マイホームを購入しようと考えた際に検討しなければならない要素の一つとなるのが、購入する物件の「立地に関する問題」なのではないでしょうか。
また一口に立地と言っても、駅に近い、商店街に面しているなどの「周辺環境」に係る事柄から、平坦な地域、上り坂・下り坂といったアップダウンがあるエリアといった「地勢」の問題も出てきますから、これは大いに頭を悩ますところですよね。
そして、平坦な地形のエリアには商店街などが広がっていることも多く、生活の利便性を考えればメリットは大きいですが、住環境という面では多少の山坂があっても閑静な住宅地となっているエリアも捨て難いものがあります。
但し、山側の高低差のある地形のエリアで戸建を購入しようとなると、新築時や建替え時に通常以上の工事費用が必要となることもありますので、この点には注意が必要でしょう。
そこで本日は「宅地造成と擁壁について解説いたします！」と題して、アップダウンのある地形のエリアには欠かすことのできない『宅造と擁壁』に関する基礎知識をご紹介してみたいと思います。
宅地造成規制法について
冒頭での「アップダウンのある地形のエリアでは、建物建築時に工事費用が余分に掛かる」というお話に、今一つピンッと来ないという方も少なくないかもしれません。
ここで言う余分な工事費用とは、高低差のあるエリアならではの「宅地造成工事に関する費用」を指します。
こうした地形の地域には「元々が山の斜面であった土地」なども多いため、住宅用地とするために山を削り取り、時には土を積み足して平坦な土地を人工的に作り出さねばなりません。
そして、この工事のことを宅地造成と呼ぶのですが、我が国では宅地造成工事について「宅地造成規制法」という法令が存在しており、無計画な工事が行えない制度となっているのです。
宅地造成規制法は、昭和３６年６月に発生した梅雨前線による土砂災害の教訓から生まれた法律であり、崖崩れを防ぐべく様々な造成工事に対する規制が定められています。
そして宅地造成工事規制区域というエリアを指定し、その区域内においては
- ①2ｍを超えるの崖を生じさせる切土工事（地盤の削り取り）
- ②1ｍを超えるの崖を生じさせる盛土工事（土の積み増し）
- ③切土・盛土合わせて2ｍを超えるの崖が生じる工事
- ④500㎡を超える敷地については、切土・盛土共に30ｃｍの段差が生じる工事
について、行政の許可を必要とするという内容になっています。
※但し、①②③の工事によって生じる崖の角度が30度以下のなだらかなもの（安息角）である場合には、許可が不要です。
なお、宅地造成工事規制区域は都市部の山坂があるエリアでは「殆ど漏れなく指定されています」ので、こうした地域の建築では注意を欠かすことができない法令となっているのです。
ちなみに、山を削って造られた「大規模な分譲地」等については宅地造成規制法の許可ではなく、行政による『開発行為の許可』を受けて工事が行われている可能性もあります。
開発行為の場合にも、宅地造成規制法の許可と同様の厳しい審査を受けることになりますから、「安全性については問題なし」といえるでしょう。
※宅地造成規制法の改正により、宅地造成工事規制区域外でも「造成宅地防災区域」なるエリアの指定が行われるようになり、ここでは崩壊の危険性のある擁壁に対して行政が改善命令等を出せるルールとなっています。
擁壁について
さて、宅地造成規制法の概要についてはおおよそご理解いただけたことと思いますが、ここで問題となるのが「この法令の許可を受けるために特別な工事が必要となる」という点です。
そしてこの特別な工事というのが「擁壁（ようへき）工事」と呼ばれるもので、簡単に言えば土砂災害を防ぐ壁、つまり「土止め」を作る作業となります。
なお、「土止め」というと工事現場などで見掛ける「板や鉄板を打ち込んだ簡素もの」を想像してしまうかもしれませんが、宅地造成規制法における土止めは鉄筋を組んだ骨組みを分厚いコンクリートで固めた強固なものであり、これを「擁壁」と称しているのです。
また行政ごとに内容は異なりますが、この擁壁にも許可基準があり「鉄筋の本数」や「コンクリートの厚み」、Ｌ字型・逆Ｔ字型といった「形状」に「寸法」なども細かな指定を受けることとなります。
つまり行政は「宅地造成規制法上の許可が欲しいのなら、土砂災害を防ぐ土止め（擁壁）をこちらが指定する通りの基準と工法で造りなさいよ」と言いたい訳です。
ちなみに、工事費用については擁壁の高さや形状にも大きく左右されますが、高さ2ｍで10ｍ程の範囲を施工するだけで200万円以上の費用が掛かることも珍しくありませんから、
こうしたエリアでの新築や建て替えに際しては、宅地造成工事に要する費用もしっかりと確保しておく必要があるでしょう。
間知ブロックの擁壁
前項の擁壁の説明において、鉄筋にコンクリートを流し込んだＬ型、Ｔ型の擁壁をご紹介いたしましたが、実は擁壁にはもう一つ多く用いられる種類があります。
それは「間知（けんち）ブロック」と呼ばれるブロックを積み上げるタイプの擁壁であり、こちらの工法も宅地造成規制法上の許可対象となっているのです。
先程のコンクリート造擁壁とは異なり、既製品のブロックをお城の石垣のように角度を付けて積み上げていく工法となりますので、基本的に工事費用も割安となりますが、
擁壁の高さが高くなる程に「壁の角度をなだらか」にしなければならず、結果的に「宅地として利用できる土地の面積が減ってしまう」という弱点があります。
