不動産の売買契約を締結した後になって、「やはり購入をやめたい」「売却することができなくなった」といった事情が生じることがあります。
しかし、一度締結した売買契約を、売主や買主の都合だけで自由に解除できるわけではありません。不動産売買では、手付解除、住宅ローン特約による解除、債務不履行による解除など、それぞれ異なる条件のもとで契約を解除する仕組みが設けられています。
そして、どの解除方法を利用するかによって、手付金が戻ってくるのか、違約金を支払うことになるのか、そもそも解除が認められるのかといった結論も大きく変わります。
そこでこの記事では、不動産売買契約でよく登場する解除方法について、契約実務の流れを踏まえながらわかりやすく解説していきます。
不動産売買契約を解除できるかどうかは、「なぜ解除したいのか」「契約のどの段階なのか」「契約書にどのような解除条項があるのか」によって判断が変わります。単純に「手付金を放棄すればいつでも解除できる」というものではありません。
不動産売買契約は締結後でも解除できる
不動産売買契約は、売主が不動産を引き渡し、買主が売買代金を支払うことを約束する契約です。そのため契約を締結した以上、原則として売主・買主の双方が契約内容を守らなければなりません。
しかし、不動産売買では契約締結から引渡しまでに一定の期間が空くことが多く、その間に買主の住宅ローンが否決されたり、売主または買主が契約上の義務を履行しなかったり、物件に重大な問題が発生したりすることがあります。
そこで売買契約書には、こうした状況に備えて複数の解除条項が設けられています。
代表的なものとしては、次のような解除があります。
- 手付解除
- 住宅ローン特約による解除
- 引渡し前の滅失・損傷による解除
- 債務不履行による解除
- 契約不適合を理由とする解除
- クーリング・オフによる解除
- 売主・買主双方の合意による解除
このほかにも、暴力団などの反社会的勢力に該当した場合の解除条項などが定められていることがあります。
売買契約書では、解除に関する条項が一か所にまとめられているとは限りません。「手付解除」「融資利用の特約」「契約違反による解除」「引渡し前の滅失・損傷」などが、それぞれ別の条文として記載されていることが一般的です。
そのため契約を解除したい事情が生じたときは、「解除できるか」だけを見るのではなく、どの条項が適用されるのかを確認することが重要になります。
なお、不動産売買契約そのものの流れや契約時に確認しておきたいポイントについては、不動産売買契約の注意点や流れを解説した記事も参考にしてください。
手付解除｜手付金を放棄・倍返しして解除する
不動産売買契約で最もよく知られている解除方法が「手付解除」です。
売買契約時に買主から売主へ手付金が交付され、その手付が一般的な解約手付として扱われる場合には、一定の条件のもとで売主・買主のいずれからでも契約を解除することができます。
買主は手付金を放棄して解除する
買主が手付解除を行う場合には、売主へ支払った手付金を放棄することで契約を解除します。
例えば3,000万円の物件を購入する契約を締結し、買主が100万円の手付金を支払っていた場合、手付解除が認められる時期であれば、この100万円を放棄することで契約を解除することができます。
つまり、支払った手付金は返ってきませんが、原則として残りの売買代金を支払う必要はなくなります。
売主は手付金の倍額を現実に提供する
一方、売主から手付解除を行う場合には、受け取った手付金の倍額を買主へ現実に提供して契約を解除します。
手付金が100万円であれば200万円を買主へ提供することになりますが、このうち100万円はもともと買主から受領した手付金の返還です。そのため、実質的な売主側の負担は手付金と同額の100万円ということになります。
一般にこれを「手付の倍返し」と呼びます。
相手方が履行に着手した後は手付解除できない
手付解除で特に重要なのが、「相手方が契約の履行に着手した後は、原則として手付解除をすることができない」という点です。
つまり、手付金を放棄すれば引渡し直前まで自由に契約を解除できるわけではありません。
何をもって「履行の着手」と判断するかについては、すべての取引に共通する明確な線引きがあるわけではなく、契約内容や当事者の行動などから個別に判断されます。
例えば、買主が中間金を支払った場合や、売主が買主のために土地の分筆など契約の履行に向けた具体的な行為を行った場合などには、履行の着手が問題となることがあります。
実務では「この作業を始めたら必ず履行の着手」という単純な判定ができないケースがあります。建売住宅で買主の希望による変更工事を開始した場合や、登記に向けた具体的な手続きを進めた場合なども問題となることがあります。
手付解除を検討している場合には、「まだ手付解除できるだろう」と自己判断せず、仲介会社などを通じて契約の進行状況を確認した方が安全です。
