不動産の査定方法とは？査定価格の決め方と売却時の注意点を解説

自宅や土地などの不動産を売却しようと考えたとき、最初に気になるのが「この物件はいくらで売れるのか」という点ではないでしょうか。

そこで利用されるのが、不動産会社による不動産査定です。ただし、査定価格は単純に周辺の坪単価を掛けて決めているわけではありません。土地、戸建て、マンション、収益物件では価格の考え方が異なり、道路条件や建物の状態、周辺の成約事例なども査定に影響します。

また、複数の不動産会社へ査定を依頼すると、会社ごとに査定価格が異なることも珍しくありません。そのため、査定額そのものだけではなく、「なぜその価格になったのか」という根拠を確認することが非常に重要です。

この記事では、不動産会社が行う査定の種類や価格を算出する代表的な方法、土地・戸建て・マンションごとの査定ポイント、さらに私が実務で査定報告書を作成するときに意識してきたポイントまで詳しく解説します。

不動産査定とは？

不動産査定とは、土地や建物、マンションなどについて、不動産会社が周辺の取引事例や物件の条件などを調査し、「現在の市場でどの程度の価格で売却できそうか」を判断するものです。

一般的な売却査定では、不動産会社が査定価格を提示し、その価格を参考にしながら売主と相談して売出価格を決めていきます。

ここで知っておきたいのが、査定価格と売出価格、成約価格は同じものではないという点です。

• 査定価格：不動産会社が市場や物件条件をもとに算出した価格
• 売出価格：実際に市場へ出すときの販売価格
• 成約価格：買主との交渉を経て最終的に売買契約が成立した価格

査定価格が4,000万円だったからといって、必ず4,000万円で売れるわけではありません。売出時期や競合物件、買主の需要、売却までに確保できる期間などによって、最終的な成約価格は変わります。

不動産会社の査定と不動産鑑定評価の違い

一般の方が混同しやすいのが、不動産会社が行う「査定」と、不動産鑑定士が行う「不動産鑑定評価」です。

不動産鑑定評価は、不動産鑑定士が専門的な基準に基づいて不動産の経済価値を判定するものです。相続や訴訟、資産評価など、客観性の高い評価が必要となる場面で利用されることがあります。

これに対して不動産会社による査定は、主として売却を検討する際に市場でどの程度の価格が見込めるかを判断するものです。一般的には無料で行われることが多く、不動産売却の最初の段階で利用されています。

なお、不動産会社が売買の媒介に際して価格について意見を述べる場合には、単に「このくらいだと思います」と伝えるのではなく、その価格の根拠を示す必要があります。

不動産査定には机上査定と訪問査定がある

不動産会社へ売却査定を依頼する場合、大きく分けて机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があります。

机上査定（簡易査定）

机上査定とは、不動産会社が現地を訪問せず、所在地、土地面積、建物面積、築年数、マンション名などの情報と周辺の取引事例をもとに、おおよその査定価格を算出する方法です。

手軽に依頼できるため、「まだ売るか決めていないが、まず相場を知りたい」という場合には便利です。不動産一括査定などでも、まず机上査定が行われるケースがあります。

ただし、不動産の価格は現地の状況によって大きく変わることがあります。道路との高低差、日当たり、土地の形状、建物の状態、周辺環境など、資料だけでは把握できない要素があるため、机上査定はあくまで概算と考えておいた方がよいでしょう。

訪問査定

訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、土地や建物、道路、周辺環境などを確認した上で査定価格を算出します。

例えば戸建てであれば、土地の形状、接道状況、高低差、日当たり、建物の維持管理状態、リフォーム履歴などを確認します。マンションであれば、室内の状態だけではなく、階数、向き、眺望、共用部分、管理状況なども査定材料になります。

さらに、売却を具体的に進める場合には、登記事項や法令上の制限などについて確認することもあります。

不動産売買における現地確認については、不動産の現地調査について解説した記事でも詳しく紹介しています。

不動産の査定価格を算出する主な3つの方法

不動産価格を検討する代表的な考え方として、取引事例比較法、原価法、収益還元法があります。

実際の査定では物件の種類や用途に応じてこれらの考え方を使い分けたり、複数の情報を組み合わせたりしながら価格を検討します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、査定する物件と条件の近い不動産が実際にいくらで取引されたのかを調べ、それぞれの条件差を比較しながら査定価格を求める方法です。

