不動産の調査をするとき、登記簿とあわせて確認することが多い資料のひとつが「公図」です。公図を見ると、対象地のおおまかな形や、周囲の土地との位置関係、道路との接し方などを確認できます。
そして、公図を初めて見る方の中には、「公図に描かれている線が、そのまま正しい境界なのでは？」と思われる方もいるかもしれません。
しかしながら、実際には「そう単純ではない」というのが実情です。特に古い地域では、公図と現況が大きく違っていることもあります。
よって、不動産の現地調査では、公図だけで判断するのではなく、登記簿、地積測量図、道路台帳、現況などを照らし合わせながら確認することが重要です。
公図は「答えそのもの」ではなく、周囲の土地関係を把握し、次に何を調査すべきかを見つけるための重要な資料です。
公図とは？
一般に「公図」と呼ばれているものは、法務局に備え付けられている、土地の位置関係を示す図面です。土地ごとに地番が記載され、周囲の土地との配置を確認することができます。
ただし、法務局に備え付けられている図面には、大きく分けると、
- 地図（不動産登記法第14条第1項の地図）
- 地図に準ずる図面
があります。一般に「公図」と呼ばれることが多いのは、後者の「地図に準ずる図面」です。
古い公図の中には、明治時代に作成された旧土地台帳附属地図を基礎としているものもあり、土地の面積や距離について十分な精度がない場合があります。
公図は土地の位置関係を確認するには非常に役立ちますが、必ずしも正確な測量図ではありません。
「14条地図」と「公図」は精度が違う
法務局で地図を取得すると、図面の種類として「地図（法第14条第1項）」と記載されている場合があります。いわゆる「14条地図」です。
14条地図は、土地の位置や形状などについて比較的精度が高く、一定の誤差の範囲内で現地の筆界を復元できるよう作成されています。
一方、「地図に準ずる図面」と記載されているものは、一般に公図と呼ばれている図面です。こちらは、14条地図ほどの精度を備えていないことがあります。
公図を取得したら、土地の形を見る前に、「地図」なのか「地図に準ずる図面」なのかを確認しておくとよいでしょう。
公図で何が分かる？
対象地のおおまかな形
公図を見ることで、土地が長方形なのか、旗竿状なのか、不整形なのかなど、おおまかな形を確認できます。
ただし、公図に描かれている形と現地の土地形状が一致するとは限りません。そのため、公図に描かれている線を、そのまま現地の境界線だと判断することはできません。
隣接する土地の地番
不動産調査では、対象地だけでなく周囲の土地を調べることがあります。公図を見ることで、「この土地の隣は何番の土地なのか」を確認できます。
隣接地の登記簿を取得するときにも、公図は非常に役立ちます。
道路との位置関係
公図を見ると、対象地と道路の位置関係も確認できます。特に、
- 道路部分に地番があるのか
- 複数の筆に分かれているのか
- 対象地との間に別の土地が介在していないか
といった点を確認することができます。
公図上で道路のように見えるからといって、建築基準法上の道路とは限りません。道路の種類については、役所などで別途調査する必要があります。
水路や細長い土地
地域によっては、公図上に細長い土地や、水路のような部分が存在することがあります。現地では道路の一部になっていたり、すでに水路らしい形跡が見当たらなかったりすることもあります。
このような部分が対象地と道路の間に存在すると、「本当に直接道路へ接しているのか？」という問題につながる場合があります。
公図は、現地を見るだけでは気付きにくい土地関係を発見する手掛かりにもなります。
住所と地番は同じとは限らない
公図や登記簿を調べる際に、最初につまずきやすいのが「住所」と「地番」の違いです。土地の登記では「地番」を使って土地を特定しますが、私たちが郵便物などで普段使っている住所は、必ずしも地番と一致しません。
ここで知っておきたいのが、
- 住居表示が実施されている地域
- 住居表示が実施されていない地域
があるということです。
住居表示が実施されている地域
都市部では、住居表示によって「○○町1丁目2番3号」といった住所が付けられている地域があります。この場合、住所として使われている番号と土地の地番は別物です。
そのため、普段使っている住所をそのまま登記情報に入力しても、目的の土地が見つからないことがあります。