契約書に手付解除期日が定められている場合もある
個人間の売買などでは、売買契約書に「○月○日までは手付解除できる」といった手付解除期日を定めることがあります。
この場合には、民法上の「履行の着手」だけではなく、契約書に定められた解除期日についても確認する必要があります。
一方、宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主が宅地建物取引業者ではない取引については、宅地建物取引業法による買主保護の規定が適用されます。この場合、買主に不利となる形で手付解除の権利を制限する特約には注意が必要です。
- 支払った金銭が解約手付として扱われるのか
- 契約書に手付解除期日が定められているか
- 相手方がすでに履行に着手していないか
- 売主が宅地建物取引業者かどうか
住宅ローン特約による解除｜融資が承認されなかった場合
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合には、売買契約書に「住宅ローン特約」や「融資利用の特約」と呼ばれる条項を設けるのが一般的です。
住宅ローンの本審査は売買契約締結後に行われることが多いため、買主が融資を受けられなかった場合に備えて、一定の条件を満たせば売買契約を解除できるようにしておくものです。
住宅ローン特約による解除が有効に行われた場合には、通常、売主が受領していた手付金などは買主へ返還され、違約金を支払うことなく契約を解消することになります。
金融機関・借入額・期限を確認する
住宅ローン特約には、単に「ローンが通らなければ解除できる」とだけ書かれているわけではありません。
契約書には、利用予定の金融機関、借入予定額、融資承認を取得する期限、解除できる期限などが記載されることがあります。
そのため、契約書に記載された条件とは異なる金融機関へ申し込んだ場合や、借入額を変更した場合などには、ローン特約を利用できるかが問題になることもあります。
買主が必要な手続きを行っていない場合は注意
住宅ローン特約があるからといって、買主が何もしなくても自動的に契約を解除できるわけではありません。
買主には、契約後速やかに金融機関へ必要書類を提出し、審査に協力することが求められます。正当な理由なく申込みを遅らせたり、必要書類を提出しなかったりした結果として融資承認が得られなかった場合には、住宅ローン特約による解除が認められない可能性があります。
また、融資承認が得られているにもかかわらず「ローンが通らなかった」と虚偽の申告をして契約を解除することも当然認められません。
売買契約前に事前審査を通過していても、本審査で必ず融資承認が得られるとは限りません。契約後に物件の担保評価や提出書類の確認が行われ、融資条件が変更されたり、承認されなかったりする場合もあります。
ローン特約の期限は非常に重要ですので、契約締結後はできるだけ早く本申込みを進める必要があります。
不動産購入全体の流れについては、不動産購入の流れについて解説した記事でも詳しくご紹介しています。
引渡し前に物件が滅失・損傷した場合の解除
不動産売買では、売買契約を締結してから実際に物件を引き渡すまでに数週間から数か月程度の期間が空くことがあります。
その間に地震や火災、水害などが発生し、売主・買主のどちらにも責任がないにもかかわらず、建物が大きく損傷する可能性もあります。
こうした事態に備えて、一般的な売買契約書では「引渡し前の滅失・損傷」などに関する条項が設けられています。
軽微な損傷なら修復して引き渡すこともある
物件に損傷が生じたからといって、必ず契約が解除されるわけではありません。
修復が可能な程度の損傷であれば、売主が修復した上で予定どおり引き渡すという契約内容になっていることもあります。
一方、建物が倒壊した場合や、修復に多額の費用が掛かるなど契約の目的を達成できないほど重大な損傷が生じた場合には、売買契約を解除することがあります。
売主に原因がある場合は別の問題になる
引渡し前の滅失・損傷に関する条項は、一般に売主・買主の双方に責任がない事故を想定しています。
例えば大地震によって建物が倒壊した場合と、売主の重大な過失によって建物が焼失した場合では、同じ「建物がなくなった」という結果であっても法律上の扱いが同じとは限りません。
売主の責任によって契約上の義務を果たせなくなった場合には、次にご説明する債務不履行の問題となる可能性があります。
地震や火災などが発生した場合の扱いは、「どの程度の損傷なら修復して引き渡すのか」「重大な損傷の場合にどちらから解除できるのか」「受領済みの手付金をどうするのか」など、契約書の内容によって異なります。
債務不履行による解除｜売主・買主が契約を守らない場合
売買契約を締結したにもかかわらず、売主または買主が契約上の義務を果たさない場合には「債務不履行」を理由として契約を解除できることがあります。
不動産売買では、「違約解除」や「契約違反による解除」などと呼ばれることもあります。
