不動産の買い替えの流れと手順｜売り先行・買い先行の選び方と注意点

マイホームを買い替えようと考えたとき、「今の家を売るのが先なのか、新しい家を買うのが先なのか」「住宅ローンが残っていても買い替えられるのか」と悩む方は多いと思います。

不動産の買い替えでは、売却と購入の手続きをそれぞれ進めるだけでなく、代金の受払い、住宅ローンの返済・借入れ、引っ越しの時期まで調整する必要があります。新居として気に入った物件が見つかっても、資金や引渡しの条件が合わなければ購入できないこともあるのです。

この記事では、マイホームの買い替えについて、最初に確認することから、売り先行・買い先行の選び方、契約や決済の注意点まで、具体例を交えながら解説します。

不動産の買い替えは何から始める？最初に確認すること

査定価格と住宅ローン残高から売却後の手残りを確認する

買い替えを考えたら、まず現在の住まいの査定を依頼し、住宅ローンの残高も確認しましょう。新居の予算を決めるには、今の家の売却でどの程度の資金を確保できるのかを把握する必要があります。

ただし、不動産会社の査定価格は、実際の売却価格を保証するものではありません。希望どおりの価格で売れた場合だけでなく、値下げした場合も含めて資金計画を立てることが重要です。

また、売却代金のすべてを新居の購入に使えるわけではありません。住宅ローンの返済、仲介手数料、抵当権抹消などの登記費用、必要に応じた測量費用などを差し引き、税金の支払いが見込まれる場合はその資金も確保します。

売却後の手残りの目安＝売却代金－住宅ローンの返済額－売却にかかる諸費用－確保しておく税金等

売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合には、自己資金で不足分を補うなど、抵当権を抹消するための方法を金融機関と相談しなければなりません。

新居の予算は購入代金と諸費用を合わせて考える

新居の購入では、物件価格のほかに、仲介手数料、登記費用、住宅ローンの諸費用、火災保険料などが必要になります。中古住宅であれば、入居前のリフォーム費用も見込んでおきましょう。

さらに、引っ越し費用や家具・家電の買い替え費用もかかります。仮住まいを利用する可能性があるなら、その契約費用や家賃、荷物の保管料、２回分の引っ越し費用も予算に含めます。

借りられる金額いっぱいまで新居の予算を増やすのではなく、買い替え後も生活費や修繕費を確保できる返済計画を立てることが大切です。

売却代金が入る前に必要なお金も確認する

買い替えで見落としやすいのが、資金を受け取る時期と支払う時期の違いです。売却の契約を結んでも、その場で売買代金の全額が入金されるわけではなく、通常は契約時に手付金を受け取り、残代金は後日の決済時に受け取ります。

一方、新居の購入契約では、その決済日より前に手付金などの支払いが必要になります。住宅ローンも一般に決済時の実行となるため、契約時に必要な資金をどう用意するのか、事前に確認しておきましょう。

売り先行と買い先行はどちらを選ぶ？

マイホームの買い替えには、現在の住まいの売却を先に進める「売り先行」と、新居の購入を先に進める「買い先行」があります。ただし、契約を先にするのか、代金の決済まで先に済ませるのかによっても資金負担は変わります。

不動産会社へ相談するときは、「売り先行です」「買い先行です」という言葉だけでなく、売却契約・購入契約・それぞれの決済・引っ越しを、どの順番で行う予定なのかまで確認しましょう。

売却代金が買い替えの前提になるなら売り先行を検討する

現在の住まいが一定額以上で売れなければ新居を購入できない場合や、旧宅の住宅ローンを完済しなければ新しい融資を受けにくい場合は、売り先行が有力な選択肢になります。

売却条件が固まってから購入を進めれば、予想より安くしか売れずに購入資金が足りなくなるリスクを抑えられます。一方、旧宅の引渡し期限が決まると、新居探しに使える時間が限られるため、仮住まいも含めた計画が必要です。

