不動産売買契約書の作り方｜記載事項・条項・特約のポイントを実務目線で解説

不動産の売買契約では、売買価格や引渡日だけではなく、手付金、住宅ローン、境界、契約不適合責任、契約解除など、非常に多くの条件を取り決めることになります。

そして、これらの条件を売主・買主の合意内容に沿って書面にまとめたものが「不動産売買契約書」です。しかし、売買契約書はひな形の空欄を埋めれば完成するものではありません。物件調査で判明した事項や当事者間で取り決めた条件を整理し、必要に応じて条文や特約へ反映させる必要があります。

そこでこの記事では、不動産売買契約書の基本的な記載事項から、契約書を作成する際に確認しておきたいポイント、特約との関係まで、不動産取引の実務を踏まえて解説します。

なお、実際に売買契約を締結するまでの流れや契約時の注意点については、不動産売買契約の注意点や流れを解説した記事も参考にしてください。

不動産売買契約書とは

不動産売買契約書とは、売主と買主が合意した売買条件を明文化するための書面です。対象となる土地や建物、売買代金、代金の支払時期、引渡し、契約解除、契約不適合責任など、取引を進めるうえで必要となる事項を定めます。

不動産取引では、売買契約の前に「重要事項説明」が行われますが、重要事項説明書と売買契約書では役割が異なります。

• 重要事項説明書：物件の権利関係、法令上の制限、道路、設備、契約条件など、購入判断に必要な重要事項を説明する書面
• 売買契約書：売主と買主が合意した売買条件や双方が守るべき約束を定める書面

両者には同じ内容が記載される部分もありますが、重要事項説明で確認した内容と売買契約書の条件が矛盾していないかを確認することが重要です。

重要事項説明書の作成については、不動産重要事項説明書の作り方を解説した記事で詳しくご紹介しています。

売買契約書を作る前に確認しておくこと

売買契約書を作成するときは、いきなり契約書のひな形へ入力を始めるのではなく、まず物件調査の結果と売主・買主の合意条件を整理しておくことをおすすめします。

売買対象となる不動産を特定する

最初に行うのが、「何を売買する契約なのか」を正確に特定する作業です。

土地であれば、主に次のような情報を確認します。

• 所在
• 地番
• 地目
• 地積
• 持分

建物については、所在、家屋番号、種類、構造、床面積などを確認します。区分マンションであれば、敷地権や専有部分の表示なども確認が必要です。

ここで重要なのは、単に登記事項証明書の内容を書き写すことではありません。登記記録、公図、地積測量図、建築関係資料、現地の状況などを確認したうえで、実際に売買しようとしている不動産と契約書の表示が一致しているかを確認します。

売主・買主の合意条件を整理する

次に、売主と買主がどのような条件で売買することに合意しているのかを整理します。

• 売買価格
• 手付金の額
• 中間金の有無
• 残代金の支払時期
• 引渡日
• 住宅ローン利用の有無
• 土地の測量や境界明示の方法
• 建物や設備をどのような状態で引き渡すか
• 残置物の扱い
• 契約不適合責任の範囲や期間
• その他の特約事項

契約書を作り始めてから条件を決めるのではなく、できる限り契約書作成前に条件を整理しておく方が、条文同士の食い違いや記載漏れを防ぎやすくなります。

重要事項説明書との整合性を確認する

売買契約書を作成するときには、重要事項説明書も横に置いて内容を照合します。特に、物件の表示、道路・私道、境界、越境、設備、契約解除、契約不適合責任などについては、双方の書面で説明が食い違っていないか確認しておきましょう。

また、重要事項説明書では「現状」を説明し、売買契約書では「その現状を踏まえてどのような条件で売買するか」を定めることがあります。両者は同じ文章にする必要はありませんが、内容として矛盾しないように整理することが大切です。

不動産売買契約書の主な記載事項

ここからは、一般的な不動産売買契約書に記載される主な事項について見ていきましょう。使用する契約書や取引内容によって条項の名称や順番は異なりますが、確認すべき基本的な考え方は共通しています。

売買対象不動産と売買代金

まず、売買対象となる土地・建物を特定したうえで、売買代金を記載します。土地と建物を一括して売買する場合でも、必要に応じて土地価格と建物価格の内訳を表示することがあります。

売主が課税事業者で建物の譲渡が消費税の課税対象となるケースなどでは、建物価格や消費税額の表示方法についても確認が必要です。

土地面積と公簿売買・実測売買

土地の売買では、登記記録に記載された面積を基準に売買する「公簿売買」と、測量によって確認した面積を基準とする「実測売買」があります。

公簿面積と実測面積が一致しない土地もありますので、契約書ではどの面積を売買代金算定の基準とするのか、面積に差が生じた場合に代金を精算するのかを明確にしておく必要があります。

