不動産売買の仲介業務において、特に慎重な作業が求められるのが重要事項説明書の作成です。重要事項説明書には、登記上の権利関係、法令上の制限、道路、上下水道・ガスなどの設備、災害に関する事項、契約条件など、物件を購入するかどうかの判断に関わるさまざまな情報を記載します。
そのため、重要事項説明書だけを見ながら作成しようとしても、正確な書類を作ることはできません。現地調査、法務局調査、役所調査などで集めた情報を整理し、それぞれの資料と現況を照合しながら書面へ落とし込んでいく必要があります。
この記事では、不動産売買における重要事項説明書の基本から、作成の流れ、主な記載事項、調査結果を記載するときの注意点まで、不動産取引の実務経験をもとに解説します。
重要事項説明書は、ひな形を埋めて完成させる書類ではありません。物件調査によって集めた情報を確認・整理し、買主が物件や取引条件を判断できる形にまとめていく書類です。
重要事項説明書とは
重要事項説明書とは、不動産取引を行う際に、購入予定者などが契約を締結するかどうかを判断するために必要となる重要な事項をまとめた書類です。不動産業界では一般に「重説（じゅうせつ）」と呼ばれています。
宅地建物取引業法第35条では、宅地建物取引業者に対し、売買・交換・賃貸借などの契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士によって一定の重要事項を説明させることを定めています。つまり売買契約を締結した後ではなく、原則として買主が契約するかどうかを最終判断する前に行われる説明です。
重要事項説明書は、主として「どのような物件を、どのような条件で購入しようとしているのか」を契約前に説明するための書類です。一方、売買契約書は、売主と買主が合意した権利義務や取引条件を定める書類です。
重要事項説明を行う宅地建物取引士は宅地建物取引士証を提示した上で説明を行います。現在では対面だけでなく、一定の要件を満たせばオンラインによるIT重説を行うこともできます。また、2022年5月からは相手方の承諾など所定の要件を満たすことにより、重要事項説明書を電磁的方法で提供することも可能になっています。
なお、取引の相手方が宅地建物取引業者である場合には、宅地建物取引士による説明を省略できる場合がありますが、重要事項を記載した書面の交付まで不要になるわけではありません。
重要事項説明書は物件調査の結果をまとめる書類
重要事項説明書を作成する上で最も重要なのは、書類そのものよりも、その前段階で行う物件調査です。
例えば道路について「南側公道」と販売図面に書かれていたとしても、それだけを根拠に重要事項説明書を作成することはできません。道路管理者、建築基準法上の道路種別、幅員、接道状況、セットバックの有無などを確認する必要があります。
水道についても、「公営水道」と記載するだけではなく、前面道路の本管、敷地への引込状況、管径、私設管や共同管の有無など、物件に応じて確認すべき事項があります。さらに、登記事項証明書、公図、地積測量図、建築関係資料などについても、一つの資料だけを見るのではなく、他の資料や現況との整合を確認することが重要です。
「資料に書いてあることを転記する」のではなく、資料を調べる → 現地を確認する → 他の資料と照合する → 必要な内容を重説へ記載するという流れで考えるのが基本です。
現地で何を確認するのかについては、不動産の現地調査について解説した記事で詳しく解説しています。また、法務局や行政機関で行う調査については、不動産の役所調査（行政調査）について解説した記事も参考にしてください。
重要事項説明書を作成する基本的な流れ
実務では会社ごとの調査手順やチェックシートがありますが、売買の重要事項説明書を作成するときは、おおむね次のような流れで作業を進めます。
- 売主や関係者から物件資料を集める
- 法務局資料を取得して権利関係を確認する
- 現地調査を行う
- 役所・水道・下水・ガスなどの調査を行う
- マンションの場合は管理関係資料を確認する
- 売主から物件状況について聞き取りを行う
- 取得した資料と現況を照合する
- 調査結果を重要事項説明書へ記載する
- 売買契約書や告知書などとの整合を確認する
重要なのは、この順番を単なる作業としてこなすのではなく、途中で疑問が生じた場合に前の調査へ戻ることです。例えば水道局の図面では対象地へ給水管が引き込まれているのに、現地で水道メーターが確認できないのであれば、その理由を追加で調べる必要があります。建築計画概要書と現在の建物形状が明らかに異なる場合にも、増改築などの可能性を確認しなければなりません。
実際の物件調査では、役所で調べた結果を確認するために再び現地へ行ったり、現地で気付いたことを行政へ再確認したりすることがあります。「一度調べたから終了」ではなく、情報同士を照合しながら精度を上げていくことが重要です。
重要事項説明書の主な記載事項
重要事項説明書の様式は使用する団体や会社などによって多少異なりますが、売買の場合には大きく分けて「対象となる宅地・建物に関する事項」と「取引条件に関する事項」が記載されています。ここからは、実務で特に確認する機会の多い項目を中心に見ていきましょう。
