借りようとしているマンションに「差押え」が登記されていたら、そのまま契約しても大丈夫なのでしょうか。
差押えがあるからといって、賃貸借契約が当然に無効になるわけではありません。しかし、競売などによって所有者が変わった場合、借主が住み続けられなくなったり、預けた敷金の回収が難しくなったりするおそれがあります。契約前に知っていたかどうかで、部屋を借りる判断は大きく変わるはずです。
私も以前、客付け業者として立ち会った賃貸契約の席で、物件の登記に「差押え」があることに気付いた経験があります。ところが、その件について十分な説明がないまま、契約が進められようとしていたのです。
今回は、差押え物件を借りる際の注意点を整理した上で、実際に契約を見送ることになった当時の出来事をご紹介します。
- 抵当権が付いている物件と、差押えが登記されている物件は分けて考える。
- 競売後も住み続けられるかは、賃貸借の対抗力などによって異なる。
- 6か月の明渡猶予は、すべての借主に認められるわけではない。
- 契約前には最新の登記内容と、その内容を踏まえた重要事項説明を確認する。
差押え物件は借りられる？抵当権との違い
差押え物件の賃貸契約を考えるときには、まず「抵当権」と「差押え」の違いを押さえておく必要があります。どちらも登記に記載されますが、意味も、契約時に注意すべき状況も異なります。
抵当権が付いている賃貸物件は珍しくない
アパートや賃貸マンションの建築・購入にあたり、大家さんが金融機関から融資を受けることは珍しくありません。その際、返済が滞った場合に備えて、土地や建物に抵当権が設定されるのが一般的です。
したがって、抵当権の登記があるというだけで、「大家さんが返済に困っている」「すぐに競売になる」と判断することはできません。融資を利用して経営している賃貸物件では、通常見られる権利関係です。
ただし、その抵当権が実行されて競売になった場合には、借主の居住に影響することがあります。抵当権の存在だけでなく、競売になったときに賃貸借がどのように扱われるかまで確認することが大切です。
差押えは、債権回収の手続きが進んでいることを示す
差押えは、債権者などが債権を回収するために行う手続きです。不動産については、裁判所の競売手続きに伴う差押えのほか、税金の滞納による差押えなどもあります。
そのため、「差押えがある＝住宅ローンの滞納」とは限りません。また、登記に差押えがあるだけで、売却の時期や、その後の手続きの結末まで分かるわけでもありません。
それでも、単に抵当権が設定されている場合とは異なり、既に債権回収のための具体的な手続きが行われている状況です。これから新たに部屋を借りるのであれば、その原因や進行状況を確認せずに契約を進めるべきではないでしょう。
競売になると賃貸借契約・退去・敷金はどうなる？
借りている建物が競売になっても、すべての入居者が同じ扱いになるわけではありません。ここでは、主に抵当権の実行による建物の競売を想定して、基本的な考え方を整理します。
住み続けられるかは、契約日だけでは決まらない
競売で所有者が変わった際に重要なのが、借主が新しい所有者に対して賃貸借を主張できるか、つまり「対抗できるか」という点です。
建物の賃貸借では、通常、建物の引渡しを受けることで第三者に対する対抗力を備えます。抵当権との優劣を判断する際には、賃貸借契約を結んだ日だけでなく、この対抗要件を備えた時期と、抵当権の設定登記の時期などを確認する必要があります。
例えば、抵当権の設定登記より前に建物の引渡しを受け、賃貸借を対抗できる場合には、原則として競売後の買受人にも賃貸借を主張できます。「競売になったから」「次の更新時期になったから」という理由だけで、当然に退去しなければならないわけではありません。
一方、先に登記された抵当権に対抗できない賃貸借では、その抵当権に基づく競売の買受人に、従来の契約による入居継続を当然に求めることはできません。実際の判断では、登記や引渡しの時期、競売で消滅する権利の関係などを確認します。
6か月の明渡猶予には適用条件がある
抵当権者に対抗できない賃貸借であっても、競売手続きの開始前から建物を使用・収益している人など、民法第395条の条件を満たす場合には、買受人の代金納付日から6か月間、建物の明渡しが猶予されます。
