不動産の売買を行う際、取引の仲介を行う者が最も力を入れなければならないと言われるのが「物件調査」です。
一般の方には「いまいちピンッとこない」かもしれませんが、一度でも契約上のトラブルで揉めたことのある不動産屋さんなら、物件調査の重要性が身に浸みていることでしょう。
また、こんなお話をしている私自身も物件調査の時はかなりピリピリしてしまうものですし、過去には大きな失敗も経験していますので、「ノウハウをお教えする」というのはおこがましいことであるように思うのですが、
「情報を共有することにより、私が経験したような失敗を皆様には回避していただきたい」との想いから、この記事を書くことにいたしました。
このような訳ですので、『生意気な奴だ』などと思わずに是非最後まで記事をお読みいただき、ご参考になさってもらえれば幸いです。
なお、物件調査には「現地調査」と官庁で行う「行政調査」がありますが、本記事では現地調査にのみ限定するものとし、また後日、行政調査についての記事を書かせていただくつもりです。
では、不動産屋さんの重要な仕事の一つ、不動産物件調査について考えてみましょう。
不動産仲介業者の責任
宅地建物取引業法（宅建業法）の35条にて定められているのが重要事項の説明であり、不動産業者が仲介取引を行う際には「必ずこの説明を行う必要がある」のは、当然皆様もご存知のことと思います。
そして、この重要事項の説明においては「その事実を知っていたら、この物件を買わなかった！」という情報について、仲介業者が告知を行わなっかった場合には『説明義務違反』が成立することとなり、損害賠償等を求められることになるのです。
また、不動産仲介を行う際には媒介契約をお客様と結ぶのが通常ですが、この契約によって仲介業者は「取引に対する注意義務」を負うことになりますから、トラブルに発展した場合にはこちらの『注意義務違反』でも責任を追及されることになるでしょう。
更に宅建業法では、重要事項の説明に不備があった場合に「行政罰が課される旨」も定めていますから、これは堪ったものではありませんよね。
もちろん、「可抗力によってトブルの原因となる事実に気付くことができなかった」という場合には、『過失なし』と判断され、責任の追及を逃れることができるでしょうが、こうした酌量を受けるためのハードルは非常に高いものとなるでしょう。
例えば、繁忙期のみに騒音を発生させる工場が売買対象物件の周辺に存在していたとしても、音が出ていない時期に取引が行われれば、仲介業者も騒音被害の事実を知ることはできませんよね。
しかしながら、訴訟などに発展した場合には「近隣で聞き込みをすれば、工場の騒音に気が付くことができたはずだ」と判断される可能性が高いですから、これは非常に厳しいものがありますよね。
このように重要事項説明における仲介業者の責任は、「不条理といっても過言ではない程に重く、責任の追及を逃れるのが困難なもの」となりますので、取引上のトラブルを回避するために徹底した調査を行う必要があるのです。
周辺環境
さて、現地調査においてまず注意するべきは、住環境に影響を与える施設についての確認です。
そこでまずは、騒音や振動の原因となる工場や線路、道路などが近くにないかを徹底的にチェックをしていきます。
また、工場等の中には埃や臭気を発するものもありますし、物理的な被害はないものの、お墓や葬儀場などは嫌悪施設（精神的に嫌悪感をもたらす施設）と判断されますので注意が必要でしょう。
※嫌悪施設に関しては別記事「不動産の嫌悪施設についてお話してみます！」にて更に詳しい解説を行っております。
なお先程の事例でも触れましたが、ここで気を付けなければならないのが「問題となる施設の全てが継続的な音や振動、臭気などを発生させている訳ではない」という点です。
住宅の一部で密かに操業している工場などは、土日に作業をしていないケースがありますし、夜になると大音響でカラオケの音を轟かせるスナックなどもありますから、こうした施設は見逃してしまうリスクが非常に高いでしょう。
よって、調査に行く時間や曜日を充分に考慮した上で、複数回に分けて現地の様子を観察しに行くべきです。
ちなみに、競馬場などのギャンブル施設の近くでは、勝負に敗れたおじさん達が大挙して通過していく道路に取引対象の物件が面しているケースもあるでしょうし、
新興宗教の施設に近接する物件では「土日に多くの信者が詰めかけて迷惑している」といったクレームが発生することもありますので要注意となります。
そして更に怖いのは、暴力団事務所、そして組員や組長の自宅などとなるでしょう。
組事務所については警察などへのヒヤリング調査である程度は対応が可能ですが、個人宅は人権問題との絡みから、警察からも情報提供を受けられないケースが殆どです。
このように住環境に影響を及ぼす施設は実に様々なものがあり、通常の手段では発見できないケースもありますが、ここで威力を発揮するのが「近隣への聞き込み調査」となります。
但し、突撃インタビューをしても怪しまれるだけですから、売却依頼を受けた時から、近隣の方と挨拶・雑談などを交わしながら、顔見知りを増やしておくのが得策でしょう。
これにより、騒音おばさんのような危険人物の存在も事前に察知できる可能性が高まりますので、試す価値は充分にあるかと思います。
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物件本体の調査
さて続いては、物件自体に潜む問題を調査していきます。
ここでは主に以下の点が重要な調査ポイントになるはずです。
境界と越境
不動産の売買において最もトラブルに発展し易い問題の一つが、この境界と越境に関するトラブルです。
