マイホームの購入は「一生に一度の大きな買い物！」という言われ方もしますが、私のお客様の中には既に2度、3度と自宅を買い替えておられる猛者も数多くいらっしゃいます。
なお、ひと昔前であれば地域に根を下し、その地で家を守って行くのが当たり前でしたが、現在ではライフスタイルも人それぞれですし、転勤や離婚などでマイホームを手放さざるを得ない状況も少なくないことでしょう。
また、マイホームを手放といっても再び賃貸物件での生活に戻る方は意外に少ないものですから、こうした際には「マイホームの買い替え」という作業を余儀なくされることになります。
しかしながら不動産の買い換えについては「仲介に入る不動産屋さん的にも時にはドキドキの局面」も少なくありませんから、初めての買い替えや資金に余裕のない方にとっては『非常にハードルが高い作業』となるはずです。
そこで本日は「不動産の買い替えについて解説いたします！」と題して、マイホーム買い替え時のポイントや注意点などを解説してみたいと思います。
買い替えの2類型
さて、不動産の買い替えのお話をするに当たり、まず最初に抑えておくべきなのが「売却先行」と「購入先行」の2つの取引パターンがあるという点になります。
なお、「買い替え」はマイホームを売却して新居を手に入れる作業となりますから、当然『売り』と『買い』の取引を連続して行うことになりますが、どちらを先行させるかによって様々な違いが出て来るため「この2つの類型の選択は非常に重要なものとなる」のです。
売却先行
現在自分が住んでいる家をまず売却し、その後に新しい物件を購入するのが「売却先行」のパターンとなります。
但し、先に売却を完了してしまうと当然ながら住む家が無くなってしまいますから、自宅に買い手が現れて契約が完了したなら、物件引き渡しまでに最長3ヶ月程度の期間を設けて、この期間内に購入物件を決定することになるでしょう。
そして購入物件を見付けて契約が完了したなら、「売り」と「買い」の引渡し日をなるべく近い日程で組み、引っ越しを行うこととなります。
なお、ここまでのお話を読まれた方の中には「そんなに上手く売りと買いの連携が可能なの？」という疑問をお持ちの方もおられることと思いますが、その疑問は実に的を射たものと言えるでしょう。
確かに冷静に考えれば、たとえ売却と購入の決済を同日に行うことができても引っ越しをする時間が全くありませんよね。
そこで登場するのが売却の契約書に盛り込まれる「引渡し猶予の特約」というものになります。
この特約は売買代金全額の支払いと物件の所有権移転登記は同時に行うものの、「物件の引渡し自体は数日～10日間程度の猶予期間を設ける」という内容のものであり、この猶予期間内に購入物件の決済や引っ越しの作業を行うことになるのです。
しかしながら、時にはこの期間のみでは購入物件の引き渡しや引っ越しが完了できないこともあり、最悪の場合には一時的に賃貸物件を借りての「仮住まい」で生活をせざるを得ないケースも発生して来ます。
また、引っ越しが間に合わないといった程度の問題ならばまだしも、時には購入予定の物件の引き渡しが大幅に遅れたり、購入契約自体が解除されてしまうケースだってあり得ますから、売却を先行させる際にはこうしたリスクも覚悟しておく必要があるでしょう。
但し、今住んでいる物件に買い手が見付かった状態であれば、購入する物件の資金計画にブレが生じることを防ぐことができますし、
納得の行く価格で購入申込みが入るまでじっくりと待つことも可能であるというメリットもありますので、買い替えをご希望される方の多くが「売却先行型を選択している」というのも事実です。
では以下に、売却先行型のメリットとデメリットをまとめておきましょう。
売却先行のメリット
- 納得のいく購入申込みが入るまで、じっくりと待つことができる
- 先に売却金額が決定するので、購入時の資金計画がブレない
- 資金的に余裕が無い方でも、買い替えが可能になる場合が多い
売却先行のデメリット
- 購入物件の引き渡し時期次第で、仮住まいの必要が出て来る
- 売却契約後、最長でも3ヶ月以内程度で購入物件を決定する必要がある
- 売却スケージュールの関係で、不本意な物件を購入しなければならない可能性がある
購入先行
続いてご紹介するのが、購入を先行させるケースとなります。
読んで字の通り、先に新物件を購入してから現在お住いの物件を売却するパターンになりますが、この手法を選択するには少々厳しい条件が付いて回ることになるでしょう。
