不動産売買について調べていると、「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という言葉を目にすることがあります。
瑕疵とは、簡単にいえば土地や建物に存在する欠陥や問題のことです。以前の民法では、売買した不動産に隠れた瑕疵があった場合に売主が負う責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいました。
しかし、2020年4月1日に施行された改正民法によって、現在の不動産売買では瑕疵担保責任に代わり、原則として「契約不適合責任」という考え方が使われています。
この記事では、旧民法における瑕疵担保責任とはどのような制度だったのか、どのような欠陥が問題となるのか、そして現在の契約不適合責任と何が違うのかを、不動産売買の実務を踏まえてわかりやすく解説します。
現在の不動産売買では「瑕疵担保責任」ではなく「契約不適合責任」が基本です。ただし、2020年4月より前に締結された契約や、古い契約書・判例などを理解するためには、瑕疵担保責任の考え方を知っておく意味があります。
瑕疵担保責任とは？
瑕疵担保責任とは、旧民法のもとで、売買した目的物に「隠れた瑕疵」があった場合に売主が負うとされていた責任です。
不動産で問題となる瑕疵には、たとえば建物の雨漏りやシロアリ被害、柱や土台の腐食、土地の地中埋設物や土壌汚染などがあります。
ポイントとなるのは、単に「建物が古い」「傷がある」というだけで直ちに瑕疵となるわけではないことです。物件の状態、売買契約の内容、買主への説明内容などを踏まえて判断されます。
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 柱・梁・土台などの腐食
- 給排水管などの重大な不具合
- 地中に残された旧建物の基礎や廃材
- 土壌汚染
- 境界や越境に関する問題
- 一定の心理的な問題
なお、こうした問題のうち何が売主の責任になるかは、現在では「瑕疵」という言葉だけで判断するのではなく、契約で約束された内容に適合しているかという契約不適合責任の考え方で整理するのが基本です。
現在の制度について詳しく知りたい方は、契約不適合責任とは？わかりやすく解説も併せてご覧ください。
なぜ瑕疵担保責任という制度があったのか
旧民法では、不動産のように「この土地」「この建物」と特定された物を売買する場合について、売買の対象に隠れた欠陥が存在したときの責任を瑕疵担保責任として扱っていました。
たとえば中古戸建てを購入したあと、外からは確認できなかった場所で長年の雨漏りによる柱の腐食が見つかったとします。買主がそのような状態を知らず、通常の住宅として購入していたのであれば、大きな問題になります。
旧民法では、このようなケースについて一定の条件のもとで売主へ責任を求める仕組みが用意されていました。
不動産取引では、欠陥そのものだけでなく「契約前に何を説明したか」が非常に重要です。売主が把握している不具合を物件状況報告書などできちんと告知し、買主がその状態を理解したうえで購入している場合と、何も説明されず引渡し後に発覚した場合とでは、扱いが大きく異なります。
不動産で問題になりやすい瑕疵の種類
不動産の問題というと雨漏りなど建物の不具合を想像しがちですが、実際には土地、法令、周辺環境などさまざまな問題があります。
物理的な瑕疵
建物や土地そのものに物理的な問題があるケースです。
建物であれば雨漏り、シロアリ、構造部分の腐食などが代表的です。土地では地中埋設物や土壌汚染などが問題となることがあります。
地中埋設物については、購入後に建物を解体したり土地を掘削したりした段階で初めて発見されることもあります。詳しくは地中埋設物とは？土地売買で注意する種類・調査方法・契約不適合責任を解説をご覧ください。
法令上の問題
土地や建物そのものに破損がなくても、法令上の制限によって買主が予定していた利用ができないことがあります。
たとえば、再建築、接道、用途地域、建ぺい率・容積率などに関する重要な条件が、買主が認識していた内容と異なっていれば取引上の大きな問題になります。
現在の契約不適合責任では、こうした問題についても「契約内容に適合しているか」という観点から確認することが重要です。
周辺環境に関する問題
周辺に墓地、葬儀場、工場などが存在する場合、その内容によっては購入判断に影響を与えることがあります。
ただし、どのような施設でも必ず売主の責任になるわけではありません。施設の種類、距離、契約時の説明、買主が認識していた事情などによって判断は異なります。
詳しくは不動産の嫌悪施設とは？種類・告知義務・購入前の調べ方を解説で整理しています。
心理的な問題
過去に人の死が発生した物件などでは、その事実が取引判断に影響する場合があります。
現在は国土交通省のガイドラインもあり、人の死が発生したからといってすべて同じように扱われるわけではありません。事案の内容や取引の種類などによって告知の考え方が異なります。
事故物件については、事故物件の告知義務についてわかりやすく解説で詳しく取り上げています。
