賃貸重要事項説明書の記載事項を解説｜書き方と作成時の注意点

賃貸重要事項説明書は、借主が契約するかどうかを判断するために、物件の状態や契約条件などを説明する大切な書類です。賃料や契約期間を転記するだけではなく、登記、設備、災害リスク、解約条件などを確認したうえで作成する必要があります。

ただ、実務では以前の入居者に使用した書類を流用することも多く、設備の変更や新しい特約、登記の変動などを見落としてしまうことがあります。書式の空欄を埋めることだけに意識が向くと、借主に伝えるべき内容が抜けてしまう点にも注意が必要です。

今回は、居住用建物の賃貸借を中心に、重要事項説明書の主な記載事項と、作成時に確認しておきたいポイントを実務の視点から解説します。

賃貸重要事項説明書を作成する前に確認すること

まず、重要事項説明書の役割と、作成に必要な資料を整理しておきましょう。使用する書式によって項目の順番や名称は異なりますが、確認するべき内容の基本は共通しています。

重要事項説明書と賃貸借契約書の違い

重要事項説明書は、契約前に物件や取引条件について説明するための書類です。一方、賃貸借契約書は、貸主と借主が合意した権利・義務や契約条件を定める書類となります。

そのため、両方に賃料や契約期間、解約条件などが記載されることもありますが、同じ内容が重複しているからといって省略してよいとは限りません。重要事項説明書と契約書で金額や条件が食い違わないよう、相互に確認する必要があります。

賃貸借契約書の各条項については、賃貸契約書の内容を解説した記事も併せてご参照ください。

説明の時期・担当者・交付方法

宅地建物取引業者が賃貸借の媒介や代理を行う場合には、原則として契約成立前に、宅地建物取引士が重要事項を説明します。説明の際には宅地建物取引士証を提示し、取引士が記名した重要事項説明書を交付することが必要です。

一定の要件を満たせば、オンラインによるIT重説や、相手方の承諾を得たうえでの電子書面の提供も可能です。ただし、書類を電子化することと、説明そのものを省略できることは別の話となります。

なお、大家さんが自ら貸主として直接賃貸する場合に、宅地建物取引業法上の重要事項説明義務がそのまま課されるわけではありません。ただし、契約判断に影響する事実や重要な条件を、借主へ適切に説明する必要があることは変わりません。

作成に必要な資料をそろえる

重要事項説明書を作成する際には、主に次のような資料を確認します。以前の書類は参考資料として利用し、今回の契約でも内容が正しいかを改めて確かめましょう。

• 登記事項証明書や登記情報
• 間取り図、建物図面、設備表
• 貸主や管理会社からの回答・告知資料
• 現地確認の記録や室内写真
• 自治体が公表する区域指定情報やハザードマップ
• 石綿使用調査、耐震診断、建物状況調査などの関係資料
• 賃貸借契約書、特約、初期費用明細
• 分譲マンションの管理規約・使用細則など

物件によって必要な資料は異なります。確認日、確認先、使用した資料を記録しておくと、説明内容の根拠を後からたどりやすくなります。

物件の表示・登記・法令上の制限

物件の基本情報は、契約対象を特定するための土台となります。所在地や部屋番号だけでなく、貸主の権限や登記上の権利関係にも目を向けることが大切です。

取引に関わる不動産業者と取引士の情報

まず、取引に関わる宅地建物取引業者の商号、所在地、免許番号、連絡先などを記載します。元付け業者と客付け業者が別に存在する場合には、それぞれの関与や担当を確認しましょう。

併せて、説明を行う宅地建物取引士の氏名や登録番号、取引態様が媒介なのか代理なのかなどを、使用する書式に沿って記載します。会社情報の変更や担当取引士の変更が、古い書類に反映されていないことにも注意が必要です。

所在地・構造・面積と貸主の表示

物件の表示欄には、所在地、建物名、部屋番号、構造、対象部分、床面積などを記載します。住居表示と登記上の所在が異なる場合や、募集図面の面積と登記面積が異なる場合には、資料の違いを確認して記載する必要があります。

また、貸主の氏名・住所なども確認します。登記名義人と貸主が異なる場合には、転貸借、相続、代理などの事情を確かめ、誰がどのような権限で貸し出すのかを整理しましょう。

例えば、管理会社が契約手続きを担当しているからといって、その会社が貸主とは限りません。貸主、代理人、仲介会社、管理会社を混同せずに表示することが大切です。

登記名義人・抵当権・差押えの確認

登記については、所有権に関する甲区と、抵当権など所有権以外の権利に関する乙区を確認します。過去に取得した登記資料だけで済ませず、今回の契約に向けて最新の権利関係を確かめましょう。

