建築計画概要書とは？不動産調査で確認できる内容と見方を実務目線で解説

中古住宅や土地・建物の調査をしていると、役所の建築担当窓口で「建築計画概要書」という資料を確認することがあります。建築計画概要書には、建築確認を受けた当時の建物の用途や規模、敷地面積、配置図などが記載されています。

特に既存建物を調査するときは、現在の登記や現況だけでは分からない情報を確認できるため、不動産調査では非常に役立つ資料です。また、2項道路に接している土地では、建築確認当時のセットバックの考え方を確認する手掛かりになることもあります。

この記事では、建築計画概要書とはどのような資料なのか、何が分かるのか、実際の不動産調査でどこを見るのかを実務目線で解説します。

建築計画概要書とは？

建築計画概要書とは、建築確認に関する建築物や敷地の概要を記載した書類です。建物を新築したり、一定の増築・用途変更などを行ったりする場合には、建築基準法などに適合しているか建築確認を受ける必要があります。

その建築確認に関する情報のうち、建物や敷地についての主な内容を確認できるのが建築計画概要書です。

一般的には、次のような事項が記載されています。

• 建築主
• 設計者
• 工事監理者
• 工事施工者
• 敷地の所在地
• 建物の主要用途
• 構造
• 階数
• 敷地面積
• 建築面積
• 延べ面積
• 建ぺい率
• 容積率
• 建物の高さ
• 付近見取図
• 配置図

ただし、建築された年代や使用されていた様式などによって記載内容は異なります。

建築計画概要書は何のために調べる？

不動産調査では、現在の建物だけを見るのではなく、建築確認を受けた当時の状態と現在の状態を比較することが重要です。例えば、現在は住宅として使用されていても、建築確認時には店舗や事務所など別の用途だった可能性があります。

また、登記簿に記載された床面積と、建築計画概要書に記載された延べ面積が異なっているケースもあります。もちろん、数字が違うだけで直ちに違反建築ということではありません。

しかし、次のような点をさらに調査するきっかけになります。

• 増築されていないか
• 用途が変更されていないか
• 建築確認後に別の申請がされていないか

建築計画概要書で確認したいポイント

概要書にはさまざまな情報が載っていますが、不動産調査では特に次の項目を確認します。

①確認番号と確認年月日

まず確認したいのが、建築確認を受けた時期です。単に建物の築年月を見るだけでなく、いつ建築確認を受けた建物なのかを確認しておくことで、当時の法令や規制を調査するときの手掛かりになります。

また、その後に増築などの別の建築確認が存在しないかを調べる場合にも確認番号や確認年月日が重要になります。

②建物の用途

住宅、共同住宅、店舗、事務所など、建築確認時の用途を確認します。現在の使用方法と異なっている場合には、用途変更などの手続きが行われているか追加調査が必要になることがあります。

概要書には、建築確認申請時の敷地面積が記載されています。ここで注意したいのは、土地登記簿の面積と一致しないことは珍しくないということです。

特に古い建物では、登記上の公簿面積ではなく、当時の現況測量や実測に近い面積をもとに建築確認が行われているケースもあります。また、複数の土地をひとつの建築敷地として利用している場合や、一筆の土地の一部だけを建築敷地としていることもあります。

そのため、概要書の敷地面積と登記面積が違っていても、それだけで問題があるとは判断できません。不動産調査では、次のような資料を組み合わせて、どの範囲を建築敷地としていたのかを確認します。

• 土地登記簿
• 公図
• 地積測量図
• 建築計画概要書

③敷地面積

概要書には、建築確認申請時の敷地面積が記載されています。ここで注意したいのは、土地登記簿の面積と一致しないことは珍しくないということです。

特に古い建物では、登記上の公簿面積ではなく、当時の現況測量や実測に近い面積をもとに建築確認が行われているケースもあります。また、複数の土地をひとつの建築敷地として利用している場合や、一筆の土地の一部だけを建築敷地としていることもあります。

そのため、概要書の敷地面積と登記面積が違っていても、それだけで問題があるとは判断できません。不動産調査では、次のような資料を組み合わせて、どの範囲を建築敷地としていたのかを確認します。

• 土地登記簿
• 公図
• 地積測量図
• 建築計画概要書

④建築面積・延べ面積

建築面積や延べ面積も重要な確認項目です。ただし、建物登記簿の床面積と、建築確認上の延べ面積が一致しないことも多々あります。

建築確認上の床面積と登記上の床面積では、壁の中心線で算定するか、壁の内側で算定するかなど、面積の測り方や算定基準が異なる場合があるためです。そのため、多少の差があるだけで増築や違反建築を疑う必要はありません。

一方で、差が大きい場合や、現況を見ても明らかに建築確認時と異なる部分がある場合には、増築や用途変更、その後の建築確認の有無などを追加で確認する材料になります。

⑤配置図｜セットバックの調査でも非常に役立つ

不動産調査で私が特に重視しているのが配置図です。配置図を見ると、一般的に次のような内容を確認できます。

• 敷地のおおよその形状
• 建物の配置
• 接している道路
• 道路と敷地の位置関係
• 道路境界から建物までの距離
• 隣地境界と建物の位置関係

そして、特に役立つのが2項道路に接している物件の調査です。建築基準法第42条第2項道路では、原則として道路中心線から2m後退した位置などを道路境界線とみなして建築することになります。いわゆるセットバックです。

