浄化槽とは？仕組み・維持管理・撤去費用・土地売買での注意点を解説

住宅の排水設備というと、道路の下にある公共下水道をイメージする方が多いと思います。しかし、公共下水道が整備されていない地域などでは、敷地内に設置された「浄化槽」を利用して生活排水を処理している住宅もあります。

浄化槽は、トイレやキッチン、浴室などから出る排水を微生物の働きなどによって浄化し、処理した水を側溝や水路などへ放流するための設備です。一方で、設置して終わりではなく、保守点検・清掃・法定検査などの維持管理が必要になります。

また、不動産売買では、現在使用している浄化槽だけでなく、公共下水へ切り替えた際に使用をやめた古い浄化槽が地中に残されていることもあります。土地を購入した後の工事で初めて発見され、撤去費用を巡ってトラブルになるケースも考えられるため注意が必要です。

浄化槽とは？

浄化槽とは、住宅などから排出される汚水を処理し、きれいにしてから公共用水域などへ放流するための設備です。公共下水道の場合は、各家庭から流された汚水を道路などに埋設された下水道管で集め、下水処理場でまとめて処理します。

これに対して浄化槽では、それぞれの住宅や施設の敷地内などに設置された槽の中で排水を処理します。そのため、公共下水道が整備されていない地域でも水洗トイレや生活排水の処理を行うことができます。

浄化槽は地中に埋設されていることが多く、地上から見えるのはマンホール状の蓋やブロワーと呼ばれる送風機などだけというケースが一般的です。

浄化槽の仕組み

浄化槽は、単なる排水をためるタンクではありません。槽の内部で汚水に含まれる固形物を分離したり、微生物の働きを利用して有機物を分解したりすることで、水を浄化しています。

浄化槽の種類によって内部構造は異なりますが、家庭用の浄化槽では、おおまかに次のような流れで処理が行われます。

• トイレ・キッチン・浴室などから排水が流れ込む
• 固形物や汚泥などを分離する
• 微生物の働きによって汚れを分解する
• 処理した水を消毒する
• 側溝や水路などの放流先へ流す

微生物による処理を正常に行うため、浄化槽の種類によってはブロワーで空気を送り続けます。そのため、ブロワーが故障した状態を長期間放置すると、処理能力が低下する可能性があります。

単独処理浄化槽と合併処理浄化槽の違い

古い住宅を調査していると、「単独処理浄化槽」と「合併処理浄化槽」という言葉が出てくることがあります。この2つでは、処理する排水の範囲が大きく異なります。

単独処理浄化槽

単独処理浄化槽は、主にトイレから出るし尿だけを処理する設備です。キッチン・浴室・洗面所などから出る生活雑排水は処理しないため、かつてはこれらの排水をそのまま側溝や水路などへ流していた住宅もありました。

生活雑排水による水質汚濁の問題などから、2001年4月以降、単独処理浄化槽の新設は原則として認められていません。ただし、それ以前に設置された単独処理浄化槽については現在も残っているものがあります。

合併処理浄化槽

合併処理浄化槽は、トイレのし尿だけでなく、キッチン・浴室・洗面所などから出る生活雑排水もあわせて処理します。現在、新たに設置される浄化槽は基本的にこの合併処理浄化槽となります。

浄化槽には維持管理が必要

浄化槽は設置しただけで永久に使える設備ではありません。正常な処理能力を維持するためには、主に「保守点検」「清掃」「法定検査」の3つが必要になります。

保守点検

保守点検では、浄化槽の処理状態や各装置の作動状況、汚泥の状態、消毒剤などを確認し、必要に応じて調整や補充を行います。ブロワーなどの機器に異常がないかを確認することも重要な作業です。

必要となる点検回数は浄化槽の種類や処理方式、規模などによって異なります。家庭用の小型合併処理浄化槽でも定期的な点検が必要となるため、地域の登録業者などへ委託して管理しているケースが一般的です。

清掃

浄化槽を使用していると、槽内には汚泥やスカムなどが徐々にたまっていきます。そのまま放置すると処理能力へ影響するため、定期的に汚泥を引き抜き、槽内を清掃する必要があります。

浄化槽法では原則として毎年1回以上の清掃が必要とされており、処理方式によってはより多い回数が必要になる場合があります。

法定検査

保守点検や清掃とは別に、指定検査機関による法定検査もあります。新しく浄化槽を設置した際に行われる浄化槽法第7条の検査と、その後毎年行われる第11条の定期検査があります。

