とのトラブル」の項でもお話しした通り、工事完了後に「工事のせいで建物が傷付いた」というクレームが入ることは珍しくありませんから、工事前の写真を撮っておけば『解体工事のせいではない』との反論が可能になります。

ちなみに、解体工事では『壊してはマズイものを壊してしまう』というトラブルが少なくありません。

お隣との地境を示す境界標や、境界線上に建てられた「お隣と共有のブロック塀」に、自分の敷地内を通過する他人の配管(水道や下水)などを破壊してしまうと大問題に発展する可能性がありますので、壊してはマズイものがある場合には図面に書き込みを行い、これを施工業者に渡しておくなどの配慮が必要になります。

 

解体工事の流れ

では、前項の注意点を踏まえながら、解体作業の流れについて解説を行っていきましょう。

工事業者の選定が完了し、発注を済ませたならば、まずは率先して施主自らが近隣のあいさつ回りに行きましょう。

丁寧な解体業者であれば、必ずあいさつ回りはしてくれるはずですが、まずは施主自身がこれに先行して「近隣への声掛け」をすることが重要です。

また、電気やガスが建物に供給された状態で工事を始めることはできませんので、施主が使用停止の連絡を行います。

※通常は解体業者から「電気・ガス・水道等の使用停止連絡をしてください」との指示がありますし、配管の切断や電線のカット等の作業については工事業者が手配を行います。

※解体工事では埃の飛散を防止するために、水を巻きながら作業をしますので水道は使用可能な状態とするのが通常ですが、水道料金については工事業者の負担となります。

更に解体対象の建物の面積によっては行政への届出が必要となりますので、業者が用意する委任状に署名・捺印を行うことになるでしょう。

そして、着工前に近隣の建物の外壁写真の撮影、撤去してはならないもの(境界標や共有のブロック塀、隣地の配管など)を再度業者と確認した上で作業開始となります。

工事については、まず足場や養生シート(埃の飛散などを防ぐシート)の設置を行った上、屋根材や室内の設備(畳やキッチンなど)を撤去した後、重機による本格的な解体作業が開始されるのが通常です。(隣家とあまりに建物が近接している場合には、手作業による解体となります)

その後、建物に基礎部分を解体、地中埋設物の撤去等を行い、整地をして作業は完了となります。

なお、更地となった状態ですと不法投棄の被害を受ける可能性が高いので、土地の周辺にロープを張るなどの養生作業も必須となるでしょう。

ちなみに、建物を建てた際には法務局に対して表示登記を行う義務がありますが、解体が完了したからといって登記が勝手に抹消(滅失登記)される訳ではありません。

よって、解体業者から滅失登記に必要な書類一式を受取り、登記の申請を行うことも忘れずに行いましょう。(滅失登記を行わないと、対象の土地に対して住宅ローンなどを申請できない場合があります)

 

解体業者の選び方

前項までの解説にて、解体工事の概要や注意すべき点については充分にご理解いただけたことと思います。

また、解体工事を成功させるには「解体業者の選定が非常に重要になる」というポイントもお伝えできたことと思いますが、問題は『どうやって優良業者を見付け出すか』ということになるでしょう。

基本的には、「知人」や「普段から仕事の依頼をしている工務店」等に解体業者を紹介してもらうなどの方法が無難であるとは思いますが、『紹介してもらう当てがない』という方も少なくないはずです。

そこで管理人がお勧めしたいのが、社団法人あんしん解体業者認定協会が運営する「比べてあんしん最安値 解体無料見積ガイド」という一括見積りサイトを利用するという方法となります。

「比べてあんしん最安値 解体無料見積ガイド」とは

近年、建築業界や不動産業界においては「一括査定」や「一括見積り」のサービスが脚光を浴びています。

これらのサービスはネット上から簡単な申し込みを行うだけで、複数の業者から「不動産売却時の査定価格」や「リフォーム工事の見積書」の提示を受けることができるというものであり、「比べてあんしん最安値 解体無料見積ガイド」はこのサービスの解体工事バージョンとなります。

また、これらのサービスは見積もり等を行う登録業者が「サイト運営者に対して広告料を支払う」ことで成り立っていますので、利用者は完全無料でサービスを利用できる点も大きなメリットです。

なお、これら一括見積り系サービスを利用したユーザーからは「その後の営業電話が煩わしい」「工事の内容に満足できなかった」などの良くない評判を耳にすることもありますから、『本当に利用しても大丈夫なの?』と不安に思われる方もおられるかもしれませんが、

「比べてあんしん最安値 解体無料見積ガイド」については管理人も自信を持ってお勧めできるサイトとなっておりますので、以下ではその理由をお話ししていくことにいたしましょう。

 

