賃貸保証会社とは？仕組みや保証内容を管理会社の実務目線で解説

賃貸保証会社は、借主が家賃を滞納した際に貸主へ賃料を立て替えるなど、賃貸経営における滞納リスクを軽減する重要な役割を担っています。

しかし、実際に賃貸管理の仕事をしていると、「保証会社に入っているから家賃管理は必要ない」「滞納しても保証会社が払ってくれるから問題ない」といった誤解をされているケースも少なくありません。また、「保証会社が入っていれば、滞納者の明渡しまで全部やってくれる」と考えている貸主の方もいらっしゃいます。

実際には、保証契約によって保証される金額や期間には上限があり、管理会社から一定期間内に事故報告を行わなければ保証を受けられない場合もあります。家賃滞納が長期化した場合の明渡しについても、すべての保証会社が同じところまで対応してくれるわけではありません。

私自身、これまで家賃滞納への対応はもちろん、利用していた保証会社の倒産なども経験してきました。そこで今回は、賃貸保証会社の基本的な仕組みから、実際の入金管理、保証限度額、家賃滞納が発生した際の対応、明渡し訴訟まで、賃貸管理の実務経験をもとに分かりやすく解説します。

賃貸保証会社とは？

賃貸保証会社とは、賃貸借契約において、借主が負担する家賃などの債務を保証する会社です。

以前の賃貸借契約では、借主の親族などに「連帯保証人」になってもらう方法が一般的でした。しかし実務では、次のような理由によって、本人には支払い能力があるにもかかわらず契約が難しくなるケースがありました。

• 連帯保証人になってくれる人がいない
• 親が高齢で保証人として認めてもらえない
• 安定した収入があっても親族に保証を頼めない
• 保証人から必要書類を用意してもらえない

こうした問題を補う形で広く利用されるようになったのが、賃貸保証会社です。借主が保証料を支払って保証会社と保証委託契約を締結し、家賃滞納など所定の事故が発生した場合には、保証契約の範囲内で保証会社が貸主への支払いを行います。

国土交通省の家賃債務保証業者登録制度

現在では、国土交通省による「家賃債務保証業者登録制度」も設けられています。これは、一定の要件を満たした家賃債務保証業者を国へ登録し、その情報を公表する制度です。

ただし、この制度への登録は任意であり、未登録であれば家賃債務保証業を行えないという制度ではありません。そのため保証会社を選ぶ場合には、「保証会社を利用しているから安心」と考えるだけではなく、会社の信用力や保証内容まで確認しておくことが重要です。

賃貸保証会社には主に2つの家賃管理方式がある

一口に賃貸保証会社といっても、毎月の家賃をどのように管理するかは契約によって異なります。管理実務で特に大きな違いとなるのが、「収納代行型」と「代位弁済型」です。

収納代行型

収納代行型では、保証会社や提携する決済会社などが毎月の家賃を借主の口座から引き落とし、貸主や管理会社へ送金します。借主の口座残高が不足していた場合でも、契約内容によっては保証会社から所定の賃料が送金されるため、貸主側から見ると家賃収入を安定させやすい仕組みです。

管理会社側にとっても、借主からの入金を毎月確認し、滞納が発生するたびに保証会社へ代位弁済を請求する作業を減らせるメリットがあります。

代位弁済型

一方、代位弁済型では、通常は借主から貸主または管理会社へ直接家賃を支払い、滞納が発生した場合に保証会社へ事故報告や保証金の請求を行います。保証会社が保証契約に基づいて貸主へ滞納分などを支払うことを、一般に「代位弁済」と呼びます。

ただし、代位弁済型だからといって、必ず滞納が発生するたびにその都度支払われるとは限りません。保証会社や商品によっては、毎月の滞納分を一定の手続きにより支払うものもあれば、退去・明渡しが完了して債務額が確定した後に、滞納賃料や原状回復費用などをまとめて支払うタイプもあります。

