一棟マンション購入のポイントと注意点｜収支・設備・修繕を実務経験から解説

一棟マンションの購入を検討するとき、大きな家賃収入や表面利回りに目が向く方は多いと思います。しかし、購入後の経営を左右するのは、建物や設備の状態、修繕費、そして日々の管理にかかる負担です。

私自身、不動産会社で一棟マンションの購入と購入後の管理に携わり、外観だけでは分からなかった不具合や、戸数が多いからこそ生じる管理の難しさを経験しました。

この記事では、その実務経験を踏まえ、一棟マンション購入前に確認したい収支・建物・設備・管理状況と、実際の購入後に起きた問題について解説します。

一棟マンション購入は利回りだけで判断しない

一棟マンションは、複数の部屋から家賃収入を得られ、建物全体の募集条件や修繕方針を所有者が決められることが特徴です。物件が一か所にまとまっているため、巡回や業者との打合せを集約できる利点もあります。

一方で、エレベーターや給水設備などの維持費、外壁や屋上の修繕費、入退去に伴う費用も所有者が負担します。戸数が多くても、設備の故障や建物全体の不具合によって、複数の部屋へ同時に影響が及ぶことがあります。

そのため、購入判断では「どれだけ家賃が入るか」と「その収入を維持するために、どれだけ支出が必要か」をセットで考えることが大切です。

なお、買付けから契約・引渡しまでの基本的な手順については、投資物件購入の流れと注意点を解説した記事をご参照ください。本記事では、一棟マンションで特に注意したい点を中心に説明していきます。

購入前に確認したい収支と資金計画

販売資料に記載された利回りは、物件を比較する入口にはなりますが、それだけでは購入後の手残りは分かりません。収入の根拠と支出の内容を調べ、実際の運営に近い収支を組み立てましょう。

満室想定賃料と実際の家賃収入を分ける

まず確認したいのが、販売資料に記載された年間収入が「満室になった場合の想定収入」なのか、「現在の契約に基づく収入」なのかという点です。さらに、契約上の賃料と実際の入金額が一致しているかも調べる必要があります。

空室の想定賃料が相場より高く設定されていたり、入居中の部屋に滞納があったりすれば、資料上の数字どおりには収入を得られません。賃料一覧表であるレントロールだけで判断せず、賃貸借契約書や入金記録などと照合することが重要です。

また、長年住んでいる入居者の賃料が周辺相場より高い場合、退去後は同じ条件で募集できない可能性があります。現在の賃料をそのまま将来の収入として扱わず、入替え後に見込める賃料も確認しておきましょう。

入居率だけでなく空室期間と募集条件を見る

現在の入居率が高くても、それだけで募集力がある物件とは判断できません。直近の入居が長期間のフリーレントや高額な広告料によって決まっている場合には、その費用も含めて収益性を考える必要があります。

過去の入退去履歴、空室が埋まるまでの期間、募集賃料の変更履歴などを確認し、地元の仲介会社にも需要を聞いてみましょう。駅からの距離や間取りに加え、エレベーターの有無、階数、室内設備などによっても募集のしやすさは変わります。

戸数が多い物件では、入退去の件数も多くなりやすいため、常に一定数の空室がある前提で収支を検討することも必要です。

管理費・点検費・原状回復費を収支に入れる

一棟マンションでは、管理会社へ支払う管理料のほかにも、さまざまな運営費が発生します。売主から可能な範囲で過去数年分の収支資料や請求書を取り寄せ、実際に何へいくら支払っているのかを確認しましょう。

• 共用部分の清掃費、電気代、水道代
• エレベーターや給水設備などの保守点検費
• 消防用設備等の点検費、排水管の清掃費
• 固定資産税・都市計画税、保険料
• 退去後の原状回復費、設備交換費
• 入居者募集の広告料や仲介関連費用
• 日常修繕や緊急対応にかかる費用

