「市場に流通している物件価格の70％程度で、不動産を購入できる可能性がある」として、熱い注目を集めているのが「競売」です。
ただ、ひと昔前までは「競売に素人が手を出すものではない」などと言われていましたから、『競売に参加するのには抵抗がある・・・』という方も少なくないことでしょう。
そこで本日は「競売購入の流れ、注意点について解説いたします！」と題して、入札から引渡し、明け渡しに至るまでのポイントと注意点をわかりやすくご説明いきたいと思います。
そもそも競売とは何か
読者の方の中には「競売について学ぶのは初めて」という方も少なくないことと思いますので、まずは競売という制度の概要から見ていくことにいたしましょう。
まず、競売という言葉についてですが「きょうばい」と読む方も多いようですが、不動産業界・金融の世界では「けいばい」と読むのが一般的です。
「読み方なんでどうでもよい」と思われるかもしれませんが、物件に悪質な占有者などがいるケースでは、「きょうばい」と発音するだけでも『あっ！こいつ素人だな・・・』と侮られてしまう場合もありますから、少々注意しておきたいところでしょう。
なお、物件が競売に掛けられるまでのプロセスについては様々なパターンがありますが、基本的には借金の焦げ付きなどによって、強制的に不動産を処分させられるパターンが殆どとなるはずです。
住宅ローンであれ、事業用のローンであれ、お金を借りる際に金融機関等から「所有する不動産を担保に提供して欲しい」といった要望が出ることは少なくありません。
そして、物件を担保に提供して借入れを行った場合には登記簿謄本（正確には登記事項証明書ですが、本記事では登記簿謄本で統一させていただきます）の乙区と呼ばれる個所に『抵当権』という名称の権利が記載される（設定される）ことになります。
もちろん、順調に返済が行われ完済に至れば抵当権は抹消されることになりますが、途中で返済が滞った場合には金融機関が設定されている抵当権を行使し、物件を競売に掛けて債権の回収を図ることになります。
そして競売においては、参加者が入札を行って「最も高値を付けた者」に物件が落札されることになりますから、競売は「裁判所にて行われる債権に係わる公的不動産オークション」とも呼ぶべき制度なのです。
ちなみに以前は競売に関する法整備が行き届いておらず、落札した物件に「怖い方々」が住み着いており、これを追い出すのにとんでもない苦労を強いられるケースが多かったため、
冒頭で申し上げたように「素人が手を出すものではない」などという言われ方をされていましたが、現在では法改正により安全性が格段に向上しておりますので、一般の方々が入札に参加することも珍しくありません。
また、競売となると落札価格が実勢価格を大きく下回ってしまうため、これを回避するための任意売却という制度もありますのが、こちらにご興味がある方は別記事「任意売却購入の流れをレポート！」をご参照いただければと思います。
さて、ここまでの解説にて「競売の概要」や「そこに至るまでの流れ」についてはご理解いただけたことと思いますので、次項では『具体的に競売における物件取得までのプロセス』を見て行きましょう。
競売の流れを解説
競売物件を買いたいと思ったら、まずは裁判所より公示されている競売情報を閲覧して、「どの物件に入札を行うか」を検討する必要があります。
物件探し
競売物件の情報は「各案件を担当する裁判所にて掲示される」こととなっていますが、物件所在地の裁判所が必ずそのエリアの案件を担当する訳ではありませんので、該当地域の競売情報を完全に把握するのは意外に困難です。
そこで利用されることになるのが、新聞広告やインターネットの情報サイトとなります。
但し、新聞で得られる情報は限られたものとなってしまいますので、現在ではインターネットの競売専門のポータルサイトなどを利用する方が圧倒的に多いはずです。
こうしたポータルサイトでは、簡単な操作で物件情報をダウンロードすることが可能ですから、誰でも手軽に競売に参加することが可能となります。
3点セットによる調査
そして、ポータルサイトにて気に入った物件が見付かったなら、まずは入札に参加するか否かを決定するための「物件に対する調査」を開始しなければなりません。
なお、ここで頼りになるのが通称・3点セットと呼ばれる下記の資料です。
- 物件明細書
- 現況調査報告書
- 評価書
では、その内容を詳しく見て行きましょう。
物件明細書
物件のおよその概要が記されていますが、この資料から得られる情報はあまり多くありません。
現況調査報告書
物件の概要や利用状況について、関係者の陳述や執行官の意見が記されている上、公図に測量図、現地の写真まで付いた資料となります。