実際の入金管理では何をしている？

ここからは、実際の管理現場のお話をしてみましょう。家賃の支払日を過ぎたら、まず管理会社では入金状況を確認します。

例えば100世帯を管理していて99世帯の入金が確認できても、1世帯だけ入金がなければ、その契約について確認作業が必要です。単なる振込忘れなのか、口座振替が残高不足で行われなかったのか、あるいは何らかの事情によって家賃を支払えなくなっているのかを確認していきます。

保証会社を利用している契約であれば、保証契約の内容を確認し、必要に応じて事故報告や代位弁済の請求を行います。

ここで特に注意しなければならないのが、保証会社への事故報告に期限が設定されているケースです。「保証会社に加入しているから、そのうち請求すればよいだろう」と放置してしまうと、契約内容によっては保証の全部または一部を受けられなくなる可能性があります。

家賃滞納時に管理会社が実際にどのような対応をするのかについては、家賃滞納時の管理会社の対応とは？契約内容によって異なる3つのケースを実務経験をもとに解説で詳しく解説しています。

家賃を滞納するとどうなる？

では、保証会社を利用している入居者が家賃を滞納すると、実際にはどうなるのでしょうか。

まず管理会社または保証会社から、入金確認や支払いについての連絡が入ることになります。一時的な振込忘れであれば、この段階で支払われて終了するケースも少なくありません。

しかし滞納が長期化すれば、電話や書面などによる督促が行われ、それでも解消されない場合には、最終的に賃貸借契約の解除や建物明渡しを求める法的手続きへ進む可能性があります。

家賃滞納後の督促は、電話やメッセージ、書面などを使いながら、状況に応じて段階的に進めていきます。

保証されるのは家賃だけとは限らない

「賃貸保証会社」という名称から、保証されるのは家賃だけだと思われる方もいるかもしれません。しかし現在の保証商品には、家賃以外にも様々な費用を保証対象としているものがあります。

例えば、次のような費用です。

• 賃料
• 共益費・管理費
• 更新料
• 退去時の原状回復費
• 残置物処分費
• 明渡し訴訟などに必要となる費用

これは貸主や管理会社にとって非常に心強いものですが、どの保証会社でも同じ内容が保証されるわけではありません。同じ保証会社でも、利用する商品によって保証範囲が異なる場合があります。

保証会社には「保証限度額」がある

賃貸保証会社を利用する際に、必ず確認しておきたいのが保証限度額です。保証会社へ加入しているからといって、発生した損害が無制限に保証されるわけではありません。

居住用の保証商品でも、例えば「月額賃料等の○か月分まで」といった保証限度額が設定されていることがあります。また、原状回復費用や残置物処分費用、訴訟費用などについては、家賃とは別に限度額が設定されている商品もあります。

特に駐車場の保証は住居用と条件が異なることがある

管理実務で特に注意したいのが、月極駐車場など住居以外の保証契約です。駐車場向けの保証商品では、居住用の保証とは異なり、次のような契約もあります。

• 居住用と比べて保証期間や保証上限額が低く設定されている
• 保証される賃料の月数が少ない
• 契約解除後の賃料等は保証対象外となる
• 車両撤去など、その後の処理までは保証対象とならない

商品によっては保証総額が数十万円程度に設定されている場合もあり、居住用保証と同じ感覚で考えるのは危険です。

保証会社によって「どこまで対応するか」も違う

保証会社を比較する場合には、保証金額だけではなく、滞納が長期化した際にどこまで対応してくれるのかも重要です。

居住用の保証商品では、滞納家賃だけではなく、賃貸借契約解除後の明渡し訴訟や残置物処理に必要となる費用まで保証対象としているものがあります。その場合、保証会社や弁護士などと連携しながら、最終的な物件の明渡しまで手続きを進めていくことになります。

しかし、すべての保証会社や保証商品が同じではありません。一定期間または一定金額までの家賃保証を中心とした商品もあり、保証限度額へ達した後の対応については、貸主や管理会社側で行わなければならないケースもあります。

