不動産業を営んでいる者が「常に注意を払うべき！」とされているのが、法律の改正に伴う事項となります。
また現在は民法がリニューアルされたばかりの時期ですし、新しい法律も次々に立案されていますから、「正直、気が気ではない」という方も多いことでしょう。
そして数ある法律の中でも「不動産業者的に最も気になるもの」と言えば、これはやはり宅地建物取引業法に関連した事項に他ならないはずです。
そこで本日は「宅建業法改正について解説いたします！」と題して、直近の宅建業法の改正内容についてお話ししてみたいと思います。
インスペクションについて（2018年4月より施行）
近年の宅建業法の改正において、最も大きなウエイトを占めるのがインスペクション（中古住宅の建物状況調査）に係わる改正となります。
なお、本ブログでも過去に「インスペクションとは？不動産取引の新たな潮流を解説します！」などの記事にて、何かと取引後のトラブルが多い中古戸建ての売買について、
国土交通省主導の下、建物状況の調査制度が整備された旨をお話ししてまいりましたが、今回の宅建業法改正はこの動向に付随したものと言えるでしょう。
なお、この改正においては取引の段階に応じて「行わなけならない確認事項や説明事項」が追加されましたので、以下にその変更点をご紹介して行きましょう。
媒介契約の締結
不動産の売却依頼を受ける際には、不動産業者と売主の間で媒介契約の締結を行わなければなりませんが、この際に必要なのが「インスペクションの斡旋（あっせん）に関する事項」を媒介契約書へ盛り込むことです。（媒介契約についての詳細は過去記事「不動産媒介契約の種類と運用について解説！」にて解説しております）
さて、このようなお話をすると「斡旋って何？」と思われるかもしれませんが、ようするに中古物件の売却依頼を受ける際に依頼者に対して「インスペクションを受けてください！」と勧めることとなります。
なお、具体的に媒介契約に盛り込む文言としては「売却依頼を受けた仲介業者がインスペクションの斡旋を行ったか、否か」を確認する内容になりますが、
単に斡旋の有無を記載するだけではなく、売主に対して「中古住宅の建物状況調査がトラブル回避に如何に有効であるか」をしっかり説明することが重要となるでしょう。
重要事項の説明
そして売却を依頼された物件に買い手が見付かり、買主に対して重要事項の説明を行う際には、これまでの説明内容に加えて以下の2点を追加する必要があります。
- 1年以内に実施されたインスペクションの概要について
- 建築確認や検査済証など、建物に係る公的書類の保管状況について
「1年以内に実施されたインスペクションの概要」については、売主と媒介契約を締結した際にインスペクションを勧めた結果、建物状況調査を受けてくれたのであれば「その結果の報告」を買主に対して行うことになるでしょう。
また、インスペクションを勧めたにも係らず売主がこれを拒んだ場合には、「検査を受けていない旨」を買主に説明することになります。
なお、「建築確認や検査済証など、建物に係る公的書類の保管状況」については、建築確認に添付されている設計図面、住宅性能評価書や耐震基準適合証明書なども含まれますから、説明に漏れが出ないように注意しましょう。
但し、これらの書面の内容についてまでは買主に説明する必要はなく、「書類が保管されているか、否か」のみを説明すれば良いルールです。
契約完了後に、建物の状況確認書類を取り交わす
「建物の状況確認書類」というと、既に契約時に用いられている『物件状況確認書』を思い浮かべる方も多いかと思いますが、今回の改正で求められている確認書面は少々趣を異にするものとなります。
こちらの書面では、『インスペクションの結果を売主・買主が確認しているか、否か』を記することが要点となりますので、建物状況調査を受けていれば、その結果について『確認あり』と書くことになるでしょう。
一方、インスペクションを受けていない場合には『確認なし』との記載になります。
但し、たとえインスペクションを受けていない場合でも「明らかに雨漏りをしている箇所」等があり、契約書などに『雨漏りについては瑕疵担保免責』といった記載がある場合には、この書面に『確認済み事項』として書いておく必要があるでしょう。
さてここまで、インスペクションに係る宅建業法の改正点について解説を行ってまいりました。
過去の記事でもお話し致しましたが、国土交通省は中古物件の取引上の事故を減らすべく、基本的に全ての中古住宅（中古分譲マンションも含む）がインスペクションを受けるように仕向けると共に、
万が一瑕疵が発見された場合にも瑕疵保険に加入することにより、売主・買主が同時に救済を受けられる制度を確立したいと考えているようです。（瑕疵保険については過去記事「インスペクションと瑕疵保険について解説いたします！」をご参照ください）
よって、今後はインスペクションを受け、瑕疵保険に加入している物件が当たり前となり、そうでない物件は「お客様に選ばれない物件」となって行くことは避けられない状況となって行くでしょう。