抵当権が設定されている賃貸物件は珍しくありません。ただし、競売になった場合の賃貸借の扱いは、抵当権の設定登記と借主による建物の引渡しの先後関係などによって変わります。

先に登記された抵当権に対抗できない賃貸借では、競売の買受人に賃貸借の継続を主張できず、明渡しが必要となる場合があります。一定の要件を満たす占有者には6か月の明渡猶予制度がありますが、すべての借主が一律に保護されるわけではありません。

また、買受人に敷金返還債務が引き継がれない場合には、従前の貸主へ返還を求めることになります。このため、「抵当権があると必ず退去」「敷金は必ず戻らない」と断定せず、確認した権利関係に沿って説明する必要があります。

差押えや仮差押えがある場合には、その原因や手続きの状況にも注意が必要です。特に仮差押えは、それだけで競売開始が確定したことを意味するものではありませんが、通常の募集物件と同じ感覚で扱わず、契約の可否や説明内容を慎重に検討しましょう。

法令上の制限

建物の賃貸借では、売買と同じ範囲の法令制限をすべて説明するわけではありません。新住宅市街地開発法、新都市基盤整備法、流通業務市街地整備法による制限など、建物貸借の説明対象となる事項について、物件の所在地や指定状況を確認します。

該当する場合には、単に「制限あり」とするだけでなく、その制限が今回の賃貸借や利用にどのように関係するのかを説明します。以前の契約で該当しなかったことだけを根拠に、今回も確認せず「該当なし」とするのは避けましょう。

災害に関する区域指定とハザードマップ

災害に関する事項として、造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域などへの該当を確認します。自治体の公表図面や担当窓口などを利用し、対象建物の位置と区域の範囲を照合することが基本です。

水害については、水防法に基づく洪水・雨水出水（内水）・高潮のハザードマップの有無を確認します。作成されている場合には、地図を示して対象物件のおおむねの位置を説明する必要があり、名称を記載するだけでは十分ではありません。

自治体が独自に作成した参考図面と、水防法に基づくハザードマップを混同しないことも大切です。確認した地図の名称や公表・更新時期を記録し、必要な図面を添付しておくと説明しやすくなります。

未完成物件の完成時の形状・構造

建築途中の物件を契約する場合には、完成時の形状や構造について説明する必要があります。図面などを用いて、間取り、設備の配置、建物の仕様などを確認できるようにしましょう。

モデルルームや募集用のイメージ画像だけでは、実際の契約対象を十分に説明できないことがあります。未確定の仕様や変更予定がある場合には、その範囲も明確にし、確定している事項と混同させないことが大切です。

インフラ・設備・建物の調査に関する記載事項

入居後の生活に直結する設備関係は、トラブルが起こりやすい部分です。現物があるかどうかに加えて、使用条件や費用負担まで確認しておきましょう。

電気・ガス・水道・排水と料金の精算方法

飲用水、電気、ガス、排水などの整備状況を記載します。ガスが都市ガスかLPガスか、排水が公共下水か浄化槽かなど、借主の利用や負担に影響する違いを確認しましょう。

水道などは、供給事業者と直接契約する方式なのか、貸主や管理会社が検針して請求する方式なのかも重要です。親メーターと子メーターを利用する場合や定額請求の場合には、請求者、計算方法、支払時期などを整理します。

例えば「水道あり」と書かれていても、借主が水道局へ直接支払うのか、毎月定額を家賃と一緒に支払うのかでは契約条件が違います。設備の有無と料金の扱いを分けて説明することが大切です。

設備と残置物の区別

設備欄には、キッチン、浴室、トイレ、給湯設備、エアコン、照明などの状況を記載します。管理資料だけで判断せず、今回の引渡し時に何が設置され、どのような扱いになるのかを確認しましょう。

特に注意したいのが、前の入居者が置いていったエアコンや照明などです。現物があることと、貸主が設備として維持・修繕することは、同じ意味ではありません。

残置物として引き渡す場合には、対象物を特定し、使用の可否、故障時の対応、撤去費用、退去時の扱いなどを契約書や設備表で明確にします。設備欄で「無し」とするだけでは、借主から「備え付けられているのに、なぜ設備ではないのか」と疑問が出る可能性があります。

書式上、設備としては「無」と記載する場合でも、備考や別紙で現物の存在と扱いを補足しましょう。なお、残置物と名付ければ、法令上必要な設備の維持義務や貸主の責任をすべて外せるわけではありません。