ただし、過去の支出が少ないからといって、維持費の安い物件とは限りません。必要な点検や修繕を先送りしていた結果、購入後にまとまった費用が発生することもあります。

借入返済と購入後に残す資金を確認する

家賃収入から運営費を差し引いた金額が、そのまま自由に使えるお金になるわけではありません。融資を利用する場合には借入返済があり、さらに将来の修繕に備える資金や税負担も考える必要があります。

例えば、空室が増えた場合、金利が上がった場合、設備更新が重なった場合など、条件を変えて資金繰りを確認しましょう。購入時の自己資金や諸費用だけでなく、購入直後の修繕と運転資金を手元に残せるかが大切です。

また、他の所有物件を追加担保に入れる場合には、今回購入する物件の問題が既存物件へ及ぼす影響も確認しなければなりません。融資が受けられることだけを理由に、購入を決めるのは避けたいところです。

建物と設備で確認したいポイント

中古の一棟マンションでは、購入価格に加え、取得後に必要となる工事費を把握することが重要です。建物の見た目だけで判断せず、図面・点検記録・修繕履歴と現況を照らし合わせて確認しましょう。

耐震性と確認済証・検査済証を確認する

耐震性を確認するときは、築年だけで判断しないことが大切です。新耐震基準は1981年6月1日に施行されており、適用基準を調べる際には建築確認の時期などを確認します。

旧耐震基準の建物については、耐震診断や耐震改修の実施状況、その結果を示す資料の有無も調べましょう。旧耐震というだけで個々の建物の耐震性能を断定することはできませんが、購入後の安全性や改修の必要性を検討するうえで重要な確認項目です。

また、確認済証や検査済証があるか、それらに対応する図面が残っているかも確認します。検査済証が手元にない場合は、紛失なのか、交付を受けていないのかを分けて調べる必要があります。

検査済証がないことだけで直ちに違反建築物と決まるわけではありませんが、建物の適法性や融資、将来の改修・売却に関わるため、建築士などへ相談し、必要な調査を進めましょう。

具体的な資料の探し方については、建築確認・検査済証の調査方法を解説した記事で詳しくご紹介しています。

外壁と屋上は工事内容まで確認する

外壁が塗り直され、屋上もきれいに見える物件であっても、必要な補修や防水工事が適切に行われているとは限りません。工事の時期だけでなく、施工範囲、下地補修、防水の仕様、保証内容などを確認することが重要です。

可能であれば、工事見積書や契約書、施工写真、保証書を見せてもらいましょう。「外壁修繕済み」という説明だけでは、ひび割れやシーリングの補修まで行ったのか、表面の塗装が中心だったのかは分かりません。

現地では、ひび割れ、タイルの浮きや剥落のおそれ、鉄筋の露出、天井や壁の雨染みなどにも注意します。気になる箇所があれば、購入前に専門業者や建築士による調査を検討しましょう。

給排水管の状態と更新のしやすさを見る

築年数の古いマンションでは、給水管・給湯管の漏水や排水管の詰まりなども重要な確認事項です。過去の漏水履歴や修繕記録を調べ、どの部分を更新し、どの部分が古いまま残っているのかを整理しましょう。

一部の部屋だけ配管を交換していても、共用の縦管や床下の配管まで更新されているとは限りません。「配管工事済み」という説明は、対象範囲まで確認する必要があります。

また、配管の位置や工法によっては、更新時に室内の床や壁を開けたり、複数の入居者との日程調整が必要になったりします。劣化の程度に加え、工事のしやすさや入居者への影響も調べておきたいところです。

エレベーターは保守契約と更新計画を確認する

エレベーターは、日常の保守費だけでなく、将来の更新費用まで確認したい設備です。設置年、更新履歴、点検結果、故障履歴に加え、部品の供給状況や保守契約の内容も調べましょう。

更新費用は、台数や仕様、既存設備を残せる範囲、建物側の付帯工事などによって変わります。そのため、一般的な金額だけを当てはめず、必要に応じて現地調査を伴う見積もりを取得することが大切です。

