不動産の物件調査では、土地や建物そのものだけでなく、「その物件がどのような道路に接しているのか」を確認することが非常に重要です。一見すると普通の道路に見えても、建築基準法上の道路ではなかったり、道路幅員が4m未満だったり、私道の持分や通行・掘削に問題があったりすることがあります。
道路の状況によっては、建替えの際にセットバックが必要になったり、通常どおり建築できなかったりする可能性もあります。この記事では、不動産実務で行う道路調査について、道路種別・接道・幅員・セットバック・私道などの確認ポイントを順番に解説します。
道路調査では「道路の種類」だけを確認して終わりではありません。道路種別、幅員、接道状況、道路境界、私道の権利関係、上下水道などの埋設管まで総合的に確認することが重要です。
不動産の道路調査とは？
道路調査とは、売買や建築などの対象となる不動産について、接している道路の法的な位置付けや現況、権利関係などを調査することです。道路は不動産の利用価値に大きく影響するため、物件調査では欠かせない確認項目となります。
たとえば、現地ではアスファルト舗装された立派な道に見えていても、その道が必ずしも建築基準法上の「道路」とは限りません。反対に、幅員が4mに満たない細い道であっても、建築基準法第42条第2項の道路として扱われているケースがあります。
そのため道路調査では、現地を見ただけで判断せず、役所などで公的な資料を確認することが重要です。
物件そのものや周辺状況を確認する方法については、不動産の現地調査について解説いたします！で詳しく解説しています。また、道路を含めた行政機関での調査全般については、不動産の役所調査（行政調査）について解説いたします！も併せてご覧ください。
まず建築基準法上の道路かを確認する
道路調査で最初に確認したいのが、対象物件の前面道路が建築基準法上どのような道路として扱われているかです。建築基準法第42条では、建築物の敷地との関係で道路として扱われるものが定められています。
42条1項1号道路
道路法による道路で、幅員4m以上のものです。国道・都道府県道・市区町村道などが代表的ですが、「市道だから大丈夫」と名称だけで判断するのではなく、道路種別や幅員、道路区域なども確認しておきます。
42条1項2号道路
都市計画法や土地区画整理法などによって築造された道路です。開発許可を受けた宅地分譲地などで見かけることが多い道路です。
42条1項3号道路
建築基準法が適用された時点ですでに存在していた幅員4m以上の道です。一般に「既存道路」などと呼ばれることがあります。
42条1項4号道路
道路法や都市計画法などによって事業計画のある道路で、2年以内に事業が執行される予定として特定行政庁が指定したものです。
42条1項5号道路
いわゆる位置指定道路です。土地を建築物の敷地として利用するために築造する道について、特定行政庁から道路位置の指定を受けたものです。
分譲地などでよく見られますが、私有地となっているケースも多いため、道路位置指定図だけでなく、所有者や持分についても確認します。
42条2項道路
道路調査で特に注意したいのが、いわゆる「2項道路」です。建築基準法が適用された際、すでに建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものなどが該当します。
2項道路では、原則として道路の中心線から両側2mの線が道路境界線とみなされます。そのため、建替えなどを行う際には、現在の敷地の一部を道路側へ後退させるセットバックが必要になる場合があります。
2項道路だからといって、必ず「現在の道路の真ん中から2m」と単純計算できるとは限りません。基準時の道路中心線や反対側の状況などによって扱いが変わることがあるため、役所で確認することが重要です。
42条3項道路
2項道路のうち、土地の状況により幅員4mを確保することが著しく困難な場合などに、特定行政庁が道路境界線の位置を別途指定するものです。通常の2項道路と同じ感覚で判断せず、指定された道路境界線や後退範囲を確認します。
なお、「ただし書き道路」と呼ばれる通路等とは別のものです。ただし書き道路については、後述する「建築基準法43条2項の認定・許可」の項で解説します。
接道義務を確認する
道路種別を確認したら、次に敷地が道路にどの程度接しているかを確認します。建築基準法では、原則として建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。これが、いわゆる「接道義務」です。
ここで注意したいのが、単に道路に面しているように見えるだけでは足りないということです。たとえば旗竿地の場合は、道路から敷地本体までの通路部分についても確認する必要があります。
接道については、現地でメジャーを当てただけで結論を出さず、公図・測量図・道路資料などと照合します。わずかな寸法の違いが建築可否に影響するケースもあります。
道路幅員を確認する
次に前面道路の幅員を確認します。道路幅員は、建築の可否だけでなく、容積率などにも影響する場合があります。
ここで重要なのは、現地で測った舗装部分の幅を、そのまま道路幅員と考えないことです。側溝や道路境界の位置などによって、見た目の幅と法的な道路幅員が一致しないことがあります。
役所に道路台帳や道路区域線図などがある場合は、それらの資料と現況を照合します。公道の幅員や道路境界などを確認する具体的な方法については、道路台帳の調査について解説いたします！で詳しく解説しています。
2項道路ではセットバックを確認する
前面道路が42条2項道路の場合は、セットバックの確認が重要です。原則として基準時の道路中心線から水平距離2mの位置まで後退することになります。
