近年、世間を大いに騒がせているのが、オレオレ詐欺などに代表される「特殊詐欺」と呼ばれる犯罪です。
そして、「特殊詐欺と同系統の手口による不動産詐欺」も近年増加傾向にあると言われており、こうした犯罪に手を染めるものたちを『地面師』と呼んでいます。
そこで本日は「地面師とは？その手口と対策について解説いたします！」と題して、今大問題となりつつある不動産詐欺についてお話しいたしましょう。
そもそも地面師って何？
ではまず、「そもそも地面師って何なの？」という点からご説明をしてまいりましょう。
実は「地面師」という言葉や犯罪は近年になって出現してきたものではなく、第二次大戦終了の混乱期からその被害が報告されていました。
当時の我が国は文字通りの「焼け野原」であり、戦争によって命を落とされた土地所有者の方々も多かったので、こうした混乱に付け込んだ詐欺師たちが不動産の持ち主の名を騙って『売買代金などを騙し取る犯罪』が横行していたのです。
そしてこうした詐欺師たちが「地面師」と呼ばれるようになり、高度経済成長期やバブル期を経て今なお存在し続けているのです。
ただ、今改めて地面師たちが話題となっているのは
近年その被害が明らかに急増傾向にあり、「名を聞けば誰もの知っているような大手の不動産業者までもがその標的になってしまっている」
ことによります。
さて、このようなお話をすると「どうしてプロの不動産業者が？」「そんな大企業が何故？」といった疑問が涌いて来ることと思いますので、次項では地面師たちの巧妙な手口について解説をしてまいりましょう。
地面師の手口をご紹介
冒頭にてオレオレ詐欺のお話をいたしましたが、実は地面師たちが行う詐欺行為の本質は、これら特殊詐欺の手口と同じ「なりすまし」が主たるものとなります。
なお、不動産の取引においては、
「物件を売却する売主」と「これを購入したい買主」が売買契約を締結し、引き渡し日（決済日）に『売買代金の残金の支払い』と『物件の所有権移転登記』を同時に行う
のが通常のパターンです。
そして地面師たちは、この取引における「売主に成り済ます」ことで売買代金を騙し取るのが王道的な手法となっているのですが、このような手口に引っ掛かってしまう背景には「現在の不動産業界の状況」と「偽造技術の進歩」、そして「劇場型の騙しの手口」という3つの大きな要因が存在しています。
現在の不動産業界の状況
過去記事「建売とは？戸建て分譲の仕組みや舞台裏を解説いたします！」でもお話しいたしましたが、現在の不動産業界では不動産業者同士の熾烈な用地獲得合戦が日々繰り広げられています。
また、こうした状況は戸建ての分譲を行う業者間のみに留まらず、大手のマンションデベロッパーの間でも何ら変わりがありません。
よって用地の買い付けを行う者にとって、「ライバルが知らない物件」「価格が相場よりもお手頃な物件」に関する情報は『喉から手が出る程に欲しい』というのが実情であり、地面師たちはこうした不動産業者を詐欺のターゲットにしてきます。
また地面師が巧妙なのは、こうしたデベロッパーに自ら不動産売却の話を持ち掛けるのではなく、
「普段からデベロッパーと付き合いのある仲介業者」を経由して情報を持ち込む
という点です。
ある日突然、訳の分からない者が商談を持ち込むのと、普段から取引のある業者を経由してお話が入って来るのでは、信用性に格段の違いがあるのは当たり前ですよね。
そして、「毎日のように土地の仕入れを行っている不動産業者であるが故の油断」もありますから、地面師のグループに不動産業者の経験者が混ざっていれば、それほど怪しまれずに商談を進めることが可能となってしまうのです。
さて、ここで一つ疑問に思うのが「どうして敢えてプロの不動産業者を標的にするのか？」という点であろうかと思いますが、その答えは
「一度の取引で驚く程の大金を手に入れることができる」という理由に他ならない
でしょう。
マンション用地となれば、数億円から数十億円といった価格の土地も珍しくはありませんし、戸建て用地でも数億円はよくあるお話です。
これに対して一般の方の場合には、高くても1億円程度、多くは数千万円単位の取引となりますから、同じリスクを冒すにしても「儲けが少な過ぎる」ということになるのでしょう。
またエンドユーザー相手の取引ならば、必ず仲介に入る不動産業者が登場して来ますし、対象が素人となると「想定外の質問や行動に出られる可能性」もありますから、『騙す相手としては少々厄介な点が多い』ということになる訳です。
偽造技術の進歩
そして地面師の活動が活発化しているもう一つの要因が、偽造技術の進歩となります。
不動産の取引では、売買代金を支払うのと同時に所有権の移転登記を行わなければなりませんが、この手続きに必要なのは以下の書類やアイテムとなります。
- 売主の本人確認書類（免許証やパスポート）
- 権利証や登記識別情報
- 印鑑証明書
- 実印
そして、登記の手続きを担当するのは司法書士であり、彼らがこれらの書類を厳しくチェックすることになりますが、逆を返せばこのチェック作業さえ切り抜ければ、買主は何の疑いもなくお金を払ってくれる訳です。
よって地面師たちは、3Dプリンターなどの最新技術を駆使して、これらの書類の精巧な偽物を提出して来ます。
なお、実際に事件となっている事例を見てみても、殆どのケースで何らかの書類が偽造されていますし、場合によっては全ての書類が偽物であったケースもある程なのです。
もちろん司法書士も登記のプロフェッショナルですから簡単に騙されるはずはないのですが、
印鑑証明書の偽造に当たっては役所に行って偽の免許証で印鑑登録の変更を行い、正式に「偽の印鑑登録を済ませているケース」もありました
ので、こうした手口においては『もはや見抜きようがない（登録した印鑑は偽物だが、印鑑証明書自体は本物であるため）』というのが実情でしょう。
また、偽造パスポートを利用して公証人役場で本人確認書類を作成して登記を行った地面師も居るようですから、これでは最早お手上げですよね。