資金の余裕があり物件選びを優先するなら買い先行を検討する

売却代金を受け取る前でも新居の購入資金を用意できるなら、買い先行を検討できます。旧宅の引渡し期限に追われずに新居を選べるほか、リフォームや引っ越しを済ませてから、空き家の状態で旧宅を販売することも可能です。

ただし、旧宅の売却が長引けば、住宅ローンの返済や維持費の負担が続きます。「予定より安く売れた場合」と「一定期間売れなかった場合」の両方に対応できるかを確認しましょう。

売り先行で買い替える流れと手順

①売却活動を始めながら新居の候補も探す

売り先行を選ぶ場合も、売却が決まるまで新居を一切探さないという意味ではありません。売却活動と並行して購入候補を調べ、希望する地域の相場や、予算内で購入できる物件の条件を把握しておきましょう。

この段階で、新しい住宅ローンについても金融機関へ相談します。旧宅の売却・ローン完済を条件とする融資なのか、どの書類が必要なのかまで確認しておくと、その後の手続きが進めやすくなります。

②売却契約で決済日と引渡し条件を調整する

買主が見つかったら、売却価格とともに、残代金の決済日、建物を明け渡す日、設備や残置物の扱いなどを調整し、売買契約を結びます。

買い替えでは、新居探しや購入手続きの時間を確保するため、売却契約から引渡しまで３か月程度の期間を設けて調整することが多くあります。ただし、買主の事情によっては短くなる場合も、合意によって長く取れる場合もあるため、契約で定めた引渡し日から逆算して購入と引っ越しを計画しましょう。

③新居の購入契約と住宅ローンの手続きを進める

購入する物件が決まったら、売主と価格や引渡し条件を調整し、重要事項説明を受けて売買契約を結びます。その後、住宅ローンの本審査や契約、登記の準備などを進めます。

ここで重要なのは、新居の決済日が旧宅の売却代金を受け取る日と整合しているかという点です。売却代金を購入資金に充てる予定なのに、新居の支払期限が先に来る契約を結んでしまうと、別途資金調達が必要になります。

事前審査を通過していても、融資が無条件で確定したわけではありません。売却・完済に関する融資条件と購入契約の住宅ローン特約が合っているかも確認しましょう。

④売却と購入の決済を行い、引渡し猶予期間内に引っ越す

旧宅の売却決済では、残代金を受け取り、住宅ローンの完済、抵当権抹消、買主への所有権移転などの手続きを進めます。新居の購入決済では、融資金や自己資金で残代金を支払い、所有権の移転と鍵の受取りを行います。

ただし、旧宅の売却代金を新居の購入に充てる場合には、「旧宅の代金を受け取らなければ新居を購入できないのに、代金を受け取るときには旧宅から退去しなければならない」という問題が生じます。両方の決済を同日に行えても、新居の鍵を受け取る前に引っ越しを済ませることはできません。

そこで、買主の承諾を得て利用するのが「引渡し猶予」の特約です。売却代金の全額を受け取り、所有権を買主へ移した後も、あらかじめ合意した期間は旧宅に住み続け、引っ越しを済ませてから建物を明け渡す取り決めになります。

例えば、旧宅の売却決済後に１週間の引渡し猶予を設ける場合には、次のような流れを組むことができます。以下は日程の一例であり、実際には買主や金融機関などとの調整が必要です。

1. 旧宅の売却決済：残代金を受け取り、住宅ローンを完済し、買主への所有権移転などの手続きを行う。引渡し猶予の特約に基づき、引き続き旧宅に住む。
2. 同日または後日に新居の購入決済：売却後の手残りや新しい住宅ローンなどで購入代金を支払い、新居の鍵を受け取る。
3. 猶予期間内に引っ越し：新居へ荷物を運び、旧宅の残置物の撤去や清掃などを済ませる。
4. 約束した期限までに旧宅を明け渡す：買主側と室内の状態などを確認し、鍵を渡して引渡しを完了する。

この方法であれば、日程や資金の条件が整う限り、仮住まいを挟まずに買い替えを進められます。ただし、猶予期間中にリフォームや大掛かりな入居準備まで行おうとすると日数が足りなくなるため、新居の鍵を受け取ってから実際に住めるまでの期間も確認しておきましょう。

