下水が原因の地盤沈下について解説いたします！

2016年11月に福岡県の博多駅前で発生した道路陥没事件をご存じでしょうか。

駅前の一等地で突然陥没事故が発生し、30メートル四方の地盤が崩落するという事態は正に「悪夢」としか言いようない事件でしたが、ここまでの規模ではないものの「私たちの身の回りにも陥没事故のリスクは存在している」というのが現実です。

そこで本日は「下水が原因の地盤沈下について解説いたします！」と題して、下水配管からの漏水が招く陥没事故について私の実体験を交えてながらお話をさせていただきたいと思います！

 

地盤沈下と発生原因について

さて、本記事では「地盤沈下」をテーマに解説を行ってまいりますが、まずは『そもそも地盤沈下とは何なのか』という点からお話をスタートさせたいと思います。

地盤沈下をわかりやすくご説明すると

ということになります。

なお、その原因については

という大きく分けて5つのものが考えられます。

地震が発生した場合には、その衝撃によって地中の地層が押しつぶされるというケースもありますし、砂と水で構成された地盤では水分のみが流れ出す「液状化現象」が発生し、こちらも地盤沈下の原因となります。

一方、地下水のくみ上げや、鉱物の採掘に際しても地中の地盤が削り取られることとなり、ここに土砂が流れ込めば当然地表が陥没することになるでしょう。

また、地表に重量のある建物が建っていることにより、あるいは地盤自体の重みによって、徐々に地中の地層が押しつぶされていく現象を「圧密」と呼んでおり、これが地盤沈下の原因となることも少なくありません。

更には、地下鉄や埋設管の工事、時には戸建ての基礎工事に伴う掘削などでも、土が流出することがありますので、こちらも沈下を引き起こす一因となっています。

そして最後のご紹介するのが「配管の漏水が原因の地盤沈下」であり、地中に埋設された配管が損傷することで、そこから漏れ出した水が土を押し流すことで地盤の沈下が発生します。

配管の漏水が原因の地盤沈下について

ではここで、更に詳しく配管の漏水が原因の地盤沈下について解説しておきましょう。

戸建て、集合住宅を問わず、上水や下水の配管は「道路の本管」、そして「敷地内への引込管」という地中のルートを経て、建物に接続されます。

こちろんこうした配管は、破損することがないように丈夫な素材で作られていますが、年月の経過と共に漏水が発生することもあり得る訳です。

ちなみに上水では、水道メーターよりも宅地側の地中で漏水が発生した場合には、流出した水がダイレクトに水道料金に反映されるため、初期の段階で漏水に気付くケースが多いでしょう。

また、上水の場合は漏水部分に掛かる水圧も高く、流出する水量も多いため、メーターよりも道路側で配管が損傷しても「水の流れる音」や「行き場のない水が、下水に流入することにより生じる下水道の水位上昇」により、漏水が発覚するケースも多いようです。

これに対して下水配管で漏水が発生した場合には長い年月を掛けて徐々に水が流れ出すため、発見が遅れるケースが多く、地表がコンクリートの土間である場合などには「知らぬ間に地下に大きな空間が形成されている」という事態まで起こり得ます。

更に、下水の場合は汚水管から漏水が発生することもありますから、地中に大量の汚物が蓄積して、害虫やネズミ、悪臭の発生などの被害を引き起こすことも珍しくありません。

そして、長年掛けて作られた地下空間の上に重量のある車両などが乗り上げれば、地盤が一気に崩落して大事故に繋がることもあるのです。

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汚水配管の漏水が引き起こした地盤沈下事故の体験記

ではここからは、本ブログの管理人である私が実際に経験した、配管漏水による地盤沈下事件の顛末記をお届けしていきたいと思います。

地盤沈下事件発生

私がこの事件に遭遇したのは、売買部門に転属して「収益物件の買取り」に力を入れている頃のお話です。

問題が発生した物件は、築30年、鉄筋コンクリ―ト造4階建ての賃貸マンションであり、私の会社が3年前に購入して長期保有物件として運用しているものでした。

但しこの物件、購入当初は末永く資産として保有しようと考えていたものの、思うように空室が埋まらないため「やはり転売してしまうべきなのでは・・・」という気運が社内で高まりつつあり、我が社の社長も遂に『売却』という決断を下します。

なお通常、物件を売りに出す時にはレインズやアットホームにて購入者を募るのが定石ですが、自社保有の物件ということもあり『まずは各社員の知り合いの不動産業者に情報を流して内々に売却してしまおう』ということになりました。

そして私も『他の社員に遅れをとってはならない』と、普段からお付き合いのある不動産屋さんへ声を掛けて「（購入を検討するための）物件の下見」に同行することにします。

現地においては、建物の修繕状況などを説明しながら共用部分、そして外観を見て回りますが、その際に建物周辺のコンクリート土間の数か所が陥没している（土間が少々凹んでいる程度のもの）ことに気付くのでした。

そこで慌てて社長に状況を報告したところ、「売却前に適切な処置をせよ」との命令を頂きましたので、様々な案件でお世話になっている建築業者のＡ社長に調査を依頼することにします。

※これまでのＡ社長の活躍については別記事「一棟マンション購入のポイントと注意点を解説いたします！」、「木造防音対策工事の体験記をお届けします！」をご参照ください

後日、私とＡ社長、そしてＡさんの部下数名とで沈下箇所を確認して回りますが、どうやら土間の地下にはかなり大きな空間が存在している模様です。(陥没している部分に棒を差し込むとドンドン奥へと入って行きますし、石を投げ込むとかなり時間を空けて水音が返って来る)