手付金・中間金・残代金

売買代金をいつ、いくら支払うのかも契約書の重要な項目です。一般的な不動産売買では、契約締結時に手付金を支払い、決済・引渡し時に残代金を支払う形が多くなります。

中間金を設定する場合には、その金額と支払期日についても記載します。また、手付金を最終的に売買代金の一部へ充当するのかについても契約書上で明確にしておきます。

手付解除

売買契約で手付金を解約手付として授受した場合、原則として、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は支払った手付金を放棄し、売主は受け取った手付金の倍額を現実に提供することで契約を解除することができます。

ただし、「履行の着手」に当たるかどうかは、単に決済の準備を始めたというだけで決まるものではなく、実際に行われた行為や契約内容などを踏まえて個別に判断されます。そのため実務では、履行の着手を巡る争いを避けるため、売買契約書に「手付解除期日」を定め、その日までであれば手付解除できるという形で運用することも多くあります。

一方、宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主が宅地建物取引業者ではない場合には、宅地建物取引業法による特別な制限があります。

この場合、宅地建物取引業者が手付を受領すると、その手付がどのような名目・性質であっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主である宅地建物取引業者は手付の倍額を償還することで契約を解除できます。また、この規定より買主に不利となる特約を設けても、その特約は無効となります。

例えば、「契約締結後は手付解除を一切認めない」「売主が履行に着手していないにもかかわらず、一定の日を過ぎたら買主は手付解除できない」といった、買主の手付解除の権利を宅地建物取引業法の規定より不利に制限することはできません。

さらに、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、原則として売買代金の20％を超える額の手付を受領することもできません。そのため、個人間売買と宅地建物取引業者が売主となる取引とでは、同じ「手付解除」という条項でも扱いが異なる点に注意が必要です。

不動産売買における各種の解除については、不動産売買契約の解除について解説した記事をご覧ください。

決済・引渡しに関する条項

残代金の支払い・所有権移転・引渡し

一般的な不動産売買では、決済日に買主が残代金を支払い、これと引き換えに売主が所有権移転登記に必要な書類を渡し、物件を引き渡す流れになります。

契約書では、所有権がいつ買主へ移転するのか、物件をいつ引き渡すのかを明確にします。建物であれば鍵の引渡し、土地であれば現況や残置物など、実際にどのような状態で引き渡すのかも重要です。

抵当権や差押えなどの負担を抹消する

売買対象不動産に抵当権など買主の完全な所有権行使を妨げる権利が設定されている場合には、通常、売主の責任と負担でこれらを抹消し、買主へ所有権を移転できる状態にします。

確認が必要なのは抵当権だけではありません。登記記録上に差押え、仮差押え、仮処分などが付いている場合には、その内容によってはそのままでは安全に所有権移転を進められないことがあります。そのため、契約前の段階で登記記録を確認し、抹消や解除が必要な権利・処分が残っていないかを確認しておくことが重要です。

住宅ローンの残債がある物件では、買主から受領する残代金を利用して金融機関へ一括返済し、抵当権抹消と所有権移転を同時に進めるケースも多くあります。一方、差押えなどがある場合には、債権者との調整や抹消に必要な手続きが追加で必要になることがあります。

そのため契約書だけではなく、決済前に金融機関、司法書士、必要に応じて関係する債権者などと段取りを確認し、決済当日に確実に負担を除去できる状態を整えておく必要があります。

境界の明示と測量

土地売買では、境界をどのように扱うかも重要な契約条件です。売主が境界標を示すだけの取引もあれば、隣接所有者との立会いを行い、確定測量図などを作成したうえで引き渡す取引もあります。

反対に、古い土地や一定の事情がある土地では、売主が境界を明示しない条件で売買することもあります。どの方法を採るにしても、「契約までに境界が確認できていないから後で考える」のではなく、誰が何をどこまで行うのかを契約時点で整理しておくことが重要です。

固定資産税などの精算

不動産売買では、固定資産税・都市計画税について、引渡日を基準に売主と買主で日割り精算することが一般的です。マンションでは管理費や修繕積立金、収益物件では賃料や敷金などについて精算が必要になる場合もあります。

なお、固定資産税等の精算は売主と買主間で行う取引上の精算であり、固定資産税そのものの納税義務者が引渡日を境に変更されるわけではありません。また、精算の起算日についても地域や契約によって異なることがありますので、契約書で確認しておきましょう。

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契約解除に関する条項

売買契約書では、「どのような場合に契約を解除できるのか」について複数の条項が設けられています。契約解除は金銭的な負担にも直結しますので、条件や期限を正確に確認しておく必要があります。