工事中にエレベーターを使えない期間がどの程度になるかも確認しましょう。特に上階の入居者や高齢の方にとっては影響が大きいため、費用とともに運用上の対応も考える必要があります。

受水槽・ポンプなど給水設備の維持費を確認する

マンションの給水方式には、受水槽に水をためて供給する方式や、水道本管から直接供給する方式などがあります。どの方式が採用されているかを調べ、受水槽、高架水槽、給水ポンプなどの状態と維持管理の内容を確認しましょう。

受水槽やポンプがある場合には、清掃や点検の記録、交換履歴、故障時の対応を確認します。一方、直結方式でも増圧ポンプを使う場合があり、直結だから設備費用がかからないとは限りません。

給水方式の変更を検討する場合も、建物の条件や地域の水道事業者の基準などによって可否が変わります。購入後に簡単に変更できると決めつけず、事前に確認しておきましょう。

消防設備や機械式駐車場なども見落とさない

建物によっては、消防用設備等、機械式駐車場、キュービクル、オートロック、防犯カメラなども設置されています。物件にどの設備があり、誰が所有し、どの契約で維持管理しているのかを整理しましょう。

点検報告書がある場合は、実施した事実だけでなく、指摘事項とその是正状況まで確認することが重要です。設備がリース契約になっていれば、所有権の移転とは別に、契約の承継や解約について確認が必要になることもあります。

スポンサーリンク

賃貸借契約と管理状況も調べる

建物や設備に問題がなくても、賃貸借契約や管理の引継ぎに不備があれば、購入後の運営に支障が生じます。一棟マンションでは確認する契約や資料が多くなるため、部屋ごとに一覧で整理しておくことが大切です。

レントロールと賃貸借契約書を照合する

各部屋の賃料、共益費、契約期間、敷金、特約などを、レントロールと賃貸借契約書で照合します。更新や賃料変更があれば、更新契約書や覚書も確認しましょう。

特に、滞納の有無、保証会社の利用状況、貸主変更に伴う保証契約の取扱い、敷金等の引継ぎは重要です。定期借家契約やサブリース契約などが含まれている場合には、その契約内容も別途確認する必要があります。

資料に食い違いがある場合は、理由を確認したうえで、決済までに何を整理し、どのように精算するのかを明確にしておきましょう。

入居者からの相談や未対応の修繕を確認する

購入前には、売主や管理会社から、漏水、騒音、ゴミ出し、無断駐車などの相談履歴も確認しておきたいところです。既に解決した問題なのか、対応が続いているのかによって、引継ぎ後の負担は変わります。

入居者から設備交換を求められている、修繕の約束が残っている、退去予定の部屋があるといった情報も重要です。口頭での説明だけで終わらせず、未対応事項を一覧にして引き継いでもらうと整理しやすくなります。

購入後の管理体制と引継ぎを準備する

戸数が増えれば、入金確認や更新手続き、修繕手配、入退去対応などの業務件数も増えます。自主管理を考えている場合も、夜間・休日の緊急対応や設備保守を誰に依頼するのか、購入前に決めておきましょう。

管理会社へ委託する場合には、管理料だけでなく、募集体制、修繕手配、滞納対応、緊急時の対応範囲を確認します。既存の管理会社を継続する場合も、従来の契約がそのまま引き継げるとは限らないため、条件の確認が必要です。

また、引渡し時には大量の鍵や図面、契約書、点検記録を受け取ることになります。資料を受領するだけでなく、部屋番号との対応や不足の有無を確認し、貸主変更通知や賃料振込先の変更案内まで準備しておきましょう。

実際に経験した一棟マンション購入と購入後の問題

ここからは、私が不動産会社で大型の一棟マンション購入に携わった際の経験をご紹介します。価格や利回り、融資の状況などは当時の事例であり、現在の市場条件を示すものではありません。

