不動産売却の流れについて解説いたします！

長年住み慣れたマイホームを手放すのは、「誰にとっても勇気のいる行為」ですし、こうした「不動産取引に慣れている」という方も滅多におられないはずですから、実際に取引を前にすると『非常に不安な気持ちになる』という人も少なくないようです。

そこで本日は、「不動産売却の流れについてご説明！」と題して、自宅を売却する際のイベントの詳細や注意点について解説してまいりましょう。

 

不動産売却の流れ

では早速、マイホーム売却の流れについてご説明を始めたいところですが、実は「物件の売主が置かれた状況」によって、売却の手順が大きく変わる可能性があります。

例えば、「マイホームを手放して実家にいる両親と同居する」「既に新たな物件を購入済みである」といった場合には、ただ単に不動産業者に自宅の売却を依頼するだけのこととなります。

一方、「現在の自宅を売却した資金で新たな物件を購入する」といった買い替えのパターンでは、新物件引渡しのタイムラグを埋めるために仮住まいを用意したり、現在の自宅の引渡しを猶予してもらい、新たな物件に引っ越すなど、様々な手段を駆使して売却を行わなければならないのです。

そこで本記事ではまず単純な物件売却の流れをご紹介した後に、「買い替えあり」のパターンについて補足説明をさせていただきます。

売却を依頼する不動産業者の選定

不動産の売却を考えた際に、まず起こすべきアクションは「売却依頼をする不動産業者（仲介業者）」を選定することです。

但し、街を歩いているだけでも多くの不動産業者の看板を目にしますし、ネットを開けばたくさんの不動産業者が「売物件募集」などの広告活動を行っていますので、「如何なる業者に依頼するべきか」で頭を悩ませる方も多いでしょう。

また、過去記事「不動産会社の選び方（購入時）について」でもお話しした通り、一口に不動産業者といってもその業態は様々となりますから、各業者の特色をしっかりと把握した上で依頼を行うべきです。

なお、不動産業者に「売却をしたい」との意思を伝えれば、『まずは売却価格査定報告書の作成から・・・』となるのが通常ですので、複数の業者に査定を依頼して「自分の物件売却に最も適していると思われる会社」を選ぶようにしましょう。

ちなみに、複数の業者の査定を受けた場合には「最も高額査定の会社を選ぶ」という方が多いようですが、これは少々危険な判断方法であるかと思います。

不動産業者の中には「とりあえず高額査定をすることで売却依頼を確保し、後から様々な理由を付けて価格を下げさせる」といった手法で業績を伸ばしている会社もありますから、『査定報告書の内容』や『担当者の不動産に対する知識の深さ』などを基準に選定を行うべきです。

※査定報告書の作成については、過去記事「不動産の査定方法について解説いたします！」にて詳細な解説を行っております。

また、「複数の不動産業者に声を掛けるのは面倒」という方には今流行りの不動産売却一括査定サイトの利用がおすすめとなりますが、中には「利用すべきではないサイト」もありますので、サイト選びに迷った際には別記事「不動産一括査定のメリット・デメリットを解説いたします！」をご参考にしていただければ幸いです。

不動産売却計画を精査する

さて、この段階ともなれば「マイホームがいくらで売れそうか」というイメージが出来上がってくるはずですから、ここで改めて売却計画を精査してみましょう。

仲介業者が提示する売却価格で現在の家が売れたとして、

といった試算を冷静におこなってみましょう。

なお、こうしたシュミレーションに際しては専門家のアドバイスが必要不可欠となりますので、売却依頼を行う不動産業者とも十分に打ち合わせを重ねましょう。

媒介契約の締結とインスペクション（建物状況調査）

売却依頼をする業者の選定と売却計画の精査が完了したら、次は不動産業者と売主の間で媒介契約を締結しなければなりません。

媒介契約とは「物件の売却（または購入）について、不動産業者が成約に向けて活動を行う旨」を定めた準委任契約であり、この契約こそが「仲介手数料発生の根拠」となりますから、売却依頼時には必ず取り交わされるものとなります。

なお、媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種がありますが、売却依頼の場合には「専任媒介」または「専属専任媒介」となるはずです。（媒介契約の詳細については別記事「不動産媒介契約の種類と運用について解説！」をご参照ください）