中古住宅と瑕疵担保責任
旧制度の瑕疵担保責任が特に問題になりやすかったのが中古住宅です。
中古住宅では、建物の内部や床下、屋根裏など、通常の内覧だけでは確認できない部分があります。売主自身も気付いていない雨漏りやシロアリ被害が、売買後に発見されることもあります。
そのため実務では、売主と買主の間で「どの部分について」「いつまで責任を負うか」を契約書に定めて取引する方法が以前から採られてきました。
現在は契約不適合責任に制度が変わりましたが、中古住宅売買で契約書の定めが重要であること自体は変わっていません。
築年数が古いから責任がなくなるわけでも、古い住宅だから必ず欠陥があるわけでもありません。売買時には、建物の状態、告知内容、契約書の責任範囲、設備表や物件状況報告書などをセットで確認することが重要です。
一般の売主では責任を免責・制限する契約もある
個人が中古住宅を売却する場合、売主と買主の合意によって責任を負う範囲や期間を定めたり、一定の責任を免責したりする契約が行われることがあります。
特に築年数がかなり経過した建物では、すべての不具合について売主が長期間責任を負うのは現実的ではありません。そのため、建物の状態や売買価格などを踏まえて契約条件を調整します。
ただし、契約書に「免責」と書けば何でも責任を免れられるわけではありません。
売主が不具合を知りながら買主へ告げなかったような場合には、免責特約があっても売主が責任を免れられないことがあります。
実務では、売主が知っている不具合を隠さず、物件状況報告書などで具体的に説明しておくことが重要です。「古いから免責にする」というだけでなく、現在分かっている状態を買主と共有して契約条件へ落とし込むことがトラブル防止につながります。
売主が宅建業者の場合はルールが違う
中古住宅でも、売主が一般の個人なのか宅地建物取引業者なのかによって契約不適合責任の扱いは大きく異なります。
宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅建業者ではない買主へ物件を売却する場合には、宅地建物取引業法による制限があります。
そのため、一般の個人間売買のように自由に「契約不適合責任をすべて免責する」といった契約をすることはできません。引渡しの日から2年以上となる期間を定める特約などを除き、民法より買主に不利となる特約は原則として無効となります。
中古住宅を購入するときは、物件だけでなく「誰が売主なのか」を確認することも非常に重要です。
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新築住宅は10年間の責任がある
新築住宅については、中古住宅とは別に住宅品質確保法による特別なルールがあります。
新築住宅の売主は、住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、原則として引渡しから10年間の責任を負います。
たとえば基礎、柱、梁など住宅の構造に関わる重要な部分や、屋根・外壁など雨水の浸入を防ぐ部分が対象になります。
「新築住宅ならすべての設備や内装について10年間保証される」という意味ではありません。住宅品質確保法による10年間の責任の対象は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分です。それ以外の設備や仕上げなどについては、契約書や保証書の内容を確認する必要があります。
さらに、住宅瑕疵担保履行法により、対象となる事業者には保険への加入または保証金の供託など、責任を履行するための資力確保措置が求められています。
2020年4月から瑕疵担保責任は契約不適合責任へ
ここがこの記事で最も重要な部分です。
2020年4月1日に施行された改正民法により、売買について従来使われていた「瑕疵担保責任」という考え方は大きく見直され、現在は契約不適合責任として整理されています。
旧制度では「隠れた瑕疵」が重要なキーワードでしたが、現在は、引き渡された目的物が種類・品質・数量について契約の内容に適合しているかが基本的な判断基準となります。
つまり、「欠陥が隠れていたか」だけを見るのではなく、「売主と買主がどのような内容で契約したのか」が以前より重要になったということです。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の主な違い
- 旧制度：目的物に「隠れた瑕疵」があるかを中心に判断
- 現在：目的物が「契約の内容に適合しているか」を中心に判断
契約不適合が認められる場合、買主は条件に応じて修補などを求める追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを検討することになります。
ただし、それぞれの権利には要件があり、契約書によって責任の範囲や通知期間などが調整されていることもあります。「不具合があれば必ず解除できる」「修理代は必ず全額請求できる」という単純なものではありません。
