マイホーム探しを行う際、何よりも優先するべきなのが『情報の収集』となります。
なお、一口に情報と言っても「税金の優遇制度」から「おすすめの住宅ローン借入先」など様々ですが、物件購入希望者が何よりも欲っする情報となれば、これは豊富な『物件情報』を置いて他には無いでしょう。
そして、物件情報を収集する際に非常に気になるのが「未公開物件の情報」の存在となります。
そこで本日は、「未公開物件の情報を入手する秘訣をご紹介！」と題して、効率良く、そして誰よりも早く非公開の物件情報を入手するテクニックをご教授したいと思います。
未公開物件とは？
さて、具体的な未公開物件情報入手のノウハウをお教えする前に、まずは「そもそも未公開物件とは何か？」というお話からスタートさせていただきたいと思います。
なお、このようにお話しすると「一般に知られていない物件のことでしょう？」というツッコミも聞こえて来そうですが、実は未公開物件にはマンションや戸建てといった物件の種別によって、いくつかの種類が存在しているのです。
例えば新築の一戸建て（建売物件）であれば、建売屋さんと呼ばれる事業主が特定の販売業者にしか販売を許可していないという意味の未公開物件(販売限定型)もあります、
建売屋さんが土地を購入したばかりで計画も販売価格も未定であるため、世に知られていないという未公開物件(時期尚早型)も存在します。
また、中古の戸建てや中古マンションで売主が個人の物件であれば、レインズと呼ばれる不動産業者同士の売り物件情報共有媒体に登録されていないという意味の未公開物件(レインズ未登録型)もあったりするのです。
また、ここまでの解説をお読みになり「未公開物件の種類なんて興味がないから、早く情報入手のテクニックを教えてよ！」とお思いの方もおらえるかもしれませんが、
実はこうした未公開となっている理由の如何によって、情報の入手経路も変わって来ますので、もう少々と付き合いをお願いできればと思います。
では、未公開物件情報の種類に「販売限定型」と「時期尚早型」、「レインズ未登録型」の3種があることをご理解いただけたところで、それぞれの情報の特徴についてご説明して行くことにしましょう。
販売限定型
販売限定型の未公開物件は、建売の分譲主である建売屋さんの「土地仕入れの都合」により生じる情報形態となります。
詳しくは過去記事「不動産営業の仕事内容！建売屋さん編」にて書いていますが、建売屋さんの商売では分譲用に加工できる「土地の仕入れ」こそが最も重要な業務であるにも係らず、自力で土地の仕入れが可能な業者さんは極僅かしか存在していないのが実情です。
よって殆どの建売屋さんは、物件の仲介を専門にしている不動産会社から「物件を買わせてもらう」ことで、建売用地の仕入れを行うことになります。
そして「仕入れをさせてもらったお礼」として、仲介業者に物件の販売を一任することにより販売限定型の未公開物件が誕生することになります。(販売を一任された業者は他の不動産屋さんに情報を洩らさず、独自に販売活動を行う)
時期尚早型
さて続いては「時期尚早型」のご説明となりますが、こちらは文字通り「建売屋さんが土地を仕入れたが、未だ販売の企画段階にある物件」ということになります。
販売限定型であれば窓口となる業者こそ限定されているものの、既に建物の計画や販売価格は決定済みですが、こちらはまだその段階に達していない物件となりますから未公開物件の中でもフレッシュさは満点のものとなるでしょう。
但し先程も申し上げた通り、建売屋さんが仕入れに際して仲介業者を利用している場合には「この時期尚早型でも特定の仲介業者を通して購入すること(販売限定型)になる」のですが、
時には建売屋さんが一般の売主から直に仕入れた物件(仲介業者を介さずに仕入れた物件)も少数ながら存在します。
ちなみに、この時期尚早型では建売屋さんと直接の売買が可能となるため「仲介手数料が不要」というケースもありますから、これは非常にお得な情報ですよね。
但し、あくまでも計画段階の物件ですから土地の形状や面積、建物の仕様などが引渡しまでに変更になることも多々ありますし、
宅建業法の関係でまずは土地を契約し、建築確認を取得してから改めて土地建物の契約を結び直す等、通常の取引とは異なる手続きを行わなければならないケースもあるでしょう。
レインズ未登録型
そして最後の類型となるのがレインズ未登録型となります。
通常、一般の売主から中古物件の売却依頼を不動産業者が請け負った場合には、媒介契約を締結することになり、専任媒介で7日以内、専属専任媒介で5日以内にレインズと呼ばれる売り物件情報共有媒体への登録を行わなければなりません。