これは、引っ越し先を探すための準備期間に当たる制度です。従来の賃貸借契約が、そのまま6か月間継続するという意味ではありません。
また、猶予期間中も無償で住めるわけではなく、買受人に対して建物を使用する対価を支払う必要があります。支払いを怠り、一定の要件を満たす催告にも応じない場合には、6か月の経過前でも明渡猶予の保護を失うことがあります。
競売手続きが始まった後に、従前の所有者と新しく契約して入居した場合には、通常、この明渡猶予を当然に受けられるわけではありません。差押えの種類や競売手続きの開始時期、使用を始めた時期などを確認し、「どの差押え物件でも退去まで6か月ある」と考えないことが大切です。
敷金を新しい所有者から返してもらえるとは限らない
敷金についても、賃貸借が買受人に引き継がれるかどうかで扱いが変わります。
競売によって消滅する賃貸借の場合、従前の大家さんに預けた敷金の返還義務は、原則として買受人には引き継がれません。借主は従前の大家さんに返還を求めることになりますが、大家さんの資力によっては、実際の回収が難しいこともあります。
一方、買受人に対抗できる賃貸借で、賃貸人の地位が承継される場合には、敷金返還債務も原則として承継されます。「競売なら敷金は必ず戻らない」と一括りにするのも適切ではありません。
新しい所有者との合意で、入居を続けられる場合もある
従来の賃貸借を買受人に対抗できない場合でも、新しい所有者との合意により、引き続き住めることはあります。賃貸経営を目的として買い受けた人であれば、入居者にそのまま住んでもらうことを希望する場合もあるためです。
ただし、契約条件、敷金の扱い、新たな費用負担などは確認が必要です。「買受人も家賃が欲しいはずだから大丈夫」と、契約前から継続入居を前提に考えることはできません。
競売そのものの流れについては、競売物件購入の流れと注意点を解説した記事も参考にしてください。
【実体験】賃貸契約の席で「差押え」を発見した話
ここからは、私が不動産会社で賃貸仲介を担当していた頃に経験した出来事をご紹介します。前段の制度説明と分けて、当時の取引がどのように進んだのかをお話ししましょう。
何度かのご案内を経て、ようやく入居申込みへ
当時、私は不動産会社に入って3年目でした。賃貸部門で少し責任のある立場にはなっていましたが、日々の仕事は、部屋を探しているお客様のご案内や管理物件の巡回など、これまでと大きく変わりません。
そんなある日、社会人になって5年目という女性のお客様から、お部屋探しの依頼を受けました。何度か物件をご案内した末に、ようやく気に入っていただけたのが、築15年ほど、約35㎡の1LDKマンションです。
現地から管理会社に連絡して申込みの意向を伝え、申込書を事務所へ送ってもらうようお願いしました。その後、入居審査も無事に通過し、契約の日程まで決まったのです。
仲介手数料の受取りがきっかけで、契約に同行することに
私はこの取引で、お客様に物件を紹介する「客付け業者」の立場でした。契約の説明や手続きは、物件を扱っている管理会社で行う段取りになっていました。
ところが、お客様への連絡で、私の会社に支払っていただく仲介手数料も、ほかの契約金と一緒に管理会社へ持参しようとしていることが分かりました。ちょうど営業成績の締日も迫っていたため、私はお客様を車で管理会社までお送りし、その際に仲介手数料を受け取ることにしたのです。
こうして、本来は予定していなかった管理会社での契約手続きに、私も同席することになりました。結果的には、この同行がなければ、問題に気付くタイミングを逃していたかもしれません。
登記事項証明書の甲区にあった「差押え」の文字
管理会社に到着すると、担当者による説明が始まりました。他社の説明を聞く機会は多くありませんでしたから、私も勉強になると思いながら耳を傾けていました。
その途中、資料として提示されていた登記事項証明書に目を向けると、甲区に「差押え」と記載されていることに気付きます。
抵当権が付いているだけなら、賃貸物件では珍しい話ではありません。しかし、既に差押えが登記されているとなれば、これから入居するお客様の判断に関わる問題です。内容や今後の見通しについて、きちんと説明する必要があるはずでした。