区別の考え方については、賃貸の残置物と設備の使い分けを解説した記事も参考にしてください。

石綿使用調査の記録

石綿については、使用の有無の調査結果が記録されている場合、その内容を説明します。貸主などへ調査記録の有無を照会し、必要に応じて管理会社や管理組合などにも確認しましょう。

ここで注意したいのは、「記録が見つからない」と「調査をしていない」、さらに「石綿が使われていない」は、それぞれ違うという点です。確認できた範囲を超えて、安易に「石綿なし」と記載してはいけません。

なお、この重要事項説明のために、宅地建物取引業者へ新たな石綿調査の実施が一律に義務付けられているわけではありません。記録の有無と、その記録から分かる内容を正確に扱います。

耐震診断に関する事項

耐震診断については、原則として昭和56年5月31日以前に新築工事へ着手した建物が説明対象となります。単純に「昭和56年築だから対象外」と判断せず、建築確認関係資料なども用いて対象性を確認しましょう。

対象建物について所定の耐震診断が実施されている場合には、その内容を説明します。資料が確認できない場合には、その確認状況を記載し、「未診断だから危険」「新耐震だから被害は出ない」といった断定を避けることが大切です。

建物状況調査の結果の概要

既存建物については、宅地建物取引業法上の建物状況調査の実施の有無と、実施されている場合の結果の概要を確認します。この事項は売買だけでなく、建物の貸借でも説明対象となります。

説明対象となる調査は、原則として実施から1年を経過していないものです。ただし、鉄筋コンクリート造など一定の共同住宅等については2年となるため、調査日と建物の種類を確認する必要があります。

また、管理会社の巡回点検や工務店の修繕見積もりが、そのまま法律上の建物状況調査に該当するわけではありません。調査の名称だけで判断せず、報告書や調査者の資格などを確認しましょう。

説明対象期間を過ぎた調査であっても、重大な不具合を把握している場合には、単に「期限切れだから説明不要」と処理することはできません。借主の判断に影響する内容は、個別の告知事項としても検討します。

スポンサーリンク

賃料・契約期間・更新に関する記載事項

費用と契約期間は、借主が特に関心を持つ項目です。毎月支払う金額だけでなく、契約時、更新時、退去時など、支払時期を分けて整理すると伝わりやすくなります。

賃料・管理費・敷金・礼金などの費用

賃料、管理費・共益費、敷金、礼金などについて、金額と支払条件を記載します。賃料以外に授受する金銭は、その名称だけでなく、どのような目的の費用なのかも明らかにしましょう。

保証会社への初回保証料、保険料、鍵交換費用、サポートサービス料などが必要な場合には、負担の有無や金額を確認します。初期費用明細にだけ載せ、重要事項説明書や契約書では扱いが分からない状態を避けることが大切です。

保証料や保険料などが別契約に基づく場合には、その契約先や支払条件も整理します。必須の費用と任意で選択できるサービスは、借主が区別できるように説明しましょう。

契約期間・更新と継続して発生する費用

契約期間は、始期と終期を具体的な日付で記載します。入居可能日、鍵の引渡日、賃料発生日が異なる場合には、その違いも明確にしておきましょう。

更新に関しては、更新の取扱いと、更新料などの負担を記載します。保証会社の年間保証料、保険の更新保険料、サポートサービスの継続費用など、契約期間中に発生する費用も確認が必要です。

例えば、保証会社の費用が毎年発生する場合には、賃貸借契約の更新時だけに必要な費用であるかのように説明しないよう注意します。金額と併せて「いつ、誰に支払うのか」まで整理することが大切です。

普通借家と定期借家の違い

普通建物賃貸借契約か、更新のない定期建物賃貸借契約かを明示します。定期借家の場合には、期間満了で契約が終了すること、再契約の可能性、中途解約の条件などを説明しましょう。

特に、「再契約の相談ができる」と「必ず再契約できる」は意味が異なります。貸主の意向や契約条件を確認し、借主が継続居住を保証されていると誤解しないようにする必要があります。

また、定期借家では、貸主が契約前に、更新がなく期間満了で終了することについて所定の書面等を用いた説明を行う必要があります。仲介業者が行う重要事項説明とは別の手続きであり、重説に「定期借家」と書けば済むわけではありません。

