任意売却購入の流れ

 

不動産の仕事をしていると、時折目にするのが任意売却絡みの案件です。

なお、任意売却とは競売に掛かる寸前の物件を任意で売却するという取引の形態を指す言葉となりますが、少々「特殊な案件」であるため、長年不動産屋さんを営んでいても『一度も任意売却の元付け(売却依頼を請け負う立場)を経験したことがない』という方も多いのではないでしょうか。

そして、このようなお話をしている管理人自身も、実はこれまで数回しか経験したことがないのですが、任意売却に対する世間の関心は非常に高いようですので、本日はその際の取引の模様を体験記という形式で記してみたいと思います。

なお、普段から任意売却に慣れている方には退屈な記事となってしまうかもしれませんが、最後までお付き合いをいただければ有り難いです。

では、任意売却購入の流れの知恵袋を開いてみましょう。

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任意売却とは

ではまず最初に、「そもそも任意売却とは何であるか」という点からお話をスタートさせましょう。

冒頭でも述べた通り、任意売却は「不動産を担保に入れた借入れ」の返済が滞ってしまい、「もはや競売直前」と言う段階で行われる売買の形式となります。

通常、不動産を担保に借入れを行う場合には、対象物件に対して抵当権が設定されることになり、返済が滞った際には債権者(抵当権者)が裁判所に対して申立てを行い、競売で物件を売却することにより貸付金の回収を図ろうとするものです。

但し、競売によって得らる売買代金は多くの場合、通常の売買価格を下回ることになりますので、債権者としても『必ずしも競売が望ましい』という訳ではありません。

※物件を競売に掛けられる「債務者」の立場としても、得らえる金額が少なければ『競売後に残る残債務が増えるだけの結果』となりますから、債務者としても「少しでも高い価格で売却したい」と考えるのが通常でしょう。

そして、このような事情を背景に行われるのが任意売却であり、債権者と債務者が同意の下に「競売を回避して、任意の売却によって少しでも多くの資金を回収する」というのが、この売買の目的となります。

ただ、任意売却を実現するには原則として全ての抵当権者(債権者)の同意が必要となるため、抵当権者が3人、4人と複数になる場合には「私は任意売却に反対だ」と言い出す者の出現によって、これが阻まれることも珍しくありません。

※複数の債権者が存在する場合などには、銀行以外にも消費者金融や怪しい個人の金貸し等が抵当権者に名を連ねているケースも多いですし、大手金融機関の中には「会社のルールで任意売却に賛同することができない」というところもあります。

更に任意売却を行ったからといって、全ての債権者が貸付金全額を回収できる訳ではありませんので「各債権者がどの程度の貸付金を回収したいのか」という点も、この取引を行う上では重要になってきます。

例えば、相場的に3000万円くらいで売れそうな物件に対して、5000万円の借金があり、各債務者が1円も貸付金の回収額に妥協をしなければ、5000万円以上の購入希望者を見付け出さない限り、任意売却は成立しないことになるのです。

よって、任意売却を成功させるには「各債権者に声を掛け、いくら資金を回収したいのかを取りまとめる交渉人」、そして「回収希望金額を上回る金額で物件を買ってくれる購入希望者を見付けてくる者」の存在が不可欠となります。

ちなみに実務において、この「取りまとめ役」を演じるのは、『管財人となっている弁護士』や『弁護士から依頼を受けた不動産業者』、または『競売直前の物件所有者に連絡を取って、交渉役を買って出る専門業者』などとなるでしょう。

なお、債権者との交渉が不調に終われば、物件は改めて競売に掛けられることとなりますので、一度は任意売却に向けての話し合いが行われたものの、結局は競売を回避できないケースも珍しくはありません。

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初めての任意売却案件

さて、前項にて任意売却についての概要はご理解いただけたことと思いますので、本項では実際に私が経験した「任意売却の体験談」をお話ししてみたいと思います。

この案件が私の下に転がり込んだきたのは、17年前の春のことでした。

その頃は、既に不動産屋さんの社員になって6年目くらいの時期でしたから、ようやく「仕事の面白みが解ってきた」というタイミングであったと記憶しています。

唐突に事務所の電話が鳴り、手に取った受話器の向こうからは当社の顧問弁護士K先生の声が聞こえてきました。

K先生「任意売却の案件があるのだけど、お宅でやれる?」

正直、当時は任意売却のことなど殆ど知らない状態だったのですが、ここは意気込みが大切ですから「是非やらせてください!」と迷わず快諾してしまいました。

後日、先生の事務所に伺って案件の詳細をお聞きしましたが、対象物件は東京都内にある土地面積約30坪、築10年の木造中古戸建であるとのこと。

なお、売主さん(債務者)は今もこの物件に住み続けているとのことでしたから、弁護士の先生から事前にご連絡を入れていただいた上で、物件調査を兼ねてご挨拶に向かいます。