そして媒介契約の締結に際しては、仲介業者からインスペクション（建物状況調査）を受けることを勧められることになるでしょう。

インスペクションとは中古物件の売却などに際して、第三者機関に依頼して行われる建物状況の調査のことです。

中古物件の売買においては物件取引後に建物の欠陥が発覚するケースが多く、発見された雨漏りなどについて 売主が修理や損害賠償を求められることも珍しくありません。

そこで近年では、売買前にインスペクションを受けてプロの目で建物の欠陥を調査した上で、瑕疵保険と呼ばれる「建物の欠陥に対して保険金が支払われる公的保険」に売主が加入してから、販売活動を開始するのが通常となっているのです。

インスペクションを受けるには第三者機関の訪問調査とその費用、瑕疵保険の加入についても保険料が発生しますが、これらを合計しても20万円程度で収まるケースが殆どとなりますので、「取引の安全を確保したい」という方はこれらの制度を利用するべきでしょう。

そして、媒介契約の締結が完了すれば、いよいよ本格的な販売活動が開始されることになります。

買取業者への物件紹介

さて、本格的に販売活動が開始されるとなれば「購入を希望者する一般の方が物件を見に来る」というイメージが涌きますが、余程高額な売却希望価格を提示しない限り、まずは「建売分譲業者やマンション買取業者からの購入申し込みが入って来るパターン」が多いはずです。

このようなお話をすると、「えっ？一般のお客には物件を紹介しないの？」というお声も聞えて来そうですが、近年の建売業者やマンション買取業者の物件購入価格は、一般ユーザーの価格を凌ぐケースも多々ありますから、不動産業者が買うこと自体を問題視する必要はありません。

また一般の方が物件を購入した場合には、たとえ前項で解説した瑕疵保険に加入していても後々「雨漏りした」「家が傾いている」などの契約不適合責任（欠陥）の問題が生じるケースも多く、煩わしい問題が付きまといますが、不動産業者が買主であればそもそも欠陥に関しては全て免責という内容の契約を締結できるケースも多いため、不動産業者に売ってしまうのも決して悪い話ではないのです。

※瑕疵保険に加入していても欠陥が明らかになった場合には、売主・買主で状況の確認を行い、保険申請等の手続きを行わなければなりません。

更に買主が不動産業者の場合には、迅速な物件の売却が可能となる上、『買い替え先の物件の問題で引き渡しを猶予してもらいたい』といった要望にも柔軟に対応してもらえる可能性が高いでしょう。

そして、この段階で不動産業者への売却が不能であるとの判断になれば、いよいよ一般の方への販売活動が開始されることになります。

なお、「今住んでいる家が売れないと、新しい物件を買えない」という買い替えのお客様については、当然ながら入居を続けつつ購入希望者の内覧を受け付けるしか方法がありませんので、その点は覚悟してください。

一般の方に向けた販売活動の開始

一般の購入希望者から「物件を見たい」との反響があれば、売主は内覧に応じなければなりませんので、土日に外出するのであれば、なるべく留守番を残すようにしましょう。

また、お客様を連れて来るのは「売却を依頼している業者」ばかりとは限りませんので、ご案内に際して過度にお客さんへ話しかけたり、物件に対するセールストークを行うのは控えるべきです。

※過度なセールストークは避けるべきですが、購入希望者に良い印象を持ってもらうことも重要ですので、適度なコミュニケーションは必要不可欠です。

ちなみに、不動産業界においては売却依頼を請け負った業者を『元付け業者』、物件購入希望者から依頼を受けた者を『客付け業者』と呼んでいますが、時には双方からの依頼を同時に受け「元付け業者と客付け業者を一社で兼務するケース」も存在します。

そして、こうした案内を繰り返している内に購入希望者が現れれば、買付証明書（申込み書）が届けられ、具体的な売却条件等の打ち合わせに進んで行きます。

なおこの際、購入希望者からの価格交渉（業界用語で「指値【さしね】」といいます）が入ることも珍しくありませんし、条件交渉として「古屋の解体」や「土地の測量」などを持ち掛けられるケースも多いので、こうした事態に対応できるように事前の心準備を整えておきましょう。

一方、買付証明書には購入希望者の資金計画や年収なども記載されていますから、「収入的に見て無理な借入れ計画を立てていないか」などといった点についても仲介業者と共にチェックしておくべきです。

近年では買付証明の送付前に住宅ローンの事前審査を受けている購入希望者が殆どですから、事前審査通過者であれば「物件を止める（契約締結に備えて購入者募集を中断する）か否か」の判断も容易になるでしょう。

