接道義務とは？2m接道していても建築できない？実務で確認するポイントを解説

不動産を購入するときや、土地に建物を建てるとき、必ず確認しておきたいのが「接道義務」です。道路に面している土地であれば、どのような土地でも建物を建てられると思われがちですが、実際にはそうではありません。

建築基準法では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。これが、いわゆる接道義務です。

ただし、実務では単純に「道路に2m接しているか」だけを確認すれば終わりではありません。たとえば、次のようなケースでは、建築できるかどうかをさらに詳しく確認する必要があります。

• 前面道路が建築基準法上の道路ではない
• 接道部分が2mに満たない
• 専用通路によって道路に接している
• 2m接道しているものの、自治体の条例による幅員要件を満たしていない
• 過去に43条の許可を受けている

この記事では、接道義務の基本だけでなく、実際の不動産調査でどこまで確認する必要があるのかを実務目線で解説します。

接道義務とは？

接道義務とは、建築基準法第43条に定められている、建築物の敷地と道路との関係についてのルールです。原則として建築物の敷地は、建築基準法第42条に規定する道路に2m以上接していなければなりません。

現地では道路のように見えていても、建築基準法上の道路として扱われていない通路もあります。反対に、幅員が4m未満でも、建築基準法第42条第2項に規定するいわゆる「2項道路」として扱われていれば、建築基準法上の道路になります。

そのため接道義務を調査するときには、次の点をセットで確認する必要があります。

なぜ接道義務があるのか

接道義務が設けられている理由の一つは、建築物の安全性を確保するためです。建物を利用するためには人が出入りできればよいだけでなく、火災や災害が発生した際の避難経路や、消防活動などに必要な空間を確保する必要があります。

道路には採光や通風など、市街地の環境を確保する役割もあります。そのため建築基準法では、建物を建てる敷地について道路との一定の関係を求めています。

接道義務は「2m」が基本

一般的な住宅では、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していることが基本条件です。たとえば道路に対して3m接している土地であれば、少なくとも法43条の接道長については原則として問題ありません。

一方、道路に接している部分が1.8mしかなければ、原則として接道義務を満たしません。わずか20cmの違いですが、建築できるかどうかに大きな影響を及ぼします。

接道部分を単純に合計して2mあればよいとは限らない

敷地が道路に接している部分が複数ある場合、それぞれの長さを単純に足して2mになればよいとは限りません。建物の敷地から道路まで、安全に通行できる状態が確保されている必要があります。

そのため、接道義務は単純な数字だけでなく、敷地形状と道路との接し方を確認する必要があります。

旗竿地・専用通路でも接道義務を満たすことはできる

都市部では、道路から細長い通路状の敷地が延び、その奥に建物を建てる部分がある土地をよく見かけます。いわゆる旗竿地、敷地延長、路地状敷地などと呼ばれる土地です。

このような土地でも、道路との接道条件などを満たしていれば建築することができます。ただし、不動産実務では少し注意したいポイントがあります。

専用通路にブロック塀があると接道2mを満たさない？

専用通路の幅がぎりぎり2mという土地では、通路の端にブロック塀やフェンスが設置されていることがあります。このとき、「ブロック塀があるので、実際に人が通れる幅が2m未満だから接道義務を満たさない」と判断してしまうのは早計です。

法43条で確認する接道長については、基本的には建築物の敷地が道路に何m接しているかという敷地と道路との関係を確認します。したがって、確定した敷地境界によって道路との接道部分が2m以上確保されているのであれば、敷地内にブロック塀が存在するという理由だけで、直ちに接道長が2m未満になるわけではありません。

ただし、地積測量図に「2.00m」と記載されていれば、どのような場合でも無条件に問題ないという意味ではありません。古い図面で現況との整合が確認できない場合や、境界そのものに争いがある場合、越境などによって敷地形状に疑義がある場合には、現況測量や境界確認が必要になることがあります。

2m接道していても建築確認が取れないことがある

ここは接道義務を調査するうえで、特に重要なポイントです。「建築基準法上の道路に2m以上接している＝必ず建築できる」ではありません。

建築基準法第43条の接道義務を満たしていても、自治体の建築基準条例などによって、さらに厳しい条件が定められている場合があります。

路地状敷地は通路の長さによって必要幅員が変わることがある

たとえば横浜市では、建築物の敷地が路地状部分のみによって道路に接する場合、路地状部分の長さに応じて必要な幅員が定められています。

つまり、道路との接道部分も専用通路部分も2m確保されていたとしても、たとえば路地状部分が20mあれば、横浜市の条例上は原則として3m以上の幅員が必要になります。この場合、「建築基準法上は2m接道しているのだから再建築できる」と単純に判断することはできません。

