不動産の購入は「気に入った家を見つければ終わり」というものではありません。希望条件や購入予算の整理から始まり、物件探し、内覧、購入申込み、売買契約、住宅ローン、そして最後の決済・引渡しまで、いくつもの手続きを順番に進めていくことになります。
特に初めてマイホームを購入する方にとっては、「気に入った物件を見つけた後は何をするのか」「いつ住宅ローンを申し込むのか」「売買契約では何を確認するのか」など、分からないことも多いでしょう。
この記事では、不動産購入の一般的な流れについて、実際の不動産取引の順番に沿って分かりやすく解説します。
- 購入する物件の希望条件を整理する
- 購入予算と資金計画を考える
- 不動産会社を選び、物件を探す
- 気になる物件を内覧する
- 購入申込みを行い、住宅ローンの事前審査を進める
- 重要事項説明を受け、売買契約を締結する
- 住宅ローンの本審査を受ける
- 住宅ローン契約を行う
- 引渡しに向けた準備を進める
- 残代金を支払い、物件の引渡しを受ける
現金で購入する場合や新築・中古、戸建て・マンションなどによって一部の手続きは異なりますが、基本的な流れはこのようになります。それでは、それぞれの工程を詳しく見ていきましょう。
1．購入する物件の希望条件を整理する
不動産購入の第一歩は、「どのような物件を購入したいのか」を整理することです。戸建てかマンションか、新築か中古か、希望するエリア、駅からの距離、間取り、広さなど、まずは家族で条件を話し合ってみましょう。
この段階で条件を細かく決めすぎる必要はありません。実際に物件を見ていくうちに考えが変わることもありますので、最初は大まかな方向性を決める程度でも十分です。
新築・中古、戸建て・マンションを考える
物件の種類によって、購入価格だけではなく、維持管理の方法や将来必要になる修繕、取引の進め方などにも違いがあります。
マンションを検討している方は分譲マンションのメリット・デメリット、新築戸建てであれば建売住宅の選び方、中古戸建てであれば中古戸建てを購入するときの注意点も参考にしてください。
また、新築と中古のどちらにするか迷っている場合には、新築と中古の違いについて解説した記事も参考になります。
希望条件には優先順位を付ける
「駅から近い」「土地が広い」「築年数が浅い」「日当たりが良い」「価格が安い」など、希望条件をすべて満たす物件を見つけることは簡単ではありません。
そこで、希望条件を書き出したうえで、「絶対に譲れない条件」「できれば満たしたい条件」「妥協できる条件」に分けておくと物件を選びやすくなります。
物件探しが長期化している方の中には、物件を見るたびに希望条件が増えてしまうケースがあります。条件が増えるほど該当する物件は少なくなりますので、「何のために家を買うのか」という最初の目的に戻って優先順位を整理することが大切です。
2．購入予算と資金計画を考える
希望する物件のイメージが固まったら、次に購入予算を考えます。自己資金としていくら用意できるのか、住宅ローンをどの程度利用するのか、購入後の生活費や貯蓄をどの程度残すのかまで考えて資金計画を立てましょう。
住宅ローンでは金融機関から「借りられる金額」と、無理なく「返していける金額」が必ずしも同じとは限りません。毎月の住宅ローン返済だけでなく、購入後に必要となる費用まで含めて考えることが重要です。
物件価格以外にも諸費用がかかる
不動産を購入する際には、物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。
- 仲介手数料
- 売買契約書等にかかる印紙税
- 所有権移転などの登記費用
- 住宅ローンの事務手数料や保証料等
- 火災保険料・地震保険料
- 固定資産税・都市計画税等の精算金
- 引越し費用
- リフォーム・リノベーション費用
- 家具・家電の購入費用
必要となる費用や金額は物件や取引内容によって異なります。物件価格だけを見て購入予算を決めるのではなく、諸費用も含めた総額で考えておきましょう。
住宅ローンは返済額も確認する
住宅ローンを利用する場合には、借入額、金利、返済期間によって毎月の返済額や総返済額が変わります。また、変動金利と固定金利の選択などによっても将来の負担は異なります。
住宅ローンの仕組みについては、住宅ローンの基礎知識や住宅ローンを利用する際の注意点も参考にしてください。
中古住宅を購入してリフォームやリノベーションを行う予定であれば、その費用も購入予算に含めて考えておく必要があります。住宅ローンとリフォーム費用をまとめて借りる場合には、早い段階で金融機関や不動産会社へ相談しておきましょう。
3．不動産会社を選び、物件を探す
予算と希望条件が整理できたら、本格的な物件探しを始めます。不動産ポータルサイトで自分で物件を探す方法もありますし、不動産会社へ希望条件を伝えて物件を紹介してもらう方法もあります。
ただし、不動産会社はどこを選んでも同じというわけではありません。営業エリアや得意とする物件の種類、担当者の経験、物件調査や契約に対する姿勢などには会社ごとに違いがあります。
不動産会社を選ぶ際の具体的なポイントについては、家を購入するときの不動産会社の選び方で詳しく解説しています。
売主物件と仲介物件の違いも確認する
物件情報を見る際には、「誰が売主なのか」「どの会社が仲介しているのか」という取引態様も確認しておきましょう。
新築戸建てやリノベーション済み中古住宅などでは、不動産会社自身が売主となっている物件もあります。不動産会社から直接購入する場合には仲介会社が入らず、仲介手数料が発生しない取引もあります。
一方、一般の個人が所有する中古住宅では、不動産会社が売主と買主の間に入り仲介する形が一般的です。また、1社が売主・買主双方を仲介する場合もあれば、売主側と買主側にそれぞれ別の仲介会社が入る場合もあります。
同じ「住宅を買う」という取引でも、売主が不動産会社なのか個人なのか、仲介会社が入るのかによって契約内容や手続きが変わることがあります。気になる物件を見つけたら、価格や間取りだけでなく取引態様も確認するようにしてください。
4．気になる物件を内覧する
気になる物件が見つかったら実際に現地を確認します。間取り図や写真だけでは分からない部分も多いため、購入を判断する前にはできるだけ現地を見るようにしましょう。
室内では間取り、日当たり、収納、設備、傷み具合などを確認しますが、それだけでなく、道路との関係、隣接地、騒音、周辺の建物、駅やスーパーまでの経路なども確認しておきたいところです。
中古物件では居住中の場合もある
新築物件や空室の中古物件であれば比較的ゆっくり確認できますが、個人が売却する中古住宅では、売主がまだ居住している状態で内覧することも珍しくありません。
家具が置かれているため確認しづらい部分もありますが、実際の生活動線や家具配置をイメージしやすいという利点もあります。気になる部分があれば遠慮せず仲介会社を通じて確認しましょう。
建物だけでなく周辺環境も確認する
室内は購入後にリフォームできますが、道路の状態や周辺環境、駅までの距離などは簡単には変えられません。可能であれば時間帯や曜日を変えて周辺を確認するのもよいでしょう。
また中古住宅では、建物そのものだけでなく、再建築の可否、境界、越境、増改築の履歴など、見た目だけでは判断できない問題が隠れている場合もあります。
5．購入申込みを行う
購入したい物件が決まったら、売主へ購入の意思を伝えます。不動産取引では一般的に「購入申込書」や「買付証明書」と呼ばれる書面を提出し、購入希望価格や契約条件などを提示します。
この段階では、単に「この家を買いたい」と伝えるだけではなく、購入価格、手付金、住宅ローン利用の有無、契約希望日、引渡し希望日などについて調整が行われます。
価格交渉も購入申込みの段階で行う
売出価格より低い価格で購入したい場合には、購入申込みと同時に価格交渉を行うことがあります。ただし、必ず値引きしてもらえるわけではありません。
売出価格、販売期間、他の購入希望者の有無、売主の事情などによって交渉できる幅は変わります。根拠なく大幅な値引きを求めると、売主との関係を悪くしたり、他の購入希望者を優先されたりすることもありますので、不動産会社と相談しながら進めるのがよいでしょう。
購入申込みを最初に行った人が必ず契約できるとは限りません。複数の申込みが入った場合には、購入価格だけでなく、住宅ローンの状況、契約時期、引渡し条件などを含めて売主が判断することもあります。
6．住宅ローンの事前審査を進める
住宅ローンを利用する場合には、売買契約前に事前審査を受けるのが一般的です。年収、勤務先、勤続年数、既存の借入れなどと、購入予定物件の情報を金融機関へ提出して、希望する融資を受けられる可能性があるか確認します。
購入申込みの時点で事前審査を通過していれば、資金計画の裏付けがある購入希望者として売主側にも説明しやすくなります。
ただし、事前審査に通過したからといって住宅ローンの融資が確定するわけではありません。売買契約後には改めて本審査が行われます。
人気のある物件では、購入を検討している間に別の人から申込みが入ることもあります。購入エリアや予算がある程度固まってきた段階で住宅ローンの相談や事前審査を進めておくと、物件が見つかったときに動きやすくなります。
7．重要事項説明を受けて売買契約を締結する
購入申込みを行い、売主との間で価格や条件について合意できれば売買契約へ進みます。
宅地建物取引業者が取引に関与する場合、売買契約を締結する前に、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。重要事項説明では、登記された権利関係、法令上の制限、道路、インフラ、契約条件など、購入を判断するうえで重要な事項について説明が行われます。
重要事項説明の内容については、不動産の重要事項説明について解説した記事も参考にしてください。
重要事項説明書はできれば事前に確認する
重要事項説明と売買契約が同じ日に行われるケースも多くありますが、説明を受けた直後にそのまま契約するとなると、内容を十分に考える時間が取れないことがあります。
可能であれば、重要事項説明書や売買契約書の案を事前に受け取り、分からない部分や気になる点を整理しておくことをおすすめします。購入判断に影響する内容があれば、契約を締結する前に確認しなければなりません。
売買契約書だけでなく関連書類も確認する
中古住宅の売買では、売買契約書や重要事項説明書のほかに、「物件状況報告書」や「付帯設備表」などが作成されることがあります。
- 物件状況報告書：雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障など、売主が把握している物件の状況を確認する書類
- 付帯設備表：給湯器、エアコン、キッチンなど、引渡し対象となる設備や不具合の有無を確認する書類
中古住宅では建物や設備が使用済みであるため、「何が引き渡されるのか」「どのような不具合があるのか」を契約時に確認しておくことが重要です。
契約時には手付金を支払う
売買契約を締結する際には、買主から売主へ手付金を支払うのが一般的です。手付金の金額や支払方法、契約解除に関する条件などは売買契約書で確認します。
売買契約そのものについては、不動産売買契約の流れと注意点で詳しく解説しています。
売買契約を締結すると、その後は契約内容に従って取引を進めることになります。「契約してから考える」のではなく、物件や契約条件について分からないことをできる限り解消してから契約することが大切です。
8．住宅ローンの本審査を受ける
住宅ローンを利用する場合には、売買契約締結後に金融機関へ正式な融資申込みを行います。事前審査を通過していても、本審査ではあらためて申込者の収入や勤務状況、信用情報、購入する物件などについて審査が行われます。
必要となる書類は金融機関や申込内容によって異なりますが、本人確認書類、収入を確認する資料、売買契約書、重要事項説明書などの提出を求められるのが一般的です。
ローン特約の期限を確認する
住宅ローンを利用する売買契約では、一定の条件のもとで融資承認が得られなかった場合に契約を解除できる「融資利用の特約（ローン特約）」が設けられることがあります。
ただし、どの金融機関へ、いくら申し込み、いつまでに承認を得るのか、承認が得られなかった場合にいつまで解除できるのかなど、具体的な内容は契約ごとに異なります。
期限を過ぎてしまうと重大な問題になる可能性がありますので、契約時に内容をよく確認し、不動産会社や金融機関と連携しながら手続きを進めましょう。
売買契約の解除については、不動産売買契約の解除について解説した記事でも詳しく取り上げています。
9．住宅ローン契約を行う
住宅ローンの本審査に通過したら、金融機関との間で住宅ローンの契約を行います。一般に「金銭消費貸借契約（金消契約）」と呼ばれる手続きです。
借入額、金利、返済期間、返済方法、融資実行日などを確認して契約します。金融機関によってはオンラインで手続きを行うケースもありますので、必要書類や手続方法については利用する金融機関へ確認してください。
住宅ローンの融資が実際に行われるのは、通常は物件の決済・引渡し日です。
10．引渡し前の準備を進める
住宅ローンの手続きが進んだら、物件の引渡しに向けた準備を行います。ここからは、新築なのか中古なのかによって行う作業が少し変わります。
新築では内覧会や登記の準備を行う
新築戸建てでは、引渡し前に買主が建物を確認する内覧会や立会いが行われることがあります。建物内部の傷や汚れ、建具や設備の状態、境界標などを確認し、不具合があれば引渡しまでの対応について売主と確認します。
また、新築された建物については建物表題登記など、引渡しや所有権に関する登記手続きの準備も進められます。実際の手続きや必要書類については、売主や土地家屋調査士、司法書士などから案内を受けることになります。
中古ではリフォームの見積もりを進める
中古物件を購入し、引渡し後すぐにリフォームを行う場合には、なるべく早い段階で工事内容と費用を検討しておきましょう。
特にリフォーム費用も融資で賄う予定であれば、住宅ローンの申込み前から金融機関へ相談しておく必要があります。購入後になって予想以上のリフォーム費用が必要になれば、当初の資金計画が大きく変わってしまうこともあります。
売主が居住中の物件で施工会社に現地調査を依頼する場合には、仲介会社を通じて売主と日程を調整します。複数の業者に確認してもらう場合には、売主の負担にならないようできるだけ効率よく進めたいところです。
11．残代金を支払い、物件の引渡しを受ける
不動産購入の最後の工程が「決済・引渡し」です。買主が売買代金の残額を支払い、売主から所有権や物件の鍵などの引渡しを受けます。
住宅ローンを利用する場合には、金融機関、売主、買主、仲介会社、司法書士などが連携して手続きを進めます。
司法書士が登記書類を確認する
決済時には、所有権移転登記などを担当する司法書士が必要書類を確認します。登記手続きに問題がないことを確認したうえで、住宅ローンの融資実行や残代金の支払いへ進むのが一般的です。
司法書士が不動産取引でどのような役割を担うのかについては、不動産取引と司法書士について解説した記事も参考にしてください。
残代金や諸費用を精算する
売買代金からすでに支払った手付金などを差し引いた残額を売主へ支払います。このほか、契約内容に応じて固定資産税・都市計画税等の精算金、登記費用、仲介手数料などを支払います。
固定資産税等の精算方法については、固定資産税の仕組みについて解説した記事も参考になります。
鍵や関係書類を受け取る
残代金の支払いが確認できたら、建物の鍵や関係書類などを受け取り、物件の引渡しが完了します。
新築住宅であれば、設備の取扱説明書や保証関係書類などもまとめて引き渡されることがあります。中古住宅でも、契約時に引継ぎが予定されている書類や設備関係の資料があれば受け取っておきましょう。
決済当日の具体的な動きについては、不動産の決済・引渡し当日の流れで詳しく解説しています。
鍵を受け取れば、そこから物件は買主の管理下に入ります。火災保険の開始日、電気・ガス・水道の手続き、マンションであれば管理会社への届出、戸建てであれば設備の使用方法なども事前に確認しておくと引渡し後がスムーズです。
スポンサーリンク
不動産購入では売買契約までの準備が重要
不動産購入の流れを振り返ると、売買契約や住宅ローン、決済など大きなイベントに目が向きがちですが、実際にはその前の準備が非常に重要です。
希望条件を整理し、無理のない資金計画を立て、信頼できる不動産会社を選び、物件をしっかり確認する。この準備ができていれば、購入申込みから売買契約、その後の引渡しまで進めやすくなります。
一方で、「良さそうな物件だから」という理由だけで急いで購入申込みを行い、契約内容や物件の問題点を十分確認しないまま契約してしまうと、後から「こんなはずではなかった」ということにもなりかねません。
不動産購入では、すべてを自分で判断する必要はありません。しかし、不動産会社や金融機関へ任せきりにするのではなく、「今は何の手続きをしているのか」「次に何を確認するのか」を買主自身も把握しておくことが大切です。
この記事では不動産購入の全体像を中心に解説しましたが、それぞれの工程にはさらに細かな注意点があります。気になる項目については本文中の関連記事も参考にしながら、一つずつ確認していきましょう。