物件の表示
まず確認するのが、取引対象となる土地・建物の表示です。土地であれば所在、地番、地目、地積、持分などを確認し、建物であれば所在、家屋番号、種類、構造、床面積などを登記事項証明書から確認します。
ここで注意したいのが、登記上の表示と現況が必ず一致するとは限らないことです。土地では登記面積と実測面積が異なる場合がありますし、建物では増築部分が未登記となっているケースもあります。そのため、何の資料に基づく面積なのかを明確にしながら確認する必要があります。
登記記録に記録された事項
次に確認するのが、所有権やその他の権利関係です。土地・建物の所有者だけではなく、抵当権、根抵当権、地上権、地役権、差押えなど、取引に影響する権利が登記されていないかを確認します。
また、売主から提出された資料だけを確認して終わるのではなく、契約前の適切な時点で最新の登記情報を確認することも重要です。法務局では登記事項証明書のほか、公図、地積測量図、建物図面などを取得できるため、権利関係だけではなく土地や建物の状況を確認するためにも利用します。
法令に基づく制限
不動産には、都市計画法や建築基準法をはじめとして、さまざまな法令による制限が関係しています。代表的なものとしては、用途地域、建ぺい率、容積率、防火地域・準防火地域、高度地区、地区計画、都市計画施設などがありますが、物件所在地によって確認すべき法令は大きく異なります。
さらに、盛土、土砂災害、文化財、農地、河川、砂防など、その土地特有の規制が関係するケースもあります。
法令に該当していることが分かったら、その結果として建築や土地利用にどのような制限が生じるのかまで確認する必要があります。名称を重説へ転記するだけでは、買主が取引への影響を理解できないことがあります。
道路・接道に関する事項
土地や一戸建ての取引では、道路調査が非常に重要です。建築基準法上の道路種別、道路幅員、接道間口、道路と敷地の関係、セットバックの有無などを確認します。道路については、「公道だから問題ない」「舗装されているから建築基準法上の道路だろう」といった外観だけの判断はできません。
道路調査の基本については、不動産の道路調査について解説した記事をご覧ください。また、公道について道路幅員や道路区域などを確認する場合には、道路台帳の調査について解説した記事も参考になります。
私道の場合には、道路の所有関係、持分、通行や掘削、維持管理などについて追加の確認が必要になることもあります。
水道・下水・ガスなどの設備
重要事項説明書では、飲用水、電気、ガス、排水施設などの整備状況についても確認します。特に水道・下水・ガスについては地中に配管されているため、現地だけでは確認できない情報が少なくありません。
例えば水道では、前面道路の本管だけではなく、宅地への引込管、管径、管種、私設管・共同管の有無などを確認することがあります。水道については、水道埋設管の調査方法について解説した記事で、本管・引込管・管径・私設管などの調査方法を詳しく説明しています。
下水についても、本管の位置だけではなく、公共下水・浄化槽などの処理方法や、宅地からどのように排水されているのかを確認します。詳しくは下水道の埋設管調査について解説した記事をご覧ください。
インフラ関係の図面は重要な調査資料ですが、古い工事が反映されていなかったり、図面と現地の状況が異なったりする場合があります。資料を取得しただけで調査を終了せず、メーター・止水栓・枡など現地で確認できる設備と照合することが大切です。
既存建物に関する事項
中古住宅などの既存建物を売買する場合には、建物状況調査の実施の有無や、その結果の概要、建築や維持保全に関する一定の書類の保存状況など、既存建物特有の説明事項があります。また、取引する建物によっては、石綿使用調査の結果や耐震診断に関する事項などについても確認が必要になります。
ここで注意したいのは、重要事項説明書にチェックを入れるためだけに資料を確認するのではなく、建物の履歴を把握する資料として見ることです。建築確認済証、検査済証、建築計画概要書、設計図書、増改築に関する資料などを確認し、現在の建物と食い違う点がないかも見ていきます。
災害に関する事項
不動産取引では災害リスクについても確認します。重要事項説明では、水防法に基づいて作成された水害ハザードマップに対象物件のおおむねの位置を示して説明することになっています。
また、造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域など、法令に基づいて説明対象となる区域についても確認します。ただし、ハザードマップや区域指定について説明したからといって、「災害が発生する」「安全である」と断定できるわけではありません。
区域内だから必ず被災するわけでも、区域外だから災害が発生しないわけでもありません。重要事項説明では、行政が公表している資料の内容と対象物件の位置関係を正確に説明することが重要です。
マンションの場合に確認する事項
区分所有マンションでは、一戸建てとは異なる説明事項があります。専有部分だけではなく、敷地に関する権利、共用部分、専用使用権、管理規約、管理費、修繕積立金、管理委託先などについて確認します。
