マイホームの購入を考える際には、実に様々な事柄が頭をよぎるものです。
物件の価格についてはもちろんのこと、土地の面積や形状、住環境など、検討すべきことは多岐に及ぶことと思います。
そして、「とにかく利便性重視！」という方もおられるでしょうし、「少しでも環境の良い立地で、購入価格を抑えたい」という方もいらっしゃるはずです。
なお『住環境とコストパフォーマンスを重視したい！』という方に是非ともお勧めしたいのが、市街化調整区域に建てられた建売りや中古物件となります。
但し、このようなお話をしても「市街化調整区域って何だろう」という方も多いでしょうし、「市街化調整区域の物件を買って、建て替えや売却ができるのだろうか？」と不安を感じる方もおられることでしょう。
そこで本日は「市街化調整区域の建て替えや物件購入について解説いたします！」と題して、皆様の市街化調整区域に関する疑問にお答えして行きたいと思います。
市街化調整区域とは
では、まず最初に「市街化調整区域とは一体どのような地域であるか」という点からご説明を始めていくことにいたしましょう。
我が国「日本」では、国土の効率的な利用を行うために都市計画法という法律にて、
- 都市計画区域（都市として整備・開発をしていくエリア）
- 準都市計画区域（無秩序な開発を防ぐために一定の制限がされたエリア）
- 規制のないエリア（特に制限のないエリア）
という3つのエリアが定められています。
更にこの法律では都市計画区域について、
- 市街化区域 ・・・市街化を積極的に行う区域
- 市街化調整区域・・・市街化をしない区域
- 非線引き区域 ・・・特にプランを定めない区域
という地域分けを行っています。
よって市街化調整区域においては、学校や病院などの「公共施設」や「農業に従事する方の住宅」等を除いて、原則として宅地分譲などの開発行為が行えない地域となっているのです。
※行政からの開発許可が得られれば「建物の建築等」が可能になりますが、原則として市街化をしない地域だけに簡単に許可を下ろすことはありません。
市街化調整区域の開発制限の歴史
なお、前項の解説をお読みになった方の方の中には『知り合いに市街化調整区域で新築の建売を買った人がいるのだが、これは一体どういうこと？」との疑問が頭に浮かんでおられる方もいらっしゃることと思いますが、実はこの市街化調整区域においては「既存宅地」と呼ばれる自由に建物の建築や宅地分譲が可能なエリアも過去には存在していました。
ちなみに「既存宅地」とは、この都市計画法が施行され市街化調整区域に指定される以前から既に住宅地として利用されていた地域を指す言葉となります。
また、こうした地域においては「市街化調整区域内であっても行政がある程度自由な開発を許していた時代」があり、多くの建売業者がこの制度を利用して、宅地の分譲を行っていたのです。
しかしながら「出る杭は必ず打たれる」もので、2006年には行き過ぎた市街化調整区域の開発行為に行政からの『待った』が掛かります。
この年、政府は既存宅地制度の廃止を決定し、これ以降「市街化調整区域内での開発行為」は大きな制限を受けることとなったのです。
さて、ここまでのお話を聞くと「それではもう、調整区域で住宅を建てることはできないの？」と思われてしまいそうですが、そうとばかりは言えません。
実は既存宅地制度の廃止に伴い、各地方自治体から「市街化調整区域の開発を禁止しては、地域の過疎化が更に加速するのでは？」という不安の声が噴き出したのです。
そこで「既存宅地の廃止」と入れ替わりに誕生したのが、都市計画法第34条11号の規定による新たな開発許可区域となります。
そしてこちらの制度においては、市区町村などの自治体が独自に許可区域の指定を行えるルールになっていますから、むしろ既存宅地制度の頃よりも盛んに市街化調整区域の開発が行われる結果となっているのです。
ただ現在では「あまりに市街化調整区域の開発が進み過ぎた」として、第34条11号の指定区域を廃止する自治体も出て来ていますので、今後は再び減少傾向になっていく可能性もあるでしょう。
※本項でご紹介した都市計画法第34条11号の指定区域以外にも、「旧住宅地造成事業に関する法律」により開発が行われた区域では開発行為が可能となっています。
スポンサーリンク
具体的な調整区域での建て替え・物件購入について
これまでの解説にて「市街化調整区域についての基礎知識」はバッチリと身に付けていただけたことと思いますので、本項ではより具体的にこの区域での『建て替えや物件購入』について考えて行くことにいたしましょう。
既に解説した通り、市街化調整区域は「市街化をしない地域」となりますので、原則として建て替え等の開発行為を行う場合には『行政からの開発許可が必要』になります。
よって、「以前からその地に住んでいる」という農家の方などであれば、自宅の建て替えなどに際して比較的簡単に開発許可を得ることができる反面、新たに土地を購入した者がマイホームの建築を行うことは非常に困難です。（以前から住んでいた方でも、建て替えによって「建築面積を大幅に増やす」「建物の用途を変更する」といった場合には許可されないケースもあります）
そして、こうした状況を考えれば「これからマイホームを購入するという方に、市街化調整区域はお勧めできない」という結論になるかと思います。
一方、前項でもお話しした通り「都市計画法第34条11号の開発許可区域」等、原則として開発が許可されているエリアも存在していますので、こうした地域に存する物件を選択するのであれば大きな問題はないはずです。
但し、都市計画法第34条11号の開発許可区域については地方自治体が条例で独自の開発許可基準を設けており、「敷地面積の最低限度」や「接道する道路の幅員、接道幅」などに制限が課せられている地域も多いので、こうした建築のルールをしっかりと確認した上で購入に踏み切るべきでしょう。
また、市街化調整区域であるが故に「前面道路まで水道や下水、ガス等の本管が敷設されていない」というケースも耳にいたしますので、こうしたインフラ設備の状況にも注意を払うべきかと思います。
ちなみに「既に市街化調整区域にお住いで、廃止された既存宅地にマイホームが建っている」という方にとっては『果たして建て替えが可能なのか？』という不安を持たれているかもしれませんが、基本的には「こうした心配は不要」ということになるはずです。
もちろん、建て替えにあたっては「新たに開発許可の申請」が必要になりますが、建築面積の大幅な増大や用途変更を伴わない限りは、スムーズに開発許可を下ろしている地方自治体が殆どとなりますから、この点はご安心いただければと思います。
スポンサーリンク
市街化調整区域の建て替え・物件購入まとめ
さてここまで、「市街化調整区域内での建て替えやマイホームの購入」というテーマにて解説を行ってまいりました。
本記事をお読みくだされば、市街化調整区域での開発行為に様々な制約が生じることをご理解いただけたことと思います。
但し、都市計画法第34条11号の開発許可区域等に所在する物件を選択することで、建物の規模や用途にある程度の制約こそ発生するものの、日々の生活を送る上で何も困ることはありませんし、「建築許可の申請」などについてもハウスメーカーや設計士が全て代行してくれますから、購入者が煩わしい思いをすることはないはずです。
それどころか、市街化調整区域であるが故に物件購入後に周辺環境が激変する可能性は殆どない上に、『緑に囲まれた静かな住環境に建つ戸建が、市街化区域に建てられた物件よりもリーズナブルに購入できる』のですから、これは環境重視派の方にとっては申し分がありませんよね。
市街化調整区域というだけで不安を覚えてしまう方も多いとは思いますが、こうした物件を上手に購入し、他では味わえないスローライフを手に入れるのも一興なのではないでしょうか。
ではこれにて、「市街化調整区域の建て替えや物件購入について解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。