自分の会社が保有している物件の地下に「謎の地下空間が存在する」というは、それだけでもかなりのインパクトのある事件なのですが、まずは原因を突き止めなければなりませんので調査を続行していると、Ａさんの部下が大声で異変を知らせて来ました。

ちなみに声を発した作業員は敷地内にある下水枡（マンホール）の蓋を開けて点検を行っていたのですが、陥没箇所に近いマンホールの内部を調べたところその地下に下水の経路とは別の『高さ1ｍ、幅5ｍ×奥行3ｍ程の地下空間』が存在するのを発見したのです。

また、蓋を開けたマンホールの内部からは鼻が曲がるような凄まじい悪臭が漂い出していました。

「これは何事？」とＡ社長に説明を求めたところ、この現象はマンホールに接続されている下水配管が途中で外れていることが原因であるとのことです。

そして地中で外れた配管からは、当然ながら下水を流れる汚水が漏れ出すことになり、この汚水が長い年月を掛けて土を削り取り、地下に大きな空洞を作ったというのがA社長の見立てでした。

なお、冒頭でお話しした福岡の崩落事故も「粘土の地層に小さな穴が空き、そこから侵入した水が地下空間を作った」とされていますから、水の力というのは本当に恐ろしいものです。

だた、感心している暇はありませんので、すぐさま対策に乗り出さねばなりません。

復旧工事

早速、私の会社の社長も同席して、建築会社との対策会議が行われることとなります。

なお、今回の地下空間はマンホールへと続く下水配管の破損が原因となりますから、まずは配管の修理を行い、地中に造られた空間を埋め立ててしまえば万事解決となりますが、そこには大きな障害が存在していました。

それは、配管の修理中にトイレを使われると「作業に当たる者たちが汚水の直撃を受けてしまう」ということです。

このようなお話をすると、まるで冗談のようにも聞えますが衛生面での問題に加え、こうしたリスキーな仕事を受けてくれる設備会社も少ないとのことですから、Ａ社長の人脈を活かして業者の選定をお願いします。

また、被害を最小限に止めるためには一定の時間、マンションの住人にトイレを我慢して貰わなければならいのですが、施工業者から求められた工事時間は丸一日（配管の復旧作業のみ）という非常に長いものでした。

とても入居者に「一日トイレを我慢して欲しい」とは言えませんので、どうにか「半日に作業を短縮する」ということで話をまとめることに成功します。

後は入居者にご協力をお願いするだけですが、実はこれも『なかなかにしんどい作業』でした。

やはり、半日の間「トイレを含めて水を流すな」というお願いは受け入れ難いものがあるようで、必死に作業の必要性を説いても納得してもらえません。（近隣の公園やコンビニのトイレを利用して欲しいと頼んだのですが）

そこで仕方がなく、敷地の空スペースに2基の仮設トイレを手配することにいたしましたが、20世帯以上が入居するマンションであるだけに「このトイレの数で本当に処理しきれるか」という点に大きな不安を残したまま、工事当日を迎えます。（スペースの関係上、これ以上の数の仮設トイレは設置できない）

そして工事開始から1時間、順調に作業が進んでいるかに見えましたが突然マンションに悲鳴が木霊しました。

慌てて声の方に近付くと、使用禁止にしているはずの下水配管から汚水が流れ出て作業員が被弾してしまった様子です。

あれだけ周知して回ったにも係らず、約束が守れない方がおられたのでしょう。

その後も数回、不幸な事故が発生しましたが、どうにか無事に工事は完了し事無きを得ることができました。

以降は地下空間の埋め立て作業を残すのみですが、実際に砂やコンクリートを流し込んでみると、想定を遥かに上回る物量が必要となりましたので地下空間は更に奥に続いていた可能性もありそうです。

ちなみにＡ社長曰く、あのまま放置していれば建物の基礎の下まで汚水に浸食され、最悪の場合には建物が傾いていた可能性もあるとのことでした。

また、沈下が発生していたマンホールの上を自動車が通過していれば、崩落事故が発生していた可能性もありますので、こうした状況を考えると背筋に寒いものが走ります。

更に、1階に住む住人からは『ここ数年ネズミやゴキブリが異常発生している』との報告もあったそうです（おそらく、これも地下空間が原因）から、地下空間に気付くことなく転売を完了していれば、後々大変なトラブルとなっていたのは火を見るよりも明らかでしょう。

この時は本当に運良く危難を回避することができましたが、今から思い出しても冷や汗が滲むような経験でした。

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下水が原因の地盤沈下について解説！まとめ

さてここまで「配管の漏水が原因の地盤沈下」をテーマにお話をしてまいりました。

なお「下水配管が外れる」という軽微な不具合が原因で、陥没事故が起こったり、建物が傾いたりといった『大惨事』を招くことなど正直考えてみたこともありませんでしたが、現実にこうした事例は存在するようです。

そしてこの事件以降、収益物件の仕入れなどで中古アパートや中古賃貸マンションをいくつも見てまいりましたが、今回と同様の「下水管の損傷による陥没の兆候」を既に数件の物件で確認しています。（無論、自社で保有する物件ではありませんが）

もちろん件数としては「それ程の数ではない」かもしれませんが、こうした症状が進行しつつある物件は確実に存在しますので、投資物件などを購入する際には、必ず沈下の兆候が無いかをチェックしていただきたいところです。

ちなみに異変の兆候としては、「下水枡の周辺の地盤（土間）などが陥没している」「コンクリート土間を叩くと、カンカンという空洞を窺わせる音がする」「ゴキブリやネズミが大量発生している」などのパターンが多いですから、こうした症状が現れている物件は特に要注意だと思います。

ではこれにて、「下水が原因の地盤沈下について解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。