不動産売買の仲介を行う際、非常に重要な業務となるのが「物件調査」です。
物件調査には、大きく分けて次の2つがあります。
- 現地調査……実際に物件へ足を運び、土地・建物・道路・周辺環境などを確認する
- 役所調査（行政調査）……役所などで法令上の制限や道路、インフラ設備などを確認する
図面や行政資料から得られる情報はもちろん重要ですが、不動産には「現場へ行かなければ分からないこと」が数多くあります。境界標がなくなっている、隣家の屋根が越境している、前面道路に電柱がある、周囲から騒音や臭気が発生している――。こうした問題は、机の上で書類を眺めているだけでは発見できません。
物件調査では「書類と現況が一致しているか」を確認する意識が重要です。資料に書いてあることを確認するだけではなく、資料に書かれていない異変を探すことも現地調査の大切な役割となります。
今回は、不動産売買の実務で私が行ってきた経験をもとに、現地調査で確認しておきたいポイントを順番に解説していきます。
現地調査が重要となる理由
不動産会社が売買の媒介を行う場合には、宅地建物取引業法に基づいて重要事項説明を行わなければなりません。しかし、取引で問題となる事項は、役所で取得できる資料だけですべて把握できるわけではありません。
例えば、次のような事項があります。
- 隣地からの越境
- 境界標の紛失
- 建物や擁壁のひび割れ
- 周囲の騒音や臭気
- 前面道路の電柱やガードレール
- 私有地内の排水経路
- 近隣とのトラブルにつながりそうな状況
こうした事項は、現場を確認して初めて気付くケースが少なくありません。つまり現地調査とは、単なる「物件の下見」ではなく、契約前に確認しておくべき事実を拾い上げるための作業なのです。
また、現地で疑問点を見付けることによって、その後の役所調査で「何を確認するべきなのか」が見えてくることもあります。その意味では、私はできる限り現地調査→役所調査→必要に応じて再度現地確認という流れで調査するようにしています。
役所調査については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
→ 不動産の役所調査とは？調査項目・回り方・注意点を実務経験をもとに解説
周辺環境を確認する
現地に到着したら、対象物件だけを見るのではなく、まず周辺を歩いてみましょう。特に注意したいのが、生活環境へ影響を与える施設や設備です。
例えば幹線道路、鉄道、工場、作業場などが近くにあれば、騒音や振動が発生する可能性があります。飲食店や工場などの場合には、音だけではなく臭気が問題になることもあるでしょう。
墓地、葬儀場、その他、購入希望者によって評価が分かれやすい施設についても、その位置関係は確認しておく必要があります。
周辺環境で厄介なのは「現地へ行った時には何も起きていない」というケースです。昼間は静かでも夜になると騒がしい、平日は問題がなくても休日だけ混雑する、といった物件は珍しくありません。
時間帯や曜日を変えて見る
例えば昼間は普通の飲食店でも、夜になるとカラオケなどの音が聞こえてくることがあります。反対に、工場や作業場は土日になると稼働していないこともあります。
交通量についても朝夕の通勤時間帯と昼間では大きく異なるでしょう。したがって、周辺環境について気になる要素がある場合には、可能であれば曜日や時間帯を変えて確認することをおすすめします。
近隣の状況も見る
物件の周囲を歩いていると、資料には現れない様々な情報が入ってきます。大量のゴミが置かれている住宅、長期間放置されている建物、常時路上駐車されている車、管理状態の悪い空き地などがあれば、一応状況を記録しておくとよいでしょう。
ただし、近隣住民について必要以上の調査をしたり、個人の属性などを詮索したりすることは適切ではありません。あくまでも物件の利用や居住環境に客観的な影響を与えそうな事実がないかという視点で確認することが重要です。
土地・敷地の現地調査
周辺環境を確認したら、続いて対象となる土地そのものを見ていきます。
水道・下水・ガスなどのインフラ
敷地内では、まず水道・下水・ガスなどの設備を確認します。代表的なチェックポイントは、水道メーター、止水栓、汚水枡・雨水枡、ガス設備などです。
ただし、地上に設備が存在するからといって、それだけで配管の種類や口径、権利関係、正確な経路まで判断できるわけではありません。現地では設備の位置を確認して写真を撮影し、その後、水道局や下水道担当部署などで取得できる資料と照合していきます。
特に私有地内の排水管は、行政資料だけでは経路を十分に確認できないことがあります。枡の位置や排水方向など、現地で得られる情報が非常に重要になるケースがあります。