例えば同じ地域にある土地でも、道路の向き、道路幅員、土地の形状、間口、高低差、駅からの距離などが異なれば価格は変わります。そのため、近隣の成約価格をそのまま査定物件に当てはめるのではなく、査定物件と取引事例の違いを確認しながら価格を調整します。

中古マンションについても同様で、同じマンション内に過去の成約事例があれば非常に参考になりますが、所在階、方角、専有面積、室内状態、眺望などの違いを考慮する必要があります。

原価法

原価法は、主に戸建住宅の建物価格を検討するときに利用される考え方です。

現在、同程度の建物を新築するとした場合に必要となる価格を基準として、築年数だけではなく、建物の仕様や維持管理状態、リフォーム・設備更新などを考慮し、現在の建物価値を求めていきます。

ここで注意したいのが、税務上の法定耐用年数と、不動産市場における建物の価値は別のものだという点です。法定耐用年数を経過したからといって、建物の市場価値が必ずゼロになるわけではありません。

特に近年では、建物の状態やリフォーム履歴などを考慮した査定も行われています。そのため、「木造だから築○年で一律に価値ゼロ」というような単純な判断は避けるべきでしょう。

収益還元法

収益還元法は、アパートや賃貸マンション、投資用区分マンションなど、収益を生み出す不動産の価格を検討するときに利用される方法です。

代表的な方法の一つが直接還元法で、不動産から得られる年間の純収益を還元利回りで割って価格を求めます。

収益還元法には、将来得られる収益や将来の売却価格を現在価値へ割り戻して評価するDCF法などもありますが、一般的な自宅の売却査定で中心となる方法ではありません。

土地・戸建て・マンションでは査定方法が違う

「不動産査定」とひとまとめにされることが多いのですが、土地、戸建て、マンションでは価格の見方が異なります。

土地の査定

住宅地の査定では、近隣の取引事例と比較する方法が中心となります。

同じ地域であっても、土地の価格は道路条件や形状などによって変わります。主な確認ポイントとしては、次のようなものがあります。

• 土地の面積・形状
• 間口や奥行き
• 前面道路の幅員
• 接道方向
• 角地かどうか
• 道路との高低差
• 私道負担の有無
• 用途地域や建ぺい率・容積率
• セットバックの有無
• 再建築の可否
• 周辺環境や駅までの距離

例えば旗竿地だから一律に何％安い、北道路だから必ず何％下がるというものではありません。同じ条件でも地域や土地面積、建物配置のしやすさ、周辺需要などによって価格への影響は変わります。

中古戸建ての査定

中古戸建てでは、一般的に土地と建物を分けて考えると分かりやすいでしょう。

土地については周辺の取引事例と比較し、建物については再調達価格を基準に、築年数や仕様、維持管理状態、リフォーム履歴などを考慮して現在価値を検討します。

さらに中古戸建てでは、建物そのものだけではなく、増改築の有無、建築確認関係書類、雨漏りやシロアリ被害、設備の状態などが売却価格に影響することもあります。

中古マンションの査定

中古マンションでは、同じマンションや周辺の類似マンションの成約事例が重要な判断材料になります。

特に同一マンション内の成約事例がある場合には有力な比較材料になりますが、単純に「同じマンションだから同じ坪単価」とはいきません。

• 所在階
• 方角
• 眺望・日当たり
• 専有面積
• 間取り
• 角部屋かどうか
• 室内の状態
• リフォーム履歴
• 管理状態
• 管理費・修繕積立金

このような条件差を確認しながら査定価格を検討していきます。

収益物件の査定

アパートや一棟マンション、投資用区分マンションなどは、周辺の売買事例だけではなく、その不動産がどの程度の収益を生み出すかが重要になります。

そのため、賃料収入、空室率、管理費、修繕費、固定資産税などを確認し、実際に得られる収益と市場の利回りをもとに価格を検討します。

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訪問査定では何を確認するのか

訪問査定では、不動産会社の担当者が現地を見ながら、机上の資料だけでは分からないポイントを確認します。

土地・道路・形状・接道条件

土地や戸建てでは、敷地の形、道路幅員、間口、高低差、擁壁、隣地との境界などを確認します。

特に重要なのが接道状況です。建築基準法上の道路にどのように接しているかによって、建替えや土地利用に影響する場合があり、それが価格にも反映されることがあります。

建物の状態や修繕履歴

中古戸建てやマンションでは、建物や室内の状態も確認します。築年数が同じであっても、長期間ほとんど手入れされていない建物と、定期的に修繕されてきた建物では評価が異なる可能性があります。