まず現在のマイホームに住宅ローンの残債がある場合には、購入可能な物件のグレードが大きく制限されることになるはずです。（残債の影響で思い通りの借り入れができない）
また、グレードが制限される程度ならともかく、場合によっては「買い替え自体が不能」というケース(融資可能額が低すぎて購入できる物件がないケースなど)も多いでしょう。
更には「今の住まいが●●●●万円くらいで売れるはず・・・」と考えていたのに、実際は大幅な安値でしか売れず、買い替えの資金計画が大きく狂ってしまうパターンも少なくありません。
但し、じっくりと買い替え先の物件を選ぶことが可能ですし、売却に苦戦しても「住む処がない！」といったリスクは回避できますから、取引の安全性と当事者の満足度を考えれば「最上の方法」とも言えるでしょう。
購入先行のメリット
- 気が済むまで、購入物件を選ぶことができる
- 仮住まいをせずに済む
- 売却時に物件が空室となるので、販売活動が行い易い
- 入居中に物件案内が入るストレスから解放される
購入先行のデメリット
- 売却価格によっては資金計画にブレが出る
- 残債がある場合、2重の住宅ローンを支払いを背負い込む可能性がある
売却先行・購入先行どちらを選択するべきか
さてここまで、マイホーム買い替え時に選択しなければならない「売却先行」「購入先行」の2つのパターンについて解説してまいりました。
前項の解説をお読みくだされば、それぞれのパターンの利点・問題点をご理解いただけたことと思いますが、実際にご自身が買い替えをする際に「どちらの方法を選べば良いか」と問われれば、未だに頭を抱えてしまう方も多いはずです。
そして、この二者択一を行う上で不動産業者としてまず申し上げたいのは「購入先行がお勧めである」ということになります。
このようお話をすると「えっ？購入先行にもそれなりのデメリットがあるのでしょ？」と思われるかもしれませんが、時間的な制限あることによって生じる『不本意な物件を購入せざるを得なくなる可能性』や『仮住まい』のリスクに比べれば遥かにマシなはずです。
但し、「何よりも資金面が一番問題！」という方については、まず『現在お住いの物件がいくらで売れるのか』が確定しなければ新規購入へと駒を進めることができませんから、リスキーな売却先行型を選択せざるを得ないのが実情でしょう。
ちなみにここで気になって来るのが、「果たして自分は購入先行型で買い替えが可能なのか？」という点かと思いますので、次項では購入を先行する際に欠かすことのできないローンの問題について解説して行くことにいたします。
買い替え時の融資
では早速、買い替えをする際には是非知っておいていただきたい2つのローンについて解説を始めましょう。
買い替えローン
その名が示す通り、買い替えを目的に各金融機関が用意している金融商品が「買い替えローン」と呼ばれるものです。
このローンは現在住んでいるマイホームの残債を返済する資金と、新たに購入する物件の購入に必要な資金を一本化して借り入れできるというものになります。
但し、「残債務が多過ぎる」という方には利用不能な場合がありますし、借入れができたとしても物件の売却に時間が掛かってしまうと『かなりの負担を強いられる(従前の住まいが売れるまで2重にローンを返済する結果となる)』ことになってしまうでしょう。
一方、売却に成功すれば一括返済によって大幅に債務を減らすことができますから、物件を売りに出す際に相場さえ見誤らなければそれ程のリスクは無いはずです。
なお、買い替えローンを利用する際のコツとしては現在借入れをしている金融機関とは別の銀行も視野に入れて、資金計画を立てて行くこととなります。
銀行もなるべく貸し付けを行いたいのが本音ですから、複数の銀行を天秤に掛ければ、より有利な融資条件を引き出すことができるでしょう。
つなぎ融資
続いてご紹介するのが、「つなぎ融資」と呼ばれるものです。
つなぎ融資と言えば、土地を購入して新築を建てる際などに一時的に建物代の融資を受けること（建物が未完成の場合には抵当権の設定が不能であり、正規の融資が受けられないため仮の融資が行われること）を指しますが、買い替えにおけるつなぎ融資は全くの別物となります。
では、「買い替えでのつなぎ融資とは何なのか？」ということになりますが、簡単に言えば『現在住まう物件の売却を前提に、一時的な融資が受けられる金融商品』ということになるでしょう。