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家賃を滞納したら保証会社が勝手に退去させられる？

保証会社が入っているからといって、家賃を滞納した借主を保証会社の判断だけで強制的に退去させられるわけではありません。

滞納が続き、賃貸借契約を解除しても任意に退去しない場合には、必要に応じて建物明渡請求訴訟などの法的手続きを進めることになります。

現在では、保証会社が何らの限定なく賃貸借契約を無催告解除できるとする条項や、一定の条件だけで物件の明渡しがあったものとみなす条項について、最高裁判決を踏まえた注意喚起も行われています。

したがって、「保証会社が入っている＝保証会社の判断だけで部屋から追い出せる」という理解は正しくありません。

明渡し訴訟の「原告」は原則として貸主

では、家賃滞納などを理由に建物明渡請求訴訟を行う場合、誰が原告になるのでしょうか。

保証会社について、貸主から意外とよく聞かれるのが、「保証会社に任せておけば、保証会社が入居者を訴えて退去させてくれるのでしょう？」という質問です。

ここは非常に誤解されやすいところです。家賃滞納などを理由として賃貸借契約を解除し、建物の明渡しを求める場合、原則として賃貸借契約の当事者であり、明渡しを求める権利を持つ貸主が原告となります。

保証会社自身が、大家さんに代わって自社名義で建物明渡請求訴訟を起こすという意味ではありません。

では、保証会社の説明などで見かける「明渡しまでサポート」とは、どのような意味なのでしょうか。保証会社や商品によって内容は異なりますが、次のような形で貸主側の明渡し手続きを支援します。

• 滞納状況の管理
• 貸主や管理会社との打ち合わせ
• 契約解除に向けた手続きの案内
• 弁護士との連携や紹介
• 明渡し訴訟に必要となる費用の保証
• 明渡しまでの手続きのサポート
• 残置物処理費用などの保証

このため、保証会社が明渡しまでサポートする商品であっても、貸主が完全に手続きと無関係になるわけではありません。明渡し訴訟では、貸主から弁護士への委任や必要書類の提出などを求められることがあります。

賃貸保証会社を利用するメリット

貸主側から見た最大のメリットは、やはり家賃滞納による損失を軽減できることでしょう。賃貸経営では、入居者から家賃が入らなくても、固定資産税やローン、建物の維持管理費などの支払いは続きます。

保証会社から滞納家賃の支払いを受けることができれば、こうした賃貸経営上のリスクを大きく軽減できます。

借主側にもメリットがあります。連帯保証人を用意できないという理由だけで賃貸住宅を借りることが難しかった人でも、保証会社の審査を通過することで契約できる可能性が生まれるからです。

賃貸保証会社を利用する際の注意点

非常に便利な保証会社ですが、「入っていれば何でも安心」というものではありません。まず確認したいのが保証内容です。

原状回復費用まで保証される商品もあれば、家賃を中心とした保証に限られる商品もあります。また、滞納が発生した際の事故報告期限など、管理側が守らなければならない条件が設定されていることもあります。

審査方法についても保証会社ごとに異なります。過去の取引状況や滞納歴などが審査へ影響する場合もありますが、すべての保証会社が同じ情報を使い、同じ基準で審査をしているわけではありません。

そのため、「保証会社の審査を通過した＝絶対に滞納しない入居者」と考えるのも危険です。

保証会社自体の信用力も重要

そして私が特に重要だと考えているのが、保証会社自体の信用力です。

保証会社は生活トラブルまで解決してくれるわけではない

保証会社について、もう一つ見落とされやすいのがこの部分です。保証会社の主な役割は、あくまで保証契約で定められた家賃などの債務を保証することです。

例えば、次のような問題です。

• 隣室と騒音トラブルを起こしている
• ゴミ出しのルールを守らない
• 共用部分の使い方に問題がある
• 近隣住民とのトラブルを繰り返している

こうした生活上の管理問題まで保証会社が解決してくれるわけではありません。基本的には貸主や管理会社が対応することになります。

つまり、保証会社を利用すれば管理会社が不要になるわけではありません。

管理会社が実際にどのような業務を担当しているのかについては、賃貸管理会社の仕事内容をご紹介いたします！でも詳しく解説しています。

保証会社が入っていても管理会社の仕事はなくならない

ここまで読んでいただくと分かるように、保証会社は管理会社の代わりではありません。保証会社を利用していても管理会社では、次のような業務を行います。

• 家賃の入金確認
• 保証契約の管理
• 滞納時の事故報告
• 保証会社との連絡や調整
• 契約更新
• 入居者からの相談
• 騒音や漏水などのトラブル対応
• 退去時の精算