地中配管の調査については、別記事で詳しく解説しています。
→ 地中配管調査の方法とは？水道・下水・ガスの調べ方を不動産実務目線で解説
境界標を確認する
土地の売買で特に注意したいのが境界です。現地では、土地の四隅などに境界標、鋲、プレート、刻みなどが存在するかを確認します。
地積測量図などの資料がある場合には、図面上の境界点と現地の境界標を照合していきます。古い住宅地では、工事や経年によって境界標がなくなっているケースもあります。
また、ブロック塀が境界線上にある場合には、その塀が誰の所有なのか、越境していないか、といった確認が必要になることもあるでしょう。
境界について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
→ 土地の境界とは？筆界・所有権界・境界標・確定測量をわかりやすく解説
越境を確認する
境界を見る際には、同時に越境物がないかも確認します。ここで大切なのが、足元だけを見ないことです。
隣家の屋根や軒、樋、電線、電話線、樹木の枝などが対象地の上空へ入り込んでいるケースがあります。反対に、対象物件の工作物や樹木などが隣地へ越境している可能性もあります。
また、地上だけではなく地中にも注意が必要です。古い住宅地では、対象地の水道管や排水管が隣地を通っていたり、隣地の配管が対象地を通っていたりするケースがあります。
越境問題についてはこちらでも詳しく解説しています。
→ 不動産の越境問題とは？境界トラブルの種類・確認方法・覚書による解決方法を解説
電線の上空越境についてはこちらです。
擁壁・ブロック塀・地下車庫を見る
高低差のある土地では、擁壁や土留め、ブロック塀、地下車庫などの工作物も重要な確認対象です。
現地では、次のような点を確認し、写真を残しておきます。
- 設置場所
- おおよその高さや規模
- ひび割れや傾き
- 膨らみや変形
- 排水状況
- 隣地との高低差
そして、必要に応じて役所調査で許可や確認に関する資料の有無などを確認します。
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土地の履歴を意識する
現在の姿だけではなく、以前その土地がどのように使われていたのかも重要です。例えば過去に工場、作業場、クリーニング店などとして利用されていた土地であれば、土地利用の履歴についてさらに確認する必要が生じることがあります。
昔の住宅地図、航空写真、登記資料、売主からの聞き取りなどを組み合わせることで、過去の利用状況が見えてくることがあります。また、古くから利用されている土地では、井戸や浄化槽などが残されている可能性もあります。
地中埋設物にも注意する
当然ながら、地中を目視することはできません。しかし、過去に存在した建物の基礎、古い浄化槽、配管、コンクリートガラなどが地中に残されており、売買後に問題となるケースがあります。
現地だけで地中埋設物の有無を断定することはできませんが、土地の履歴や地表面の状態、売主へのヒアリングなどから疑問点が見つかることはあります。
接面道路の現地調査
土地を確認したら、次は前面道路を見ていきます。道路については役所で道路種別などを調べることになりますが、現地でしか確認できない情報も少なくありません。
現地では、道路幅員を確認するとともに、次のような設備や工作物の位置を確認していきます。
- 道路境界標
- マンホール
- 側溝
- ガードレール
- 歩道
- 道路標識
- 電柱
- 街路樹
- ゴミ集積場所
特に土地へ車を出入りさせる予定がある場合には、電柱や標識、街路樹、ガードレールなどが進入口の妨げにならないかを確認しましょう。歩道がある場合には、車両の出入りに伴って歩道切下げなどの手続きや工事が必要になるケースもあります。
「道路に接しているから車を入れられる」とは限りません。電柱・街路樹・ガードレール・歩道など、建築計画や駐車計画に影響するものが前面道路に存在しないかを必ず確認します。
道路上の設備についてはこちらの記事でも詳しく解説しています。
中古戸建ての建物調査
中古戸建てでは、土地だけではなく建物の状態も確認する必要があります。ただし、ここで注意したいのが、仲介担当者が行う目視確認と、専門家による建物状況調査（インスペクション）は別物だという点です。
仲介担当者が建物を見て回ることには大きな意味がありますが、それによって構造上の安全性や隠れた不具合まで判断できるわけではありません。