外壁や屋根、給湯器、水回りなどの修繕・交換履歴が分かる資料があれば、査定時に提示しておくとよいでしょう。

周辺環境や市場性

駅や学校、商業施設までの距離、騒音、嫌悪施設の有無、周辺の街並みなども確認します。

そして査定では、「物件そのものが良いか」だけではなく、現在の市場でどの程度買い手が見込めるのかという流通性も重要になります。

権利関係や法令上の制限

具体的な売却を前提とした査定では、登記事項や都市計画、建築上の制限、道路などの確認が必要になる場合があります。

こうした行政上の調査については、不動産の役所調査（行政調査）について解説した記事も参考にしてください。

査定を依頼するときに用意しておきたい資料

訪問査定を依頼するときには、手元にある物件資料をできるだけ準備しておくと査定が進めやすくなります。

物件によって異なりますが、例えば次のような資料があります。

• 登記識別情報通知や権利証
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 確定測量図や地積測量図など
• 境界確認書・筆界確認書
• 建築確認済証・検査済証などの建築関係書類
• 建物の設計図書
• リフォーム・修繕工事の記録
• 建物状況調査を行っている場合はその報告書
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 私道や越境などについて取り交わした覚書
• マンションの場合は管理規約や総会資料など

もちろん、これらがすべて揃っていなければ査定を受けられないわけではありません。ただ、物件について詳しい資料があれば、担当者もより具体的な判断をしやすくなります。

査定価格は「売れる価格」とは限らない

不動産を売却するときに特に注意したいのが、査定価格＝その価格で必ず売れるという意味ではないという点です。

例えば査定価格が4,000万円であっても、売主が時間をかけて高値を狙いたいのであれば4,280万円などから販売を始めることもあります。反対に、早期売却を優先するのであれば、査定価格より低めに売出価格を設定する場合もあるでしょう。

さらに、販売開始後に競合物件が増えたり、市況が変化したりすれば、当初想定していた成約価格からずれることもあります。

不動産査定は将来の売買価格を保証するものではなく、売出価格を決めるための重要な判断材料と考えるのが適切です。

高い査定額を出した会社が良い会社とは限らない

複数の不動産会社へ査定を依頼すると、「A社3,800万円、B社4,000万円、C社4,500万円」というように金額が大きく異なることがあります。

このとき、4,500万円を提示した会社が最も優秀だとは限りません。

不動産会社にとって売却物件を任せてもらうことは営業上非常に重要です。そのため、媒介契約を獲得することを意識して、相場より高めの査定価格を提示するケースがないとは言えません。

しかし、高い査定価格で売り出しても、その価格で買主が現れなければ売却は成立しません。長期間売れないまま値下げを繰り返すことになれば、結果として売却に時間がかかってしまう可能性もあります。

売却開始後の流れについては、不動産売却の流れについて解説した記事も参考にしてください。

査定報告書は「価格の根拠」を見る

査定報告書を見るときには、最終的な査定価格だけではなく、その価格に至った説明を確認しましょう。

特に確認したいのは、次のようなポイントです。

• どのような取引事例を使用しているか
• 査定物件と比較事例の条件差をどう評価しているか
• 土地・建物をどのように評価しているか
• 物件固有のプラス要因・マイナス要因を反映しているか
• 現在の競合物件や市場動向を考慮しているか
• 査定価格と想定する売却期間の関係を説明しているか

査定価格が高くても、その理由を尋ねたときに明確な説明ができないのであれば注意が必要です。

逆に、他社より多少低い査定であっても、成約事例や市場状況を示しながら合理的に説明できる担当者であれば、売却を依頼する会社を選ぶ際の有力な候補になるでしょう。

不動産会社はどのように査定報告書を作るのか

ここからは少し視点を変えて、私が不動産実務で査定報告書を作成するときに意識してきたことをもとに、査定する側の考え方をご紹介します。

一般の売主にとっても、「不動産会社がどこを見ているのか」が分かれば、査定報告書を比較するときの参考になるはずです。

周辺相場と成約事例を集める

まず確認するのが、査定物件周辺の成約事例です。

査定では現在売り出されている物件も参考になりますが、売出価格はあくまで売主の希望価格です。実際にその価格で売れるとは限らないため、私はできるだけ実際に成立した取引の情報を重視します。

