不動産を購入する際に行われる重要事項の説明の中に登場するのが、「建ぺい率・容積率」という言葉です。
もちろん、仲介業者などからその概要についての解説がなされることになりますが、その説明だけで「すべてが理解できるか？」と言われれば、少々疑問が残りますよね。
そこで本日は、建物を建てる際の代表的な建築制限とされている、建ぺい率・容積率の計算や緩和についてお話させていただきたいと思います！
では、建ぺい率・容積率の知恵袋を開いてみましょう。
建ぺい率・容積率とは何か？
既にご存じの方もおられるかもしれませんが、まずは「建ぺい率・容積率とは何か」という点からご説明させていただきましょう。
冒頭にて建築制限の一種であることは申し上げましたが、より詳細にご説明するならば、この二つは「敷地に対して建てられる建築物への規制」であるということになります。
そして建ぺい率・容積率は共に、敷地面積に対して60％や200％など「％」で規制内容を表示することとなっているのです。
ではより詳細に制限の概要を解説してまいりましょう。
建ぺい率
建ぺい率とは、土地に対して建てられる「建築面積の上限」を表す制限です。
そして建築面積とは、建物を真上から見た際、建物が土地の何％を占めるかという水平投影面積で判断されることとなっており、
真上から見て土地の半分まで建物が建てられるエリアなら50％、8割まで建ててよいのであれば80％の制限ということになります。
なお、「屋根の出っ張り（庇）」や「バルコニー」の部分を入れるとかなり厳しい制限となるように思えますが、建物本体からの飛び出し幅が1ｍを超えなければ、建ぺい率の規制対象にはなりません。
容積率
これに対して容積率は、対象の土地について建てることができる建物の床面積の上限を規制する制度ということになります。
よって、建ぺい率は真上から見た平面的なものでしたが、容積率は2階建てなら1階＋2階の床面積の合計、3階建なら1階＋2階＋3階の床面積の合計となり、
仮に「50㎡の土地で容積率200％の規制地域」であるならば、すべての階の「床面積の合計を100㎡以内に収めなければならない」ということになるのです。
よって容積率は建ぺい率より大きな数字となり、制限が厳しいエリアでも80％・100％、都心のビル群がある地域などでは500％といった数値にもなります。
このように土地に建ぺい率・容積率という規制を加えることにより、「規制を厳しく」すれば家と家の間が離れ、高い建物が少ない閑静な住宅地へ、「規制を緩く」すれば、高い建物が密集した都会へと、街並みのコントロールが可能となる訳です。
なお、建ぺい率と容積率の制限内容が切り替わるライン上にある土地に建物を建てる場合については、ラインで仕切られた部分ごとに建ぺい率と容積率の計算を行い、その結果を合算するという方法にて、建設可能な上限の面積を求めることになります。
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建ぺい・容積それぞれの計算と緩和
では、具体的な建ぺい率と容積率の計算方法をご説明すると共に、実務上で用いられる規制の緩和制度について解説してまいりましょう。
なお表記の事項について詳細に説明しますと、完全に建築士の範疇になってしまいますので、あくまでも解りやすさに重点を置いて解説してみたいと思います。
建ぺい率の計算と緩和
建ぺい率の計算方法は、60％・80％など行政が都市計画で定めた建ぺい率のパーセンテージを土地の面積に掛け算するだけというものになります。
土地の面積が100㎡で建ぺい率が60％なら、真上から見て60㎡分の面積にしか、建物の建築が許可されないということになるのです。（水平投影面積）
では次に建ぺい率が緩和されるケースについて見て行きましょう。
最も用いられることの多い緩和制度は、対象の土地が二つの道路に面する場合（角地）に適用されるもので、本来の建ぺい率に「10％」の上乗せができる「角地緩和」と呼ばれる代物となります。
先程の例でご説明するならば、面積100㎡で建ぺい率が60％の土地は本来60㎡しか建築面積として利用できませんが、角地の場合には100㎡×（60％＋角地緩和10％）＝70㎡が上限という計算です。
＊角地緩和を受けるには一定の条件があるため、角地であれば必ず緩和が受けられるという訳ではありません。
また、鉄筋コンクリート造などの火災に強い建物についても「＋10％」の緩和を受けることができます。
＊防火地域においては耐火建築物、またはこれと同等の耐火性能を有する建物、準防火地域においては耐火建築物および準耐火建築物、またはこれと同等の耐火性能を有する建物について緩和が受けられます。
ちなみに用途地域が近隣商業地域・商業地域・第1種住居地域・第2種住居地域・準住居地域・準工業地域のいずれかであり、建ぺい率が80%の指定を受けている地域で耐火建築物を建てる場合には、「建ぺい率が無制限になる（建ぺい率100%となる）」という特例もあります。
容積率の計算と緩和
建ぺい率の計算の流れで行くと、「容積率も土地の面積に掛け算・・・」となりそうですが、実は容積率については計算方法が異なります。
まず注意しなければならないのが、容積率は前面道路の道幅により、計算方法は変わってくるという点です。
「何のことやら！」というお声も聞えて来そうですが、これはそれ程難しい話ではありません。
実は建ぺい率・容積率以外にも、都市計画法においては「地域ごとの街作りのルール」が指定されており、その中に『用途地域』と呼ばれるものがあります。（詳細は「不動産の用途地域と種類、注意すべき点などについて解説」の記事をご参照ください）
この用途地域には様々な種類（第一種住居地域・商業地域・工業地域など）があるのですが、用途地域の名称に「住居」が付くものについては「0.4」、それ以外の地域には「0.6」の数字を接する道路の道幅に掛け算するというのが容積率の計算方法です。
例えば「住居」の文字が付く用途地域（第二種住居地域など）で、接するの道路の幅が4ｍなら、4ｍ×0.4＝1.6となり、ここでの容積率160％ということになります。
これに対してその他の用途地域（近隣商業地域など）では、前の道幅が4ｍなら、4ｍ×0.6＝2.4となり、ここでの容積率240％という計算となるのです。
そして、こうして導かれた数字と、元々地域に指定されていた容積率のパーセンテージを比較して、「より低い方が実際に規制される容積率」となります。
よって先程の計算例に当てはめるならば、住居系用途地域のエリアで容積率200％が指定されているなら、「160％対200％」で『160％が採用される』こととなり、
その他の用途地域については「240％対200％」で、『200％の容積率が適用される』ことになるのです。
なお、駐車場（建物全体の20％までが限度）、地下室（建物全体の約33％までが限度）については容積率の計算から除外できるルールとなっています。
また、容積率緩和の制度としては「特定道路による緩和」というものがあります。
この緩和制度の対象となるのは、「特定道路（幅員15ｍ以上の道路）」に接続する「幅員6ｍ以上12ｍ未満の道路」に接道する物件に限られます。（更に特定道路から70ｍ以内の距離にある物件のみ）
ちなみに、緩和率については「各道路の幅員」や「特定道路からの距離」などの影響を受ける上、計算も少々複雑なものになりますので算出にあっては注意が必要となるでしょう。
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建ぺい率・容積率まとめ
さてここまで、建ぺい率や容積率に係る建築制限についてお話ししてまいりました。
解りやすさに重点を置いたご説明とはなりましたが、かなり実戦的に建ぺい率・容積率の概要と計算方法、そして緩和についてお話しできたかと思います。
但し、あくまでも正式な計算は建築士に任せるべきものとなりますから、素人判断で建てらる建物を勝手に想定するべきではないことを申し添えておきます。
ではこれにて、建ぺい率・容積率の計算や緩和についての知恵袋を閉じさせていただきたいと思います！