また、管理組合の資料から長期修繕計画や修繕履歴などを確認することも、マンション取引では非常に重要です。マンション調査では管理会社が発行する重要事項調査報告書だけを見れば終わりというわけではありません。管理規約、使用細則、総会議事録なども確認し、専有部分の利用に影響する制限や、将来の費用負担につながる情報がないかを確認します。
取引条件に関する事項
重要事項説明書には物件そのものに関する事項だけではなく、売買契約の条件について説明する部分もあります。具体的には、代金以外に授受される金銭、契約の解除、損害賠償額の予定や違約金、手付金等の保全措置、ローンに関する事項などが挙げられます。
この部分は売買契約書と密接に関係するため、重要事項説明書と売買契約書で内容が食い違わないようにすることが非常に重要です。売買契約の基本については、不動産売買契約の注意点や流れについて解説した記事も参考にしてください。
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重説作成で重要なのは「資料と現況の整合」
重要事項説明書を作成するときに、私が特に重要だと考えているのが情報同士の整合性を確認することです。物件調査では、一つの事実について複数の資料から情報が得られることがあります。そして、それらがすべて一致するとは限りません。
例えば次のようなケースです。
- 登記面積と実測面積が異なる
- 公図と現地の土地形状が合わない
- 地積測量図にある境界標が現地にない
- 道路資料の幅員と現地の見た目が異なる
- 建築関係資料と現在の建物形状が異なる
- 水道・下水・ガスの図面と現地設備が一致しない
- 売主の説明と現地で確認した状況が異なる
こうした違いを見付けたときに、「どちらかを採用して重説を書く」のではなく、なぜ違うのかを追加調査することが大切です。
登記、行政資料、現地、売主からの聞き取りなどを個別に調査するだけではなく、それぞれの情報を横断的に比較することで問題点が見えてくることがあります。
売主からの聞き取りも重要
行政や法務局の資料だけでは分からない情報もあります。そのため中古住宅などでは、売主から物件の状況について聞き取りを行うことも重要です。例えば、雨漏り、シロアリ、設備の不具合、過去の修繕、境界や越境、近隣との取り決め、地中埋設物などは、売主から情報を得なければ把握できないことがあります。
ただし、売主から聞いた内容をそのまま事実として重説へ記載すればよいわけではありません。確認できる事項については資料や現地調査で裏付けを取り、確認できない事項については「売主からの聞き取りによる」など、情報の出所が分かるように整理しておくことが大切です。
重要事項説明書の備考欄には何を書くのか
重要事項説明書の作成で特に難しいのが備考欄です。定型欄では説明しきれない物件固有の事情については、備考欄などを利用して説明することになります。
例えば、次のような事項です。
- 境界や越境に関する事項
- 私道の通行・掘削に関する事項
- 擁壁やブロック塀に関する事項
- インフラ設備の特殊な利用状況
- 建物の増改築や未登記部分に関する事項
- 近隣との取り決めに関する事項
- 行政資料と現況の相違
- その他、購入判断に影響する可能性がある事項
備考欄は「定型欄に入らなかった情報を書く余白」というよりも、その物件固有の重要な事情を買主へ正確に伝える場所と考えた方がよいでしょう。備考欄の具体的な考え方や記載方法については、売買重要事項説明書の備考欄について解説した記事で詳しく取り上げています。
重要事項説明書に添付する主な資料
重要事項説明では、文章だけでは内容が分かりにくい事項について、調査で取得した資料を添付しながら説明することがあります。物件や取引内容によって異なりますが、売買では次のような資料が利用されます。
- 登記事項証明書
- 公図
- 地積測量図
- 建物図面・各階平面図
- 確定測量図などの測量関係資料
- 建築計画概要書
- 建築確認・検査済証に関する資料
- 道路台帳・道路種別に関する資料
- 都市計画・法令制限に関する資料
- 水道・下水・ガスの配管資料
- ハザードマップ
- 管理規約・使用細則などのマンション関係資料
- その他、説明内容を確認するために必要な資料
もちろん、これらすべてをすべての取引で添付するという意味ではありません。物件の種類や調査結果に応じて、説明内容を理解するために必要な資料を選定します。
大量の資料を添付しただけでは、重要事項を説明したことにはなりません。どの資料のどこを確認すればよいのか、その資料から何が分かるのかを説明できる状態にしておくことが重要です。
重要事項説明書を作るときの注意点
最後に、重要事項説明書を作成するときに特に注意したいポイントを整理しておきます。
過去の重要事項説明書をそのままコピーしない
同じマンションや同じ分譲地で過去に取引した重要事項説明書が残っていれば、非常に参考になる資料です。しかし、その内容をそのままコピーして使用するのは危険です。