売主側の債務不履行の例
売主側の債務不履行として考えられるものには、次のようなケースがあります。
- 約束した日に物件を引き渡さない
- 所有権移転登記に必要な手続きに協力しない
- 契約上抹消することになっている抵当権などを抹消できない
- 契約で約束した工事や是正を行わない
買主側の債務不履行の例
一方、買主側では次のようなケースが考えられます。
- 残代金を支払わない
- 決済・引渡しに応じない
- 契約上支払うことになっている中間金などを支払わない
原則は催告してから解除する
債務不履行があったからといって、必ずその場で契約を解除できるわけではありません。
民法では原則として、相手方に対して相当の期間を定めて「契約どおり履行してください」と催告し、その期間内に履行されない場合に契約を解除する仕組みになっています。
例えば買主が決済日に残代金を支払わなかった場合でも、契約内容や事情によっては、まず一定期間内に支払うよう催告した上で解除へ進むことになります。
催告せずに解除できる場合もある
ただし、すべての債務不履行解除に催告が必要なわけではありません。
契約上の義務を履行することが不可能になった場合や、相手方が履行を明確に拒絶している場合など、民法上の要件を満たせば催告をせずに解除できることがあります。
そのため、「契約違反があれば必ず催告が必要」「契約違反があれば直ちに解除できる」と一律に考えるのではなく、契約内容や債務不履行の内容を確認する必要があります。
解除できることと違約金を請求できることは別
債務不履行を理由として契約を解除できる場合でも、必ず違約金や損害賠償を請求できるとは限りません。
例えば、契約上の義務を果たすことができなかったとしても、その原因について相手方に責任がない場合には、解除は問題となっても、損害賠償責任まで認められないことがあります。
不動産売買では、契約を解除できるかどうかと、相手方に違約金や損害賠償を請求できるかどうかは、分けて考えることが重要です。
例えば、売主が引渡しまでに確定測量図を交付することを約束していたものの、隣地所有者が境界確認に応じず、売主が必要な説明や交渉を十分に行っても確定測量が完了しなかったような場合です。
このようなケースでは、確定測量図を交付できないことを理由として契約解除が問題になる一方、売主に責任がないと判断されれば、必ずしも違約金や損害賠償まで請求できるとは限りません。
違約金の額は売買契約書で確認する
一般的な不動産売買契約では、債務不履行を理由として契約を解除した場合の違約金や損害賠償額について、あらかじめ売買代金の一定割合を定めておくことがあります。
このような定めがあれば、実際にトラブルが起きた際に損害額を一から立証する手間を減らすことができます。
ただし、「不動産売買の違約金は必ず売買代金の10％」「必ず20％」と法律で決まっているわけではありません。具体的な金額や割合は契約書を確認する必要があります。
宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主が宅地建物取引業者ではない売買では、債務不履行による解除に伴う損害賠償額の予定と違約金の合計について、売買代金の20％を超える定めをすることはできません。
一方、個人間の売買などでは同じルールがそのまま適用されるわけではありませんので、「20％までならどの契約でも自由に設定できる」と考えないようにしましょう。
なお、売買契約書の条文をどのように作成するのかについては、不動産売買契約書の作り方について解説した記事も参考になります。
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契約不適合を理由として解除できる場合
物件の引渡しを受けた後に、土地や建物が契約で約束された内容と異なっていることが判明するケースがあります。
例えば、契約上は雨漏りがないものとして売買された建物で重大な雨漏りが判明した場合や、契約で説明された品質・種類・数量などと実際の物件が異なっていた場合には、「契約不適合責任」が問題となります。
契約不適合がある場合、買主には状況に応じて、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などの方法が認められる可能性があります。
契約不適合があれば必ず解除できるわけではない
ここで注意したいのは、契約不適合が見つかっただけで直ちに売買契約を解除できるとは限らないことです。
例えば修理によって契約どおりの状態にすることが可能であれば、まず売主に修補などの追完を求めることになるケースがあります。その上で適切な対応がされなかった場合に、代金減額や解除などが問題となります。
一方、契約不適合の程度が重大で、契約の目的を達成することができない場合や、履行そのものが不可能な場合などには、解除が認められる可能性があります。