たとえば基準となる道路幅員が3mで、道路中心線がその中央にあるとすれば、単純計算では道路の両側でそれぞれ約50cmずつ後退するイメージです。ただし、道路の反対側が崖、川、線路敷などの場合には、一方側から4mを確保するなど扱いが異なることがあります。
また、セットバック部分には原則として建築物だけでなく、門や塀なども設置できません。
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建築基準法43条2項の認定・許可も確認する
対象地が建築基準法上の道路に接していない場合でも、一定の条件を満たすことで建築が認められる場合があります。現在の建築基準法では、一定の基準に適合するものについて第43条第2項第1号の認定、または第43条第2項第2号の許可という制度があります。
以前は「43条ただし書き」「ただし書き道路」などと呼ばれることが多かったため、古い資料や不動産実務では現在でもこの呼び方を耳にすることがあります。しかし、これらの通路等は42条道路そのものではありません。
このような物件を調査するときは、過去に建築が認められているという理由だけで「今後も問題なく再建築できる」と判断しないことが重要です。建替え時の認定・許可の要否や条件について、特定行政庁などへ確認します。
「現在建物が建っている＝将来も同じ条件で建替えできる」とは限りません。過去の認定・許可に関する資料があれば確認し、今回の建築計画で必要となる条件を窓口で確かめます。
公道・私道と所有者を確認する
建築基準法上の道路種別とは別に、道路が公有地なのか私有地なのかも確認します。ここは混同しやすいポイントですが、「建築基準法上の道路＝公道」というわけではありません。
位置指定道路や2項道路などでも、土地の所有者が個人や法人となっている場合があります。私道の場合は登記事項証明書などを取得し、所有者や持分を確認します。
私道では通行・掘削・持分を確認する
前面道路が私道の場合、道路種別だけで調査を終わらせてはいけません。少なくとも次のような点を確認します。
- 私道の所有者は誰か
- 対象物件に私道持分があるか
- 通行に関する権利関係や取り決めはどうなっているか
- 水道・ガスなどの工事で道路を掘削する場合の条件はどうなっているか
- 道路の維持管理や補修費用を誰が負担しているか
特に中古住宅や古い分譲地では、私道持分がなかったり、権利関係が複雑になっていたりすることがあります。
「今まで普通に通行できているから問題ない」と考えるのは危険です。売買後の建替えや給排水管工事まで考え、通行・掘削を含めた権利関係や必要な手続きを確認しておきます。
道路境界を確認する
道路と敷地の境界も重要な調査項目です。現地に境界標がある場合でも、それだけで確定した道路境界と判断することはできません。
道路管理者が保有している道路台帳、道路境界確定図、道路区域線図などがあれば確認し、測量図や現地の境界標と照合します。資料の名称や取得方法は自治体によって異なるため、道路管理を担当する部署で確認します。
道路内の上下水道・ガスなども確認する
道路調査とあわせて確認しておきたいのが、上下水道やガスなどの埋設状況です。前面道路に本管があるか、対象物件への引込管があるか、管径はどうなっているかなどを各事業者や役所で確認します。
私道の場合は、設備が道路内に存在するだけでなく、将来工事をするときの権利関係にも注意が必要です。建替えや引込管の更新時に道路を掘削する必要が生じる可能性があるためです。
現地調査と役所調査はセットで行う
道路調査では、役所の資料だけを見るのではなく、必ず現地の状況も確認します。現地では、たとえば次のようなポイントを確認します。
- 実際の道路幅員
- 側溝の位置
- 境界標の有無
- セットバックの状況
- 電柱や支線の位置
- 道路と敷地の高低差
- 道路舗装の状態
- 上下水道などのマンホール
- 周辺建物の後退状況
役所資料と現地の状況が一致しているかを確認することで、初めて道路の全体像が見えてきます。
「現地を見る → 役所資料を確認する → 登記や測量資料を確認する → もう一度現地と照合する」という流れを意識すると、調査漏れを防ぎやすくなります。
道路調査のチェックリスト
最後に、不動産実務で道路調査をするときに確認しておきたい項目をまとめます。
- 建築基準法上の道路種別
- 道路幅員
- 接道長さ
- 道路境界
- 42条2項道路の場合のセットバック
- 43条2項認定・許可の対象となる通路等ではその条件
- 公道・私道の別
- 道路所有者
- 私道持分
- 通行に関する権利関係
- 掘削に関する権利関係や手続き
- 上下水道・ガス等の埋設状況
- 道路と敷地の高低差
- 現況と役所資料の相違
物件によって必要な調査項目は異なりますが、道路については「道路種別を調べて終了」と考えないことが大切です。
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まとめ｜道路調査は不動産調査の重要ポイント
道路は、不動産の価値や利用方法、建替えの可否などに大きく関係します。道路調査では、まず建築基準法上の道路種別を確認し、そのうえで幅員、接道、セットバック、公道・私道、道路境界、私道持分、通行や掘削に関する権利関係などを確認していきます。
そして何より重要なのは、役所の資料だけ、現地だけで判断しないことです。公的資料、登記資料、測量資料、そして実際の現地状況を照合しながら調査することで、見落としを減らすことができます。
道路調査は地味な作業に見えるかもしれませんが、不動産取引では非常に重要な調査のひとつです。
現場を知るから、本当に役立つ。
