不動産重要事項説明書作成

 

不動産売買の仲介を行う際に最も重要な作業とされているのが、重要事項の説明であると言われています。

このようなお話をすると「最優先すべきは、お客さんに物件を買ってもらうことだよ!」というツッコミも聞こえて来そうですが、重要事項の説明に不備があれば無事に物件の引渡しができないばかりか、その後数年に渡って訴訟を行うことになる可能性もありますから、一番ではないにしても「決して疎かにできないイベント」であることだけは確かなはずです。

また反対に「重要事項説明書の作成に絶対の自信」を持っていれば、どんなに難解な物件の仲介でもストレスを感じることなく販売活動が行えるますから、その結果として「こなせる案件数が増加し、成約率も向上してくる」ことでしょう。

そして、このように考えると『業績を上げたいのならば、まずは重要事項説明書の作成スキルを向上させることが重要』とも言えそうですよね。

そこで本日は、この重要事項説明書の記載内容や注意点についてお話させていただきたいと思います。

なお、重要事項作成において必須となる現地調査や、法務局・都市計画などの行政調査については、過去の記事にて詳細な解説を行っておりますので是非そちらをご参照いただければと思います。(文中のリンクからお進みください)

では、不動産重要事項説明書作成についての知恵袋を開いてみましょう。

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そもそも重要事項説明書とは

不動産業者の間では、「重説(じゅうせつ)」などとも呼ばれる重要事項の説明書は、宅地建物取引業法35条にて定められている「不動産の仲介取引を行う際の必須書類」となります。

説明を行うタイミングについては「売買契約締結に先行して」と定められており、不動産会社が仲介に入る場合には、買手に対して必ず行うべしとされているのです。

なお実務上は、不動産屋さん同士の売買であったり、一般の方から不動産会社に物件を売却するといった場合には重要事項説明は不要とされることが多いようですが、これは誤りとなりますので是非ご注意ください。

2017~2018年の宅地建物業法改正によって、不動産業者が買主の場合には重要事項の「説明は省略可能」となりましたが、『説明書の作成』と『これに対して買主が署名捺印を行う』ことは、引き続き必要とされています。

また説明を行う内容については法令やガイドライン等で記載すべき事項が示されてはいますが、買主から「この事実を知っていたら買わなかった!」と言われてしまう事項については、全て網羅していなければなりませんので、物件に関する情報を可能な限り詰め込んでおくべきでしょう。

但し、不動産の取引は案件ごとに大きく内容が変わるものですし、たとえ大手の不動産業者であっても詳細な重要事項説明書の作成マニュアル等が用意されていることは少ないため、新入社員などにとって重説作成業務は非常に強いプレッシャーを感じるものとなるはずです。

そこで次項では、重要事項説明書に記載すべき内容や作成上の注意点などを具体的に見て行くことにしましょう。

 

重説の記載事項と注意点

実務上の重説作成においては、「過去に行われた取引で用いられた説明書」を参考にしながら作業を進める方が多いかと思いますが、仕事に不慣れな新入社員さんなどにとっては、難しい文言がピッチリと書き込まれた雛形を見ても「何が何やら解らない」というのが本音でしょう。

そして、このような場合におすすめなのが「重説を内容ごとに分解して把握していく」という方法です。

重説の内容は一見、非常に難解なものに思えますが、大きく分類すれば

  1. 仲介会社と物件の表示に関する説明
  2. 物件の道路と設備に関する説明
  3. 法令上の制限に係わる説明
  4. 契約内容に係わる説明
  5. 備考欄

の5点が主な内容となります。

そこで以下では、これらを一つずつ解説して行くことにいたしましょう。

①仲介会社と物件の表示に関する内容

重要事項説明書の雛形のトップに記載されるのが、こちらの「仲介会社の表示」と「物件の表示」となります。

仲介会社の表示

そして、仲介会社の表示においては対象の重要事項説明書を「如何なる不動産業者が作成し、説明を行ったか」を明示するところから説明が開始されます。

なお、売主・買主が一般の方で、仲介業者が1社ならば、ここは1社分の説明となり、仲介業者が2社(共同仲介)であれば2社分の内容を記載することなるでしょう。

また売主が不動産業者の場合には、売主も仲介に入るという扱いになりますから、売主の情報もこの欄に加えることになります。(仲介業者2社、業者売主ならば3社分の説明が必要)

ちなみに記載すべき内容は、免許番号、免許年月日、商号、事務所の所在地、説明を担当する取引主任氏の氏名や主任士番号などです。

更に「仲介業者が供託金を預けている機関の説明」や「取引の態様(売主・媒介、売買・交換)」なども記載した上、仲介業者の判(仲介判)と取引主任者の捺印も忘れずに押すようにしましょう。

物件の表示

そして次に記載されるのが、取引対象の物件に関する説明となります。

取引対象となる土地の地番や面積、公簿・実測面積の別に、建物の家屋番号、構造、床面積、建築確認番号などを書き込むことになるでしょう。

そして、ここで忘れずに記載しなければならないのが、この重要事項の説明書が「如何なるソースから得た情報を基にしているか」という点です。

土地であれば、登記簿に記された面積(公簿)と実際の面積(実測面積)に違いが出ることは珍しくありませんし、建物においても公簿と、建築確認に記される面積は異なるものとなりますから、今回の説明が「どの情報をベースにしているか」を解り易く、そして誤解が生じないように記載して行きましょう。