入札対象の概要ばかりか、これまでの物件利用状況の経緯まで示されていますので、隅々までじっくり目を通しておきたい資料です。
評価書
対象物件の価値を検討した資料となります。
目線としては不動産鑑定評価に近いものとなりますから、入札価格決定の大きなヒントとなるはずです。
但し、「評価書の価格」と「実勢価格」には『ズレ』が生じることも少なくありませんので、別途市場価格の調査を行うことが重要でしょう。
これらの資料は情報サイトなどから手軽に入手できますので、競売に参加する際には必ず手に入れておくべきです。
なお、3点セットに目を通すことはもちろんですが、その他の調査も重要となります。
その他の調査
3点セットの確認に加えて、「一般的に不動産業者が売買に際して行うレベルの調査」は済ませてから入札に臨みたいところです。
なお、物件調査には多くのチェック項目がありますが、具体的な内容については過去に不動産業者向けに記した「現地調査」と「役所調査」の記事をご参照ください。
また、これに加え「地中配管調査の方法について！」・「不動産の道路調査について！」の記事についてもご一読いただくことをおすすめいたします。
ちなみに、競売物件は入札前に内部を見ることができませんので、『外観から如何に建物の瑕疵や、今後起こり得るであろう問題を予測することができるか』が非常に重要なポイントとなって来るかと思います。
そして、この作業に当たっては過去記事「収益物件購入のポイントと注意点について」にて解説した調査のノウハウがお役立ていただけることと思います。
資金調達
「購入資金はキャッシュで！」という方には全く関係のない話ですが、競売参加に際して「銀行から資金を借入れたい」という方については少々注意が必要です。
実は少し前まで、競売におけるローンの利用は禁止されていました。
但し、その後の法改正によって「融資の利用が許可されることになりました」が、お金を出す銀行的には『占有者の立退きなどに失敗するリスクある』として、ローンの審査基準を厳しめに設定しているケースが多いのです。
なお競売のルールでは、たとえ資金調達の目途が立っていなくとも「一旦入札してしまったら後には引けいないシステム」となっていますから、融資を利用する場合にはしっかり下準備を行っておく必要があるでしょう。
入 札
そして、ここでようやく「入札を行う段階」へと入っていきます。
競売参加の申込関係書類は裁判所で取得することができますし、他に必要な書類は住民票程度となりますので、入札の準備自体は難しいものではありません。
但し、入札には「保証金の納付」が義務付けられていますので、売却基準価額の20％以上を保証金として事前に振込み、振込控えを入札書類と共に送る必要があります。
なお入札金額の記入においては、売却基準価額の80％以上とするルールもありますので、あまり安い値段を書かないように注意しましょう。
そして、申込書類を投函する前には必ず金額等の再確認を行うべきです。
「金額の桁がひとつ多い」、反対に「少ない」などのミスは取り返しの付かない失敗に繋がるケースもありますから、可能な限り慎重に手続きを進めていきましょう。
開札・結果発表
入札締め切りから程なくして、開札と結果の発表が行われます。
管轄する裁判所でも結果を知ることができますが、多くの方はネットにて結果を確認しているようです。
なお、落札できなかった方には、その後10日程の期間内に預け入れしていた保証金の返金が行われます。
決済・引渡し
そして見事に、落札することができた方は「決済・引渡し」へと駒を進めて行きますが、ここから先は不動産取引における通常の決済とはやや方法が異なるものとなります。
まずは「売却許可決定」が裁判所から下されますが、売却の確定はここから一週間後となるでしょう。
これは競売の結果に「異議申し立て」がないかを確認するための期間となり、ここで問題がなければ残代金を納付して、物件の引渡しとなります。
なお、所有権の移転登記等は全て裁判所が職権で行いますので、何処かに出向いて裁判所の方と話すなどのプロセスは存在しません。
そして後日、登記識別情報が届き、所有権の移転が完了することになります。
明け渡し
さて、ここからが競売の「山場」となります。
物件の所有権が自分のものになったとはいえ、建物の中には債務者や、債務者から部屋を借りている者（賃借人）が普通に生活しているケースも珍しくありません。
こうした者達を立ち退かせるのが競売のクライマックスであり、最もリスキーな場面でもあります。
ちなみに、この明け渡しの交渉は前項で解説した「売却許可決定」が下りた時点から行うことが可能となります。