売買契約書や重要事項説明書の内容確認、その他書類の作成

さて、買付証明書を受け取って契約を行うこととなれば、続いては契約書の内容を精査することになります。

契約書の原案は仲介業者が作成しますが、契約前に必ず内容の確認を行って「売主に一方的に不利な点」等がないかをチェックしておきましょう。

もちろん、売主は一般の方ですから契約書の条文について的外れな指摘をしてしまうこともあるでしょうが、こうしたユーザーの疑問に応えるのが仲介業者の仕事ですから、腑に落ちないことは徹底的に説明を求めましょう。

また、売買契約においては取引対象となる物件についても重要事項説明というものが行われます。

重要事項説明とは宅地建物取引業法に定められたルールで、仲介業者が介在する取引において『契約締結前に買主が物件に関する重要事項について説明を受けるイベント』です。

なお本来、このイベントには売主が関知せず、仲介業者が独自に行った調査を基に説明が行われる（売主へのヒヤリング調査等は行われます）のが通常ですが、この説明書については事前に必ず売主が目を通しておく必要があるでしょう。

よって、契約前になっても仲介業者から重要事項説明書の提示がない場合には、売主から閲覧請求を行い、記載事項をチェックしておくべきです。

更に契約に際しては

などの書面を買主と取り交わすことになりますが、売主はこれらの書類の中身を全て記入しなければならない上、「事実と異なる記載」を行えば取引上の重大なトラブルに発展することもありますので、必ず契約前に仲介業者からひな形を入手して、物件の現状を確認しながら慎重に書き上げておくことが重要です。

更に契約前のこの時期には、買主から「リフォーム費用の見積もりを取るために物件の中を見せて欲しい」との要望が出ることも珍しくありません。

引渡し後のリフォーム費用を買主が住宅ローンで賄おうとする場合、売買契約書には『その工事費用についても融資を受ける旨』を明記する必要がありますので、こうした要望についてはできる限り協力して上げましょう。

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売却に向けての不動産売買契約の締結

こうして準備が整えば次はいよいよ契約の締結となりますが、まずは時間と場所を打ち合わせることになります。

契約が行われる場所については主に仲介業者の事務所となることが多く、時間は平日の夕方以降か土日となるケースが殆どでしょう。

なお、売買契約締結時に売主が持参する持ち物は

以上が一般的なものとなります。

本来、売買契約において売主が実印を持参する必要はないのですが、近年では地面師など「売主の名を騙る者」が横行していますので、取引の安全対策として実印での捺印と印鑑証明書の提出を求められるケースが増えつつあります。

また、契約に際して買主は「重要事項説明」を受けるために、売主よりも一時間程度早い時間に呼び出されるのが通常であり、売主が到着した際には説明が完了しているはずです。（だからこそ、契約までに売主が重要事項説明書に目を通しておく必要があります）

そして、売主が到着したら売買契約書の読み合わせと、物件状況報告書・付帯設備表の確認、これら書面への署名捺印を済ませた後に、手付金の受け渡しが行われることになります。

ちなみに手付金が現金で授受される場合には、必ず金額を数えて確認した後に領収証を買主に手渡すようにしましょう。

さて、売買契約の流れは以上となりますが別記事「不動産売買契約の注意点や流れを解説いたします！」では更に詳細な解説を行なっておりますので、こちらも併せてご一読いただければ幸いです。

抵当権抹消に向けた準備

さて売買契約の締結が完了し、対象物件にローンが残っている（抵当権が設定されている）のであれば、まずは抵当権抹消に向けての準備をしなければなりません。

通常、売買契約においては物件に設定されている抵当権を売主が抹消してから引渡しを行うことになりますが、借入先の銀行も直ぐには抹消書類を準備することができません。

よって、売主は売買契約締結後、速やかに借入先の金融機関に連絡し抵当権抹消書類の準備を依頼しなければならないのです。（抹消書類の準備には早くて10日程度、場合によっては2週間以上時間が掛かる場合もあります）

なお、この時点では決済の具体的な日程は決まっていないはずですから、日時が決まり次第、司法書士から連絡が入る旨を伝えておきましょう。

司法書士の手配

前項で解説した通り、決済に際しては登記を代行する司法書士を手配することになりますが、その選任は仲介業者に任せるのが通常です。

また、仲介業者が介在しない取引においては登記費用が高額となる買主が司法書士を選任するケースが多いでしょう。（買主が行う所有権移転登記は、売主が行う抵当権抹消登記よりも費用が高額となる）

そして、司法書士が決まったなら「決済時に必要な持ち物の案内」と「登記の見積書の作成」を依頼した上、「抵当権抹消についての打ち合わせをする金融機関の連絡先と担当者を伝える」ようにしましょう。

