マンション外壁塗装工事の流れや注意点を解説いたします！

収益物件を保有する不動産投資家様にとっては、「建物の屋根や外壁のメンテナンス」は欠かすことのできないイベントであるかと思います。

そして、その対象物件が「大型の賃貸マンション」ともなれば、このメンテナンス作業に莫大な費用と時間、そして労力を費やすことになりますから、工事を決断をするのにかなりの勇気が必要となりますよね。

そこで本日は「マンション外壁塗装工事の流れや注意点を解説いたします！」と題して、大型収益物件における外壁修繕のポイントのご説明、そして管理人が自ら経験した塗装工事の顛末記をお届けしたいと思います。

 

マンション外壁塗装工事の流れと注意点

さて、大型賃貸マンションの外壁塗装工事は

という流れで作業が進んでいきます。

そして、まず最初に取り掛かるべきは「複数の業者に工事の見積もりを作成（相見積もりの作成）してもらう作業」となるでしょう。

なお、塗装工事の費用は施工する業者によってかなりの差異が生じることも多いため、見積もり作成を依頼する業者の選定には慎重を期する必要があります。

また、「単に工事費用が安い」という業者は作業のクオリティーに問題があるケースも多いため、複数の見積書の内容をよく見比べた上で施工業者を決定する必要があるでしょう。（良い作業を行うためには、それなりの費用が発生するものです）

※工事業者の選定に際しては、別記事「リフォーム業者の選び方について解説いたします！」をご参考にしていただければ幸いです。

こうして施工業者が決定したなら、

などを進めていきます。

ちなみに、「施工に関する詳細な打ち合わせ」って何だろうとお思いの方もおられるかもしれませんが、

など、決めておくべき事項は多岐に及ぶでしょう。

こうして工事の詳細が決定したなら、次はいよいよ「入居者への周知」や「近隣住人への挨拶」を行います。

そして、着工日を迎えるまでには

等々、まだまだ準備しておくべきことが山積しています。

こうして着工日を迎えたなら、まずは足場を組み上げた上で保護シートの設置、そして「打診」と呼ばれる調査作業が開始されることになるでしょう。

打診調査とは、パールハンマーと呼ばれる専用の器具でタイルやモルタルの表面を叩き、その音で「浮き」を調べる調査となります。

タイルやモルタルに浮きが発生していると、その上から塗装を行ったとしても剥離を避けることができませんから、ある日突然頭上からタイルやコンクリート片が落下してくるという事態に繋がるのです。

そこで、足場が完成した段階で専門の職人が大勢で一気に打診を行って、剥離が発生しそうな箇所を特定し、補修作業を行っていきます。

またこの際には、「古い塗装の剥離作業」、そして新たな塗装やタイルの貼り付けに備えての「下処理」なども進めていくことになるでしょう。

ちなみに、見積もり作成の段階で想定していた以上に「タイルやモルタルの浮き」「鉄筋の腐食箇所」などが多い場合には、追加費用の発生が不可避となりますので、修繕工事費用の資金計画には余裕を持たせておくことが重要です。

※どんなに優秀な業者でも見積もりの段階で正確な工事価格を算出することは不可能でしょう。

そして、本格的な塗装作業は「屋上」「外壁」「廊下」「階段」という順序で進み、施工が完了したら施主立ち会いの下での確認作業が行われます。

なおここでは、塗装の「塗り忘れ」や「塗りむら」などをチェックして行き、最終的に「手直し工事」が完了したなら、「足場の解体」をして作業は終了です。

さてここまで、外壁塗装工事の流れや注意点を解説してまいりましたので、ここからは管理人が実際に経験したマンション外壁塗装工事の顛末をレポートしていきたいと思います。

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マンション外壁塗装工事の顛末記

では早速、私が自ら経験した大型賃貸マンションの外壁塗装工事の顛末記を見ていきましょう。

大規模修繕はこうして始まった

今回、修繕工事の対象となるのは、過去記事「一棟マンション購入のポイントと注意点を解説いたします！」にて購入の顛末をレポートした、築40年の鉄筋コンクリート造一棟賃貸マンション、世帯数50戸という物件です。

ちなみに購入した際には、非常に綺麗な塗装がなされていたため「これは当面、外壁塗装はしなくても大丈夫」と踏んでいたのですが、引渡し後間もなくして雨漏りが発生します。

そこで信頼の置ける工事業者さんに点検をお願いしたところ、綺麗に見えた塗装には殆ど防水性のない塗料が使用されている上、

躯体に発生した爆裂現象（コンクリートの隙間から雨水が侵入し、錆びた鉄筋が膨張して壁などが崩れる現象）についても適切な処理がなされておらず、上からペンキを塗っただけの状態になっていることが発覚したのです。