建築計画概要書の配置図には、建築確認時に道路境界や後退線をどのように考えていたのかが記載されていることがあります。

そのため、次のような点を調査するときの非常に重要な手掛かりになります。

• 過去の建築確認ではどこを道路として扱っていたのか
• どの位置までセットバックしていたのか
• 現在の建物がどの位置に建っているのか

ただし、ここは注意が必要です。概要書の配置図は境界確定図ではありません。配置図に道路境界線や後退線が記載されていたとしても、それだけで現在の正式な土地境界や道路境界が確定するわけではありません。

セットバックを調査するときは、次のような資料を組み合わせて判断します。

• 道路種別
• 道路台帳
• 道路位置指定図
• 狭あい道路に関する資料
• 測量図
• 建築確認時の資料

2項道路とセットバックについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

▶ 2項道路とは？セットバックが必要になる道路を不動産実務目線で解説

道路そのものの調査方法については、こちらも参考にしてください。

▶ 不動産の道路調査とは？役所で確認するポイントを実務目線で解説

建築計画概要書には間取り図は載っていない

建築計画概要書についてよくある勘違いが、「昔の建物の図面が全部見られる」というものです。概要書はあくまで建築計画の概要を確認するための資料なので、通常は室内の詳細な平面図や間取り図、構造図などを見ることはできません。

そのため、次のような目的の資料ではありません。

• 昔の間取りを確認したい
• 柱や壁の位置を確認したい
• 配管経路を知りたい

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建築計画概要書はどこで閲覧できる？

建築計画概要書は、基本的に建物所在地を管轄する特定行政庁などで閲覧できます。担当部署の名称は自治体によって異なり、建築指導課、建築審査課、建築情報窓口などさまざまです。

以前は役所へ出向いて閲覧する方法が一般的でしたが、現在ではインターネット上で概要書を閲覧できる自治体も増えています。ただし、自治体によって閲覧できる内容や方法はかなり異なります。

Web閲覧できても配置図を見られない場合がある

例えば東京都では建築計画概要書の電子閲覧制度がありますが、電子閲覧できる概要書からは付近見取図と配置図が除かれています。配置図を確認したい場合には、現在も窓口で原本を閲覧する必要があります。

一方で、自治体によっては配置図を含めてWeb閲覧できるところもあります。つまり、「概要書がWebで見られる＝役所調査がすべてネットで完結する」とは限りません。

特にセットバックや建物配置を確認したい場合は、配置図まで閲覧できるか事前に確認しておく必要があります。

概要書の閲覧と台帳記載証明書の取得は別

ここは少し分かりにくいところです。建築計画概要書を閲覧することと、建築確認に関する証明書を取得することは別の手続きです。

例えば、自治体によっては概要書そのものはWebで閲覧できても、建築確認申請台帳記載証明書などについては、オンラインで申請した後に紙の証明書が郵送される仕組みになっています。

そのため、調査を始める前に次の点を整理しておくとスムーズです。

• 概要書の内容を確認したいのか
• 確認済証や検査済証の記録を確認したいのか
• 行政庁が発行する証明書が必要なのか

古い建物は概要書が残っていないことがある

築年数の古い建物では、建築計画概要書が保存されていないことがあります。ここで覚えておきたいのが、「昭和○年以前なら概要書がない」という全国共通の基準があるわけではないということです。

どの年代まで概要書が残っているかは、自治体や建築確認を行った行政庁によって異なります。古い概要書がかなり残っている自治体もあれば、保存期間の関係で比較的新しい資料でも残っていない行政庁があります。

また、同じ地域の建物でも、自治体が建築確認を行ったのか、別の行政庁や指定確認検査機関が関係しているのかなどによって調査方法が変わることがあります。

概要書があるからといって検査済証があるとは限らない

ここは不動産調査では非常に重要です。建築計画概要書が存在しているからといって、「検査済証も交付されている」とは限りません。建築確認と完了検査は別の手続きだからです。

建築確認を受けて工事を始めたものの、完了検査を受けていない建物もあります。そのため検査済証の交付状況を確認したい場合は、自治体で保管されている建築確認台帳や処分の概要書、台帳記載証明書などを確認します。

概要書と現在の建物を比較する

実務では、建築計画概要書を取得して終わりではありません。重要なのは、概要書に記載された建築確認当時の計画と現在の建物を比較することです。

例えば、次のような違いが見つかることがあります。

• 概要書では2階建てなのに現況に増築部分がある
• 配置図にない建物や物置が存在する
• 建築確認時と現在で用途が違う
• 敷地の使われ方が変わっている
• 道路やセットバック部分の状況が異なる

もちろん、その後に適法な増築や用途変更などの手続きが行われている可能性もあります。したがって、概要書と現況が違うからといって、すぐに「違反建築」と判断するのではありません。

違いを見つけたら、その理由をさらに調査していきます。

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建築計画概要書は建物調査の重要な入口

建築計画概要書だけですべてが分かるわけではありません。しかし、次のような情報を確認できるため、中古建物の調査では非常に役立つ資料です。

• 建築確認を受けた時期
• 建物の用途
• 敷地面積
• 建築面積
• 延べ面積
• 建物の配置
• 道路との位置関係
• セットバックの考え方

不動産調査では、次のような資料を組み合わせながら調査していきます。

• 登記簿
• 公図
• 地積測量図
• 道路資料
• 都市計画情報
• 建築計画概要書
• 建築確認・完了検査の記録

建築計画概要書はその中でも、「この建物が建築確認時にどのような計画だったのか」を知るための重要な入口となる資料です。特に古い建物や2項道路に接する土地では、思わぬ情報が見つかることもあります。

建物を調査するときは、登記だけで終わらせず、建築計画概要書まで確認しておきたいところです。