また、引渡し猶予は売主が一方的に求められる権利ではありません。買主がすぐに入居したい場合や、買主の住宅ローンの条件によっては利用できないため、売却契約を結ぶ前に、必要な日数と条件について合意しておきましょう。

売却と購入の決済を同日に組む場合には、送金や融資実行、登記手続きの順番も重要です。不動産会社・金融機関・司法書士と事前に調整し、引渡し猶予を設けても日程がつながらない場合には、仮住まいを含めて計画を見直します。

買い先行で買い替える流れと手順

①旧宅が売れていない状態で購入できるか確認する

買い先行では、新居探しと並行して、現在の住宅ローンが残っている状態で新しい融資を受けられるかを相談します。審査では収入だけでなく、既存の借入れや毎月の返済額なども確認されます。

自己資金で購入する場合も、旧宅が売れるまでの生活費や維持費を残せるかを確認しましょう。旧宅の売却代金を早期に受け取れる前提だけで計画を立てると、売却が長引いたときに対応しにくくなります。

②新居の購入・決済・入居準備を進める

購入資金の見通しが立ったら、新居の売買契約、住宅ローンの手続き、決済へと進みます。鍵を受け取った後にリフォームや清掃を行い、準備が整ってから引っ越せることは、買い先行の大きな利点です。

ただし、新築住宅の完成が遅れる場合や、引渡し後にリフォーム期間が必要な場合もあります。購入の決済日と、実際に住み始められる日が同じとは限らないことに注意しましょう。

③旧宅の売却を進め、売却代金で必要な返済を行う

旧宅の売却は、新居探しと並行して始める方法も、引っ越し後に始める方法もあります。空き家にしてから販売すると内覧に対応しやすくなる一方、売却までの維持費は引き続き必要です。

売却が長引いたときに備え、反響や周辺の成約状況を確認する時期と、価格を見直す方針を決めておきましょう。売却代金で返済する予定の借入れがある場合には、その返済期限にも注意が必要です。

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買い替えで利用するローンと買取保証

住み替えローンは売却後に残る債務を組み込める商品がある

現在の住まいを売却しても住宅ローンを完済できない場合に、返済しきれない残債と新居の購入資金を合わせて借りる商品があります。「住み替えローン」「買い替えローン」などと呼ばれますが、名称や融資条件は金融機関によって異なります。

例えば、旧宅のローン残高が3,000万円、売却価格が2,700万円なら、差額の300万円が不足します。この不足分を新居の購入資金と合わせて借りられるか、金融機関へ相談することになります。

ただし、旧宅の不足分まで借りるため、新居の購入だけの場合より借入額が増えます。売却と購入の決済時期に条件が付くこともあるため、利用できるかどうかを契約前に確認しましょう。

つなぎ融資は返済期限と売却できなかった場合の対応を確認する

旧宅の売却代金を受け取る前に、新居の購入資金などを一時的に借りる方法もあります。ただし、買い替えに利用できるか、どの費用まで対象になるかは、金融機関や提携サービスによって異なります。

利用を検討する際は、金利や手数料だけでなく、返済期限、担保の条件、売却が遅れた場合の扱いも確認します。「旧宅が売れれば返せる」という見通しだけでなく、期限までに想定額で売れなかった場合の対応まで決めておくことが大切です。

買取保証は最低限確保できる売却資金を確認する仕組み

買取保証とは、一定期間の販売活動で買主が見つからなかった場合に、不動産会社などがあらかじめ合意した条件で買い取る仕組みです。売却資金の見通しを立てやすくなるため、買い替えで利用されることがあります。

ただし、保証価格が通常の仲介で売却できる価格と同じとは限りません。売主側の条件や物件の状態によっては適用されないこともあるため、口頭の説明だけで判断せず、書面を確認しましょう。