契約不適合責任で重要なのは、「一般的に見て欠陥があるか」だけではなく、売買契約でどのような品質・種類・数量の物件を引き渡すことになっていたかという点です。
そのため、契約書、重要事項説明書、付帯設備表、物件状況報告書、特約などを合わせて確認する必要があります。
個人売主では特約によって責任範囲を変更することがある
個人が売主となる中古不動産の売買では、契約不適合責任について責任を負う期間や対象を限定したり、一定の条件のもとで免責としたりする特約が設けられることがあります。
築年数の古い建物では、設備や建物の状態を考慮して契約不適合責任の範囲を限定するケースもありますので、契約前に条文を確認しておくことが重要です。
宅建業者が売主の場合には買主保護の制限がある
宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主が宅地建物取引業者ではない場合には、宅地建物取引業法による制限があります。
そのため、民法上の契約不適合責任について買主に著しく不利な特約を自由に定められるわけではありません。
契約不適合責任については論点が多いため、詳しくは契約不適合責任とは何かを詳しく解説した記事をご参照ください。
クーリング・オフで売買契約を解除できる場合もある
不動産売買でも、一定の条件を満たす場合にはクーリング・オフによって申込みを撤回したり、売買契約を解除したりすることができます。
ただし、「不動産を購入してから8日以内なら、どの契約でも解除できる」という制度ではありません。
対象となるのは、宅地建物取引業者が自ら売主となる取引で、買主がその宅建業者の事務所等以外の一定の場所で買受けの申込みをした場合などです。
例えば、売主である宅建業者から呼ばれてその会社の事務所へ出向き契約した通常の取引まで、自由にクーリング・オフできるわけではありません。
告知を受けてから8日間が重要
クーリング・オフが可能な取引では、宅建業者からクーリング・オフできる旨やその方法について告げられた日から起算して8日を経過すると、原則としてクーリング・オフできなくなります。
また、物件の引渡しを受け、かつ売買代金の全額を支払った場合にもクーリング・オフできなくなります。
適法にクーリング・オフが行われた場合には、宅建業者は申込みや契約時に受け取った手付金などを返還しなければならず、クーリング・オフを理由として損害賠償や違約金を請求することもできません。
手付解除では買主が手付金を放棄することがありますが、クーリング・オフの要件を満たして解除した場合は、手付金を失うことを前提とした制度ではありません。両者はまったく別の解除方法として考える必要があります。
売主と買主が合意すれば合意解除もできる
ここまでご説明してきた解除条項とは別に、売主と買主の双方が納得すれば、話し合いによって売買契約を解消することも可能です。
これを一般に「合意解除」や「合意解約」などと呼びます。
例えば買主にやむを得ない事情が発生して購入を続けることが難しくなったものの、手付解除期間をすでに過ぎているような場合でも、売主が事情を理解して合意してくれれば、双方の合意によって契約を終了させる余地があります。
ただし、売主には合意解除に応じる義務があるわけではありません。
金銭関係を明確にしておく
合意解除を行う場合には、単に「契約をなかったことにする」と口頭で確認するだけではなく、金銭関係も含めて書面で整理しておくことが重要です。
例えば、次のような事項を確認します。
- 手付金を返還するのか
- 違約金を支払うのか
- すでに発生している実費を誰が負担するのか
- 仲介手数料をどのように扱うのか
- 今後、互いに追加請求を行わないのか
話し合いで円満に契約を解消できた場合ほど、「お互い納得しているから大丈夫」と口頭だけで済ませてしまいがちです。しかし後になって手付金や費用の返還を巡る認識違いが生じることがあります。
合意解除では、解除日、返還金額、支払期日、費用負担、債権債務が残っていないことなどを合意書にまとめておくと安心です。
代表的な解除方法を比較
ここまで解説してきた解除方法を、大まかに整理すると次のようになります。
| 解除方法 | 主な場面 | 金銭負担の基本的な考え方 |
|---|---|---|
| 手付解除 | 一定期間内に自己都合などで契約を解除する | 買主は手付放棄、売主は手付倍返し |
| 住宅ローン特約 | 所定の住宅ローンが承認されない | 通常は手付金等を返還して白紙解除 |
| 滅失・損傷による解除 | 引渡し前に重大な滅失・損傷が発生 | 契約条項や損傷の程度による |
| 債務不履行解除 | 売主・買主が契約上の義務を履行しない | 契約で定めた違約金・損害賠償等が問題となる |
| 契約不適合による解除 | 引き渡された物件が契約内容に適合しない | 不適合の内容・契約条項・帰責事由等による |
