借地権とは

 

不動産売買(所有権)については「家を買った友人」や「家を売却した親戚」など、身近な経験者が必ず居るはずですから、たとえ自分で取引をした経験が無くとも、「何となくはイメージが付く」ものかもしれません。

しかしながら、これが「借地権のこと」ともなれば、『一体どんなものなのだろう?』と、思わず頭を抱えてしまう方が殆どなのではないでしょうか。

また地主さんなど、多くの不動産をお持ちのご家庭に育った方であれば、幼い頃に「あそこは借地だからな!」などと聞かされてはいたものの、大人になった今なお『細かいことはサッパリ解らない』なんて方も多いかもしれません。

そこで本日は「借地権とは?わかりやすくご説明致します!」と題して、不動産屋の仕事をしていると非常にご質問を頂くことの多い、借地問題を解説させていただきたいと思います。

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そもそも借地権とは

アパートやマンションの部屋を賃貸で借りることを「建物賃貸借」と言いますが、借地権とは『土地を借りること』、つまり「土地賃貸借」に係る権利を指す言葉となります。

なお、所有権などの他の権利とは異なり、法律上「借地権」という用語は存在しておらず、『土地賃貸借に関する権利』を便宜上「借地権」と呼んでいるに過ぎないのです。

さて、このようにご説明をすると「建物を伴わない土地だけを借りることなの?」という誤解を生みそうですが、これは誤った認識となります。(そうしたケースも無くはありませんが)

借地権とは、土地を借り、その上に借主名義の建物を建築することを目的に設定される権利となりますから、借地権が設定されて土地には、建物が存在してのが通常です。

ちなみに、裁判などで借地の返還等について争われる場合には、「土地を借りた人間名義の建物(借地人名義の登記がある建物)が存在しているか?」という部分が大きな争点(地主に対する対抗要件)となりますので、借地権とは『建物があって初めて成立する権利』とも言えるでしょう。

 

実際の借地権

「借地権がどのようなものか?」については、ここまでの説明でポンヤリとはご理解いただけたかと思いますので、ここからはより実務的なお話をしてまいります。

ではまず、借地権をより深くご理解いただくために、地主さんが借地人に土地を貸すプロセスを追いかけてみることにいたしましょう。

 

ある地主さんが空いている土地を、借地人へ貸出すことになりました。

もちろん口約束で貸す訳には行きませんので、土地の賃貸借契約を締結することとします。

そしてそこに定める内容は、

  • 貸出す土地の範囲(面積)
  • 貸出す期間
  • 月々の地代
  • そして更新や返還する際の取り決め

等の契約条件です。

こうして土地の賃貸借契約が成立しましたので、借地人は自分の費用で家を建築し、建物の名義も自分の名前で登記を行います。

 

以上が借地権が設定され、運用されるまでのおおよそのプロセスです。

後は取り決められた地代を月々しっかりと支払い、借地人は新生活をスタートさせるのみとなります。

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ここが違うよ借地権

このように説明すると、借地権は非常にスッキリとした権利関係のように思えてしまいますが、所有権(土地を買った場合の権利)と比べて「かなり異なる点」があるのも確かです。

では次に、借地権だからこそ発生する問題についてご説明させていただきたいと思います。

地代以外にも様々なコストが掛かる

借地に住まう上で、まず発生して来るのが契約期間を満了した際の更新料の問題です。

借地の契約期間は法律により最低20年以上(非堅固な建物・旧法「借地法」の場合)と定められていますので、それ程頻繁に更新が発生することはありませんが、契約が満了となった場合には、借地人は更新料を地主に支払う義務を負っています。(新法「借地借家法」の場合には初回更新で最低30年以上)

※法律上、賃借人に更新料の支払い義務が生じるのは「賃貸借契約書に更新料支払いの文言が入っている場合」または「過去に更新料を支払った事実がある場合」となっていますが、契約書の雛型にはほぼ間違いなく更新料についての記載があるものですし、たとえ記載がなくても地主との円滑な関係を保つために更新料を支払っているケースが多いので、ここでは敢えて「義務」という表現を用いています。

ただ、ここで問題となるのが、この更新料について具体的な価格が定められていない借地契約が殆どであるという点です。

このようなお話をすると「どうして定めないの?」と疑問に思われる方もおられるかもしれませんが、『20年後の日本がどのような経済状態になっているか』なんてことは誰にも検討が付きませんから、これはこれで致し方ない面もあるでしょう。

そして結果的には、更新料を巡って地主と借地人が相談を行うことになるのですが、この段階になって、金額を巡るトラブルが発生することになる訳です。

また、更新料以外にも

  • 建物の譲渡(名義変更)
  • 大規模な改築
  • 建替え
  • 契約条件の変更

については、承諾料という名目で地主へ費用を支払わなければなりません。

※更新料や各種承諾料の相場については、別記事「借地権更新料の相場と他の承諾料について」にて詳しい解説を行っております。

※表記承諾料については更新料と異なり、契約書に記載がなくとも、支払い義務が生じます。

建物(借地権)の売却には様々なハードルが存在

前項でもサラリと触れましたが、借地権の上に建てられた建物を売却(譲渡・名義変更)するには、地主の承諾と承諾料が必要とされています。

もちろん承諾料については、ある程度の相場(借地権価格の10%程度)は存在しているのですが、地主が法外な承諾料を提示して来た場合などには、裁判(借地非訟)で争うしか方法が無く、速やかな売買を行うことは困難となってしまいます。

また建物自体は借地人のものでも、土地は借り物ということになりますから、その評価は低く、所有権価格の60%程度で売れればラッキーというのが現実なのです。

更には、建物の売買が成立しても借地契約はこれまで通りの期間で継続されることになりますので、更新が間近に迫った物件については、更新料の分も価格に含める必要がありますし、

建物が老朽化しており、購入者が建替えを前提としている場合には、建替え承諾料の支払いが不可避となりますから、承諾料を差し引いた売買価格の設定を余儀なくされることになるでしょう。

なお、借地を購入する側にとっても、金融機関によっては借地物件への融資を行っていないところもありますし、融資が可能であっても地主からの承諾書や印鑑証明書の提出(融資が焦げ付いた場合、銀行は建物を売却して新たな買い手を見付けることになりますが、その際に購入者が物件を利用できる旨の承諾書)を義務付けられることになります。

※地主が承諾書等の提出を拒めば、融資は受けられません。

ちなみに、第三者への売買ではなく、相続の場合には原則として「承諾料無しでの名義変更」が可能となりますので、その点はご安心いただければと思います。

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借地権とは?まとめ

さてここまで、借地権に関する概要を「わかりやすさ重視」でお話してまいりました。

全体を眺めてみると、借地権者は非常に不利な立場に立たされているようにも思えますが、不動産屋の立場としては「そうとばかりも言えない」というのが率直な感想です。

地代の設定額は一坪「数百円」という格安な地域が多いですし、土地の固定資産税の支払いは地主の負担となりますから、地主にとって地代での収益は殆ど無いということになります。

また、建物が存在する限りは地主からの解約はまず不可能ですし、地代の値上げも難しいとくれば、更新や建替えのタイミングで収益を得たいという気持ちは、充分に理解できる部分もあるのです。

このように考えて行くと、「借地権は所有権とは全くの別物であり、借地ならではの煩わしい点も多いものの、住み続けて行く上では全く支障のない盤石な権利形態」なんて言い方もできるのかもしれません。

ではこれにて、「借地権とは?わかりやすくご説明します!」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。