境界明示や物件立ち合い等

物件の引き渡しが近づいて来たなら、売主は買主と共に現地で様々な確認作業を行っておく必要があります。

売買契約においては「売主は買主に境界の明示を行うこと」という条項が盛り込まれているのが通常ですから、この約定に則って売主は境界のラインを買主に示します。

また、契約時に取り交わした物件状況報告書や付帯設備表の内容について改めて現地で説明と確認（建物の不具合や設備の故障等がある場合は特に念入りに）を行っておくことも重要です。

なお、売買契約書においては「確定測量の完了」や「越境物の除去」など引渡しまでに売主が行っておくべき約定が記されているケースも多いですから、『こうした約定がしっかりと履行されているか』もこの立ち合いで買主に確認してもらいましょう。

※契約後に「引渡しまでに行う売主の義務」が履行できないことが明らかになった場合には、速やかにその旨を買主に通知して対処法を協議すべきです。

※買主が自費でリフォームを行う場合には、引渡しまでの間に工事費用の見積もりを取るための物件内覧が行われることになります。（工事費用を住宅ローンで捻出する場合は契約前に見積もりを取ることが多い）

ちなみに、引渡し日までには電気や水道、ガス等の使用者変更、分譲マンションについては管理組合の脱退手続きなどを完了しておく必要がありますし、引っ越し屋さんの手配も余裕を持って済ませておくべきです。

売却物件の決済・引渡し

こうして決済日を迎えたなら、買主が融資を受ける金融機関などに出向いて引渡し手続きを行うこととなります。

決済の日時は平日の午前中に設定されることが多く、この際の売主の持ち物は

以上のものとなるでしょう。

そして司法書士が売主・買主の「登記に必要な書類」が揃っていることを確認した後、買主の住宅ローンが実行されて、売主の残代金受け取りが完了します。

なお、残代金は売主の口座へ振り込まれることになりますが、物件に抵当権が設定されている場合には「事前に借入先の銀行で残債の返済手続き」を済ませているはずなので、入金後自動で返済が行われることになるでしょう。

こうして売主の口座への着金が確認できたら、買主へ残代金の領収証や物件の鍵を引渡して決済は終了となります。

なお、決済当日の流れついては「不動産決済日の流れについて解説いたします！」にて詳細な解説を行っておりますので、こちらも是非ご参照ください。

買い替えを伴う、不動産の売却について

さてここまで不動産売却の流れを解説してきましたが、現在の自宅を売却して、新たなマイホームを購入するという場合には、取引の内容が大きく変わってきます。

まずマイホームの買い替えには

という二つのパターンが存在します。

購入先行型であれば、先に住み替え先を用意してから現在の住まいを売却することになりますので、仮住まいの手配は不要となりますが、新居の購入資金を自力で捻出できない（現金やローンで捻出できない）場合には、『新居の引渡し日に一定の価格以上で現在の自宅を売却しなければならない』という制約を課せられることになります。

一方、売却先行型については現在の自宅の引き渡しまでの間に、新居を購入し、売却と購入を同じタイミングで行えないと『仮住まいの準備が必要となる』など、どちらを選択するにしても一長一短があるのが現実です。

※買い替え取引については別記事「不動産の買い替えについて解説いたします！」にて詳細な解説を行っておりますので、こちらも是非ご参照ください。

また、「売却に向けての契約・決済」と「購入に向けての契約・決済」を同時進行で行うことになりますので、2本の売買の流れの違いをしっかりと把握しておく必要がありますが、売却については本記事をご参考に、そして購入については別記事「不動産購入の流れについて解説します！」をご参照いただければ幸いです。

ちなみに、買い替えに際して新物件購入の登記費用について減税を受けるのであれば、「引っ越しに先行して住民票を移動」しておかねばなりませんが、自宅売却の決済では「現住所での印鑑証明」が必要となりますので、

住民票を移す前に印鑑証明を取得おくなど『買い替え取引ならではのテクニック』も重要となってきます。（印鑑証明の有効期限は３ヶ月となりますので、あまり早く取得するのはＮＧです）

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売却の流れまとめ

さて以上が、物件売却時の流れとなります。

ここまでご説明してきた通り、物件の売却には購入時とは異なる様々なプロセスがあることをご理解いただけたことでしょう。

また、「買い替えを伴うマイホームの売却」については更に複雑な手順を伴うため、トラブルが発生した場合にはかなり面倒な事態に発展する可能性がありますので、なるべくスケジュールに余裕を持った取引をするように心掛けましょう。

ではこれにて、「不動産売却の流れについて解説いたします！」を閉じさせていただきたいと思います。