もちろん防水性の低いペンキでも、しっかりと全体がコーティングされていれば、それなりの効果はあるのですが、既に塗装の膜が破れてしまった箇所からは雨水の侵入が始まっていますし、

塗り込められた爆裂現象が生じている箇所では、今この瞬間も鉄筋の腐食がジワジワと進行し続けていることが予想されます。

ただ、これだけの規模の建物において総合的な修繕工事を行うことになれば、法外な費用が掛かるのは必定ですから、これまでは「部分的に修繕できる箇所」をボチボチと工事して来たのですが、最近になって雨漏りのクレームが一気に増加した上、足場なしには修繕が不能な位置にもコンクリートの剥離やひび割れが目立ち始めたのです。

ちなみに、こちらの物件は5階建てとなりますから、もし壁面から脱落したコンクリート片が落下して、下を通行する人間にでも当たれば大惨事になることは間違いありません。

既に購入して7年間が経過していますし、その間も『それなりの収益』は上げて来ましたから、「今は出費を躊躇している時ではない」との社長の判断により遂に大規模修繕に取り掛かることになります。

そこでまずは「施工業者の選定」と「工事内容の決定」をしければなりませんので、これまでに付き合いのある建築会社に声を掛け、相見積を出させてみました。

但し、不動産業者は建築の専門家ではありませんので『施工内容まで指定するのは危険』との判断から、各建築業者に建物全体を診断してもらった上で、必要な工事内容と金額を提示させることにします。

なお、3社の建築会社が見積書を提出して来たのですが、「下は900万円から、トップは2000万円越え」という、「工事価格に非常大きな差が出る結果」となってしまいました。

『どうしてそんなに価格が異なるのか？』と、見積もりの内容を精査してみたところ、価格の安い業者は単純な塗装作業のみという見積書の内容となっています。

これに対して、最高額の業者はコンクリートの爆裂箇所を全て調査し、補修した上で塗装工事を行う内容です。

また中間の業者は、この2社の間を取ったような作業内容（塗装をメインとしながらも、部分的な補修を行う内容）となっていましたので、『う～ん、正直判断が付かない・・・』と私は頭を悩ませてしまいます。

そこで、『こんな時こそ社長に相談だ！』とお伺いを立ててみたところ、不動産業者同士のコネクションを使って3社の建築業者の評判を調査してくれました。

その結果として、一番安い業者は塗装が専門であり、建物全体に対する知識は乏しい模様です。

一方、中間の業者は建築自体の仕事もそれなりこなしてはいるのですが、作業の殆どを下請けに投げてしまっているといいます。

そして、2000万円超の最も高額な業者は腕も良いが費用も高いことで有名な会社であるとのこと。

このような情報が耳に入ると『益々悩んでしまいそう』なところですが、この時の社長の判断は驚きのものでした。

社長「一番価格の高い業者にやらせよう」

その決断に社員一同驚愕（普段は非常にケチな方なので）しましたが、ここは社長の鶴の一声。

早速、工事の段取りが組まれて行きます。

事前の準備は入念に

実は今回、施工をお願いすることになった業者さんは、管理人が常々管理物件などの建物のクレーム処理でお世話になっている建築屋のＡさんとなります。

そもそもこの物件を購入した際の「雨漏りのクレーム」に対応してもらっている上、一見綺麗に見える塗装が防水性能の無いものであり、塗膜の下に多くの爆裂現象が隠されていることを見抜いたのも、この「Ａさん」なのです。

Ａさんの年齢は50代後半となりますが、10代の頃より大工一筋に生きてこられ、現在は従業員10名程を抱える小さな工務店の社長をしています。

また、木造はもちろん、鉄骨造や鉄筋コンクリート造まであらゆる工法に精通している人物であり、相見積の際にも「できることならばＡさんの会社で」と思っていたのですが、価格があまりに高かったので諦めかけていたところでした。

「よろしくお願いします」と発注の連絡を入れると、「社長さん、見る目あるねぇ～」と自信を滲ませます。

そして早速、工事の手配をお願いし、後日工程表が提出されて来ました。

工事期間は約2ヶ月、工事の内容はまず建物全体に足場を組み、「打診」と呼ばれる方法で破壊することなくコンクリートの「浮き」や「爆裂現象」を調査して行くとのこと。

また、打診で発見した異常個所はコンクリートを斫り、錆びた鉄筋を削り取った上、錆止めの塗装を施した上で再びコンクリートで封印していく作業となるようです。

なお補修作業が完了したら下地処理をした上、屋上、外壁、廊下に至るまで、その全てを最高級の防水塗料で仕上げていくと言います。

「なるほど、これは確かに値段が高く付く訳だ」と納得させられますが、工事は長期間に及ぶ上、足場に掛けるシートによって入居者は洗濯物が干せなくなったり、ペンキの臭気に悩まされることとなりますから、事前の周知活動や準備がかなり大変そうです。