登録業者の選定基準が厳格

実は世間には、「比べてあんしん最安値 解体無料見積ガイド」と同様の解体工事に関する一括見積もりサイトが複数存在しています。

もちろん、他のサイトもそれなりに厳しい基準を設けて運営を行っていることと思いますが、「比べてあんしん最安値 解体無料見積ガイド」は非常に厳格な運用ルールを定めている点が大きな特徴となっているのです。

また、数ある運用ルールの中でも特に注目するべきなのが「登録業者の選定基準」となっており、工事業者として行政からの許可や免許を取得している会社であることはもちろんのこと、その他にも

  • 工事により事故が発生した場合の損害保険へ加入していること
  • 不当な追加料金の請求を行わない旨を確約していること
  • 着工前にあいさつ回りや、施工中の苦情について対応する旨を確約していること
  • 施主が行政に対して行う「事前届出」の代行を行うこと
  • 滅失登記に必要な書類(解体証明書等)の交付を行うこと
  • 執拗な営業活動を行わないこと
  • 施工に際して施主と書面による請負契約を締結すること
  • 建設リサイクル法上の産業廃棄物管理票の提出を適正に行うこと

などのルールを定めた上、サイト運営者と登録業者の間で「上記のルールを遵守する旨を契約書で取り交わしている」そうですから、その厳格さは業界でもトップクラスといってよいでしょう。

なお、施工技術のレベルについても「解体工事を専業としている業者以外は登録不可」との基準を設けている上、工事において大きな事故を起こした業者などは淘汰される仕組みとなっているようですから、この点についても心配はなさそうです。

そして、こうした厳しい基準をクリアーした約870社(2018年現在)の登録業者の中から、施工エリアや工事の内容などを精査した上で最大3社が絞り込まれ、依頼を受けた物件に対する見積もりを行うことになります。

※日本全国には約14,000社の解体業者が存在するといわれています。

万全のサポート態勢

「比べてあんしん最安値 解体無料見積ガイド」のもう一つの魅力となっているのが、ユーザーに対する万全のサポート態勢となります。

前項でも申し上げた通り、サービス利用者が依頼を行った場合には、最大3社から見積書が届くことになりますが、一般の方からすると「金額の違いは判るけど、見積書に記された工事内容の違いまでは理解できない」ということも多いはずです。

そこで、サイトを運営する社団法人あんしん解体業者認定協会では、こうしたお客様の疑問を解決するべく365日24時間受付のサポートセンターを設けていますので、いつでも「見積書の気になる点」などについて相談や質問が可能となっています。

また、このサポートセンターでは見積もりをして来た登録業者への「お断り代行サービス」や「しつこい営業をしてくる業者への対応(基本的にこうした業者は登録されていませんが)」もお願いすることができますし、「工事の期間中に生じた疑問や気になる点」についての相談が可能ですから、これは非常にありがたいですよね。

更に、万が一発注を行った登録業者が「工事の途中で倒産してしまった」などのトラブルが発生した場合でも、サイト運営者が責任を持って工事を完了してくれますから、これ以上に手厚いサポート態勢を整えている一括査定サイトは皆無といってよいはずです。

抜群のサイト利用実績と施工実績

そして最後にご紹介したいのが、「比べてあんしん最安値 解体無料見積ガイド」の実績についてとなります。

このサイトでは、開設以来既に3万人以上もの方々がサービスを利用し、そこで行われた全ての工事に関する情報がサイト運営者によってデータとし蓄積されているのです。

よって、解体業者の選定に当たっても「業者ごとの作業の得手・不得手」「見積もり金額の相場」等の情報がフルに活用されることになりますから、依頼をする側としてもかなり安心感を得られますよね。

また、サイト上では実際に工事を行ったユーザーの感想や、見積書の実例が3800件以上公開されていますから、これらに目を通せば「比べてあんしん最安値 解体無料見積ガイド」の安全性と有用性をご実感いただけるはずです。

ちなみに、私の知り合いの不動産業者の中にも、解体の作業に当たって「比べてあんしん最安値 解体無料見積ガイド」を利用している会社さんがありますので、正に「不動産のプロも納得の解体工事一括見積もりサイト」と呼べるでしょう。

 

解体工事まとめ

さてここまで、解体工事と施工業者の選定というテーマでお話をしてまいりました。

解体工事は「建物を壊す」という単純な作業でありながら、プロの不動産業者であっても『非常に気を遣うデリケートなもの』となりますので、決して油断することなく工事の手配を進めてください。

また、工事を成功に導くためには「業者の選定が何よりも重要」といわれていますから、ご紹介した「比べてあんしん最安値 解体無料見積ガイド」などを活用して、信頼の置ける業者を見付けていただければ幸いです。

また解体業者の選定も重要ですが、発生する問題の多くは「近隣関係に起因するもの」となりますから、普段からご近所とお付き合いを密にして、良好な関係を築いておくことも大切であるかと思います。

ではこれにて、「解体工事の流れや注意点を解説いたします!」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。