このように、その道のプロでも見抜くことができない偽造技術の進歩こそが、近年の地面師犯罪の大きな要因となっていることは間違いないでしょう。
劇場型の騙しの手口
さて、3つ目にご紹介する騙されてしまう要因となるが「劇場型の騙しの手口」となります。
近年のオレオレ詐欺においては、弁護士役や警察官役など様々な役になりすました人物が登場する「劇場型」と呼ばれる詐欺の手法が用いられますが、地面師の犯行においてもこのテクニックが多用されているようです。
なお、地面師が行う劇場型詐欺におけるキーパーソンは何と言っても「物件の売主」となりますから、
本物の売主に近い見た目や年齢の人物を選定するのはもちろん、過去の経歴や家族構成などもしっかりと暗記させた上、徹底した演技を行ってから本番に臨む
という念の入れようとなっています。
更には、より信ぴょう性を高めるために親族や近隣住人を演じる者まで用意するケースもあると言いますから、電話で声だけの演技をするオレオレ詐欺などとは比較にならない手の込んだ手口となっているのです。
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一般の方も他人事ではない地面師犯罪
では実際に地面師に騙されてしまった後は、どのような事態が発生するのでしょうか。
まず最大の被害者である買主は、
土地購入に際して用立てた「購入資金」を丸ごと持ち逃げされる
ことになります。
なお、如何なる大企業でも物件の購入資金の多くを「銀行からの融資」に頼っているケースが殆どですから、一度詐欺に引っ掛かっただけで会社が倒産してしまうケースもあるようです。
また、詐欺を見抜くことができなかった司法書士なども、ただでは済みません。
無事に登記を完了することが司法書士の仕事となりますから、売主が偽物であることを見抜けなければ、買主からの損害賠償請求は避けれないところでしょう。
もちろん司法書士も、こうした事態に備えて保険などへ加入しているのが通常ですが、やはりノーダメージという訳にはいなかいはずです。
そして、最大の被害者となるのが
勝手に名を騙られた「真の売主」
となります。
当然ながら、売主は「なりすましの被害に遭った」のですから最終的には他人の名義となってしまった不動産を取り戻すことが可能でしょうが、登記を行う法務局まで騙されていた場合には取戻しの手続きにかなりの労力を要することになるはずです。
ちなみに、最悪のケースとなるのが、
騙された不動産業者が物件を『善意の第三者』へ売却してしまった場合
となります。
法律上、事実を知らない第三者は保護されるのが原則となりますから、「知らぬ間に物件を売却された真の売主」はこれに対抗することができず、物件を取り返すことができなくなるのです。
このように地面師の犯罪は、騙された買主のみならず、取引に係わる様々な者たちに多大な損害を与えることとなるのです。
地面師対策について
これまでの解説にて「地面師の手口がどのようなものなのか」については、ある程度ご理解をいただけたことと思いますが、ここで知っておきたいのが『どうすれば地面師に騙されるずに済むか』という点であるかと思います。
正直に申し上げて、「全ての書類を完璧に偽造されてしまった場合には、なかなか見抜くことができない」というのが本音なのですが、それでも可能な限りの努力だけはしておきたいですよね。
そこでお勧めしたいのが、以下の2つの方法となります。
経験豊かな信頼の置ける司法書士に依頼する
司法書士になるためには厳しい国家試験に合格する必要があり、基本的に「ダメな司法書士」などは存在しないのですが、やはり個々の技量には差があるものです。
また、一度地面師に騙されかけた経験がある司法書士ですと、書類のチェック一つにしても非常に慎重になるのが普通でしょう。
よって充分な経験を持つ司法書士であり、以前に取引をした実績がある方などを選んでおけば、かなりリスク回避に役立つはずです。
売主に直に会いに行く
そしてもう一つの地面師対策となる手法が、引き渡し（決済）前に必ず謄本（登記事項証明書）の所有者の住所を訪ねてみることです。
もちろん、完璧な偽造によって住所移転の登記まで済んでいればこの方法も通用しませんが、地面師がわざわざ新たに家を借りて「住んでいるフリ」までするケースは稀でしょうから、かなり有効な手段であると思われます。
但し、地面師は敢えて所有者の住所が遠方となっている物件を選ぶ傾向がありますから、会いに行く手間は覚悟しておく必要があるでしょう。
また、登記上の住所に住んでいないのは「住所移転の登記をしていないだけ」という言い訳をされる場合もあるでしょうが、
引っ越しの変遷を辿れる住民票を提出させた上で、引っ越した居住地の近隣で聞き込み調査を行えば、必ず怪しい点に気付くことができる
はずです。
なお、たとえ決済前に地面師の犯行を見抜けたとしても「手付金は戻ってこないケースが殆ど」となりますが、何億円も持ち逃げされるよりは遥かにましなはずです。
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地面師とは？その手口と対策について解説まとめ
さてここまで、近年その被害が増えている地面師の手口や、その対策について解説してまいりました。
ターゲットとなるのは圧倒的に不動産屋さんが多いのですが、今後は一般の方が標的になることも「ないとは言えない」でしょうし、
自分の土地が知らないところで勝手に転売され、これを取り戻すことできないとなれば、これは一大事ですから決して他人事では済まされないのです。
卑劣な手口で他人を陥れる地面師たちの手口をしっかりと学び、安全な取引を心掛けたいものです。
ではこれにて、「地面師とは？その手口と対策について解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。