特に滞納案件では、「保証会社がどこまで対応するのか」「どこから管理会社や貸主が対応するのか」を契約内容に応じて判断する必要があります。

保証会社と管理会社は競合する存在ではなく、それぞれ異なる役割を担っていると考えた方が実態に近いでしょう。

賃貸保証会社と連帯保証人は何が違う？

保証会社と連帯保証人は、借主が支払いを行わなかった際に債務を負担するという点では似ています。しかし、実際の賃貸管理ではかなり性格が異なります。

保証会社は保証契約に基づいて業務として保証を行うため、保証される範囲や限度額、請求方法などがあらかじめ定められています。

一方、連帯保証人は個人です。保証会社のような組織的な回収業務を行うわけではありませんが、借主本人と親族関係にある場合などには、家賃以外の生活上の問題について相談できることもあります。

なお現在では、保証会社を利用した上で連帯保証人や緊急連絡先を求める契約もあります。どの方法を採用するかは、物件や貸主、管理会社、保証会社によって異なります。

賃貸保証会社についてよくある質問

保証会社に加入すれば連帯保証人はいらない？

保証会社のみで契約できる物件もありますが、連帯保証人や緊急連絡先を求められる場合もあります。物件や保証会社によって条件が異なるため、申込み時に確認しましょう。

保証会社に入っていれば家賃を滞納しても大丈夫？

いいえ。保証会社が貸主へ家賃を支払った場合でも、借主の債務がなくなるわけではありません。その後は保証会社から借主へ請求が行われます。

家賃を滞納するとすぐに退去になる？

一度家賃を滞納しただけで、直ちに強制退去になるというものではありません。ただし、滞納を放置して長期化すれば、最終的には契約解除や建物明渡しを求める法的手続きへ進む可能性があります。

家賃の支払いが難しい事情が生じた場合には、連絡を無視せず、早い段階で管理会社などへ相談することが重要です。

保証会社は自分で選べる？

賃貸物件では、貸主や管理会社が利用する保証会社を指定しているケースが一般的です。そのため、借主が自由に好きな保証会社を選べるとは限りません。

保証会社の審査に落ちることはある？

あります。審査基準は保証会社によって異なり、申込者の収入状況や過去の取引状況など、様々な要素から判断されます。

一社の審査に通らなかったからといって、すべての保証会社で同じ結果になるとは限りません。

保証会社が入っていれば明渡し訴訟も全部やってくれる？

保証商品によっては、明渡し訴訟に必要となる費用の保証や弁護士との連携など、かなり広い範囲までサポートしてくれるものがあります。

ただし、建物明渡請求訴訟の原告は原則として貸主です。保証会社へ加入しているからといって、貸主が法的手続きと完全に無関係になるわけではありません。

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まとめ｜保証会社は便利だが「任せきり」にはできない

賃貸保証会社は、現在の賃貸管理において非常に重要な存在です。貸主にとっては家賃滞納リスクを軽減することができ、借主にとっても連帯保証人を用意できない場合の選択肢となります。

一方で、保証内容や事故報告の方法、保証期間、保証限度額、明渡しまでの対応範囲などは、保証会社や商品によって大きく異なります。また、「明渡しまでサポート」と書かれていても、保証会社自身が貸主に代わって原告になるという意味ではありません。

私自身、保証会社の倒産や家賃滞納案件への対応を経験してきましたが、実務では「保証会社に加入しているか」以上に「どのような保証契約になっているのか」を把握しておくことが重要だと感じています。

保証会社・貸主・管理会社それぞれの役割を理解し、契約内容を正しく把握した上で利用することが、安定した賃貸管理につながるのではないでしょうか。

現場を知るから、本当に役立つ。