但し、あくまでも当事者同士での「いつ出て行ってくれる？」などの交渉ができるようになるだけあり、「立退き命令」などを出すのは残代金納付後でなければなりません。
もちろん、事前の交渉で退去させられれば問題はないのですが、言うことを聞いてもらえない場合は、いよいよ「立退き命令」の発動となります。
※物件の購入目的が収益物件の獲得である場合には、賃借人をそのまま住まわせて、賃料収入を得ることも可能です。
引渡し命令・強制執行
競売の落札者が引渡しを求めているのにも係わらず、退去しようしない占有者に対しては、裁判所への申立てを行うことより「立退き命令」を出してもらうことができます。
※物件に賃貸借契約に基づく入居者が住んでいる場合には、抵当権の設定時期などによって猶予期間等が異なりますので、この点については後程「明け渡しに関する注意点」の項にて解説します。
申立てに掛かる費用は僅か数千円で済みますし、発動までの期間も7日みておけば充分でしょう。
そして引渡し命令発動後、１週間は占有者に異議申し立ての機会が与えらえますが、ここで異議が唱えられた場合（不服申立をされた場合）には、裁判所が不服申立に対する判断を下すのを待たねばなりません。（2週間もあれば結論は出るはずです)
また不服の申立てが却下され、その上でも占有者が引渡し命令に従わない場合には、いよいよ強制執行の手続きを行うことになります。
なお、「立退き命令」には『立退きの判決を得ているのと同じ効力』がありますから、原則として占有者に抗う術はありませんが申立てから強制執行の実行までには1ヶ月～3ヶ月程の期間を要する場合もあります。
こうして強制執行の当日を迎えたなら、申立人（落札者）は事前に手配した立会人や荷物整理をする人員（専門業者か引っ越し業者）、そして裁判所の執行官と共に現地に向かいます。
事前に占有者には通告がなされていますので、この段階で退去している可能性も高いのですが、退去していない場合はドアを破り、入居者の追い出しと荷物の撤去が行われるのです。
後始末
荷物の撤去後はドアの鍵を変えるなどして、占有者が戻って来られないようにする処置が執られ、荷物は別の場所に倉庫を借りて（申立人負担）、しばらく保管されます。
これらの荷物の権利は「未だ占有者のもの」となりますが、最終的には荷物も競売に掛けて処理することになるでしょう。（荷物を落札する者が現れる可能性は0に等しいですから、実際は申立人が落札して廃棄処分するのが通常です）
こうして手に入れた物件を建替えたり、リフォームするなどして、新たな運用が開始されれば「競売物件の購入は完了」となります。
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競売物件購入における注意点を解説
ここまでの解説にて競売物件購入の流れはご理解いただけたことと思いますので、以下では引渡し完了までのプロセスにおいて注意すべき点についてご説明していきます。
入札における注意点
競売においてまず注意が必要なのが、入札の制度自体に係わる問題となります。
既にお話ししたとおり競売の入札に際しては、物件の売却基準価額の20％以上の金額を保証金として納付しなければなりません。
そして入札の結果、無事に物件を取得できれば何の問題もないのですが、「銀行に融資を断られ、残代金の資金繰りが付かない」「後から物件に問題あることに気が付いたので、購入を取り止めたい」などの事情が発生し、
入札をキャンセルする場合には「納付済みの保証金を放棄する」ことでしか辞退ができないシステムになっているのです。
よって、こうした事態に陥らないためにも、競売に参加する際には「綿密な計画を立てた上で、入札に臨むべき」でしょう。
また、時折耳にするのが申込書に記載する金額の「桁」を間違ってしまうというケースです。
当然、後から訂正することできはませんので、落札してしまった場合には「桁を間違えたままの金額で購入するか」「保証金を放棄して辞退する」という選択肢しか残されませんので、この点にも注意を払うべきでしょう。
物件の瑕疵に関するリスク
通常の不動産売買であれば、基本的には物件の瑕疵（雨漏りなどの物件の隠れたキズ【欠陥】）に対して、『売主が一定期間責任を負う』などの保全措置が施されているものです。
しかしながら、競売の場合には瑕疵に対する保全は一切行われていませんので、全て自分の責任において問題を処理する必要があります。
建物の雨漏りや傾き、地盤の沈下などを物件の内覧も行わずに見抜くことはプロの不動産業者であっても非常に困難ですから、競売に参加する以上はこうしたリスクも覚悟の上で臨む必要があるでしょう。
また建物の瑕疵であれば、建替えにより解消できるケースが多いでしょうが、土壌汚染などが発覚した場合には、土壌の改良に法外な費用が発生する可能性も出てきます。