越境問題に関する記事でも解説いたしましたが、古い分譲地や借地が連なる地域では、ブロック塀が境界の真ん中に建てられていたり、境界線を斜めに横切るように塀が設置されているのを見掛けるものです。
こうしたケースでは、売主に「ブロック塀の所有者が誰なのか」を確認した上、その相手方にも声を掛けて、『所有権に関して認識の違いがないか』を確認した上で、越境等の覚書を交わすことができれば完璧でしょう。
また、「自分の目線の高さ」にばかり気を取られていると見過ごしがちなのが、空中越境です。
隣接地の「電話線や電線が物件上空を横切っていないか」、また「隣家の屋根や軒がこちらの土地を侵害していないか」、そして「庭木の枝が伸びて越境していないか」も重要なチェックポイントとなります。
そして一番厄介なのが、地中の越境物です。
両隣りや裏のお宅の水道管や下水管が取引対象の土地を通過しているケースもありますし、反対に取引する物件の配管が隣地に越境している場合もあります。
水道であれば、対象地と近隣の止水栓の位置から、おおよその経路の見当が付くケースもありますし、水道局には敷地内の配管経路を示した資料が保存されていますので、調査は比較的簡単なはずです。
これに対して下水は、下水局にも私有地内の配管に関する資料は残されていませんので、下水枡の蓋を開けて「どの方向から排水路が伸びているか」を確認する作業に加え、時には色の付いた水を流してもらい、汚水の流れる方向を調査することも必要でしょう。
※配管調査については別記事「地中配管調査の方法について！（不動産売買重要事項説明用）」にて、地中埋設物に関しては「地中埋設物の瑕疵について考えてみます！」にて詳細な解説を行っております。
土地の履歴
現地調査においては、取引対象の土地の履歴を知ることも重要なポイントとなります。
そして最も怖いのが土壌汚染の問題であり、過去に工場や作業所、クリーニング屋などがあった土地では、汚染が発生している可能性を視野に入れておく必要があるでしょう。
なお、土地の履歴を知るためには売主さんや近隣住人への聞き込みも大切ですが、最寄の図書館などに行けば「古い年代の住宅地図を閲覧できるケース」もありますから、労力を惜しまず足を運ぶことをおすすめします。
また、今では公共下水が整備されている場所でも、土地に浄化槽などが埋められたままになっていることも多いですし、古くからの地主さんの敷地ではお稲荷さんや井戸等の存在にも注意が必要でしょう。
建物・設備
新築住宅に関してはあまり注意する点はありませんが、取引対象が中古住宅の場合には「建物本体と設備の調査」に力を入れる必要が出てくるでしょう。
なお、かなりの年数を経た物件であり、個人間での売買であるならば、「瑕疵担保免責の特約」（雨漏りや躯体の腐食などに売主が責任を負わない旨の特約）を契約書に組み込んでしまえば問題なし！」とお考えの方も多いことと思います。
確かにこれは非常に安心な特約ですが、築年数が浅い物件ではなかなか買う側が納得しないでしょうし、あまりに甚大な被害が発生している場合には、この特約だけでは責任の追及を逃れられないケースもありますので注意が必要です。
ちなみに近年では、中古住宅の売買に際してインスペクション（住宅検査）を受け、瑕疵保険に加入するのが当たり前になりつつありますが、売主さんの中にはどんなに必要性を説いても、これを受け入れてくれない方もいらっしゃいますよね。
そして、このような場合には買主さんサイドにて設計士や工務店に物件の状況を確認してもらう方法が有効なのですが、これさえも難しいケースでは仲介業者が自ら物件のチェックを行う他はありません。
そこで以下では、管理人が行っている中古戸建ての瑕疵調査方法をご紹介してみたいと思います。
- 外壁を隈なく見て回り、塗り壁のクラック、サイディング材の割れや隙間をチェック
- 物件内部の天井、サッシ回りなどに雨漏りの痕跡がないかを確認
- 天袋や収納などを空け、壁と天井の継ぎ目から雨漏りの跡が無いかをチェック
- スーパーボール大の鉄球を数個を用意して、各階の床（数か所）にこれを置き「転がり」がないかを確認
- 洗面台や風呂場、キッチンの水を流したままの状態で、漏水の有無をチェック
これらは非常に手軽な調査方法であるため、拍子抜けしてしまった読者の方も多いかと思いますが、実はこれらのチェック方法は「瑕疵保険利用時の物件調査でも行われている検査」となりますので、決して侮ることはできません。
もちろん本格的な建物検査の内容には程遠い精度ではありますが、これだけでも「やらないよりは遥かにマシ」なはずです。
※インスペクションや瑕疵保険の詳細については別記事「インスペクションとは？不動産取引の新たな潮流を解説します！」及び「インスペクションと瑕疵保険について解説致します！」をご参照いただければと思います。
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物件調査（現地）まとめ
さてここまで、不動産仲介時の現地調査について解説してまいりました。
少々長めの記事となりましたが、実はこれでも「現地調査に際して必要なノウハウの半分もお伝えできていない」とうのが実情です。
そして、より深く詳細に現地調査のテクニックを学びたいという方については、管理人が執筆いたしました下記の電子書籍（アマゾン・Kindle本）にてガッチリと解説を行っておりますので、是非お目通しをお願いできればと思います。
物件調査は非常に奥の深いものとなりますから、不動産業者となって日の浅い方はもちろんのこと、中堅営業マンさん・ベテラン営業マンさんであっても、決して油断することなく調査に臨んでいただきたいところです。
ではこれにて、現地における物件調査の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。