また、建築物の用途や規模によって、別途さらに接道条件が加わる場合があります。このため接道義務を調査するときは、建築基準法だけでなく、物件所在地の自治体の条例まで確認することが重要です。

「幅4m未満の道路＝建築できない」ではない

接道義務について、「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と説明されることがあります。基本を理解するには分かりやすい表現ですが、実務上はこれだけでは正確ではありません。

建築基準法第42条第2項には、幅員4m未満でも建築基準法上の道路として扱われる道路があります。いわゆる「2項道路」です。

2項道路に接する土地では、原則として道路中心線から2m後退するセットバックが必要になりますが、必要な条件を満たせば建築することができます。したがって、「前面道路が3mしかないから再建築不可」と判断することもできません。

まず、その道路が建築基準法上どのような道路として扱われているのかを確認する必要があります。

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私道でも接道義務を満たすことはある

前面道路が私道だからといって、接道義務を満たさないわけではありません。私道であっても、次のような建築基準法上の道路として扱われている場合があります。

• 位置指定道路
• 2項道路
• その他の建築基準法上の道路

つまり、道路の所有者が個人や法人であっても、建築基準法上の接道条件を満たすことはあります。逆に、現地ではきれいに舗装され、複数の住宅が利用している道路状の土地であっても、建築基準法上の道路ではないケースがあります。

接道義務を満たしていない土地はどうなる？

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地では、原則として建物を新築することができません。既に建物が建っている場合でも、「現在建物がある＝建て替えできる」とは限りません。

古い建物では、建築された時点では適法に建築できていたものの、現在の法令や道路の取扱いなどを確認すると、そのままでは建て替えできないケースがあります。一般に「再建築不可」と表示される不動産の中には、接道条件が原因となっている物件も少なくありません。

接道義務を満たさなくても建築できる場合がある

建築基準法上の道路に2m以上接していないからといって、すべての土地で建築できないわけではありません。建築基準法第43条第2項には、一定の条件を満たす敷地について、建築を認める制度があります。

現在は大きく、次の2つがあります。

• 第43条第2項第1号による認定
• 第43条第2項第2号による許可

いわゆる「43条2項の認定・許可」です。建築基準法上の道路には接していなくても、交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認められる場合には、一定の条件のもとで建築できる可能性があります。

過去に43条の許可を受けていても将来の再建築が保証されるわけではない

中古住宅を調査するときには、ここにも注意が必要です。既存建物が過去に43条関係の許可や認定を受けて建築されていたとしても、将来の建て替え時に同じ認定・許可を必ず受けられるとは限りません。

建物の用途や規模、周辺状況、通路の状態、認定・許可基準などが変わる可能性があるためです。

接道義務は役所調査と現地調査の両方が必要

接道義務を調査するときには、まず前面道路が建築基準法上のどの道路に該当するのかを確認します。自治体によって担当部署の名称は異なりますが、建築指導課、建築審査課、道路担当部署などで確認できます。

最近ではインターネット上で建築基準法上の道路種別を確認できる自治体も増えています。しかし、オンライン情報だけで判断できない物件もあります。

特に、次のような土地では、役所資料、測量図面、現地状況を合わせて確認する必要があります。

• 接道長が2mぎりぎり
• 旗竿地・路地状敷地
• 2項道路
• 私道
• 位置指定道路
• 43条2項の認定・許可が関係する土地
• 道路境界や敷地境界が不明確な土地

接道義務の現地調査で確認したいポイント

役所で道路種別を確認したら、現地でも道路と敷地の関係を確認します。

接道義務は道路調査全体とセットで考える

接道義務だけを単独で調査することはできません。まず前面道路について「建築基準法上の道路なのか」を確認し、そのうえで「敷地が何m接しているのか」を確認します。

さらに道路や敷地の種類によって、次のような調査へ進んでいきます。

• セットバック
• 路地状敷地に関する条例
• 位置指定道路の範囲
• 私道持分
• 通行・掘削に関する権利関係
• 道路境界
• 43条2項の認定・許可

つまり接道義務は、不動産の道路調査全体の入口となる重要な確認事項といえます。

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まとめ｜「2m接道＝建築できる」と判断しないことが大切

接道義務とは、建築物の敷地が原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないというルールです。しかし、不動産実務では、「2m接していることを確認して終わり」ではありません。

前面道路が建築基準法上の道路なのかを確認し、接道長を確認し、さらに専用通路や路地状敷地であれば自治体の条例まで確認する必要があります。

特に中古住宅や古い土地では、現在建物が建っているという事実だけで「再建築できる」と判断するのは危険です。道路種別、接道状況、専用通路の形状、条例、過去の建築確認や認定・許可などを確認し、現在の基準で建築できる土地なのかを調査することが重要です。

現場を知るから、本当に役立つ。