| クーリング・オフ | 宅建業者売主の一定の取引 | 要件を満たせば違約金等を負担せず解除 |
| 合意解除 | 売主・買主双方が契約解消に合意 | 当事者間の合意内容による |
ただし、この表はあくまでも基本的な整理です。実際の取引では契約書に特約が設けられていたり、当事者の行動によって解除できるかどうかが変わったりするため、表だけで結論を出さないようにしてください。
不動産売買契約を解除するときに確認したい5つのポイント
売買契約を解除する必要が生じた場合には、まず「解除できるかどうか」だけに注目するのではなく、次のポイントを順番に確認していくと状況を整理しやすくなります。
1．どの解除理由に該当するのか
最初に確認するのは、なぜ契約を解除したいのかという点です。
単なる心変わりなのか、住宅ローンが否決されたのか、相手方が契約に違反しているのか、物件に契約不適合があるのかによって、利用する解除条項はまったく異なります。
2．解除期限を過ぎていないか
手付解除や住宅ローン特約などには、契約書上の期限が設定されている場合があります。
1日違うだけでも扱いが変わる可能性がありますので、解除を検討し始めた段階で契約書の日付を確認しておきましょう。
3．契約がどこまで進んでいるか
手付解除では、相手方がすでに履行に着手しているかどうかが重要になります。
また、決済日が近づけば、登記、住宅ローン、引越し、抵当権抹消など関係者も増えていきます。解除を決めた場合には、できるだけ早く仲介会社などへ連絡することが重要です。
4．手付金・違約金・その他の費用がどうなるか
解除できることと、費用を一切負担しなくてよいことは同じではありません。
手付解除であれば手付金の放棄や倍返しが必要となり、債務不履行解除では違約金が問題になることがあります。合意解除の場合も、すでに発生した費用をどちらが負担するのか決めなければなりません。
5．解除の意思表示をどのように行うか
契約解除は重要な法律行為ですので、口頭で「やめます」と伝えるだけで済ませることはおすすめできません。
実務では仲介会社を通じて相手方へ連絡した上で、解除通知書や合意解除書など、解除の内容に応じた書面を作成することがあります。
特に相手方と争いがある場合には、「いつ、どのような理由で解除の意思表示をしたか」が後から確認できるようにしておくことが重要です。
不動産売買の解除では、数日判断が遅れただけで手付解除期日やローン特約の期限を過ぎてしまうことがあります。また、契約が進むほど相手方が履行に着手している可能性も高くなります。
解除を考える事情が生じた場合には、結論が出ていなくても、まず契約書を確認して仲介会社へ相談することをおすすめします。
契約を解除した後はどうなるのか
契約解除が有効に行われた場合には、解除の種類に応じて、すでに受け渡した金銭の返還や違約金の支払いなどの処理を行います。
例えば住宅ローン特約や一定の滅失・損傷による解除などで白紙解除となる場合には、通常、売主が受領していた手付金などを買主へ返還します。
一方、手付解除では手付金の放棄や倍返しが発生し、債務不履行解除では契約書に定められた違約金等の精算が必要になることがあります。
また、仲介会社へ支払う仲介手数料については、「売買契約が解除されたから必ず全額返還される」と単純に決まるものではありません。解除の理由や媒介契約、仲介業務の履行状況などによって扱いが変わる可能性があります。
- 手付金など受領済み金銭の返還
- 違約金・損害賠償の有無
- 仲介手数料の扱い
- 住宅ローン申込みの取消し
- 登記手続きが進んでいる場合の対応
- 解除に関する書面の保管
売買代金の支払いや所有権移転登記が行われる決済・引渡しの流れについては、不動産決済日の流れについて解説した記事も参考にしてください。
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不動産売買契約の解除まとめ
不動産売買契約には、手付解除、住宅ローン特約、債務不履行解除、契約不適合を理由とする解除など、さまざまな解除の仕組みがあります。
そして重要なのは、「契約を結んだ後でも絶対に解除できない」というわけではない一方、「手付金さえ諦めればいつでも自由に解除できる」というわけでもないことです。
実際に解除できるかどうかは、解除理由、契約書の条項、解除期限、相手方の履行状況などを確認した上で判断する必要があります。
特に手付解除や住宅ローン特約には期限があり、債務不履行解除や契約不適合責任では、契約違反や不適合の程度によって解除の可否が変わります。
不動産は取引金額が大きいため、解除方法を誤れば数百万円単位の負担が生じる可能性もあります。契約解除を考える事情が生じた場合には、まず売買契約書を確認し、できるだけ早い段階で仲介会社や必要に応じて専門家へ相談するようにしましょう。
今回、旧記事にあった「不動産売買契約には5種類の解除が定められている」という部分は外しました。現行記事では手