そこで重要事項説明書を確認しましたが、その件についての説明は見当たりませんでした。
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説明を待ったものの、契約は終わりに近づいていく
担当者はベテランに見える方で、私は初めてお会いする立場でした。「この後に説明するのかもしれない」と考え、しばらく様子を見ていたのですが、差押えの話が出ないまま手続きは終盤に近づいていきます。
相手の会社で行われている説明に、途中から口を挟むのは気が重いものです。しかし、私はお客様にこの物件を紹介した仲介業者です。気付いてしまった以上、そのまま見過ごすことはできません。
そこで、差押えの記載について確認を求めました。担当者は登記を見直したものの、私には、その問題を軽く扱ったまま手続きを進めようとしているように感じられました。
しかし、お客様が事情を理解しないまま契約し、入居後に競売や明渡しの問題が起きてからでは遅すぎます。私はその場で、差押えが登記されていることと、それによって居住の継続や敷金などに問題が生じる可能性を説明しました。
お客様の判断で契約を見送った
その後は、管理会社の担当者と言い合いになり、お客様も泣き出してしまうという、非常につらい状況になりました。ようやく見つけた部屋の契約当日に、思いもよらない問題を知らされたのですから、無理もありません。
最終的に、お客様は「そのような条件であれば契約したくない」と判断されました。私たちは、その場で予定していた契約を取りやめ、管理会社を後にすることになったのです。
そのお客様とのお付き合いは、それきりになりました。また、私もその管理会社から、以後の出入りを断られることになりました。
営業の結果だけを見れば、残念な結末です。それでも、お客様が契約するかどうかを判断するために必要な情報を伝えたことについて、今も後悔はしていません。
その後、物件は競売になったと聞いた
後日、そのマンションは競売になったと聞きました。ただ、入居者が一律に退去させられる事態にはならなかったようです。
もっとも、これは後から耳にした話であり、私は買受人と各入居者の契約内容まで確認したわけではありません。また、結果的に入居が続いたとしても、契約前に必要な説明を省いてよかったことにはならないでしょう。
「結局は住み続けられた」という結果と、「リスクを説明せず契約を進めてよいか」という問題は別です。借主が事情を理解した上で、契約するか、別の物件を探すかを選べることが大切だと、私は考えています。
差押え物件の賃貸契約前に確認したいこと
今回の経験を振り返ると、問題を契約当日に持ち越さず、もっと早い段階で確認・説明しておくことが重要だったと感じます。借主側も仲介業者側も、少なくとも次の点は整理しておきたいところです。
最新の登記内容と貸主の権限を確認する
まず確認したいのは、契約に近い時点の登記内容です。以前取得した登記事項証明書では、その後に行われた差押えや所有者変更などが反映されていないことがあります。
建物の登記では、甲区の所有者や差押えなどの記載、乙区の抵当権・根抵当権などの記載を確認します。過去の登記が抹消されずに残っているのか、既に抹消済みなのかも見分ける必要があります。
また、登記上の所有者と契約上の貸主が異なる場合には、代理や転貸など、その人が貸せる根拠を確認します。土地の権利関係が建物の利用に影響する場合には、土地についての調査も必要です。
何の差押えで、どこまで手続きが進んでいるか
差押えが見つかったら、その種類、原因、関係する手続きの進行状況を管理会社や貸主に確認します。競売開始決定によるものなのか、税金の滞納によるものなのかによっても、確認すべき相手や手続きは異なります。
「もう解決している」「近いうちに抹消される予定」といった説明があっても、口頭の説明だけで安心することはできません。抹消を契約の前提とするのであれば、実際の登記への反映を確認し、確認できるまでは契約や送金を進めないなど、具体的な扱いを決める必要があります。
重要事項説明では、登記の記載と生活への影響を結び付ける
宅建業者が賃貸借を仲介する場合、登記された権利の種類や内容などは、契約成立前に行う重要事項説明の対象です。単に「抵当権あり」「差押えあり」と読み上げるだけでは、借主が何を心配すべきか分からないこともあります。
その権利関係によって、住み続けられるか、退去を求められる可能性があるか、敷金は誰に請求することになるかなど、判断に必要な影響を説明することが大切です。分からない点が残るのであれば、その場で契約を急ぐ必要はありません。
重要事項説明書全体の確認ポイントは、賃貸重要事項説明書の記載事項を解説した記事でも整理しています。
敷金・前払い金と、再度の引っ越し負担を確認する
差押え物件では、家賃の安さだけで判断せず、入居後に生じ得る出費まで考える必要があります。敷金や長期間の前払い賃料については、返還や精算が必要になったときに回収できるかが問題になります。
また、短期間で転居することになれば、新居の契約費用、引っ越し代、荷造りの手間なども発生します。契約上の保護を十分に確認できないまま、「安いから」「気に入ったから」という理由だけで進めるのは慎重になりたいところです。
家賃の差押え通知が届いた場合はどうする？
不動産そのものの差押えとは別に、大家さんが借主に対して持っている「賃料を請求する権利」が差し押さえられることもあります。これは、賃料債権の差押えという別の手続きです。
裁判所の債権差押命令が借主に送達された場合、借主は第三債務者として、差押えの対象となる賃料を大家さんに支払うことが禁止されます。「大家さんから従来どおり払ってほしいと言われた」というだけで、そのまま支払うと、重ねて支払いを求められるおそれがあります。
一方で、通知が届いたからといって、無条件に裁判所の口座へ振り込むわけでもありません。差押えの対象範囲や債権者の取立権、ほかの差押えとの重複などによって、適切な対応が変わります。
- 発行元、事件番号、当事者、対象となる賃料や金額を確認する。
- 裁判所への陳述書など、回答が必要な書類と期限を確認する。
- 従前の振込先へ漫然と支払わず、支払先や供託の要否を確認する。
- 内容が判断できない場合は、書面に記載された裁判所や弁護士などへ確認する。
なお、家賃が差し押さえられたことだけで、直ちに賃貸借契約が終了するわけではありません。家賃の支払いの問題と、建物の競売による居住継続の問題は分けて整理しましょう。
客付け業者も、管理会社任せにしてはいけない
この出来事を経験する前の私は、客付け業者としてお客様を紹介した後の契約手続きについて、管理会社に頼っていた部分がありました。しかし、借主にとっては、部屋を紹介した会社も、契約手続きを行う会社も、信頼して相談している不動産の専門家です。
もちろん、管理会社と客付け会社の具体的な役割分担は、取引によって異なります。それでも、重要な問題に気付いたときに、「自分は説明担当ではないから」と見過ごしてよいわけではありません。
この経験以降、私は客付けの立場でも登記内容を自ら確認することを重視するようになりました。契約当日に問題が分かって慌てるより、事前に確認して、お客様が落ち着いて判断できるようにすることが大切だからです。
また、今振り返れば、差押えに気付いた時点でいったん手続きを止め、担当者と事実関係を整理してから、お客様に説明する進め方もあったと思います。必要な情報を伝えることに加え、相手が冷静に判断できる伝え方にも気を配る必要があります。
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まとめ｜差押え物件は、事情を理解してから契約を判断する
差押えが登記されている物件でも、賃貸借契約を結ぶこと自体が一律に禁止されているわけではありません。しかし、契約できることと、安心して住み続けられることは別の問題です。
競売後の居住、明渡猶予、敷金の扱いは、権利関係や手続きの時期によって異なります。これから借りる物件に差押えが見つかった場合には、最新の登記と手続きの状況を確認し、不明点を解消してから判断しましょう。
私が経験した取引では、契約は成立せず、管理会社との関係も途切れました。それでも、説明されないままお客様が契約する事態を防げたことには意味があったと考えています。
賃貸仲介の仕事は、申込みを取り、契約を成立させれば終わりではありません。借主が必要な情報を知り、自分で納得して選べるようにすることも、大切な役割です。