「保守点検業者に見てもらっているから法定検査は必要ない」と考えてしまいがちですが、保守点検と法定検査は役割が異なります。法定検査では、浄化槽が適正に維持管理され、正常に機能しているかなどを第三者の立場から確認します。

浄化槽の維持管理にはどのくらい費用が掛かる？

浄化槽を利用する場合には、公共下水道の使用料とは異なり、保守点検・清掃・法定検査などの費用を負担することになります。さらにブロワーを動かすための電気代や、故障した場合の修理・交換費用が発生することもあります。

費用は地域、浄化槽の人槽、処理方式、業者との契約内容などによって大きく異なるため、一律に「年間○万円」と決めることはできません。自治体によって料金体系や検査手数料も異なりますので、物件を購入する際には、売主が現在支払っている維持管理費を確認しておくと分かりやすいでしょう。

• 保守点検費用
• 清掃・汚泥引き抜き費用
• 法定検査手数料
• ブロワーなどの電気代
• ブロワー・ポンプなどの修理、交換費用

公共下水が整備されたら浄化槽はどうする？

浄化槽を使用していた地域に公共下水道が整備されると、建物の排水を公共下水道へ接続することがあります。この場合、宅地内の排水管を切り替え、それまで使用していた浄化槽は使用を終了します。

ただし、「公共下水へ接続したから浄化槽が自動的になくなる」というわけではありません。浄化槽を完全に撤去するケースもあれば、当時の工事方法や敷地条件などによって、使用をやめた槽が地中に残されているケースもあります。

浄化槽の使用を廃止した場合には、浄化槽法に基づく廃止の届出も必要になります。具体的な手続きや下水道への接続方法については自治体によって取扱いが異なる部分もあるため、管轄する自治体へ確認しましょう。

公共下水道の本管や敷地への接続状況などについては、別記事「下水道の埋設管調査とは？下水道台帳・取付管・ますの確認方法を実務目線で解説」でも詳しく解説しています。

浄化槽の撤去費用はいくらくらい？

浄化槽を使用しなくなった場合、できれば適切に撤去しておきたいところですが、撤去費用は現場条件によって大きく変わります。家庭用の小型浄化槽であっても、数万円程度で済むケースがある一方、清掃・掘削・撤去・処分・埋戻しなどを含めると10万円を超えることも珍しくありません。

特に、建物解体と同時に撤去するのか、浄化槽だけを後から撤去するのかによっても費用は変わります。重機が容易に入れる土地と、住宅や塀に囲まれた狭い敷地でも条件は大きく異なります。

撤去費用を左右する主な要素としては、次のようなものがあります。

• 浄化槽の大きさ・人槽
• 浄化槽の材質や構造
• 埋設されている深さ
• 重機が敷地内へ入れるか
• 建物や塀などとの位置関係
• 槽内の汚泥を清掃する費用
• 撤去した浄化槽の運搬・処分費
• 撤去後の埋戻しや地盤復旧

使われていない浄化槽が地中に残っていることもある

不動産売買で特に注意したいのが、現在は公共下水道を使用しているにもかかわらず、以前使用していた浄化槽が地中に残されているケースです。

例えば、昔は浄化槽を使用していた住宅が、その後公共下水道へ接続したとします。その際に浄化槽を完全撤去せず、上部だけを撤去したり、内部を処理したうえで埋め戻したりしている場合があります。

その状態で長期間経過すると、現在の所有者自身も「以前この場所に浄化槽があった」という事実を知らないことがあります。そして土地を売却した後、買主が建物を解体したり基礎工事を行った際に、地中から古い浄化槽が見つかるというわけです。

浄化槽に限らず、古い建物の基礎や井戸、配管、コンクリート塊などが地中から見つかるケースがあります。こうした問題については「地中埋設物とは？土地売買で注意する種類・調査方法・契約不適合責任を解説」でも詳しく解説しています。

土地・中古住宅を購入するときの浄化槽の確認ポイント

浄化槽を使用している土地や中古住宅を購入するときは、単純に「下水か浄化槽か」だけを確認するのではなく、現在の排水方法と敷地内の設備をあわせて確認することが重要です。

現在の排水方法を確認する

まず確認したいのは、現在その建物が公共下水道へ接続されているのか、それとも浄化槽を使用しているのかという点です。周囲の住宅が公共下水だからといって、対象物件も必ず公共下水へ接続されているとは限りません。

