生活を送る上で無くてはならないのが「駐車場」ですが、不動産投資の対象としては『あまり脚光を浴びていない』というのが実情です。
しかしながら、一部の投資家さんの中には駐車場を「絶好の投資対象」として見ておられる方々もおられるようで、こうした方々が『一体どのような方法で運営を行っているのか』という点は非常に気になるところですよね。
そこで本日は「駐車場投資で成功を収める方法について解説します！」と題して、駐車場経営のコツについてお話ししてみたいと思います。
儲からないはずの駐車場経営で成功を収める秘訣とは？
冒頭でも申し上げた通り、多くの投資家さんから「収益物件の味噌っかすのように扱われている」のが駐車場です。
駐車場の賃料相場は地域によって異なるでしょうが、どんなに地価が高い地域でもその賃料は「お部屋と比べると非常に安価」である上、「固定資産税・都市計画税は高額なもの」となりますから、魅力を感じないと言われてしまうのも致し方なしといったところでしょう。
こうした事情からあまり人気のない駐車場投資ですが、人々が注目しないところにこそ宝物は埋もれているものであり、投資家さんの中には「駐車場は儲からない」という不動産投資業界の常識を覆して『大きな収益』を上げている方もいらっしゃるのです。
そこでここからは、こうした駐車場投資家たちが行っている投資手法や物件購入におけるコツなどをご紹介していきたいと思います。
駐車場投資の最重要課題は立地
駐車場経営の成功例として、まず挙げられるのが駅前の一等地などにある土地を購入し、時間貸し駐車場として運用するという方法です。
都心の一等地はもちろんのこと、地方都市であっても、ターミナル駅の周辺などは高額の駐車料金を設定してもお客様が途切れることありませんし、
こうした地域では容積率等の制限も緩いため、立体駐車場などにすることで駐車台数を多数確保できれば、投資対象としての魅力が一気に増すことになります。
また、立体駐車場は通常の建物と比べ建築単価も割安である点もメリットの一つに挙げられるでしょう。
なお、立体駐車場以上に駐車台数を増やすとなれば「機械式の駐車場」が最適ですが、こちらは設備投資の額が高額となる上、管理人を常駐させる義務も発生しますので、個人で経営するには少々ハードルが高いものとなってしまいます。
さて、こうしたお話をすると「そんな一等地に土地を買う資金も、駐車場を運営するノウハウもない！」というお声も聞えて来そうですが、そんな方には特定のイベントなどが行われる場所での駐車場投資がおすすめです。
例えば、観光地・コンサート会場等の周辺や、初詣・お祭りなどで賑わう寺社の近辺では、駅周辺に匹敵する駐車料金を設定することができる場合もありますし、ネットで話題のパワースポットや心霊スポット、評判のラーメン店やカフェ、映える画像の撮影スポットなど、駐車場のニーズのあるスポットはまだまだあるはずです。
私の知り合いの不動産屋さんの中にも、このタイプの投資に挑戦し成功を収めている方がいらっしゃいますから、挑戦してみる価値は充分にあるのではないでしょうか。
さて、ここまでの解説を聞き「やはり特殊な立地の場所でしか駐車場ビジネスは成立しないのか・・・」とお思いかもしれませんが、場所に頼らずに投資を成功させる方法はまだあります。
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自主運営コインパーキングの運営
立地に少々難のある駐車場投資で成功を収めたいのなら、自分自身でコインパーキングを経営する「自主運営」という方法がおすすめです。
このようなお話をすると「コインパーキング業者に駐車場を借り上げてもらう（一括借り上げ）のと何が違うの？」というお声も聞えて来そうですが、「自主運営」と「一括借り上げ」では内容がかなり異なります。
一括借り上げは文字通り、業者が土地所有者から駐車場を借り上げてコインパーキングを運営しますので、オーナーの手元には決まった金額の賃料が支払われるのみですが、
自主運営方式では「オーナーが自分でコインパーキングの機器を購入し、売り上げた時間貸し駐車料金をそのまま収入としてしまう」ことが可能です。
なお、コインパーキング業者の中には「一括借り上げ方式」とは別に『機器の販売を前提とした自主管理プラン』を用意している会社もありますから、初期投資にこそコストが掛かるものの、このプランを選択すれば売り上げを大幅に増加させることもできるでしょう。
また、機器の販売と同時に「故障や利用者とのトラブルに対応する24時間体制の維持管理サービス」を定額で提供している企業も多いですから、オーナーとしては非常に心強いですよね。
そして、ここで気になるのが「初期投資に一体いくら掛かるのか？」という点になるかと思いますが、一般的には5～6区画で300万円～400万円というのが相場とされています。
仮に20分100円の駐車料金設定で5区画が一日8時間稼働したとすると、一日12,000円の儲けという計算です。