よってレインズ未登録型の物件は、この期間を経過していないホヤホヤの物件か、売却を請け負った業者が「自分で買主を発見したい(売主・買主の双方を自力で発見できれば仲介業者の報酬は2倍になる)」がために、レインズへの登録を保留している物件となるでしょう。
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未公開物件は種類によって探し方が変わる
ここまでのお話にて未公開物件の種類及びそれぞれの特徴についてご理解いただけたことと思いますので、ここからは具体的にどうしたら未公開物件の情報を入手できるかについてご説明して行きたいと思います。
新築戸建て（建売）の見付け方
未公開物件の種類についてのご説明でお話しした通り、建売の未公開情報には販売限定型・時期尚早型の2パターンが殆どとなるでしょう。
なお、販売限定型については新聞の折り込みチラシや、販売の窓口となっている不動産業者のホームページに物件情報が掲載されている可能性が高いですから、
丹念なネット検索や、ターゲットとなる地域に住む知人や親類などにお願いして、新聞広告のチェックをしてもらう方法がおすすめです。
また、賃貸マンションの集合ポストの周辺に設置されているチラシ用のゴミ箱などには不要なチラシが捨てられていることも多いですから、こちらを拝借するという方法もあるでしょう。
ちなみに、ネットを利用しての物件探しのコツは、より多くの未公開物件を掲載している不動産業者を見つけ出して直接問い合わせをしてみることです。
実は不動産会社の中にも「物件にお客様を付けるのが得意な業者」と「建売用地を見付け出して、建売屋さんに卸すのを得意としている業者（物上げ業者）」など、特化したジャンルの違いが存在しています。
そしてホームページに未公開物件を多数掲載しているということは、頻繁に土地を建売屋さんに卸している物上げ業者である可能性が高いですから、こうした業者に声を掛けておけば、より迅速に未公開物件の情報を入手できる可能性が高まるはずです。
一方、こちらは少々手が掛かる手法ですが、物件を探しているエリアで解体作業などをしている現場などを見掛けた場合に、法務局へ出向いて登記簿謄本(登記情報証明書)を取得してみるという方法もあります。
謄本の取得には若干の費用が掛かりますが、所有者の欄に不動産会社の名前が書かれていればその土地は建売用地となる可能性が濃厚ですから、連絡先をネットで検索して直接交渉してみるのが良いでしょう。
但し、土地の仕入れに際して仲介業者が介在している際には、このケースでも仲介手数料が必要となりますのでご注意ください。
中古戸建て・中古マンション
このタイプの物件についてはレインズ未登録型の未公開物件情報が殆どですから、「より売却依頼を受けやすい業者」に狙いを絞ることが重要となります。
しかし、「どの業者が多くの中古物件の売却依頼を受けているか」を判断するのはなかなか難しいですから、まずはネームバリューのある大手仲介業者を当たってみるのが良いでしょう。
テレビＣＭをガンガン行い、駅前の目立つ場所に店舗を構えていれば、売却依頼の数も圧倒的に増加するのは当然ですよね。
また、大手不動産会社はその系列会社でマンション分譲を行い、管理会社も運営しているケースが多いですから、こうした分譲マンションの管理業者を経由して獲得する「中古マンションの売物件情報」の量もかなりのものとなるでしょう。
よって、レインズ未登録型の未公開物件情報が欲しい場合には、まずは大手の仲介会社に声を掛けてみるのがお勧めです。
なお、中古戸建てや中古分譲マンションであっても不動産業者が売主となっているもの(リノベーション物件など)も存在しますが、こうした物件の未公開情報を取得するには前項「新築戸建て（建売）の見付け方」にてご紹介した方法をご参考にしていただければと思います。
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未公開物件まとめ
さてここまで、誰もが欲しがる未公開物件情報取得に関するテクニックをご紹介してまいりました。
なお、「情報が欲しいなら、とにかく多くの業者に声を掛けよ」といった内容の記事もネット上では目にしますが、こうしたやり方は連絡をしてくる不動産屋さんをいたずらに増やすだけの結果となる可能性が高いでしょうから、
今回ご紹介したテクニックを駆使して、最低限の労力で効率的に物件情報を入手していただければ幸いです。
なお、「更地や解体現場を発見したら登記簿謄本を入手してみる」という方法は不動産会社もよく利用する手段となりますから、若干コストは掛かるもののお勧めの手法かと思います。
ではこれにて、「未公開物件の情報を入手する秘訣をご紹介！」の記事を締め括らせていただきます。