よって近年行われる宅地造成工事においては、この工法を目にする機会が少なくなっているのが現状です。
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擁壁工事の問題点
ここまでの記事をお読みくだされば、宅地造成規制法における擁壁の工事を行うには行政への許可申請の手間や、高額な工事費用が発生することをご理解いただけたことと思いますが、この工事にはまだまだ注意すべき点があります。
そこで、この項では「擁壁の問題点」についてご説明して行くことにいたしましょう。
底板の問題
擁壁の代表的な形状である「Ｌ字型」を例にご説明すれば、実際に地面から顔を出しているのはＬ字の「上半分程の部分」となり、下半分は地中に埋められています。
なお、この地下で横に伸びた部分を「底板」と呼ぶのですが、仮に3ｍの高さの擁壁を建てるとすれば、底板の長さも3ｍ程の幅が必要となるのが通常です。
よって擁壁の際から3ｍの距離までは地中にはコンクリート製の障害物が埋まっているのと同じ状況となってしまうことになります。
そして、こうした底板のある場所に建物を建築しようとすれば、地盤改良などの際にこの底板が邪魔になってしまい、
「せっかく作った擁壁の底板にドリルで穴を空けなければならない」といった事態もあり得ますから、「造る擁壁」とその後に建てる「建物の位置関係」には充分な配慮が必要になるのです。
なお、最初から建設する建物のプランが決まっていれば、地盤改良にて杭を打つ地点の底板に「予め穴を空けておく」ことも可能ですから、工事を担当する業者さんと事前打ち合わせを万全に行っておくのが得策です。
※間知ブロック擁壁の場合には底板がありませんので、こうした問題は発生しません。
近隣との問題
また、擁壁工事はかなり大規模な土木工事となります。
そして当然、自分の所有する敷地内に擁壁を収めなければなりませんが、土の掘り起こしには隣接するお宅の土地も大きく削り取る必要があるのです。
よって近隣と上手にコミュニケーションが取れていなければ、工事に協力してもらうのも困難ですし、工事中に境界石などが破壊されればトラブルに発展する可能性もあるでしょう。
こうした事情から、擁壁工事を行う際には近隣への配慮も大きなポイントとなって来るのです。
既存擁壁にも注意
中古住宅や土地売りの物件を探していると、既に擁壁が設置された物件をよく目にいたします。
既に土止めがなされていれば安心なようにも感じますが、ここで気を抜いてはいけません。
古い年代に造られた擁壁は、たとえ宅地造成法上の許可を得て造られたものでも劣化が進んでいる可能性（亀裂が生じている等）もありますし、そもそも行政の許可を得ずに設置されている場合だってあるのです。
そして、こうした問題のある擁壁が設置されている土地を購入したケースでは、建物建築時に行政から「擁壁を建替えろ」という指示が出る可能性がありますし、中古住宅についても建替えの際に同様の指摘を受けることも有り得るでしょう。
通常、こうしたリスクがある物件では、購入時に不動産業者などから説明があるはずなのですが、業者の力量によっては「これが行われないケース」もありますので、不安に感じた時には設計士などに相談してから購入の意思を決定するのが無難です。
なお、「宅地造成規制法や開発行為の許可を得て造られた擁壁である否か」については、行政に資料が残されていますので、一般の方でも調査は可能となります。
また宅地造成規制法や開発行為の許可以外でも、2ｍを超える高さの擁壁については工作物申請（建築確認）による許可の下で工事が行われている可能性がありますので、こうした擁壁であれば後々トラブルとなることはない筈です。（2ｍ以下の擁壁でも工作物申請が行われている可能性はあります）
※宅造・開発行為・工作物等の許可を得ていない擁壁を「不適格擁壁」と呼びます。
※公的な許可を得た擁壁でも、亀裂等の損傷が激しい場合には専門家の診断を受けるべきです。
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宅造法・擁壁工事まとめ
さて、ここまで宅地造成規制法と擁壁工事について解説を行ってまいりました。
なお『これから購入エリアを決定しよう』とお考えの方におかれましては、本記事をお読みになられて「擁壁が必要な物件は避けたい」とお考えかもしれませんが、高低差がある地域ならではの魅力が存在するのも確かですから、しっかりと知識を身に付け、失敗のないマイホーム選びをしていただければと思います。
また擁壁工事の費用については「現場の状況」や「行政の許可基準の厳しさ」、「依頼をする施工業者」によっても大きく変わってくるものですから、どんぶり勘定を行わず、物件ごとに見積もりを取り直すなどの慎重さが必要不可欠となるでしょう。
ちなみに、土木工事の専門業者に擁壁工事を依頼するのが「最も経費を安く上げるコツ」となりますが、その後に建物を新築する予定があるならば『多少割高でも擁壁の施工をハウスメーカーに一任してしまう方が安全』かもしれません。(前述した底板の問題等が生じる可能性がありますので)
夢のマイホームを手に入れるために、当ブログの記事をお役立ていただければ幸いです。
ではこれにて、「宅地造成と擁壁について解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。