• 誰が、いくらで買い取るのか
• 通常の販売活動を行える期間はいつまでか
• 買取りの対象外となる条件はないか
• 測量・解体・残置物撤去などの費用は誰が負担するか
• 買取代金の受取日が新居の支払日に間に合うか

買取保証そのものは、購入資金を貸してくれる仕組みではありません。新居の支払いが買取代金の受取りより先になる場合は、その間の資金を別に用意する必要があります。

買い替えの契約と引渡しで注意したいこと

買い替え特約と住宅ローン特約は内容が異なる

新居の購入契約に、旧宅が一定の期限までに一定額以上で売れなかった場合などの解除条件を定めることがあります。一般に買い替え特約などと呼ばれますが、売主の承諾が必要であり、当然に付けられるものではありません。

また、住宅ローン特約があるからといって、旧宅が売れなかった場合にも必ず購入契約を解除できるわけではありません。売却条件、融資条件、解除期限、手付金の返還、通知方法などを、契約書の具体的な内容で確認しましょう。

売却契約と購入契約は別の契約です。一方が解除されたからといって、もう一方も自動的に解除されるとは限らないため、それぞれの契約が成立しなくなった場合の影響も考えておく必要があります。

引渡し猶予は買主の承諾と具体的な取り決めが必要

引渡し猶予とは、売却の残代金決済と所有権移転を済ませた後も、一定期間は売主が旧宅に住み続け、後日明け渡す取り決めです。売却代金を使って新居の決済を行い、その後に引っ越す場合などに利用されます。

ただし、買主は代金を支払ってもすぐには物件を使えません。買主の入居予定や金融機関の条件によっては認められないため、引渡し猶予を使える前提で買い替えを進めないようにしましょう。

猶予を設ける場合は、明渡し期限のほか、期間中の使用料や費用負担、設備の故障・建物の損傷への対応、火災保険の扱い、明渡しが遅れた場合の取り決めなどを具体化します。

仮住まいを使う方が落ち着いて買い替えられる場合もある

旧宅の引渡しまでに新居が見つからない場合や、新居の完成・リフォームが間に合わない場合には、仮住まいが必要になります。家賃や引っ越し費用が増えるため、できれば避けたいと感じる方も多いでしょう。

しかし、仮住まいを避けるためだけに、希望から大きく外れた住宅を購入するのも考えものです。短期契約が可能な賃貸住宅や荷物の保管先を事前に調べ、費用を比較しておけば、購入を急ぐかどうかを落ち着いて判断できます。

住所変更と登記書類は司法書士に確認する

買い替えでは、旧宅の売却登記と新居の購入登記に加え、転居に伴う住所変更も発生します。必要書類や取得時期は、登記上の住所と現在の住所の関係などによって変わるため、担当する司法書士へ早めに確認しましょう。

また、登録免許税の軽減に使う住宅用家屋証明については、未入居でも申立書などを添えて申請できる場合があります。実際の居住状況に合わない住民票の届出を前提にせず、自治体の必要書類と金融機関・司法書士の手続きを確認することが大切です。

具体例で見るマイホーム買い替えの進め方

ここでは、説明用の想定例として、売り先行と買取保証を利用する買い替えを見てみましょう。実際の融資や契約条件は、物件・金融機関・取引相手によって異なります。

ケース①旧宅の住宅ローンを完済してから新居を購入する

Ａさんは、住宅ローンが3,000万円残っている自宅を売却し、新しいマンションの購入を希望しています。旧宅のローンを完済すれば新しい住宅ローンを利用できる見込みですが、旧宅を持ったまま新居を購入するだけの資金はありません。

そこで売り先行を選び、自宅の販売活動と新居の情報収集を並行して進めます。売却価格が3,300万円でまとまりそうになった段階で、ローン返済後の300万円から売却費用等を差し引き、新居に使える資金を改めて計算します。

ここで新居の売主が「１か月以内の決済」を希望していても、旧宅の売却代金が入るのが３か月後なら、そのままでは購入資金が間に合いません。反対に、新居の引渡しが半年後なら、旧宅の引渡し後に仮住まいが必要になる可能性があります。