まずは、マンションの近隣住宅に工事のご挨拶をし、入居者にも掲示板や集合ポストにて、工事のお知らせを配布します。

ちなみに現場には専任の現場監督を付けてくれるとのことで、掲示版に貼り出された監督の顔写真入りの「お知らせ」には携帯電話の番号も記載されており、工事に関するあらゆるクレームに対応してくれるとのことです。

更には、部屋毎に「洗濯物が干せる日、干せない日」などをお知らせする専用掲示板が設置された上、バルコニーを塗装する際に、『室内へ網戸の取り込み』をお願いするためのビニール袋の配布など、Ａさんの会社の手際の良さには驚かされるばかりでした。

こうして工事の準備も整い、いよいよ施工開始となります。

着工早々、あっという間に足場が組まれ、これまで散々クレームに悩まされて来たマンションがシートに包まれて行きました。

もちろんＡさんの建築屋さんとしての腕前には抜群の信頼を寄せていますが、如何せん相手は築40年のご老体マンション。

『果たしてお金を掛けただけの仕上がりとなってくれるのか？』という不安があるのも確かです。

また、1棟、2棟の建売を完成させるだけでも、最低5～6件のクレームが入りますから、世帯数50戸ともなれば、どんな問題が飛び出すのか想像も付きません。

もうすぐ桜の花が芽吹こうという3月末、いよいよ大規模修繕が開始されます。

爆裂箇所の補修と下地処理

人生初となる大型物件修繕工事の段取りに右往左往する管理人でしたが、担当する工務店さんのご協力もあり、どうにか本工事を開始する段階まで辿り着くことができました。

そして、これ程の規模の工事を担当するのも初めてのことでしたから、なるべく現場に貼り付いて勉強させていただくことにします。

『まずは何から始めるのか？』とドキドキしながら現場を見に行ってみますが、そこには作業服姿の男達が手にマドラー（水割りなどを掻き回す棒）のような器具を持ち、集団で建物の壁という壁を叩いているという「異様な光景」が目に飛び込んで来ました。

「これは一体・・・」と現場監督に尋ねてみると、どうやら「打診」と言われる検査であるらしく、コンクリートを叩き、その音で内部の「爆裂現象の状態」や「コンクリートの浮き」を調べているとのことです。

試しに私も叩かせてもらったのですが、確かに場所により音の違う箇所が存在します。

更に詳しく話を聞くと、作業に当たっている方々は全員この打診専門の職人さんということで、音の度合いで内部の状態を確認し、修繕が必要な個所に印を付けているとのこと。

以前にテレビで、棒で叩くだけで缶詰の中身を検査する職人さんを見たことがありますが、こうした珍しい職業の方というのは本当にいらっしゃるのですね。

そして打診から数日が経過したある日、建築会社の社長Ａさんより「現場で打合せがしたい」との連絡を頂きます。

『着工後に何のお話だろう』と現場に向かうと、そこには壁という壁にスプレーで落書きをされた我が物件が佇んでいたました。

「これは一体・・・」と目を凝らしてみれば、その落書きは全て「浮き」「爆裂」などの補修箇所を示したものであるようです。

それにしても印（しるし）の数が尋常ではなく、まるで全身にお経を書かれた「耳なし芳一」のようです。

あまりの事態に唖然としている私に、Ａ社長が説明を始めます。

Ａ社長によれば、爆裂とコンクリートの浮きは合計で400か所を超えるとのことで、若干追加費用が出そうとのことでした。

しかしここまでお金を掛けた以上、今さらケチることもできませんので、ここは覚悟を決めて承諾することにします。

この追加工事によって少々工期は伸びることとなりましたが、全てのコンクリート補修が完了しましたので、いよいよ塗装作業に突入です。

いよいよ塗装工事へ

塗装作業は、屋上→外壁→廊下→階段の順番で工事が進められて行きます。

なお、作業を開始するまでに「新しく塗る外壁の色」を決めなければならないのですが、これを決めるのが『また一苦労』でした。（今までは古いマンションにありがちな薄いアボリー1色で塗られていました）