詳しい違いについては、契約不適合責任とは？わかりやすく解説でさらに詳しく解説しています。
現在の不動産売買では契約書の内容が非常に重要
契約不適合責任では「契約内容に適合しているか」が判断の中心になるため、売買契約書や付帯する書類に何が書かれているかが非常に重要です。
たとえば中古住宅に多少の雨漏り跡があり、その事実を売主が告知し、買主も承知したうえで現状有姿として購入したケースと、「雨漏りなし」と説明されて購入したケースでは事情がまったく異なります。
実務では、少なくとも次のような資料を相互に確認しながら契約内容を整理します。
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 物件状況報告書・告知書
- 設備表
- 図面や測量資料
- 建物状況調査などの資料
単に契約書の「契約不適合責任」の条文だけを見るのではなく、物件について売主と買主がどのような認識を共有して契約したのかを確認することが大切です。
売買契約書については、不動産売買契約書の作り方について解説も参考にしてください。
中古住宅ではインスペクションも有効
中古住宅は、新築と違って経年劣化の程度が物件ごとに大きく異なります。そこで、購入前や売却前に建物の状態を把握する方法として活用できるのが、建物状況調査（インスペクション）です。
専門家による調査を行っても、すべての不具合を発見できるわけではありません。しかし、基礎や外壁、雨漏りなどについて一定の範囲を確認しておくことで、売買後のトラブルを減らす材料になります。
また、条件を満たす場合には既存住宅売買瑕疵保険を利用できるケースもあります。
インスペクションや瑕疵保険については、インスペクションと瑕疵保険について解説で詳しく取り上げています。
中古住宅の売買でトラブルになりやすいのは、「売主はこの程度なら説明しなくてもよいと思っていた」「買主は当然問題がないと思っていた」という認識のズレです。建物調査だけでなく、売主からの告知と契約書への落とし込みを丁寧に行うことが重要になります。
購入後に不具合が見つかったらどうする？
購入後に雨漏りやシロアリ、地中埋設物などが見つかった場合には、いきなり修理を進めたり、売主へ金額だけを請求したりするのではなく、まず事実関係を整理します。
- 不具合の状況を写真や動画で記録する
- 売買契約書・重要事項説明書・告知書などを確認する
- 売主や仲介会社へ速やかに連絡する
- 必要に応じて専門業者に原因調査を依頼する
- 契約内容と調査結果をもとに対応方法を協議する
特に契約不適合責任では、買主が不適合を知ったあと一定期間内に売主へ通知することが問題になる場合があります。また、契約によって通知期間や責任範囲が定められていることもあるため、発見したまま長期間放置するのは避けた方がよいでしょう。
緊急性がある場合を除き、売主側へ状況を確認する機会を与えずに買主が工事を完了してしまうと、「本当にその工事が必要だったのか」「費用は妥当だったのか」といった新たな争いにつながることがあります。契約内容を確認し、証拠を残しながら進めることが大切です。
2020年4月以前の契約では旧制度が問題になることがある
現在、新しく締結する不動産売買契約については契約不適合責任を理解しておけば基本的には十分です。
一方、2020年4月1日の改正民法施行前に締結された契約について紛争や責任関係を確認する場合には、契約時期などによって旧民法の瑕疵担保責任が問題となることがあります。
そのため、「瑕疵担保責任」という言葉は現在の契約書では主役ではなくなったものの、不動産の過去の契約や判例を理解するうえでは今も知っておく価値があります。
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瑕疵担保責任とは？まとめ
瑕疵担保責任は、旧民法において、不動産などの売買目的物に隠れた瑕疵があった場合の売主の責任を定めた制度です。
しかし2020年4月の改正民法施行後は、原則として「瑕疵が隠れていたか」ではなく、目的物が契約で定めた種類・品質・数量に適合しているかを判断する契約不適合責任へと制度が変わりました。
- 瑕疵担保責任は旧民法で使われていた考え方
- 現在の不動産売買では契約不適合責任が基本
- 雨漏り・シロアリ・地中埋設物などさまざまな問題が対象になり得る
- 中古住宅では契約書・告知書・設備表などの内容が重要
- 一般の売主と宅建業者が売主の場合では責任の扱いが異なる
- 新築住宅の主要構造部分等には10年間の責任がある
- 購入後に不具合を発見した場合は、証拠を残して速やかに契約内容を確認する
不動産売買では、「古い住宅だから仕方がない」「契約不適合責任を免責したから何も責任を負わない」と単純に判断することはできません。
売主が何を説明し、買主がどのような状態を前提として購入したのか。そして、その内容が契約書や告知書にどのように記載されているのか。この点を明確にしておくことが、売主・買主双方のトラブル防止につながります。
現在の制度をさらに詳しく確認したい方は、続けて契約不適合責任とは？わかりやすく解説をご覧ください。