ちなみに、こちらのパートでは登記簿に記された権利に関する事項も、非常に重要な説明事項となります。

所有者の名や権利に係る事項が記されている謄本の「甲区」、そして抵当権の設定などが書かれた「乙区」などの内容を、漏れが無いようにそのまま転記して行きます。

※登記簿に記された情報についての詳細は別記事「不動産の登記簿謄本とは?という疑問を解決!」をご参照ください。

第三者による占有について

ここでは物件が「賃貸中である」「借地権者が家を建てて住んでいる」などの、占有の有無について記載します。

占有がある場合には、賃貸借契約書の内容も記載し、後々トラブルにならないよう適切な説明をしたいところです。

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②物件の道路と設備に関する内容

仲介業者の説明と物件の表示が完了したなら、続いては物件が面する道路と設備についての説明がなされます。

道路に関する説明

物件が接している道路の種類などを記して行きます。(詳細については道路調査に関する記事をご参照ください)

またこの際、対象の土地が幅員何mの道路に何m接しているか、セットバックは必要か、私道である場合にはどのような負担があるかについても説明を行いましょう。

また、この道路の説明を行う際には文字だけの情報によらず、図面(土地と道路の位置関係などを示したもの)を載せるよう心掛けたいところです。

スペース的に図面を載せるのが厳しい時は、「別紙参照」という形式を取るのも有効な手段でしょう。

水道・ガス・電気・下水に関する説明

物件にて利用される水道・ガス・下水等のインフラ関係の事項について説明します。

なお、対象物件への「引込みに関する情報」のみならず、「前面道路の本管敷設状況」も記載する必要があるでしょう。

また、単に「配管有り」などの記載しか行わない業者さんも多いですが、可能であれば詳細に「水道管引き込み口径●●mm」、「本管口径▲▲mm」(水道の場合には配管の種類も)まで記載したいところです。

※詳しくは配管調査の記事をご参照ください。

なお、配管の説明においても文字の情報だけでなく、図面の添付を心掛けるようにしましょう。

③法令上の制限に係わる内容

国や自治体が定める建築や土地利用上のルールのことを「法令上の制限」と呼び、ここでは対象物件に係わる制限の内容を説明していきます。

都市計画法・建築基準法に関する制限の記載

法令上の制限に関する説明では、まず対象物件が存在するエリアが都市計画区域の内外、市街化区域か調整区域であるかなどについて記して行きます。

また用途地域高度地区・日影規制・斜線制限・絶対高さの制限、そして防火・準防火地域などについても記載していきましょう。

更には、外壁後退・敷地の最低面積、そして建ぺい率・容積率についての制限内容等もここで説明することとなりますが、後々問題が起こり易い分野でもありますから、極力注意を払って説明を行いたいところです。

ちなみに、建ぺい率の角地緩和や容積率の狭小道路による制限がある土地については説明を間違いやすいので気を付けてください。

都市計画法・建築基準法に関する事項は、今後建てる建物の形状に大きな影響を及ぼす説明となりますので、徹底的な調査を行うか、建築士に確認してもらうようお客様に勧めるなど、慎重な対応が必要となります。

なおここでは、原則行政調査で仕入れた情報の細かさと正確さが「肝」となりますから、調査はくれぐれも手を抜かないようにしてください。

その他法令上の制限に関する事項

重要事項説明書の雛形の中で、表の形式で「古都保存法、自然公園法、都市再開発法」等の法令がズラッと並んでいるのが、その他法令上の制限に関する事項です。

あまりの法令の数の多さに「思わず気が遠くなってしまいそう」ですが、「表にある法令の半分以上は係りがない」という地域が殆どですから、あまりナーバスになる必要はありません。

但し、説明を誤れば危険な事項であることに変わりはありませんので、「自分が取引することの多い地域にどの法令が係っているのか?」「そして行政の担当部署がどこであるか?」などの情報を整理しておくことで、ミスのない調査が実現できるはずです。

ちなみに、管理人がアマゾン・Kindleにて販売している下記の電子書籍では、本項にて扱った法令上の制限の調査について詳細な解説を行っておりますので、ご興味のある方は是非ともご購読ください。

 

 

④契約内容に係わる内容

重要事項の説明書には「契約書の内容についても、説明を行うべき」とされている部分があります。

そして具体的には、手付・ローン・違約に関する解除、売買代金・手付金・その他受け渡しされる金銭、瑕疵担保保険に関する事項等がこれにあたりますが、基本的には契約書の文言を要約して記載するだけのこととなります。

なお、売買契約書の文言の解説については、売買契約書作成の記事をご参照ください。

⑤備考欄

ここまで解説して来た①~④の事項に関しては、全ての物件に関して共通の説明事項となりますが、⑤の備考欄は「個々の物件ごとに記すべき説明内容が異なる」のが特徴です。

また、備考欄というとあまり重要では無い内容に思われがちですが、実は非常に重要な説明が列記される場所でもあります。

そして備考欄の書き方を解説するだけも、かなりウェイトのある説明となりますので、こちらについては別記事「売買重要事項説明書作成について(備考編)」にて改めて解説をさせていただきたいと思います。

 

重要事項説明書作成まとめ

ここまで売買における重要事項説明書作成というテーマでお話をしてまいりました。

非常に難解に思える重説の作成も、このように分解してその趣旨を丁寧に理解して行けば、決して歯が立たないものではありません。

とは言え、一歩間違えば取引上の大きな事故に繋がるのが重要事項説明書ですから、恐れず大胆に、そして細心の注意を持って、作成に取り組んでいただければと思います。

ではこれにて、不動産重要事項説明書作成についての知恵袋を閉じさせていただきたいと思います!