前面道路に下水道本管があっても、対象物件だけ接続していないケースもあります。そのため、行政資料だけでなく、現地の排水桝や浄化槽の蓋なども確認します。

浄化槽の種類と位置を確認する

浄化槽を使用している場合には、単独処理浄化槽なのか合併処理浄化槽なのか、何人槽なのか、敷地のどこに設置されているのかを確認します。

浄化槽の上に建物や工作物を設置することは、維持管理や将来の交換工事にも影響します。建替えを予定している土地では、浄化槽の位置と新しい建物の配置計画との関係も確認しておく必要があります。

維持管理状況を確認する

中古住宅で浄化槽をそのまま使用するのであれば、保守点検・清掃・法定検査が適切に行われているかも確認したいところです。点検記録や検査結果が残っていれば、設備の状態を判断する材料になります。

公共下水へ接続済みでも過去の浄化槽を確認する

ここは不動産調査で見落としたくないポイントです。現在公共下水へ接続されているからといって、「この土地には浄化槽がない」と断定することはできません。

築年数の古い住宅であれば、過去の排水方式について売主へ聞き取りを行い、以前浄化槽を使用していたのであれば「その浄化槽を撤去したのか」「地中に残しているのか」まで確認しておきたいところです。

不動産の現地調査で確認するポイントについては「不動産の現地調査とは？売買仲介で確認すべき項目を実務目線で解説」も参考にしてください。

不動産会社が浄化槽を調査するときのポイント

不動産会社が売買物件を調査する場合には、現地だけで浄化槽の有無を判断するのではなく、行政資料や売主への聞き取りなども組み合わせて確認します。

私なら、まず現在の排水方法を確認したうえで、敷地内の桝や蓋、ブロワーなどの設備を現地で確認します。さらに築年数が古い場合や公共下水へ途中で切り替えた可能性がある場合には、売主へ過去の排水方法についても確認します。

• 現在は公共下水か浄化槽か
• 敷地内に浄化槽の蓋やブロワーがないか
• 浄化槽を使用している場合は種類・人槽・位置
• 放流先はどこか
• 保守点検や清掃の記録があるか
• 過去に公共下水へ切り替えていないか
• 以前使用していた浄化槽を撤去したか
• 売主や前所有者から聞き取れる情報がないか

水道・下水・ガスなどを含めた地中配管の調査については「地中配管調査の方法について解説いたします！」でも詳しく解説しています。

売買後に浄化槽が見つかった場合は契約不適合になる？

土地の売買後、建築工事や解体工事を行った際に地中から古い浄化槽が発見されることがあります。この場合、「浄化槽が出てきたのだから必ず売主が撤去費用を負担する」と単純に判断することはできません。

民法上は、引き渡された目的物が種類・品質・数量について契約内容に適合しているかどうかが問題になります。そのため、古い浄化槽が残っていたことが契約内容との関係でどのように評価されるのかを確認する必要があります。

例えば、更地として通常利用できることを前提として売買していた土地から、建築工事を妨げる大きな浄化槽が発見された場合には問題になる可能性があります。一方で、契約書や物件状況報告書などに旧浄化槽が残置されていることが明記され、買主がその状態を了解して購入したのであれば事情は異なります。

判断する際には、次のような点を確認します。

• 売買契約でどのような状態の土地を引き渡すことになっていたか
• 浄化槽の存在について説明や告知があったか
• 物件状況報告書などに記載があるか
• 売主が浄化槽の存在を知っていたか
• 撤去しなければ予定していた利用ができないか
• 契約不適合責任についてどのような特約があるか

地中埋設物と契約不適合責任の考え方については「地中埋設物の契約不適合責任について」で詳しく解説しています。

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浄化槽とは？まとめ

浄化槽は、公共下水道が整備されていない地域などで、住宅から出る汚水を処理するための重要な設備です。現在新たに設置されるものは、トイレのし尿だけでなくキッチンや浴室などから出る生活雑排水も処理する合併処理浄化槽が基本となっています。

一方、浄化槽を使用する場合には、保守点検・清掃・法定検査などの維持管理が必要です。中古住宅を購入するときには、浄化槽の種類や位置だけでなく、これまで適切に管理されてきたかについても確認しておきましょう。

そして不動産売買で特に注意したいのが、公共下水へ接続した後も古い浄化槽が地中に残されているケースです。現在の排水方法だけを見るのではなく、過去に浄化槽を使用していた可能性まで含めて調査することが、思わぬ地中埋設物トラブルを防ぐことにつながります。