こうした被害を防ぐためには、物件所在地近くの図書館などで古い年代の住宅地図を閲覧し、「現在の建物が建つ前にどんな土地の利用がされていたか」等を調べることが有効な対策となるでしょう。
但し、隣接住宅からの配管越境や、古い建物の基礎やコンクリートガラ等の地中埋設物に関する瑕疵については、どのような調査をしても「見抜くことは非常に困難である」と言わざるを得ません。
明け渡しに関する注意点
さて、競売物件を購入する最大のリスクとされるのが「物件の明け渡し」に関する事項です。
『日々の生活の拠点が競売に掛けられる』という状況は、所有者・占有者にとって非常に不本意な事態でしょうし、突然現れた競落人から「出て行け！」と言われて素直に応じる訳がないのは当たり前のことでしょう。
そこで頻発する明け渡し関連のトラブルに対処するべく、様々な法整備が行われることになり、現在ではよりスムーズな追い出しが可能となってはいるのですが、まだまだ注意すべき点もありますので、以下でポイントを整理していきます。
空室の場合
物件が空室であれば「何も問題がない」ような気がしますが、『何時の間にか人が住み着いていた』という事態も想定できますので、決して気を抜くことはできません。
また物件を競落したからといって、鍵を渡してもらえる訳ではありませんので、ドアに鍵が掛かっている場合は鍵屋さんに連絡をして、ドアを破らなければならないのです。
そしてドアを破る際には、不測の事態（「侵入者との鉢合わせ」や「室内で事件が発生している」など）に備えて立会人を同行させるのが通常となります。
なお、立合い人については誰でも構いませんが、後々の安全を考えるのならば裁判所が紹介してくれる専門業者に数千円の日当を払って同行してもらうのが得策でしょう。
また、ドアが開いてもまだまだリスクはあります。
それは物件の内部に荷物が残されている場合です。
競落人は不動産の所有権を取得してはいますが、中にある荷物に関しては何も権利を持っていません。
よって、荷物を勝手に処分すると後々、大きなトラブルに発展する可能性もありますので、まずは裁判所の資料などを基にに旧所有者に連絡を取り、残置物処分の交渉をしましょう。
但し、上手く連絡が付いたとしても『口頭だけで、撤去する旨の約束をする』のでは不安でしょうから、「立退きの確約（占有解除）」と「荷物の所有権放棄」の二点を謳った覚書などを交わしておくべきです。
なお、旧所有者はお金に窮して「競売という憂き目」にあっている訳ですから、荷物の処分費用が払えない可能性も充分にありますよね。
こうした相手の境遇に気を配り、競落人が処分費用を負担するのが、スムースに交渉を進める秘訣となるでしょう。
但し、どうしても交渉がまとまらない場合には「強制執行」という最後の手段に踏み切ることとなります。（強制執行の費用は競落人負担となります）
占有者が居る場合
そして更に問題となるのが、入居者がまだ占有を続けている場合です。
ここでまず注意したいのが、占有している者が「旧所有者」なのか、「物件を賃貸で借りている者（賃借人）」であるのかという点となります。
旧所有者であれば「引渡し命令」などを発動することであまり時間を掛けずに退去させることが可能ですが、賃借人に関しては原則として引渡しに6ヶ月間の猶予を与えなければなりません。
実はひと昔前まで、賃借人が物件を占拠している場合の「立退き」は非常に困難なものでした。
これは「短期賃貸借を保護するべし」という法令が存在していたためであり、悪質な賃借人が物件を占有しているケースでは、競落人はその退去に大変手を焼かされていたのです。
そして『この制度のままでは競売に参加する人が居なくなる』との危惧から、2004年に法律が改正され、賃借人に対して「6ヶ月の猶予を与えるが、退去を拒むことはできない」という内容に変更されたという訳です。
但し、法改正後も2004年以前から賃貸を続けている者に関しては、改正前の「短期賃貸借保護の文言」が効果を持つこととなっていますので、契約期間が3年以下の建物賃貸借契約については『期間満了まで明け渡しの請求ができない』ことになります。（契約が更新されている場合には、更新契約が満了するまで）
更に、2004年の法改正の前であろうと、それ以降であろうと『抵当権が設定される前から賃貸借契約を締結している賃借人』については、正当事由なしに退去をさせることはできませんので、競落した物件を自分で利用したい場合などには注意が必要です。
ちなみに2004年の法改正においては、競売に掛けられたアパートなどについて、旧所有者が賃借人から預かっていた敷金の返還義務を、競落人が引き継がなくてよい旨のルール変更が行われました。