住居表示が実施されていない地域
一方、住居表示が実施されていない地域では、「○○町123番地」のように、土地の地番をもとに住所が使われているケースが多くあります。
この場合は住所と地番が同じこともありますが、分筆や建物の配置などにより、必ずしも完全に一致するとは限りません。
「住所が分かっている＝地番も分かっている」と考えないことが大切です。不動産調査では、まず正しい地番を確認してから公図や登記簿を調べます。
公図と現況が違うことは珍しくない
不動産調査をしていると、「現地と公図の形がかなり違う」というケースに遭遇することがあります。これは必ずしも異常なことではありません。
特に古くから市街地となっている地域では、
- 公図と現況の道路形状が違う
- 土地の形が大きく違う
- 公図上では接しているように見える土地が現地では離れている
- 複数の土地の位置関係が分かりにくい
といったことがあります。
公図と現況が合わない場合は、地積測量図、過去の測量図、道路台帳、建築関係資料、境界標などを組み合わせて確認していきます。
公図混乱地域とは？
公図について知っておきたいもののひとつに、「公図混乱地域」や「地図混乱地域」と呼ばれる地域があります。通常の公図でも多少のずれが見られることはありますが、公図混乱地域では、公図と現況との位置関係が大きくずれていることがあります。
初めてこのような公図を見ると、「これは一体どの土地なのだろう？」と思うほど現況と対応しないケースがあります。
公図混乱地域では何が困る？
公図と現況の位置関係が大きく異なると、
- 対象地が公図上のどこなのか判断しにくい
- 隣接地との位置関係が分かりにくい
- 道路との接し方を判断しにくい
- 境界の確認が難しくなる
- 土地の分筆や合筆などに影響することがある
- 不動産売買時の調査が難しくなる
など、さまざまな問題が生じます。不動産取引では、対象地がどの土地なのか、どこまでが売買対象なのかを確認する必要があるため、公図混乱地域では通常以上に慎重な調査が必要です。
普通の公図であれば、多少形が違っていても現況との対応関係をある程度推測できることがあります。しかし、公図混乱地域では、その対応関係自体が分かりにくいことがあります。
このような場合には、公図だけで判断せず、
- 地積測量図
- 境界確認書
- 過去の測量図
- 現地の境界標
- 隣接地の登記資料
などを確認し、必要に応じて土地家屋調査士へ相談することになります。
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公図に地番がない道路や水路もある
公図を見ていると、すべての土地に地番が記載されているわけではないことに気付きます。特に古くから存在する道路や水路には、一般の宅地などとは異なる扱いとなっているものがあります。
代表的なのが、
- 赤道（あかみち）
- 青地（あおち）
などです。
赤道とは？
赤道は、昔から道路として利用されてきた土地で、旧公図などで赤く着色されていたことから、このように呼ばれています。現在でも道路として利用されているものがありますが、現況では道路らしい形がほとんど残っていないケースもあります。
青地とは？
青地は、旧公図などで水路や河川などが青く表示されていたことに由来する呼び方です。現在では水が流れていなくても、公図上では水路として残っていることがあります。
現地では普通の道路に見えても要注意
不動産調査では、「現地では普通の道路なのに、公図を見ると地番が確認できない」ということがあります。
反対に、「現地では道路や水路が見当たらないのに、公図上には細長い部分が存在する」という場合もあります。
このような土地が対象地と道路との間に存在すると、接道や土地利用に関係してくることがあります。
所有者や管理者、現在の利用状況などについて、役所などで追加調査が必要になる場合があります。
赤道や青地については、払い下げや占用、接道との関係など、調べる内容が多くあります。このテーマについては、別の記事で詳しく解説したいと思います。
公図だけでは境界は確定できない
先程もお話ししたとおり、公図を見ると土地と土地の間に線が引かれているため、「この線が境界だ」と思ってしまいがちです。しかし、公図だけを見て現地の境界位置を確定することはできません。