初めて担当した大型マンションの購入

当時、私が勤務していた不動産会社では、収益物件を購入し、一部は転売、一部は長期保有する事業を行っていました。私も仕入れに携わっていましたが、大型の一棟マンションを担当する機会はまだありませんでした。

そんなある日、以前に業者同士の飲み会で名刺交換をした方から、物件紹介の電話が入ります。飲み会で少し大きなことを話してしまっていたようで、高額物件を紹介されると聞き、内心ではかなり緊張したことを覚えています。

紹介されたのは、1979年築、鉄筋コンクリート造5階建て、約50戸の賃貸マンションでした。価格は5億円前後で、当時の販売条件に基づく想定利回りは約14％。現地を見ると外観も比較的きれいで、魅力を感じる物件でした。

ただし、旧耐震基準の建物であり、検査済証も取得していないという事情がありました。当時は融資の相談先が限られる案件でしたが、会社が取引していた金融機関との間で相談を進められたこともあり、長期保有を前提に購入を検討することになったのです。

先輩から指摘されたエレベーターと給水設備

購入に向けた調査を進めていると、収益物件の経験が豊富な先輩から、エレベーターと給水設備をよく確認するよう助言を受けました。

小規模なアパートの取引では意識する機会が少なかった設備ですが、大型マンションでは更新や改修が必要になったときの負担が大きくなります。日常の維持費だけを見ていては、購入後の資金計画が崩れるおそれがあるという指摘でした。

建物や設備の確認、価格交渉などを経て、取引は契約・決済へと進みます。引渡し時に受け取った大量の鍵、膨大な建築図面、分厚い賃貸借契約書のファイルを見て、初めて扱う規模の大きさを改めて実感しました。

排水管清掃で苦労した入居者との日程調整

購入後、まず負担を感じたのが、室内への立入りを伴う作業の調整です。排水管の高圧洗浄を手配したところ、約50戸という戸数もあって費用は大きくなりましたが、当日に作業できたのは全体の半分程度でした。

入居者それぞれに生活時間があるため、一度の案内ですべての部屋に入れるわけではありません。再訪問の費用や日程も考える必要があり、業者を手配するだけでは作業が完了しないことを痛感しました。

消防設備の点検など、ほかにも室内への立入りが必要になる業務があります。購入後の維持管理では、工事や点検の費用に加え、事前案内、日程調整、未実施住戸の管理まで含めて考える必要があります。

入退去と原状回復費が継続して発生した

次に実感したのが、戸数が多い物件では入退去が継続して発生するということです。ようやく一部屋の入居が決まったと思えば、別の部屋から解約の連絡が入り、常にどこかの募集や工事を進めているような状態でした。

退去後の工事も、クリーニングだけで済む場合ばかりではありません。内装の張替えや設備交換が重なり、当時でも一部屋で50万円程度の支出になることがありました。

家賃収入の総額が大きくても、こうした支出が続けば手残りは減っていきます。戸数の多さを収入の面だけで捉えず、年間の退去件数と一件あたりの費用を収支に織り込む必要があると感じました。

害獣被害は一部屋だけの対応では済まなかった

運営を続けるうちに、複数の部屋からネズミの被害について相談が入りました。専門業者に調べてもらうと、パイプスペース周辺の隙間などが侵入経路になっている可能性が指摘されます。

被害が出た部屋だけに対応しても、別の部屋へ侵入するおそれがあるため、ほかの部屋も含めて確認し、侵入経路と思われる隙間を塞ぐ対応を進めました。

一棟マンションでは、配管やパイプスペースを通じて問題が複数の住戸へ広がることがあります。目の前の苦情だけでなく、建物全体の問題として考える必要があるという経験でした。

外観のきれいさでは判断できなかった雨漏り

特に印象に残っているのが、購入後に発生した雨漏りです。外壁や屋上は比較的きれいに見えていたため、当初は大きな工事をせずに運営できるだろうと考えていました。

ところが、工務店に確認してもらうと、表面の塗装が新しくても、雨水の侵入を防ぐための補修や防水処理が十分ではない箇所があることを指摘されました。見た目の印象と、必要な修繕が行われているかどうかは別の問題だったのです。