もちろん一時的な（つなぎ的な）融資となりますから、売却物件が売れたら直ちに返済を行わなければなりませんし、金利もお高いものとなりますが、資金的にそれ程余裕がない方が購入先行を選択する際には非常に心強いローンとなります。
なおこちらの融資、その殆どが金融機関が用意する正規の金融商品ではなく、不動産会社と銀行が提携して提供する特殊なサービスとなっており、
一定期間内に物件が売れない場合には、不動産会社が提示する買取り価格にて売却を行って、その代金で返済をしなければならない特約が付加されているのが通常です。
こうした特色から「結果的に物件を買い叩かれてしまうだけ！」などといった解説がなされているサイトをよく見掛けますが、過去記事「建売の後悔しない選び方を解説！」でもお話しした通り、
現在は一般の買い手よりも建売業者の方が物件を高く買う時代ですから、「つなぎ融資を利用して大損をした！」ということは殆どないのが実情でしょう。
ちなみに融資という形態を採らずとも、単なる「買い取り保証付きの買い換えプラン」を用意している不動産業者も少なくありませんので、借入れに抵抗があるという方には、こちらをお勧めいたします。
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買い替えケーススタディ
ここまでの解説で、マイホームの買い替えに関する基礎知識は充分に身に付けていただけたことと思いますので、本項では2つの具体的なケースを挙げて「買い替えの流れ」を見てまいりましょう。
残債のボリュームが大きいケース
Ａさんは、3000万円の残債がある戸建てを売却して、4000万円の分譲マンションの購入を検討しています。（自己資金は無し）
なお、このケースで購入を先行するには「7000万円の資金を買い替えローンで調達する」か「3000万円のつなぎ融資または買取保証を利用し、購入費用の4000万円を新たな住宅ローンで賄う」しかありません。
しかしながら、7000万円の買い替えローンは銀行に断られてしまった上、現在住まう戸建ての評価が低いため、つなぎ融資等の利用も困難な状況です。（現在の住まいさえ売れれば、マンション購入用に4000万円の住宅ローンを組むことは可能です）
こうした状況となれば「購入先行は諦める」しかありませんので、「売却先行」へと切り替えてまずは現在の家が3000万円超で売れるのをじっと待つことにします。
そして、上手く購入者が現れれば「売りの売買契約（引渡し期間をなるべく長く設定、引渡し猶予特約付き）」を締結し、その間に購入物件を見付け出せれば「売却の決済」を先行してローンを返済、引渡し猶予の期間内に新規物件の決済・引っ越しを完了するという流れになるでしょう。
※購入する物件の引渡しが遅れる等のトラブルが発生した場合には、仮住まいを余儀なくされます。
一方、3000万円超で今の家が売れなかった場合には「買い替えは断念するしかない」という状況になってしまいます。
売却を先行したが、後から購入先行に切り替えたケース
Ｂさんが現在住まう物件の住宅ローン残債は1500万円であり、新たに購入しようと考えている物件については4500万円くらいの価格を想定しています。
そこで6000万円の買い替えローンを利用しようと考えますが審査が通らなかったため、売却先行での買い替えを行うことにしました。（但し、5000万円までならば融資可能）
ところが、未だ買い手が見付からない状況の中、「滅多にない程の好条件にて物件が売りに出ている（販売価格4500万円）」ことを知ってしまいます。
そして『このチャンスを逃すと、2度とこれに代わる物件は手に入らない』と考えたＢさんは、仲介業者と協議して『現在の自宅について1000万円の買取保証契約を締結した上で、新規物件の購入を決断する』こととしました。（一定期間内に自宅が買い手が現れない場合には仲介業者が1000万円で買取りを行うこととなり、残債500万円については買い替えローンにて賄う）
なお、幸いなことに購入物件は未だ建築中であったため引渡しまで4ヶ月は期間がありますので、後は「この期間内に1500万円オーバーで自宅を買ってくれる人が現れる」のをひたすら祈り続けるしかありません。
ちなみにその後、「1400万円で自宅を買い取りたい」というお客様が現れましたので、Ｂさんは買取保証を利用せず4600万円の買い替えローン（購入資金4500万円・旧住宅ローン返済資金100万円）を組み、見事に買い替えを成功させます。