特に「地図に準ずる図面」は、正確な測量図ではない場合があります。境界について詳しく調査する場合には、
- 地積測量図
- 境界確認書
- 境界標
- 過去の測量資料
などを確認する必要があります。また状況によっては、土地家屋調査士へ調査や測量を依頼することになります。
筆界と所有権界にも注意
土地の境界を確認する際には、「筆界」と「所有権界」は必ずしも一致するとは限らないという点にも注意が必要です。
筆界とは、登記上の一筆の土地と隣接する土地との境を示すもので、一方の所有権界は、実際に所有権が及ぶ範囲の境を意味します。通常は両者が一致していることが多いものの、長年の土地利用や隣地との合意などによって、異なっているケースもあります。
そのため、公図に描かれている土地の区画や、現地にあるフェンス・ブロック塀などを見ただけで、土地の境界を断定することはできません。特に境界に疑問がある場合には、公図だけでなく地積測量図や境界確認書などの資料も確認し、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家に確認することが重要です。
私道を調べるとき、公図は特に重要
私道の調査では、公図をかなり重要な役割を担うことになります。例えば現地では一本の道路にしか見えなくても、公図を見ると、
- 道路が複数の土地に分かれている
- 土地ごとに所有者が違う
- 対象地の前だけ別の地番になっている
- 道路の途中で筆が分かれている
というケースがあります。
そのため、私道を調査するときには、公図で道路部分の地番を確認したうえで、必要な土地の登記簿を取得します。
私道調査では、対象地だけでなく、道路全体がどのような筆に分かれているかを見ることが重要です。
公図上では接道していても安心できない
公図を使った調査で特に注意したいのが接道です。公図上では対象地が道路にきれいに接しているように見えても、それだけで「建築基準法上の接道義務を満たしている」とは判断できません。
反対に、公図だけを見ると少し不自然な形でも、地積測量図や現地の境界標などを確認すると、必要な接道幅が確保されている場合もあります。
公図＋道路調査＋測量資料＋現地確認をセットで考えることが重要です。
公図はどこで取得できる？
公図は法務局で取得できます。法務局の窓口で取得する方法のほか、オンラインで地図・図面情報を請求する方法もあります。
また、不動産業者などが調査目的で確認する場合には、登記情報提供サービスを利用してインターネット上で図面を確認することもできます。証明書そのものが必要なのか、調査のために内容を確認できればよいのかによって、取得方法を使い分けるとよいでしょう。
公図を見るときの実務上のチェックポイント
私が不動産調査で公図を見る場合、対象地だけを見ることはほとんどありません。周囲も含めて確認します。
- 対象地の位置と形
- 隣接地の地番
- 道路部分に地番があるか
- 道路が何筆に分かれているか
- 地番のない道路や水路がないか
- 赤道・青地などが介在していないか
- 対象地と道路が本当に接しているか
- 公図と現況の形が大きく違っていないか
- 公図混乱地域ではないか
- 「14条地図」か「地図に準ずる図面」か
特に重要なのは、「公図から答えを出す」のではなく、「公図から次に調べるべきことを見つける」という考え方です。
公図は、不動産調査の完成図というより、調査を進めるための索引に近い資料だと思っています。
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まとめ｜公図は重要だが、過信してはいけない
公図は、不動産調査に欠かせない資料のひとつです。対象地だけでなく、周囲の土地、道路、私道、水路などとの位置関係を確認できるため、登記簿だけでは分からない情報を得ることができます。
一方で、公図、特に「地図に準ずる図面」は正確な測量図ではない場合があります。
「公図に線がある＝現地の境界」
「公図で道路に接している＝接道義務を満たしている」
このように単純に判断することはできません。
実務では、公図を入口として、地積測量図、道路台帳、現地、境界標などを組み合わせて調査していきます。不動産調査では、一枚の資料だけを信用するのではなく、複数の資料を照合することが大切です。
現場を知るから、本当に役立つ。
公図も、その特徴と限界を理解して使えば、不動産調査で非常に頼りになる資料です。