契約期間が1年以上の場合の終了通知なども含め、実際の契約と運用に必要な手続きを確認しておきましょう。

用途と使用上の制限

居住用であれば、居住目的の契約であることを記載します。事務所利用、店舗利用、民泊、転貸などについて制限がある場合には、その内容も具体的に説明しましょう。

ペットの飼育、楽器の演奏、喫煙、同居人の追加、駐車場・駐輪場の利用なども、条件を確認しておきたい項目です。分譲マンションの場合には、貸主が認めていても管理規約や使用細則によって制限されることがあります。

例えば、ペットについて「相談可」とだけ記載すると、どの動物でも飼えると受け取られる可能性があります。種類、頭数、事前承諾、追加負担など、合意した条件を明確にしましょう。

解約・退去・費用負担に関する記載事項

入居時には意識されにくいものの、退去時の条件はトラブルになりやすい部分です。借主からの解約、貸主による解除、敷金の精算などを分けて説明します。

解約予告と契約解除

借主から解約する場合には、予告期間、通知方法、賃料の精算方法などを記載します。居住用では1か月前予告とする契約も多いものの、すべての契約に共通する決まりではありません。

例えば、解約月の賃料が日割りか月割りか、予告期間に足りない場合の負担はどうなるかによって、退去費用は変わります。契約書と同じ条件を、具体的に確認できる形で記載しましょう。

契約解除については、賃料の不払い、無断転貸、重大な契約違反など、契約上の解除事由を説明します。ただし、条項に書けばどのような場合でも直ちに解除できるわけではなく、催告や信頼関係の破壊などが問題となる点にも注意が必要です。

貸主からの解約や更新拒絶についても、借主からの解約と同じ条件でできるわけではありません。普通借家では正当事由などの制約があるため、双方の条件を混同しないようにしましょう。

敷金精算・原状回復・クリーニング費用

敷金については、何の債務を担保するものか、退去時にどのような精算を行うかを記載します。敷引きや償却の合意がある場合には、その金額や計算方法も明確にしましょう。

原状回復では、通常損耗や経年変化と、借主の故意・過失などによる損傷を区別することが基本です。「退去時は借主がすべて新品に戻す」といった説明にならないよう注意します。

クリーニング費用などを借主負担とする特約がある場合には、対象となる作業や金額、算定方法などを具体化し、契約書との整合を確認します。特約を記載して説明したことだけで、その内容が必ず有効になるわけではありません。

損害賠償額の予定・違約金

短期解約違約金など、あらかじめ損害賠償額や違約金を定めている場合には、その内容を記載します。適用期間、金額、計算の基準を確認し、借主が負担を把握できるようにしましょう。

例えば「1年未満の解約で賃料1か月分」とする場合には、1年をどの日から数えるのか、賃料に管理費を含めるのかなども契約条件として明確にしておく必要があります。

また、地震や火災などが起きた場合でも、原因や貸主の義務違反の有無によって責任の扱いは変わります。「災害や盗難について貸主は一切責任を負わない」といった包括的な免責を、当然に有効なものとして説明するのは避けましょう。

支払金・預り金の保全措置

宅地建物取引業者が受領しようとする支払金・預り金について、説明対象に該当する場合には、保全措置を講ずるかどうかと、講ずる場合の概要を説明します。

受領額が50万円未満のものなど、法令上の除外がありますが、単に初期費用の総額だけで判断するものではありません。受領する者、金銭の性質、受領時点などを確認する必要があります。

また、説明対象であることと、保全措置を必ず実施しなければならないことは別です。売買における手付金等の保全措置とも混同せず、今回の取引における実際の取扱いを記載しましょう。

管理委託先・特約・備考欄の書き方

書式の定型欄だけでは伝えきれない条件は、備考欄や別紙などで補足します。ただし、重要な内容を末尾へまとめて書くだけではなく、関係する項目と対応させて説明することが大切です。

管理委託先と問い合わせ窓口

建物の管理が委託されている場合には、管理を受託する者の名称や住所など、所定の事項を記載します。併せて、入居後の問い合わせ先や連絡方法も整理しておくと実務上役立ちます。

分譲マンションでは、建物全体の管理会社と、貸主から専有部分の賃貸管理を受託している会社が異なることがあります。共用部分の相談先と、家賃・室内設備などの相談先を区別しましょう。

また、宅建業の免許番号、マンション管理業の登録番号、賃貸住宅管理業の登録番号は、それぞれ別の制度の番号です。取得状況を確認し、書式で求められる情報を取り違えないよう記載します。

敷地が借地の場合

対象建物の敷地が借地である場合には、敷地に関する権利の種類や内容を確認します。定期借地権など、敷地利用の期間や終了条件が建物の利用に影響する場合には、特に注意が必要です。