住宅ローン特約

買主が住宅ローンを利用する場合には、予定していた融資を受けられなかった場合に備えて住宅ローン特約を設定することがあります。

契約書では、融資申込先、借入予定額、融資承認取得期限、解除期限などをできるだけ明確にします。また、「融資が承認されなかった場合に自動的に契約が終了するのか」「一定期間内に買主が解除の意思表示をする必要があるのか」など、使用する契約書によって仕組みが異なる場合がありますので注意が必要です。

引渡し前に建物が滅失・損傷した場合

契約締結後、引渡しまでの間に火災や自然災害などが発生し、売主・買主双方の責任によらず建物が大きく損傷することも考えられます。

このような場合に、売主が修復して引き渡すのか、修復が困難な場合には契約を解除できるのか、既に支払われた手付金等をどのように処理するのかなどを契約書で定めます。

一部損傷と全部滅失では対応が異なる場合がありますので、使用する契約書の条文をそのまま読み流さず、どのような場合に修復または解除となるのかを確認しておきましょう。

契約違反による解除と違約金

買主が期日までに残代金を支払わない、売主が約束した状態で物件を引き渡さないなど、契約上の義務が履行されない場合に備えて、契約違反による解除についても定めます。

契約書では、解除できる条件や催告の方法、違約金または損害賠償額の予定などを確認します。違約金については一律に「何％が相場」と考えるのではなく、取引内容や当事者の属性、契約書の定めを確認することが重要です。

なお、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者ではない買主と売買する場合には、損害賠償額の予定と違約金の合計額について宅地建物取引業法による制限があります。

契約不適合責任に関する条項

売買された土地や建物が、種類・品質・数量などについて契約内容に適合していなかった場合には、契約不適合責任が問題となります。

民法では、契約不適合がある場合の買主の権利として、履行の追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などが定められています。ただし、それぞれ適用される条件が異なり、実際の不動産売買では契約書や特約によって責任の範囲や通知期間などを具体化することがあります。

売主が負う責任の範囲を確認する

中古住宅では築年数や建物の状態が物件ごとに大きく異なるため、契約不適合責任についてどこまで売主が責任を負うのかは重要な契約条件となります。

契約内容によっては、すべての契約不適合について同じように責任を負うのではなく、責任を負う対象を限定することもあります。例えば、「土地については土壌汚染に関する契約不適合についてのみ売主が責任を負い、それ以外については責任を負わない」といった形で、対象を具体的に定めるケースもあります。

また、建物について一定期間の責任を負う契約もあれば、築年数や建物の状態、売主・買主の属性などを踏まえて責任の範囲を限定する契約もあります。ただし、売主が契約不適合を知りながら買主に告げなかった場合などは、免責特約を設けていても責任を免れないことがあります。

宅建業者が売主の場合は特に注意する

売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者ではない場合には、宅地建物取引業法による買主保護の規定が適用されます。契約不適合責任についても、民法より買主に不利となる特約を自由に設定できるわけではありません。

そのため、「中古だから契約不適合責任をすべて免責する」といった条項を機械的に入れるのではなく、売主・買主の属性を確認したうえで契約内容を検討する必要があります。

契約不適合責任の仕組みについては、契約不適合責任について詳しく解説した記事も参考にしてください。

物件状況報告書・付帯設備表との関係

中古住宅の売買では、売買契約書だけではなく「物件状況報告書」や「付帯設備表」を作成することがあります。

物件状況報告書には、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、境界や越境、土地の利用履歴など、売主が把握している物件の状態を記載します。一方、付帯設備表では、給湯器、エアコン、キッチン設備、浴室設備など、引き渡す設備の有無や故障・不具合の状況を確認します。

これらの書面は、売主が知っている物件の状態を買主へ伝える重要な資料です。売買契約書では、物件状況報告書や付帯設備表に基づいて物件を引き渡すことや、設備について売主がどこまで責任を負うのかを整理します。

特約事項は物件ごとに作る

一般的な売買契約書には、多くの取引に共通する基本条項があらかじめ用意されています。しかし、不動産は一つとして同じものがありませんので、ひな形の条文だけでは処理できない事項が出てきます。

そこで利用するのが「特約事項」です。

例えば、次のような事項について特約を設けることがあります。

• 境界の明示や確定測量
• 越境物の取扱い
• 私道や通行・掘削に関する事項
• 古家付き土地の建物取扱い
• 残置物の撤去
• 地中埋設物
• 設備の故障や撤去
• 契約不適合責任の範囲
• 建物の解体
• 引渡条件

特約を作成するときに重要なのは、難しい法律用語を並べることではありません。「誰が」「何を」「いつまでに」「どの費用で」行うのか、そして予定どおり実行できなかった場合にどうするのかを明確にすることです。

また、特約によって契約書本文の条項を変更する場合には、どの条項をどこまで変更するのかが分かるように記載します。本文では責任を負うことになっているのに、特約では免責するといった場合には、両者の関係が曖昧にならないよう注意が必要です。