現地では少なくとも、外壁の大きなひび割れ、サイディングの破損、雨漏りと思われる染み、天井や壁の異常、建具の開閉状況、水回り周辺の漏水跡などを確認しておくとよいでしょう。
床の傾きが疑われる場合には簡易的に状況を確認することもできますが、ビー玉やボールなどが転がるかどうかだけで建物の傾きを判断することはできません。気になる症状がある場合には、水平器による確認や、建築士等の専門家による調査につなげることが重要です。
建物の目視確認は、インスペクションの代わりになるものではありません。現地で気になる点を発見した場合には、必要に応じて建築士などの専門家へ相談することをおすすめします。
インスペクションについて詳しくはこちらをご覧ください。
分譲マンションの現地調査
分譲マンションでも現地調査は重要です。戸建てとは確認ポイントが少し異なり、専有部分だけではなく共用部分や建物全体の管理状況を見ることがポイントとなります。
エントランス、廊下、階段、ゴミ置場、駐輪場、駐車場、集合ポストなどを見ていくと、そのマンションがどの程度管理されているのかがある程度見えてきます。
掲示板に貼られている注意書きも重要です。「騒音に注意してください」「ゴミ出しルールを守ってください」「共用廊下に私物を置かないでください」といった掲示から、現在マンション内でどのような問題が起きているのかを推測できる場合があります。
また、対象住戸の周囲や上下階についても、共用部分から確認できる範囲で状況を見ておきましょう。
私は過去の取引で、対象住戸の周辺を確認したところ、別住戸のバルコニーが大量の荷物で埋まっていることに気付いた経験があります。マンション調査では「対象のお部屋だけを見る」のでは不十分です。
そして、マンションでは管理規約、使用細則、総会議事録、長期修繕計画、修繕積立金など、書類による確認も非常に重要となります。現地で気付いた問題と管理関係資料を照合することで、物件の状況をより具体的に把握できます。
売主へのヒアリングは非常に重要
現地調査を行った後には、売主へのヒアリングも欠かせません。長年その物件を所有・使用してきた売主だからこそ知っている情報があります。
ただし、単に「何か問題はありますか？」と質問するだけでは十分な情報を得られないことがあります。そこで、現地調査で確認した内容に沿って、周辺環境、境界、越境、配管、過去の修繕、雨漏り、設備不具合、近隣との取り決め、土地の履歴などを一つずつ確認していきます。
現地調査で疑問に感じたことを具体的に質問すると、思わぬ情報が出てくることも珍しくありません。
「現地を見る→疑問を持つ→売主に確認する→資料で裏付ける」という流れを繰り返すことで、調査の精度は大きく上がります。
現地調査で大切なのは「現場百遍」
ここまで、不動産売買における現地調査について解説してきました。境界、越境、道路、インフラ、周辺環境、建物の状態など確認項目は数多くありますが、最後に私が最も大切だと思っていることをお伝えしておきます。
それは、とにかく現場を見ることです。
警察の捜査などで使われる言葉に「現場百遍」というものがあります。何度も現場へ足を運び、注意深く観察することで、最初に見た時には気付かなかったものが見えてくるという意味ですが、不動産の物件調査にも非常に近いものがあります。
現地へ行ったら建物だけを見て帰るのではなく、敷地を一周する。少し離れた場所から物件を見る。上を見る、足元を見る、道路を見る、周囲を歩いてみる。
そして疑問に思ったことを写真やメモに残し、役所調査や売主へのヒアリングで確認する。これを繰り返すことで、書類だけでは見付けることのできない重要な情報に気付ける可能性が高まります。
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まとめ｜現地調査は「違和感を見逃さない」ことが重要
不動産の現地調査には、すべての物件に共通する完璧なチェック方法があるわけではありません。土地、戸建て、マンションでは確認するポイントが異なりますし、地域や物件の履歴によって注意すべき内容も変わります。
だからこそ重要なのが、「何かおかしい」と感じた小さな違和感をそのままにしないことです。
境界標が一つ見当たらない。排水枡の向きがおかしい。隣家の軒が妙に近い。道路の電柱が建物への進入を邪魔しそうだ。壁に不自然な染みがある。
こうした小さな気付きが、後の調査で大きな問題を発見するきっかけになることがあります。
不動産の物件調査は非常に奥の深い仕事です。経験を重ねても「これで完璧」と油断せず、書類と現場を行き来しながら、一つずつ事実を確認していくことが大切でしょう。
現場を知るから、本当に役立つ。