よって、賃借人の立退きに際して「敷金を返還しろと」言われても、これに応じる必要はありません。
このように賃借人の立退きについては「一筋縄ではいかないケース」が多々あり、これを解決するために多くの時間を費やしてしまうと、今後のスケジュール（リフォームや解体工事の予定）に大きな影響が出る可能性がありますので、賃借人がいる物件の入札には細心の注意を払う必要があるでしょう。
立退き交渉における注意点
競落した物件に占有者がいる場合には、裁判所の「明け渡し命令」などで退去を迫ることができる旨は、既にご説明いたしました。
但し、これだけで全ての占有者が退去してくれる訳ではありませんし、前項でもお話しした通り、賃貸借契約の状況によっては法的に対抗することが困難な場合もありますから、このようなケースでは交渉によって退去の合意を得るしか方法はありません。
では具体的にどのような交渉を行うべきなのでしょうか。
まず、法的に対処することが難しい賃借人に対しては、現在の住まいと同等の賃貸物件を新たに借りるのに必要な「初期費用（前家賃・礼金・敷金・保険料・仲介手数料等）」に「慰謝料的な意味合いの金員数万円」、そして「引っ越し費用」を付加した『立退料』を提示することが交渉の第一段階となります。
但し、これだけですんなりと納得する賃借人は少ないでしょうから、立退料を増やしたり、立退きまでの期間の賃料を減免するなどの条件を提示しながら、根気強く交渉を進めていきましょう。
一方、交渉の相手が旧所有者である場合には、法的に「退去するのが義務」となっていますから、あまり手間が掛からないようにも思えますが、そうとばかりも言えない部分もあります。
旧所有者が競落人の退去の勧告に従わない場合には、裁判所を通して「明け渡し命令」を出し、これにも応じない場合は「強制執行」をすることになりますが、これらの手続きを行うには『当然それなりの費用が必要』となりますから、ある程度の費用を支払って退去してもらえるなら、こちらの方が遥かに効率的なのです。
そこでまずは、「引っ越し費用」を競落人が負担するという最低限の条件を提示して、相手の出方を見ましょう。
ただ、現実的には引っ越し費用のみで退去に応じてもらうのは困難でしょうから、先程の「賃借人に支払う費用」をベースに徐々に立退料の金額を引き上げながら、交渉をしてみる他はありません。
ちなみに、占有者の中には「お金を受け取るだけで退去はしてくれない」という悪質な者もいますので、取り決めた内容をしっかりと書面に残した上、お金の受け渡し時期などにも十分な注意を払う必要があります。（退去前には半金のみを渡し、立退きが完了したら残金を支払うなど）
強制執行における注意点
前項では「立退きの交渉」についてお話をいたしましたが、どうしても退去してくれない旧所有者などには、強制執行という最後の手段を講じるしかありません。
なお、ここに至るまでに裁判所からの「引渡し命令」が発動されていれば、強制執行を行うのは決して難しいことではないはずです。
そして、裁判所で執行の手続きを済ませば、2～3ヶ月程で強制的な退去が可能になります。
ちなみに強制執行の断行前には、執行官が占有者に告知を行いますので、執行当日には物件はもぬけの殻ということも珍しくありませんが、場合によっては最悪の結末を迎えることもあるでしょう。
それは、行くあてもなく人生に絶望した占有者が物件で自ら命を絶つというパターンです。
当然、占有は解除さることになりますが、こうした事態を引き起こす原因となったが競落人自身がそこに住むのはとても無理でしょうし、賃貸するにも事故物件扱いとなってしまいます。
よって、立退き交渉をする中で「この人はやばい！」と感じたら、それなりの費用を支払ってでも引っ越し先の目途を付けさせることが、競売では非常に重要となるでしょう。
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競売購入の流れ、注意点まとめ
さてここまで、競売購入の流れや注意点について解説してまいりました。
この記事をお読みいただければ、法整備が完了して「誰でも手が出し易くなった」と言われてはいるものの、競売にはまだまだリスクは潜んでいることをご理解いただけたはずです。
但し、競売は「格安で不動産を購入できる数少ないチャンス」であるのは間違いありませんから、決して怖気付くことなく、正しい知識を身に付けて慎重に入札に臨んでいただければ幸いです。
ではこれにて、「競売購入の流れ、注意点について解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います！