また私たち不動産業者としても「想定外の瑕疵が隠れているのでは・・・」と不安になりながらの取引に臨むは非常にストレスフルですから、この宅建業法の改正を機会に『インスペクションと瑕疵保険の普及に尽力して行くべき』だと思います。
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業者間取引の重要事項説明について（2017年4月より施行）
さて続いてご紹介するのが、物件の買主が不動産業者であった場合の重要事項説明書の取扱いに関する改正点となります。
なお、以前はたとえ買い手が不動産業者であっても「仲介に入る業者は重要事項説明を行わなければならない」とされていましたが、
今回の改正では「重要事項の書面を作成し、買主（不動産業者）に署名捺印をしてもらう必要はあるが、説明自体は省略できる」という新ルールが制定されました。
なお、売買・交換のみならず、賃貸で借主が不動産業者である場合も同様の扱いとなります。
営業保証金について（2017年4月より施行）
不動産業者が事業を開始するに当たっては、所定の供託金を法務局に差し入れるのがルールです。（会社設立の場合は1000万円、支店開業ごとに500万円）
そして万が一、対象の会社が倒産して「これにより不利益を被る者」があれば、先着順ではあるものの供託金の中から弁済を受けられることになっています。
しかしながら、実際に不動産会社が破たんした際には一般のユーザーよりも素早く取引先の不動産会社が供託金を受け取ってしまい、一般の方が弁済を受けられないケースが頻発したため、今回の改正では「不動産会社の弁済金受取りを不可」としたのです。
なお、重要事項説明書にはこの「供託金受取り制度」の説明が必須とされていましたが、この改正に伴い買主が不動産業者である場合には説明を省くことが可能となりました。
報酬規程について（2018年1月より施行）
不動産業者が売買で物件の仲介を行った際の報酬上限（下記報酬には消費税が加算されます）については、
- 売買価格200万円以下 ・・・売買価格×5％
- 売買価格200万円超～400万円以下・・・売買価格×4％＋2万円
- 売買価格400万円超 ・・・売買価格×3％＋6万円
とのルールがありましたが、今回の改正ではこの報酬についても変更がなされました。
但し、全体的なルール変更ではなく、売主から頂く報酬に対してのみ
- 売買価格200万円以下 ・・・18万円（改正）
- 売買価格200万円超～400万円以下・・・18万円（改正）
- 売買価格400万円超 ・・・売買価格×3％＋6万円（変更なし）
以上のような変更がなされたのです。
これは昨今深刻化する空き家問題を意図した改正であり、400万円以下の廉価な物件を仲介した際の報酬額をアップさせることを目的としています。
但し、あくまでも「調査等に高額な費用が発生した場合に限る」とした上で、「売主に対いてのみ適用される（買主に対しては従前のままの報酬規程を適用）」ものとなりますので、誤って報酬を受け取り過ぎないように注意が必要となるでしょう。
その他の改正点
では最後に、その他の改正点をまとめて解説いたします。
売買・交換で申し込みがあった際の対応（2017年4月より施行）
売買や交換の依頼を受けた不動産業者は、その物件に対して申込みが入った場合には「遅滞なく依頼主への報告を行う」ことが新たなルールとして定められました。
なお、このようなお話をすると『何を今さら当たり前のことを！』と思われるかもしれませんが、不動産業者の中には「より高額の買い手」や「条件の良い相手」があらわれるまで、申込みを「握ってしまう者」も少なくありませんので、今後はこうした行為を行った場合には宅建業法違反となってしまいます。
従業者名簿について（2017年4月より施行）
不動産業者はその事務所に従業員の名簿を備えるルールとなっていますが、この名簿の記載内容について住所を削除できるルールとなりました。
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宅地建物取引業法改正まとめ
さてここまで、直近の宅建業法改正内容について解説してまいりました。
不動産業者にしてみれば「法改正は手間が増えるだけ・・・」という印象でしょうが、本改正でのインスペクションに関する事項など「業者にとってもそれなりのメリットがあるもの」となっているはずです。
一方、他の改正点を見てみれば「不動産会社の倒産問題」や「空き家問題」など社会のトレンドを反映したものとなっていますから、『宅建業法を見れば、不動産業界の動向が見えて来る』という言い方もできるかもしれません。
現在は頻りにコンプライアンスが叫ばれる時代ですから、法令の変化をしっかりと把握してスマートなビジネスを行っていただければ幸いです。
ではこれにて、「宅建業法改正について解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。