アパートやマンションの経営を行う方にとって、賃貸借契約の内容は非常に重要なものとなるはずです。

なお、このようなお話をすると「えっ?契約は不動産屋業者(管理会社)に任せっきりにしているけど・・・」という方も多いことと思いますが、賃貸借契約の内容次第では『大きなトラブルに発展する可能性』も充分にありますから、

効率良く賃貸経営を進めて行きたいのであれば、「契約内容にこだわり抜いて損はない」というのが不動産屋さん的な『本音』となります。

ちなみに賃貸借契約の記載内容については、過去記事「賃貸借契約書の雛形を解説いたします!」にて既に解説を行っているのですが、お部屋の中にある設備や物品を「残置物として扱うか?、設備として扱うか?」という問題については触れずに筆を置いてしまっておりました。

そして、この「設備と残置物」の問題は賃貸借契約書を作成する上で非常に重要なポイントとなりますので、『改めて記事をお届けしなければ・・・』と日々考えていた次第です。

そこで本日は、収益物件の運営を有利に進めるのに必要不可欠な賃貸の残置物と設備の知恵袋をお届けしたいと思います。

賃貸の残置物と設備

 

賃貸借契約上の残置物・設備

冒頭にて「設備」と「残置物」というワードが出てまいりましたが、『そもそも賃貸の契約上の残置物と設備ってなんだろう?』とお考えの方もおられることと思いますので、まずはその定義についてお話ししてみたいと思います。

賃貸のお部屋の中には、建物本体とは別に様々な機器・備品が備え付けられているものです。

例えばエアコンにガスコンロや電気コンロ、カーテンレールにウォシュレット、物件によってはベッドやタンス、洗濯機に冷蔵庫まで備え付けられているところもあるでしょう。

そして賃貸借契約においては、こうした物品に対して大きく分けて二つの属性を与えることになっており、それが「残置物」と「設備」なのです。

残置物

残置物とは読んで字の如く「以前の入居者が残していった物品(所有権を放棄して置いて行った品物)」のことであり、『新たな入居者に無償で差し上げますので、使うなり捨てるなり自由にしてください』というスタンスの物品となります。

よって、大家さんはその備品に対して責任を負うことはなく、故障した場合のメンテナンス費用なども全て借主の負担となるのが原則です。

また、こうした性質を持つ残置物となりますから、入居前に新たな賃借人から「不要」と言われれば、オーナーの負担にてこれを撤去するべきものとなります。

これに対して「残置物であることを承知で利用する場合」には、新たな借主の所有物との扱いになりますから「大家さんが修理の義務を負わないのはもちろん、廃棄するのも売却するのも借主の自由となる訳です。

設 備

一方、これが「設備」となると『住宅設備の一部』ということになり、オーナーの所有物として扱われることなります。

よって、故障などが発生した場合には原則として大家さんがそのメンテナンス費用を負担し、修理が不能な場合には同等品との交換が義務付けられることになるのです。

但し、入居者が故意、過失で壊した場合には、その修繕義務を賃借人に負わせるのが一般的な契約内容となります。

 

このように同じ備品でも、全く扱いが異なるのが「残置物」と「設備」ですから、『どの備品を設備とし、何を残置物とするか』によって、入居開始後に大家さんが負担するコスト(メンテナンス費用など)に大きな差が生じることになるのです。

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設備と残置物はこうして使い分けよう

さて、このようなお話をすると「最初から設置されていた備品は設備だし、従前の入居者が残していったものが残置物なのだから、選択の余地などないのでは?」とお考えの方も多いかもしれませんが、決してそのようなことはありません。

つまり、対象の備品を「設備とするか、残置物とするか」については、『入居者新規募集の段階でオーナーが勝手に決めてしまう』という方法もあるのです。

例えば、現在入居中の物件に「設備」として取付けられていたエアコンがあったとしましょう。

そして、この部屋の住人が退去することとなり、新たな入居者募集を行うことにしますがエアコンは型の古いものであったため、「設備」としてメンテナンスの責任を負うのは『少々荷が重い』と考えた場合には、エアコンは「残置物である」という条件で募集を行えば、『修理費用や将来の交換費用を入居者の負担』にすることが可能となります。

当然ながら、契約する前に新たな入居者から「残置物は撤去して欲しい」との申し出があれば、オーナーの負担でこれを行わなければなりませんが、今にも壊れそうなエアコンの面倒を長年見続けるよりは、遥かに出費を抑えることができますよね。

こうした要領で、設備・残置物の別を上手に取り決めておくことにより、経費の掛からないスマートな賃貸経営が可能となる訳です。

なお、いくら残置物とは言え、最初から故障しているのではお話になりませんので、『初期不良に対してのみはオーナーが責任を負う』のが一般的でしょう。

また、この設備と残置物の使い分けを上手に行えば、より有利に新規募集を進められる場合もあります。

例えば、これから退去をする者が自己所有の「ベッドや冷蔵庫を引っ越しに際して処分したい」というのであれば、『処分費さえ頂ければ、こちらで捨てておきます』と伝えて、処分費を確保した状態で「残置物のある部屋」として入居者募集を行うこともできるでしょう。

もちろん、「残してももらう備品がまだ使えそうなクオリティーの場合だけに有効な方法」となりますが、これにより新規募集の際は「ベット・洗濯機付き物件(残置物)」という付加価値を物件に加えることが可能となる訳です。

そして、新たな入居者が「要らない」と言えば、前入居者から預かっておいた処分費を使って撤去するだけですから、オーナーの負担は一切発生しないということになります。

ちなみに、上級者レベルの大家さんともなれば、「残置物ではあるが、撤去処分は不可(そしてメンテナンスは借主負担)」「設備ではあるが、メンテナンスは借主負担(借主による勝手な撤去は不可)」などの変則的な取り決めを行うケースもあるものです。

もちろん、こうした変則的な条項を加えることも悪くはありませんが、あまりにオーナーに有利な内容である場合には、揉め事になって訴訟へ発展した際に「無効」と判断される可能性もありますので、ご注意いただければと思います。

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残置物・設備まとめ

このように、残置物と設備を上手に使い分ければ、メンテナンス費用の削減ができるばかりか、新規募集において物件の付加価値を向上させることも可能となります。

なお、ここでご注意いただきたのが「残置物・設備」の区別については、必ず賃貸借契約書、そして募集図面にも必ず明記しておく(管理会社がこれらを作成するならば「明記してもらう」)ことです。

管理会社などに契約の手続きを任せている場合には、入居者への説明が曖昧であったり、不足していたがために、「残置物なんて聞いてない!」と揉め事になるケースも少なくありません。

こうした争いを避けるためにも、募集図面や賃貸借契約書の内容をオーナー自身がしっかりとチェックして、契約締結に際しては管理会社に残置物と設備の別をはっきりと説明するように念押しをする必要があるでしょう。

残置物・設備の使い分けを上手に行い、より効率的な賃貸経営を目指したいものですよね。

ではこれにて、賃貸の残置物と設備の使い分けについての知恵袋を閉じさせていただきたいと思います!