更にこれを一年間で計算してみると約430万円もの収入となりますから、毎月数万円の維持管理費や電気料金を支払っても二年以内には元を取ることができそうですよね。
ちなみにこの経営モデルを利回り計算してみますと、最初から土地を持っていたとすれば表面利回りで100％以上、土地を3000万円で購入したと仮定しても12％以上という驚きの利回りを叩き出しますから、「時間貸し駐車場のニーズが高いエリアの土地を買い上げて、コインパーキング経営を行う」というのも決してバカげた話ではありません。
なおコインパーキング機器の販売業者の中には、中古機器を相場の半額程度で販売し、その維持管理も請け負ってくれる企業や、機器をリースで貸し出している会社もありますから、こうした業者を利用すれば更に効率良く時間貸し駐車場の経営が行えるはずです。
バイク置き場等を併設した月極駐車場の運営
さて、続いてご紹介するのは月極駐車場やコインパーキングにバイク置き場等を併設して、利回りを増加させるという手法です。
例えば、土地を購入して駐車場の区割りを行った際に余った土地を、「バイク置き場」として貸し出せば狭いスペースながらそれなりの賃料収入を確保できますよね。
特に月極のバイク置き場は極端に数が不足していますし、コンテナ型の格納庫を設置することで屋根付きのバイク置き場とすることができれば、確実に集客を行うことができるでしょう。
また、土地の面積に余裕があるようなら、バイク置き場以外にもコンテナ型のトランクルームを設置するという方法も有効です。
但し、バイク置き場とする場合には近隣からの騒音に関するクレームを覚悟しなければなりませんので、物件の立地を充分に検討する必要がありますし、
トランクルームを設置するとなれば「一括借り上げ」か「自主運営」を選択した上で、自主運営とするならばそれなりのリスクと費用負担を覚悟しなければならないでしょう。
民駐による駐車場投資
マイホームを所有しているものの「自動車を持っていないためカースペースは使っていない」という戸建てオーナーの間で人気を博しているのが、「民駐」という駐車場のシェアサービス（予約制貸し出しサービス）となります。
＊駐車場利用者のニーズに合わせて、月単位から時間貸し、数日単位での貸し出しなど自由な運用が可能となるのが民駐の特色です。
もちろん、個人のオーナーが自分で駐車場の借り手を探してくるのは至難の技ですが、既に複数の民駐仲介業者が存在しておりますので、これらの企業が運営するアプリをダウンロードして駐車場の立地や寸法、写真などを登録するだけで借主の募集が可能となります。
また、借主との契約締結から駐車場使用料の徴収、予約状況のスケジュール管理まで、全て民駐仲介業者が代行してくれますので、オーナーはただ使用料が振り込まれるのを待つだけというのが人気の秘訣です。
更に、民駐を始めるにあたっては新たな設備投資を行う必要もない上、立地によっては月極駐車場の数倍の収益を上げること可能となりますので、これは非常にありがたいですよね。
駐車場サブリースによる投資法
さて、ここまで駐車場投資の手法についてご紹介して来ましたが、そのどれもが「既に駐車場を保有している」または「駐車場投資に投入できるある程度の資金がある」ことが前提になっていました。
そこで本項では、『駐車場も持っていなけば、資金もない！』という方に向けた手法をご紹介いたします。
前項にてご紹介した民駐投資法ですが、必ずしも「自分で駐車場を保有していなければ実践不能」という訳ではありません。
つまり「この駐車場なら絶対に儲かる」という自信があるならば、月極駐車場を借りて民駐としてサブリースするという手法もある訳です。
但し、多くの管理会社の月極駐車場の契約書では転貸が禁止となっているはずですので、申し込みを行う前に「サブリースの可否」をしっかりと確認しておくべきでしょう。
ちなみに、原則としてサブリース禁止となっている駐車場でも、空き区画が多い状態であれば交渉の余地は充分にあるはずです。
駐車場経営まとめ
このように、多くの投資家から敬遠されがちな駐車場経営にも「まだまだビジネスチャンスはしっかりと隠されている」ものです。
なお今回は「駐車場投資で成功を収める方法」というコンセプトでお話を進めて来たため、一般的な月極駐車場の経営についての詳細に触れることはありませんでした。
確かに月極駐車場にしてしまうと、収入という面では魅力に欠けてしまいますが、上手に管理を行えばそれなりの収益は得られるはずですから、「土地を遊ばせない」という意味では充分に有効な活用法であると思います。
ちなみに別記事「月極駐車場の管理について解説いたします！」では、通常の駐車場管理のノウハウについて解説しておりますので、ご興味がある方はこちらもご一読いただければ幸いです。
ではこれにて「駐車場投資で成功を収める方法について解説します！」の知恵袋を閉じさせていただきます！