このためＡさんは、物件の価格や間取りだけでなく、売却代金の受取日と新居の支払日、入居可能日まで確認して購入候補を絞ります。日程を合わせられる物件が見つかったら、金融機関などと調整し、売却・購入の決済と引っ越しを進めます。

ケース②買取保証を付けて新居の購入契約を先に結ぶ

Ｂさんは、住宅ローンが2,000万円残っている自宅から、新築戸建てへの買い替えを希望しています。気に入った新居が見つかりましたが、自宅が売れるのを待っている間に、別の人が購入してしまうことを心配しています。

そこで、新居の購入契約を先に結び、決済までの間に旧宅を販売する計画を検討します。一定の期限までに買主が見つからない場合には、不動産会社が2,200万円で買い取るという保証が提案されました。

Ｂさんは、2,200万円からローン残高と売却費用等を差し引いた金額を確認し、その条件でも新居の購入が成り立つかを検討します。さらに、新居の手付金を自己資金で用意できることと、保証による買取代金が新居の決済に間に合うことも確認します。

通常の販売活動でより高く売れれば資金に余裕が生まれますが、それを前提にはしません。保証価格で売却することになっても買い替えが成立する計画を立てたうえで、契約を進めます。

この例のように、「新居の購入契約を先に結ぶこと」と「旧宅が売れる前に新居の代金を全額支払うこと」は異なります。契約の順番だけで判断せず、実際の代金受払いまで確認することが大切です。

買い替えにかかる税金と手続きも確認する

売却価格ではなく譲渡所得をもとに税金を考える

自宅を売却した場合の税金は、売却代金そのものではなく、原則として売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得をもとに考えます。住宅ローンの返済後に手元に残る金額とは、計算の仕組みが異なります。

特に注意したいのは、建物の取得費では、購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があることです。「購入時より安く売ったから税金はかからない」とは限りません。

売却時の特例と新居の住宅ローン控除を比較する

マイホームの売却では、要件を満たす場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例などを利用できます。一方、買換えに伴う課税の繰延べや譲渡損失に関する特例については、対象となる取引時期や住宅、所有・居住期間などの確認が必要です。

また、3,000万円特別控除と新居の住宅ローン控除には、適用年の関係による併用制限があります。売却時の税金だけでなく、新居で受けられる控除まで含め、どの制度を選ぶとよいか比較しましょう。

特例の利用には確定申告が必要になるものがあります。買い替え後に慌てないよう、旧宅購入時の契約書や領収書、売却にかかった費用の資料などを保管しておきます。

税金と各種特例については、不動産売却の税金を抑える控除・特例を解説した記事もご参照ください。実際の適用は取引年の制度と個別条件を確認し、税務署や税理士へ相談しましょう。

買い替えの契約前に確認したいチェックリスト

売却と購入を同じ不動産会社へ相談すると、全体の日程や資金の調整をまとめて進めやすい場合があります。ただし、別々の会社へ依頼する場合でも、それぞれに買い替えの条件を共有し、金融機関や司法書士を含めて調整することは可能です。

会社選びでは、査定価格や購入物件の提案だけでなく、売却が遅れた場合の対策、決済の順番、仮住まいの必要性まで具体的に説明してくれるかを確認しましょう。

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まとめ｜買い替えは価格・資金・引渡し時期を一緒に調整する

マイホームの買い替えでは、売却代金が購入の前提になるなら売り先行、売却前でも購入資金を確保できるなら買い先行を軸に検討します。ただし、どちらが適しているかは、住宅ローンの残高、自己資金、希望する物件、入居時期によって変わります。

大切なのは、「いくらで売って、いくらで買うか」だけでなく、「いつお金が入り、いつ支払い、いつ引っ越せるか」まで具体化することです。売却価格が下がった場合や日程がずれた場合の対応も決めておけば、無理な購入や契約を避けやすくなります。

売却と購入それぞれの手続きを詳しく確認したい方は、不動産売却の流れを解説した記事と、不動産購入の流れを解説した記事も参考にしてください。