書式の該当欄に権利の種類だけを入れて済ませず、今回の賃貸借期間や継続利用に影響がないかを整理しましょう。必要に応じて、貸主から借地契約関係の資料を確認します。

特約と重要事項説明書の整合性

契約書に特約を設ける場合には、重要事項説明書でも必要な内容を説明します。設備の扱い、退去時の負担、使用制限などは、定型欄と特約で矛盾が生じやすい部分です。

例えば、設備欄ではエアコンを貸主設備として表示しているのに、特約では「すべて残置物」と書かれていれば、借主はどちらを前提にすればよいのか分かりません。設備表、特約、重要事項説明書を一つの契約条件として照合する必要があります。

特約の組み立て方については、賃貸契約書の特約事項の作り方を解説した記事をご参照ください。

周辺環境・不具合など個別の説明事項

備考欄には、定型欄に収まらない物件固有の事情を記載します。把握している雨漏りや漏水、騒音、工事予定、利用上の支障など、契約判断に影響する内容がないかを検討しましょう。

事故履歴などの告知については、事実関係や国土交通省のガイドラインなどを踏まえ、説明の要否と範囲を判断する必要があります。うわさを事実として書いたり、必要のない個人情報まで記載したりしないよう注意します。

重要なのは、「何が起きたのか」「現在はどうなっているのか」「今回の利用にどのような影響があるのか」を整理することです。「現状有姿」「借主了承」とだけ記しても、具体的な説明の代わりにはなりません。

仲介手数料の確認

仲介手数料についても、金額、支払時期、承諾内容などを確認します。ただし、仲介手数料の承諾欄は、すべての重要事項説明書に必ず設けられる法定の共通項目というわけではありません。

通常の居住用建物の賃貸借媒介では、貸主・借主双方から受け取る報酬の合計額や、各依頼者から受け取る額に上限があります。借主など一方から原則額を超えて受領するには、媒介の依頼を受けるに当たっての承諾が必要であり、重説の最後で署名をもらえば当然に足りるとは考えないことが大切です。

賃貸重要事項説明書の作成で間違えやすいポイント

最後に、書類を完成させる前の確認事項を整理します。入力漏れだけでなく、資料同士の食い違いや確認の根拠もチェックしましょう。

過去の書類を確認せずに使い回さない

以前の入居者に使用した重要事項説明書は、作成の手間を減らす参考資料になります。ただし、貸主や管理会社、設備、費用、登記、災害に関する区域指定などが変わっている可能性があります。

特に、前の入居者の退去後に設備を交換した場合や、残置物を撤去した場合には、古い設備表と現況が一致しなくなります。流用する際には、今回の契約に合わせて確認し直す項目を決めておきましょう。

不明・未調査・該当なしを混同しない

「不明」は確認しても分からない状態、「未調査」は調査をしていない状態、「該当なし」は確認の結果として対象に当たらない状態です。これらを同じ意味で扱うと、実際には確認できていない内容を断定してしまいます。

例えば、貸主から資料が出てこなかっただけで「耐震診断未実施」と決めつけることはできません。誰に何を確認し、どこまで判明したのかを踏まえて、記載を選ぶことが大切です。

契約書・設備表・募集条件の食い違いをなくす

重要事項説明書が完成したら、契約書、特約、設備表、初期費用明細などと照合します。募集条件から変更された事項がある場合には、借主への説明と合意ができているかも確認しましょう。

また、説明の場で条件変更が生じた場合には、関係する書類も修正する必要があります。重要事項説明書だけを書き換えて契約書を直し忘れるなど、新たな食い違いを作らないよう注意しましょう。

スポンサーリンク

まとめ｜賃貸重要事項説明書は資料と現況を確認して作成する

賃貸重要事項説明書には、物件や登記に関する事項、設備、災害リスク、費用、契約期間、解約条件など、さまざまな内容を記載します。法定の説明事項を押さえるとともに、借主の判断に関わる物件固有の事情も検討することが大切です。

作成時には、以前の書類や貸主の記憶だけに頼らず、資料と現況を照合しましょう。契約書、特約、設備表と内容をそろえ、何を根拠に説明したのかを確認できる状態にしておくと、説明の精度を高められます。

賃貸の取引は件数が多いからこそ、慣れによる見落としにも注意が必要です。書式を埋めることを目的にせず、借主が条件を理解したうえで契約を判断できる重要事項説明書を作成しましょう。