具体的な特約の考え方や文例については、不動産契約書の特約条項の書き方を解説した記事をご覧ください。

その他に確認しておきたい条項

売買契約書には、ここまで解説した事項以外にも、取引内容に応じてさまざまな条項が設けられます。

代表的なものとして、反社会的勢力の排除、管理規約等の承継、収益物件における賃貸借契約や敷金等の承継、紛争が生じた場合の協議や管轄裁判所などがあります。

これらは普段問題になることが少ないため読み飛ばしてしまいがちですが、実際にトラブルが発生したときには重要な意味を持つことがあります。定型条項だからと考えず、取引内容と合っているかを確認しておきましょう。

契約書の作成通数と印紙税

紙で不動産売買契約書を作成する場合、不動産の譲渡に関する契約書は原則として印紙税の課税文書となります。

売主用と買主用に契約書の原本を2通作成し、それぞれが契約成立を証する文書として保有する場合には、それぞれの契約書が印紙税の対象となります。一方、契約書の原本を1通だけ作成し、一方が単なるコピーを保有する方法が採られる場合もあります。

なお、不動産譲渡契約書については一定の要件を満たす場合、印紙税の軽減措置が設けられており、現在は2027年3月31日までに作成される対象契約書に軽減税率が適用されます。契約金額によって税額が異なりますので、契約時点の国税庁の情報を確認してください。

また、現在では宅地建物取引業法に基づく契約締結時書面について、一定の要件のもと電磁的方法による提供も可能となっています。紙の契約書と電子契約では印紙税の取扱いも異なるため、利用する契約方法に応じた確認が必要です。

売買契約書を作成するときの注意点

ひな形をそのまま使わない

不動産会社では、所属団体や会社で用意された売買契約書のひな形を使用することが多いと思います。基本条項を一から作成する必要がないため非常に便利ですが、「ひな形を使っているから内容も間違いない」と考えるのは危険です。

ひな形はあくまでも一般的な取引を想定したものです。対象物件や売主・買主の属性、取引条件によっては条項の追加・変更や特約が必要となります。

物件調査の結果を契約条件へ反映する

売買契約書作成で特に重要なのが、物件調査で判明した問題をそのままにしないことです。

例えば、私道がある、越境物がある、境界が未確定である、建築関係資料が不足している、残置物がある、地中埋設物の可能性があるといった事項について、重要事項説明を行うだけでなく、必要に応じて売買契約上の処理方法も決めておかなければなりません。

日付と期限を一覧で確認する

売買契約書には、手付解除期限、住宅ローン関係の期限、測量期限、残代金支払日、引渡日など、多くの日付が登場します。

条文を一つずつ確認していると全体の時間関係を見落としやすいため、契約書完成後には日付だけを拾い出して時系列に並べ、無理のないスケジュールになっているかを確認するとミスを防ぎやすくなります。

条文・特約・重説の矛盾を確認する

売買契約書本文だけを確認するのではなく、特約事項、重要事項説明書、物件状況報告書、付帯設備表などを一緒に確認します。

特に注意したいのが、本文では売主が一定の義務を負うことになっているにもかかわらず、特約では免責されているケースや、重要事項説明書に記載した条件と売買契約書の期限・処理方法が異なっているケースです。

一つひとつの文章に間違いがなくても、書類同士を組み合わせたときに矛盾が生じていればトラブルの原因になります。

相手方の立場から読み直す

契約書が完成したら、作成者の立場だけではなく、売主・買主それぞれの立場から読み直してみるのも有効です。

「この文章を初めて読んだ買主が同じ意味に理解できるか」「売主にだけ過大な義務を負わせていないか」「問題が起きたときに処理方法が分かるか」という視点で確認すると、曖昧な条文や説明不足の部分を発見しやすくなります。

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不動産売買契約書の作り方まとめ

不動産売買契約書は、売買価格や引渡日を記載するだけの書類ではありません。物件調査の結果と売主・買主が合意した条件を整理し、取引を最後まで進めるためのルールを文章にしたものです。

そのため契約書を作成するときには、まず売買対象不動産と取引条件を整理し、重要事項説明書との整合性を確認したうえで、手付金、引渡し、境界、住宅ローン、契約解除、契約不適合責任などの条項を確認していきます。そして、ひな形では対応できない物件固有の事情については、特約事項によって補うことになります。

実務では、契約書の文章を難しくすることよりも、「誰が・何を・いつまでに・どこまで行うのか」を明確にすることの方が重要です。

特に、道路、境界、越境、建物、設備などについて物件調査で問題が見つかった場合には、「説明したから終わり」とせず、その問題をどのように処理するのかまで契約条件へ落とし込むようにしましょう。

売買契約全体の流れについては不動産売買契約の注意点や流れを、個別の契約条件を特約へ落とし込む方法については不動産契約書の特約条項の書き方も併せてご覧ください。