このように買い替えの取引においては、希望者の財務状況や現在の自宅の価値、購入したい物件のクラスによって様々なパターンが存在しており、状況に応じて柔軟な対応を行っていく必要があります。
また、一般の方がこうした状況判断を自分で行うのは「かなりしんどい作業」となりますから、経験豊かで信頼のおける不動産業者のアドバイスを聞きながら、一歩一歩ゴールを目指して行く必要があるでしょう。
※別記事「不動産売却の流れについてご説明！」においては、買い替え取引の流れについて更に詳細な解説しておりますので是非こちらもお目通しください。
買い替えと税金
では最後に、「買い替えに係る税金」と「減税制度」について解説してみたいと思います。
買い替えを行うということは、一度自宅を売り払うことになりますから、一時的とは言え「大きな資金が懐に入って来る」ことになるはずです。
もちろん「売った時の価格」が「買った時の価格」を下回っていれば所得税を納める筋合いはありませんが、そうでない場合には税金を納める必要が出て来ます。
また、新たに購入した物件で住宅ローンを組み直すのであれば、「再び住宅ローン控除が利用できるのか？」といった疑問も浮かんで来ますから、買い替えと税金のお話は切っても切れない関係にあると言えるでしょう。
そして買い替えに際して、是非とも覚えておいていただきたい減税制度が下記の5種となります。
- 3000万円控除
- マイホーム売却時の軽減税率
- 買い換え特例
- 売却時に損失が出た場合の特例
- 住宅ローン控除
まず、3000万円控除はその名の通り「売却時の譲渡所得から3000万円を控除することが可能となる制度」となります。
一方、マイホーム売却時の軽減税率は本来20％の所得税率（長期保有の場合）を「10％まで下げる」ことができる減税制度です。
そして、この「3000万円控除」と「マイホーム売却時の軽減税率」は併用が可能となっていますので、買い替えに際しては非常にありがいたい優遇制度となるでしょう。また、買い換え特例は「購入した物件の価格が売却価格を上回る場合に、売却の譲渡所得税を免除（実際には課税の繰り延べ）してくれる制度」となります。（但し、3,000万円控除・軽減税率との併用は不可）
なお、売却時に損失が出た場合の特例においては「対象年度の所得税から損失分の控除が可能」となりますので、想定していた価格で物件が売れなかった際に役立つ制度となるでしょう。
※「3000万円控除」「マイホーム売却時の軽減税率」「買い換え特例」「売却時に損失が出た場合の特例」の詳細については「不動産譲渡時の税金控除をまとめてみます！」の記事をご参照ください。
ちなみに住宅ローン控除についても別記事「住宅ローン控除とは？適用条件や注意点を解説します！」にて詳しい解説を行っていますが、
「住宅取得から10年の間（消費税10％となってからは13年間）、年末のローン残高から一定の割合（1％）を控除することができる制度」となっています。
ところで、「3,000万円控除」と「住宅ローン控除」は一般的に併用が不可とされていますが、過去記事「住宅ローン控除と3000万円控除を同時に受ける裏技をお教えします！」においては、この2つを同時に利用する裏技を解説しておりますのでご興味がある方は是非こちらもご覧になってみてください。
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不動産の買い替えまとめ
さてここまで、マイホームの買い替えについて解説を行ってまいりました。
買い替えというと、非常に複雑な取引であるような印象を持たれるかもしれませんが、こうしてじっくりと内容を解説して行くと『それ程には煩雑なものではない』ことがご理解いただけたことと思います。
但し、ちょっとした油断したばかりに仮住まいを余儀なくされたり、スムーズな買い替えが不能になってしまうケースも少なくありませんから、「恐れる必要はないが、決して気を抜くこともできない」というのが実情でしょう。
ネットを検索すれば買い替えについて様々な解説を行ったサイトを見掛けますが、「どれも今一つわかり辛い」とのご意見を耳に致しましたので、今回は敢えて買い替えに関する記事に挑戦してみました。
この記事が皆様の買い替え取引の一助となれば、管理人にとって望外の喜びです。
ではこれにて、「不動産の買い替えについて解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただくことにいたしましょう。