都市計画とは

 

不動産にご興味をお持ちの方ならば、誰もが一度は耳にしいるはずなのが「都市計画」というワードであるかと思います。

マイホームの購入など、不動産の取引においては重要事項説明で必ず都市計画についての説明がなされますし、宅地建物取引士等の資格の勉強にあたっても「避けては通れない分野」となっているはずです。

しかしながら、「では、都市計画って何ですか?」というストレートな質問をされてしまうと、「答えに今ひとつ自信が持てない・・・」なんて方も意外に多いのではないでしょうか。

そこで本日は、「都市計画とは?わかりやすく解説いたします!」と題して、都市計画法の定めなどについて解説をさせていただきたいと思います。

 

都市計画って何だろう?

そもそも都市計画とは、「国土の無秩序な開発を制限し、健全で効率的な都市づくりを実現するための計画」とでも言うべき代物となります。

このようなお話をすると「そんな計画が必要なの?」という疑問を持たれる方もおられるでしょうが、例えば山の頂上に突然高層ビルが建てば「景観は台無し」になりますし、山を削り取ることで「土砂災害などが発生する可能性」もありますよね。

また、閑静な住宅街にパチンコ店や工場が建設されれば、人々の住環境には大きな影響が出るのは必定です。

こうしたトラブルを回避するためにも、都市計画は私たちの生活にとって非常に重要なものとなりますから、我が国では都市計画法という法律によって、厳格に都市計画のルールを定めているのです。

 

都市計画法について

都市計画法が施行されたのは、高度経済成長期の真っただ中にあたる1968年のことです。

この当時は多くの人々が住宅を必要としていたため、あちらこちらで山が切り開かれ、大型の分譲地がバンバン完成していましたので、都市計画のルールづくりが急務となっていました。

そして時代は移り変わり、「バブル期」と呼ばれる時期を経て「現在」に至る訳ですが、こうした時流に合わせて都市計画法も改正を重ね、その内容も様々に変化を遂げてきました。

なお、現在の都市計画法では「地域ごとの都市計画の方向性(都市計画区域マスタープラン)」を地方自治体(都道府県)が定め、更に狭いエリアにおける細かな方針は市町村が決定する(市町村マスタープラン)という方式がとられています。

そして、これらの都市計画の最も大きな括りとなるのが、「都市計画区域」と「準都市計画区域」という2つのエリアであり、これ以外の地域は「規制のないエリア」ということになります。

読んで文字の通り規制のないエリアとは、都市計画法による一切の建築や土地利用の制限が掛からない地域であるのに対して、都市計画区域は『都市として開発・整備・保全を進めていくエリア』となりますから、様々なル―ルが課せられることになるでしょう。

また準都市計画区域は、規制のないエリアとした場合に無秩序な開発が行われる恐れのある地域に指定する区域となりますから、都市計画区域には及ばないまでも、ある程度の規制が掛かるエリアとなります。

更に「都市計画区域」においては、

  • 市街化区域  ・・・積極的な市街化を行うべき区域
  • 市街化調整区域・・・基本的に市街化を行わない区域
  • 非線引き区域 ・・・特にプランの定めない区域

という線引きが行われ、マスタープランを実現するための基盤を作っていく訳です。

 

都市計画法の概要

前項の解説にて、都市計画を実現するための下地作りについてはご理解いただけたことと思いますが、これだけではまだまだ理想の街並みは完成しません。

そこで都市計画法では、更に細かな土地利用のルールを下記の通り定めることとしています。

地域地区

地域地区は「都市計画区域内に定められる土地利用のルール」ともいうべき代物であり、

  • 用途地域
  • 特別用途地区
  • 特例容積率適用地区
  • 高層住居誘導地区
  • 高度地区
  • 高度利用地区
  • 特定街区
  • 防火地域・準防火地域
  • 風致地区
  • 景観地区
  • 都市再生特別地区
  • 特定防災街区整備地区
  • 臨港地区
  • 駐車場整備地区
  • 歴史的風土特別保存地区
  • 伝統的建造物群保存地区
  • 特別緑地保全地区
  • 生産緑地地区
  • 流通業務地区
  • 航空機騒音障害防止地区等
  • 第1種歴史的風土保存地区
  • 第2種歴史的風土保存地区

などのエリア指定を行い、各々に土地利用の制限や緩和などのルールを定めています。

 

地区計画

地域地区よりも、より狭いエリアで指定されることになる都市計画法上の制限が「地区計画」であり、『街の一角だけを閑静な住宅街とする』『繁華街の一部のみに高層ビルを建てさせない』といった局所的な規制を掛けることができます。

なお、地域地区にはその目的に合わせて

  • 沿道地区計画
  • 防災街区整備地区計画
  • 歴史的風致維持向上地区計画
  • 集落地区計画

という更に4つのパターンが用意されており、通常の地区計画と合わせて、これら5種を「地区計画等」と称しているのです。

市街地開発事業等

ここまでご紹介してきた地域地区や地区計画は、エリア指定を行うことによって「街のスタイルを誘導していく制限」でしたが、本項でご紹介する市街地開発事業等とは『事業』という形式をとることにより、更に積極的な街づくりを行っていく手法となります。

但し、ある日突然「事業」を開始する訳には行きませんので、事業の準備段階となる『促進区域(市街地再開発促進区域・住宅街区整備促進区域・土地区画整理促進区域など)』や『予定区域(新住宅市街地開発事業予定区域・工業団地造成事業予定区域など)』といったエリアを指定し、来たるべき事業開始に備えることになるのです。(促進区域や予定区域では建築や開発等に様々な制限が課せられます)

また、一口に事業と言っても「新住宅市街地開発事業」「工業団地造成事業」「防災街区整備事業」など様々な種類の事業が存在している上、本格的に事業が開始された場合には、促進区域や予定区域を上回る『更に厳しい土地利用の制限』が行われることになるでしょう。

都市計画施設

街づくりを進めていくと、「新たな道路が必要」「公園や病院を造りたい」なんてニーズも出てくるものです。

しかしながら、こうした大規模な施設を造るとなると「それなりの面積の用地」を確保しなければなりませんので、何かしらの手段を講じなければなりません。

そこで登場するのが『都市計画施設』という都市計画法上の制度となります。

そして、都市計画施設として計画が決定されると、建物の建築などに対して一定の制限が課せられることになりますし、計画が実行に移される段階(事業決定)となれば、更に厳しい制限が指定エリアに掛かることになり、効率的な用地の確保が可能となるのです。

 

都市計画まとめ

さてここまで都市計画と都市計画法、そして都市計画法によって課せられる法令上の制限についてお話をしてまいりました。

各制度の詳細については別記事にてご紹介するつもりでしたので、「細かな制限の内容を知りたい」という方には少々物足りない内容となってしまったかもしれませんが、都市計画法の概要を把握するためには「まず各制度の位置付けを知ることの方が先決」かと思いますので、今回はこのような記事の形式とさせていただきました。

また、都市計画法は各制度の骨組みだけを定め、実際の運用上のルールは建築基準法等の「他の法令よる」というパターンも少なくありません。

よって、都市計画法を完全にマスターすれば、他の多くの法令に関する知識も深めることができますから、是非じっくりと腰を据えて知識の吸収に励んでいただきたいと思います。

ではこれにて、「都市計画とは?わかりやすく解説いたします!」の知恵袋を閉じさせていただきます。