所有者や抵当権などの登記情報は変わりますし、法令、行政の運用、ハザード情報、道路やインフラの状況なども変化する可能性があります。過去の重説は「今回どこを調べるべきかを知る資料」として利用し、現在の状況を改めて確認することが基本です。
情報の根拠を意識する
重説に記載する内容について、「何を根拠に確認した情報なのか」を意識しておくことも重要です。登記情報なのか、行政資料なのか、現地確認なのか、売主からの聞き取りなのかによって、その情報が持つ意味は異なります。
特に資料で確認できない事項については、推測を事実のように記載しないよう注意しましょう。
役所担当者への聞き取りだけで終わらせない
役所調査では担当者から重要な情報を得ることがありますが、可能なものについては資料も取得しておくことをおすすめします。後から説明内容を確認する必要が生じたとき、図面や資料が残っていれば「何を根拠として説明したのか」を確認できます。
また、担当部署、調査日、確認した内容などを調査記録として残しておくと、後日の再確認もしやすくなります。
分からないことを推測して書かない
物件調査をしていると、どうしても確認できない事項が出てくることがあります。その場合に最も避けたいのが、「たぶんこうだろう」と推測して記載することです。
追加調査を行っても確認できないのであれば、何を調査したのかを整理した上で、確認できなかった範囲を明確にする方が適切です。
重説・契約書・告知書の内容を一致させる
重要事項説明書を完成させたら、売買契約書、物件状況報告書、設備表など関連書類との整合も確認しましょう。例えば、重説では「越境あり」と説明しているのに契約書では何も触れていない、物件状況報告書では雨漏りが記載されているのに重説の備考には何の記載もない、といった状態は避けたいところです。
特に重要な個別事情については、重要事項説明書だけでなく契約条件にも反映させる必要がある場合があります。契約書へ個別の取り決めを落とし込む方法については、不動産売買契約書の特約条項について解説した記事も参考にしてください。
法定の記載事項だけで判断しない
重要事項説明書を作成する際には、宅地建物取引業法で定められた説明事項を正確に記載することが大前提です。ただし、それだけで物件について伝えるべきことがすべて網羅できるとは限りません。
国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用でも、法第35条に規定されていない事項であっても、具体的な取引において購入者等に不測の損害を与えるおそれがあり、取引時に明らかになっている事項については、併せて説明するよう努めることとされています。
重要事項説明書には、調査で見付けた情報を無秩序に詰め込めばよいわけではありません。法定の説明事項を確実に押さえた上で、その物件固有の事情や、購入判断に影響する可能性がある事項を整理して分かりやすく伝えることが重要です。
重要事項説明書を完成させる前の最終確認
一通り作成が終わったら、説明を行う前にもう一度全体を確認します。
- 物件の表示は最新の登記資料と一致しているか
- 道路種別・幅員・接道状況は確認できているか
- 法令上の制限に漏れがないか
- 水道・下水・ガスの資料と現況を照合したか
- 建築関係資料と現況に相違がないか
- 境界・越境について確認したか
- 売主からの聞き取り内容を確認したか
- マンションの場合は最新の管理関係資料を確認したか
- ハザード関係の資料は最新のものか
- 重要事項説明書と売買契約書の内容が一致しているか
- 告知書・設備表など他の書類と矛盾していないか
- 備考欄に記載すべき個別事項を見落としていないか
そして、説明する宅地建物取引士自身が内容を理解しているかという点も忘れてはいけません。調査担当者と説明担当者が異なる場合には、書類を受け取るだけではなく、疑問点や特殊な事情について事前に確認しておく必要があります。
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重要事項説明書の作成方法まとめ
重要事項説明書は、不動産売買の契約前に物件や取引条件について説明するための重要な書類です。しかし、正確な重説を作成するために必要なのは、ひな形の記入方法を覚えることだけではありません。
現地調査、法務局調査、役所調査、インフラ調査、売主への聞き取りなどによって情報を集め、それぞれの資料を照合し、不明点があれば追加調査を行った上で、買主が判断できる形に整理していく必要があります。
調査する → 照合する → 不明点を再調査する → 重説へ記載する → 契約書などと整合を確認する。この流れを意識すると、重要事項説明書は単なる「記入作業」ではなく、物件調査の集大成であることが分かります。
また、重要事項説明書には収まりきらない物件固有の事情については、備考欄を利用して整理することになります。具体的な記載方法については、売買重要事項説明書の備考欄について解説した記事も併せてご覧ください。
不動産は一つとして同じ物件がありません。過去の重説やひな形だけを頼りにするのではなく、「この情報は何を根拠としているのか」「買主が判断するために伝えるべきことは何か」を一つずつ確認していくことが、重要事項説明書を作成する上で最も大切な姿勢だと思います。