散々検討を重ねた結果、今回はスタイリッシュな雰囲気にしたいと「黒」と「白」で仕上げるプランを提案しますが、これは敢えなく社長により却下されてしまいます。

そして社長の独断により、アクセントに明るい「茶色」、その他の部分は「黄色の強いアイボリー」という、『明るくファニーな仕上げ』となることに決まりました。

また、同じ色でも「艶（光沢）の強弱」が5段階で選べるとのことでしたので、この辺の選択にも案外頭を悩ませることとなります。

※光沢が強い程に塗装としても耐久性が高まりますが、あまりに艶を強くすると派手派手しい印象に仕上がってしまいます。

やがて塗料の色も決まり、ついに塗装作業の開始です。

まずは屋上のボロボロの古い塗装を剥離して行きますが、出しゃばりな管理人はここでもヘルメットを被り工事を見学していました。

現場監督が親切な方でしたので、色々と解説を加えてくれますが、確かに古い塗装の下には無数のひび割れが隠れており、これを放置していたら大変なことになるのは、素人目に見ても明らかです。

そして古い塗装の「剥離」が完了すれば、お次は「下地の処理」に「本塗装」と、想像していた以上に時間を掛けながら作業は続いて行きます。

さて屋上の塗装が完了すれば、お次は建物全体の外壁の施工です。

こちらの工程では、住戸のバルコニーなどもに防水塗装をして行くことになるのですが、この頃から作業上のトラブルが増え始めます。

まず問題となったのは、散々周知を行ったにも係らず、物品をバルコニーに放置している入居者たちです。（物品を移動してもらわないとバルコニーの塗装ができない）

また、この日は洗濯物が干せないと伝えてあるのに、干したまま外出してしまう者も後を絶ちません。

こうした問題まで建築屋さんに押し付ける訳には行きませんので、私の方で個別に住人に連絡を入れ対処を行って行きます。

やがて時は、2週間、3週間と経過し、遂に外壁の塗装も完了を迎えました。

「では仕上がりを確認・・・」と見回っていると、一部の壁面に明らかに塗りムラのある箇所を発見します。

ただ、一部とはいっても結構な面積ですので、ドキドキしながらＡ社長に確認してみると、施工サイドもこれには気付いているご様子です。

そして、「当然やり直させますから！」という、実に頼もしい回答が返ってきます。

建築屋さんの中にはミスを指摘された際に、「いや、あそこはあれ以上無理ですね」などと誤魔化す者も少なくありませんので、こうした真摯な対応はとてもありがたいです。

なお、この問題も程なく解決され、残すは共用部分の塗装です。

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工事完了、そしてまとめ

共用部分の塗装はあまり手間が掛からなそうに思えましたが、入居者が普段利用する場所だけに、これはこれで結構大変な作業でした。

無計画に廊下で塗装作業をすると、「外出したが部屋に戻れない」「出掛けようとしたら工事で部屋から出られない」などのトラブルを招くことになるからです。

各部屋に通行禁止の時間を連絡し、迂回路の案内表示を出すなど、なかなかに神経を使います。

また、作業員が共用部分をうろ付いているため、「ついでにサッシの調子を見て欲しい」など、住人が勝手に作業依頼をして来たりもしました。

現場監督から「どうしましょう？」とのお窺いがありましたが、折角各職人が揃っている機会ですから「入居者が故意・過失で壊したもの以外はやって上げて」とまたまた経費が掛かる発注をしてしまいます。

そんな紆余曲折を経ながら、ついに共用部分の工事も完了し、足場も解体されました。

改めて全体を見渡せば、これは正に「生まれ変わった」ような仕上がりです。

これまで様々な塗装工事を見て来ましたが、ここまでのクオリティーは初めて見ました。

そしてこの仕上がりについては、社長もご満悦の様子でしたので、ここでようやく胸を撫で下ろすことができました。

こうして私の初めてのマンション外壁塗装の大規模修繕は完了を迎えたのです。

しかし工事を進める中では、共用部分の電灯器具が相当劣化していることが発覚したり、水道管に錆が出始めていることに気付くなど、次なる修繕に向けての課題も多数発見されましたから、決して安心できる状態ではないのも事実でしょう。

今後も計画的に、修繕工事のスケジュールを組んで行きたいと思います。

また今回の修繕で強く実感させらえたのは、「知識の無い者が値段の安さに釣られ、質の悪い業者に工事を依頼してしまうのは非常に危険である」ということです。

「安物買いの銭失い」という諺がありますが、今回は正にこれを思い知らされた気分でした。

『これからは建築に対する知識をしっかりと身に付けながら、的確に良い業者・悪い業者の選別ができるようになりたい』と切に感じたのを今でも憶えています。

ではこれにて、「マンション外壁塗装工事の流れや注意点を解説いたします！」の記事を締めくくらせていただきたいと思います。