雨漏り箇所の調査も簡単には進みませんでした。散水してもすぐには室内に水が現れず、侵入経路と思われる箇所を補修し、経過を確認する対応が必要になりました。

幸い、その後の補修によって今回の雨漏りは止まりましたが、建物全体の修繕についても改めて検討することになります。

大規模修繕によって建物のトラブルが減った

この物件では、その後も必要な対応を続け、購入から約7年後に大規模修繕を実施しました。工事後は建物に関するトラブルが減り、管理の負担も軽くなりました。

ただし、これは「修繕は7年待ってよい」という話ではありません。必要な工事の時期は建物の状態によって異なるため、購入時点で専門家の意見を聞き、緊急性と予算に応じて計画を立てることが重要です。

この経験を通じて、購入価格や利回りだけでなく、購入後に必要な工事を実施できる資金と体制まで含めて取得を判断することの大切さを実感しました。

大規模修繕で経験した工事の流れや注意点については、マンション外壁塗装工事の体験をまとめた記事もご参照ください。

購入判断では将来の修繕と売却まで考える

一棟マンションは、購入後に家賃収入を得られれば、それで検討が完結するわけではありません。保有期間中に必要な工事と、将来売却する場合の条件まで見据えておくことが大切です。

設備更新や大規模修繕の重なりを確認する

築年数の古い物件では、外壁・屋上防水・給排水管・エレベーターなど、複数の更新時期が近づいていることがあります。一つずつなら対応できる工事でも、短期間に重なれば資金繰りを圧迫します。

購入前の調査をもとに、早急に対応すべき工事、数年以内に見込む工事、状態を見ながら判断する工事に分け、概算費用と実施時期を整理しましょう。将来の家賃収入から準備する分と、購入時点で確保すべき分を分けて考えると、必要な資金が見えやすくなります。

将来の買主の融資と建替え条件も見る

自分が購入する際に融資を受けられても、将来の買主が同じ条件で借りられるとは限りません。築年数、耐震性、検査済証の有無、修繕状況などによって、購入を検討できる買主が限られる可能性があります。

また、将来建て替える場合に、現在と同じ規模の建物を建てられるかも確認したい点です。接道、用途地域、建ぺい率・容積率などを調べ、既存の建物と現在の規制との関係を整理しておきましょう。

敷地の一部売却などを資金計画に組み込む場合も、建物の法令適合性や利用への影響、担保の扱いなどについて事前確認が必要です。敷地に余裕が見えるからといって、自由に切り離して売却できるとは限りません。

スポンサーリンク

まとめ｜購入価格と購入後の負担をセットで判断する

一棟マンションには、複数の部屋からまとまった家賃収入を得られる魅力があります。一方で、設備の維持管理や大規模修繕、入退去対応など、購入後に必要となる費用と業務も大きくなります。

購入前には、特に次の点を確認しておきましょう。

• 満室想定ではなく、実際の契約と入金に基づいて収入を確認する
• 空室、募集費用、原状回復費、点検費などを収支に織り込む
• 耐震性、確認済証・検査済証、図面と現況の関係を調べる
• 外壁・防水・配管・設備の修繕履歴と今後の工事を確認する
• 賃貸借契約、敷金、保証会社、未対応事項を整理する
• 購入後の管理体制と緊急時の対応先を決める
• 将来の修繕資金と売却・建替えの条件まで考える

私が実際の取引と管理を通じて感じたのは、見た目のきれいさや高い利回りだけでは、物件の運営のしやすさは分からないということです。

購入価格に、取得後の修繕費と管理の負担を加え、それでも無理なく保有できるか。この視点を持って資料と現地を確認することが、一棟マンション購入で後悔を減らすための大切なポイントになります。