一方で、周辺に十分な成約事例がない地域もあります。その場合には対象エリアを少し広げたり、現在販売中の競合物件なども確認しながら、市場全体の価格帯を整理していきます。

公示地価や地価調査、相続税路線価なども土地価格を考える際の参考資料になりますが、それぞれ目的や価格時点が異なるため、単純に一定倍率を掛ければ実勢価格になるというものではありません。最終的には実際の取引市場との整合性を見ることが重要です。

査定物件と事例の条件差を整理する

次に行うのが、査定物件と比較事例との条件差の整理です。

不動産には全く同じものが存在しません。近所で同じくらいの面積の土地が売れていたとしても、道路方向や間口、高低差、土地形状などが違えば、そのまま同じ単価を使うことはできません。

マンションでも、同じ建物の同じ広さであっても、所在階や方角、眺望、室内状態によって価格差が生じます。

査定担当者にとって重要なのは、「違いがある」という説明だけではありません。その違いが市場価格にどの程度影響すると考えたのかを説明できることです。

物件固有のプラス・マイナス要因を反映する

査定では、物件固有の条件も確認します。

例えば角地、整形地、日当たりの良さなどがプラスに働く場合もあれば、旗竿地、高低差、擁壁、越境、私道、再建築上の制限などが価格に影響する場合もあります。

ただし、「北道路だから一律10％減」「旗竿地だから一律20％減」というように、全国共通の固定率で処理できるものではありません。

同じ旗竿地でも、通路部分の幅や長さ、車の出入り、建物配置のしやすさ、地域の需給によって評価は変わります。この部分こそ、周辺の取引を日常的に見ている不動産会社の相場観が表れやすいところだと思います。

最終的な査定価格を提示する

成約事例や土地・建物の条件、市場性などを整理した上で、最終的な査定価格を提示します。

このとき重要なのは、ここまで説明してきた内容と最終的な査定価格に矛盾がないことです。

例えば、周辺の成約事例が3,500万円前後に集中しているにもかかわらず、特別な理由もないまま「査定価格4,500万円」となっていれば、依頼者としても納得しにくいでしょう。

反対に、「この物件にはこのような強みがあり、比較事例よりこの点で優れているため、この価格を想定した」と説明できれば、多少高めの査定でも根拠は理解できます。

査定報告書を作る側としても、結論より、結論までの道筋が重要だと私は考えています。

査定後は不動産会社の販売力も確認する

査定が終わったら、次に考えるのがどの不動産会社へ売却を任せるかという問題です。

ここでは査定価格だけではなく、担当者が地域の市場を理解しているか、どのような販売活動を行うのか、問い合わせが少ない場合にどのような対応を取るのかなども確認しておきたいところです。

また、査定価格と売出価格を分けて説明してくれる会社の方が、売却戦略を考えやすいでしょう。「査定は4,000万円だが、反響を見ながら4,280万円から販売してみる」という提案と、「4,280万円で間違いなく売れます」という説明では意味がまったく違います。

不動産会社そのものを見極める際には、悪徳不動産会社の見分け方について解説した記事も参考にしてください。

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不動産の査定方法まとめ

不動産の査定方法には、取引事例比較法、原価法、収益還元法などがあり、物件の種類によって適した方法が異なります。

土地やマンションでは周辺の成約事例との比較が重要になり、戸建てでは土地と建物を分け、建物について原価法を用いて評価する方法が一般的です。また、アパートや投資用物件では収益性から価格を考える収益還元法も重要になります。

ただし、査定で最も大切なのは計算方法だけではありません。同じ地域、同じ面積の物件であっても、道路、土地形状、建物状態、眺望、周辺環境、市況などによって価格は変わります。

そして売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、最も高い査定額を提示した会社を単純に選ぶのではなく、「なぜその価格なのか」を具体的に説明できる会社かどうかを確認することをおすすめします。

査定価格はゴールではなく、不動産売却のスタート地点です。価格の根拠を理解した上で売出価格と販売方法を決めることが、納得できる不動産売却につながるでしょう。