不動産媒介契約の種類

 

不動産の購入や売却にあたり、売買契約書とは別に締結することとなるのが「媒介契約」と呼ばれるものです。

これまでに不動産を売ったり、買ったりした経験をお持ちの方ならば、一度は媒介契約書を目にしたことがあるかとは思いますが、印鑑は押したものの「その正体をいまひとつ把握していない・・・」という人も多いことでしょう。

そこで本日は、謎多き媒介契約について解説をしてみたいと思います。

では、不動産媒介契約の種類とポイントについて解説!の知恵袋を開いてみましょう。

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媒介契約とは?

それではまず、「そもそも媒介契約とは何なのか?」という点からご説明して行きたいと思います。

媒介契約とは「不動産業者が売買(交換)の仲介を行うにあたり、依頼者と締結しなければならない」と宅地建物取引業法にて定められている『契約』を指す言葉です。(宅地建物取引業法34条2項)

また皆様もご存知の通り、不動産屋さんが物件の仲介を行った場合には報酬として「仲介手数料」を受け取ることとなりますが、この媒介契約こそが「報酬発生の根拠」ともなっています。

さて、ここまでの解説をお読みになり、「どうしてわざわざ、そんな契約を結ぶ必要があるの?」と疑問に思われた方も多いかと思いますが、一般に行われる商取引であれば、目に見える商品がありますから、お客も納得して代金の支払いを行うことができますよね。

一方、これが仲介手数料となると「一体に何に対して対価を支払っているのか」が明確ではないため、過去には仲介手数料を口利き料的なものと考えて「支払いを拒む」といったケースや、「報酬を得る根拠を示せ」などと、無理難題を突き付けられる場合も多かったようです。

そこで先人たちはこうした問題を解決するべく、仲介手数料を「物件の売買を円滑に進めるための準委任契約の対価」と位置づけ、取引を行う際には媒介契約(準委任契約)を締結することとしました。

※更に媒介契約を簡単にご説明するならば、「売主や買主に代わって、不動産取引に係わる各種業務(「物件探し」や「購入者探し」、「物件調査」など)を仲介業者に委任する契約」ということになるでしょう。

そして現在では、不動産業者を監督する宅地建物取引業法において、取引に際しての媒介契約の締結が義務化され、報酬額にも上限を設けるといった法整備が行われているのです。

 

媒介契約の種類

こうして誕生した媒介契約の制度においては、現在3つの形式が存在しています。

それは「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種であり、形式の違いによって運用のルールも大きく変わってくるのが特徴的です。

そこで以下では、各種媒介契約の特色について解説を行ってまいりましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は3種の媒介契約の中で、最も依頼者(売主・買主)に対する拘束度が弱い媒介契約とされています。

この契約を不動産業者と締結した依頼者は、他の不動産業者にも重ねて売買の依頼ができるというのが、一般媒介契約の特徴です。

つまり、家を売りたいのであれば、複数の業者に売却依頼を行うことが可能となりますし、購入希望であれば様々な業者から物件情報の紹介を受けることができます。

なお、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があり、明示型の場合には「他に依頼した業者のデータを契約の相手方に通知する義務」を負うことになります。(非明示型の場合には、通知なく複数の業者に依頼をすることが可能です)

ちなみに「契約の期間」については特に定めがありませんので、半年間、1年間といった長期の契約も可能です。

専任媒介契約

専任媒介契約は、一般媒介契約よりもかなり強力な拘束力を持つ契約形態であり、依頼者は他の不動産業者に重ねて、売却・購入の依頼を行うことができません。(専任媒介契約を結んだ1社以外には売り買いの依頼ができない)

但し、依頼者が自力で売り手、買い手を見つけ出すこと(自己発見)は可能とされているのも、この専任媒介契約の特徴です。

よって、この専任媒介契約を締結すると「売却や購入の窓口となる媒介業者が1社のみという状態」になってしまうため、契約先の業者が仕事をサボっていると『いつまで経っても取引の相手方を見付けることができない』ことになってしまいます。

そこで、こうした問題を回避するべく、専任媒介契約を締結した不動産業者には依頼者に対して2週間に1回以上の書面(電子メールも可)による業務内容の報告が義務付けられると共に、媒介契約締結から7日以内に指定流通機構へ物件情報の登録を行うルールが定められているのです。

※指定流通機構とは通称「レインズ」と呼ばれる『不動産業者間の売物件情報共有媒体』のことであり、ここに情報を登録することで物件情報が全国の不動産業者に拡散されます。

なお、専任媒介は依頼者を強く拘束する契約形態であるため、契約期間についても3ヶ月以内としなければならないのがルールです。(但し、3ヶ月の期間を終え、新たに3ヶ月の期間で契約を更新することは可能です)

専属専任媒介契約

3種の媒介契約の中でも「最も拘束力が強い契約形態」となるのが、この専属専任媒介契約です。

この契約では他の不動産業者への依頼はもちろん、自分で売り手・買い手を見付ける(自己発見)ことも禁止されることになります。

なお、その厳しい内容に伴って「不動産業者が負う義務」も重いものとなっており、1週間に1回以上の書面(電子メールも可)による業務内容の報告と、契約締結から5日以内の指定流通機構への物件情報登録が必要となります。

なお、専属専任媒介契約においても契約期間は3ヶ月以内としなければならないのがルールです。

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実務上の媒介契約の運用

さて、媒介契約の概要についてご理解いただけたところで、本項では実務上の媒介契約の運用についてお話ししてみたいと思います。

但し、媒介契約締結の目的が「購入依頼」であるのか、「売却依頼」なのかによっても様々な違いが生じてまいりますので、各々のパターンに分けてご説明させていただきます。

購入依頼

媒介契約は「売り・買い」どちらの場合にも締結が義務付けられてはいますが、その目的が『物件を買うため』であり、未だ購入対象物件が定まっていない段階(つまり、物件探しを依頼しているだけの段階)では、依頼者もなかなか媒介契約の締結に応じてはくれないものです。

このような事情から、購入に際しての媒介契約は「物件を発見し、売買契約が成立した後に締結する」のが一般的です。

※法律上は媒介契約を先行させる必要がありますので、本来は売買契約の直前に媒介契約の締結を行うべきです。

なお売買契約の成立後であれば、お客様は取引に対して既に履行義務を負っていることになりますから、改めて強い拘束力を持つ媒介契約を締結する必要はありません。

よって、この時に交わされる媒介契約は「一般媒介」となるのが通常です。

売却依頼

前項でお話しした「物件購入に際しての媒介契約」とは異なり、売却依頼を引き受ける際の媒介契約の締結はなかなかシビアなものとなります。

不動産業者は売却の依頼を受けた場合、様々な広告媒体を使用して宣伝活動を行わなければなりませんが、成約することができなれば『ギャラ(報酬)は一切もらえない』のがルールです。

よって一般媒介契約を締結して、他の業者に買手を見付けられてしまっては堪りませんので、殆どの不動産業者が専任媒介・専属専任媒介の締結を求めて来ます。

さて、このようなお話をすると「複数の不動産業者と一般媒介契約を締結して、幅広く購入者を募集したい・・・」と考える依頼者の方も多いかと思いますが、正直この方法はあまりお勧めできません。

売却依頼に際して一般媒介しか結んでくれない依頼者に対しては、「頑張って仕事をしても、他の業者にお客を付けられてしまう可能性が高い」との思いから、不動産業者も積極的な販売活動を行うことができませんので、結局は「売却に時間が掛かってしまう」という結果に終わるはずです。

一方、「最長で3ヶ月」という専任媒介契約や専属専任媒介契約の特徴を活かして、『原則3ヶ月刻みで媒介業者を変更するが、頑張り次第で契約を更新する』というスタンスであれば、常に不動産業者のモチベーションを常に高く維持できますから、管理人としてはこちらの方法をおすすめいたします。

なお、殆どの業者は専任媒介契約の締結で、最大級の販売活動を行ってくれるはずですから、専任専属媒介契約までは締結する必要はないはずです。

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媒介契約まとめ

以上が、不動産の媒介契約の概要と種類、そして実務上の運用に関する解説となります。

なお、売却依頼に際して「質の悪い業者」と契約してしまうと、3ヶ月もの期間を無駄に費やしてしまうばかりか、広告の方法によっては「物件情報としての鮮度」を著しく低下させてしまう危険もありますから、この点には是非ご注意いただきたいとところです。

ちなみに、不動産業者のクオリティーを見極めるのはなかなか難しい作業であるとは思いますが、以前お届けした「悪徳不動産会社の見分け方」「不動産の査定方法について!」などの記事を参考にしていただければ幸いです。

ではこれにて、「不動産媒介契約の種類と運用について解説!」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います!