競売寸前の物件の所有者とのことでしたので、「さぞや負のオーラ満載の方なのでは・・・」と少々ビビリながら訪問しましたが、意外に明るい普通の中年男性が私を迎えてくれました。

ひとしきりご挨拶をして、今後の流れについてご説明した後は雑談となりましたが、今回のような事態に陥ったのはギャンブルが原因であるとのこと。

そして、転落の軌跡を延々と聞かされた上、「できれば自宅を手放したくない・・・」との想いを切々と語られることになりましたが、売主の置かれた状況を考えれば、やはり少しでも高く物件を売却する他はありません。

そこで早速販売活動を開始することになりますが、今回の物件は築年数10年とまだ新しいものの、それなりに建物が痛んでいた上、残された時間も少なかったため、エンドユーザーより不動産会社に卸す方が安全であると判断しました。

その後は、あまり時間を掛けることもなく「是非、物件を購入したい」という買主さん(不動産業者)を見付けることができましたので、ここからいよいよ任意売却に向けてのアクション開始です。

ちなみに、ここでまず取り掛かるべきは登記簿謄本(登記事項証明書)に記載されている債権者たちに連絡を入れる作業となるでしょう。

連絡窓口については弁護士の先生が調べておいてくれましたので、スムーズに電話を掛けることができましたが、初めての作業にかなり緊張したのを憶えています。

実際の作業の内容としては、1番抵当権者、2番抵当権者と順番に連絡を入れ、「どれくらいの弁済を受けられれば任意売却に応じてもらえるか?」というご相談をしていくことになります。

また原則として、1番→2番→3番と抵当権の順位が高い順に優先的に弁済が受けられるシステムとなっているのですが、債権者たちも「何番抵当で●●●万円貸していれば、●●万円回収」という目標が明確に存在している様子であり、ここまでは苦労なく話が進んで行きました。

しかし、4番抵当の地方銀行は「うーん、売買金額が安過ぎるね・・・」と難色を示し、『会議で任意売却に応じるか否かの判断をする』と伝えて来たのです。

なお、たとえ4番目の抵当権者でもここで「ダメ出し」を喰らえば、任意売却は不調に終わり、物件は競売に掛けられてしまう訳ですから、やはり世の中は厳しいものですよね。

先方からの返事を待つ間は正にドキドキの日々を過ごすことになりましたが、散々待たされた挙句に届いた返事は「金額の面の問題で任意売却には応じられない」という無情なものでした。

ただ、ここでおとなしく引き下がる訳にも行きませんので、「いくらなら応じてくれるのか?」という質問を投げ掛けた上で、買主に対して『購入金額の買い上がりを要請』をしてみます。

そして実に幸運なことに、買主からは「買い上げり承諾」の返事をもらうことができ、ギリギリのところで競売回避に成功することができました。(5番目の抵当権者はあっさりと承諾してくれました)

こうして条件が整えば、各債権者に売買価格の返済案分表を送付し、改めて弁済額の確認を取った上で売買契約へとお話は進みます。

契約・決済

まずは売主・買主へ連絡を入れて契約日時を設定し、売買契約書等の作成に取り掛かりますが、契約内容については通常の取引と特に変わりはありませんでしたので、サラリと書面を作成することができました。(売買契約書の作り方の詳細については別記事「不動産契約書作成のポイントを解説!」をご参照ください)

ただ、唯一問題なのが契約締結の際に受け渡しされる手付金の処理です。

売主さんがお金に困っているのは明らかですから、通常の売買のように手付金を現金で渡せば返済などに使われてしまう危険性があります。

当然ながら「手付金も含めた売買代金全額を債権者たちに配分する必要」がありますので、これは絶対にあってはならないことなのです。

そこで、手付金は仲介業者である私の会社が引渡しまで預かる旨の覚書を交わして、売買契約を無事に終えることができました。(これを「手付預かり」と言います)

こうして契約が完了したならば、売買契約書のコピーを各債権者に送り付け、抵当権解除に向けて準備をしてもらうように依頼を掛けます。

そして、最後に残ったのが売主さんの引っ越し先を探すという作業です。

破産者ということで、なかなか借りられる賃貸物件も限られていましたが、親類に保証人となってくれる方が居たため、何とか新居も確保することができました。

その後は特に問題が発生することもなく、いよいよ決済日を迎えます。

決済の会場となったのは、買主である建売業者さんが融資を受ける銀行の応接室だったのですが、この任意売却には5番抵当まで付いていたので、抵当権の抹消書類を持った債権者が5人も同席することとなりました。

普段であればトークで場を盛り上げようとするのですが、債権者の皆さんは非常に淡々としたご様子でしたので雑談をする雰囲気でもなく、かなり緊張したのを憶えています。

その上、5番抵当の債権者は、電話では親切な対応をしてくれたものの、お会いしてみれば見た目は完全に「あちらの方」。

相当ドキドキしながら決済の手続きを行うハメになりましたが、どうにか無事に引渡しを終えることができました。

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任意売却まとめ

さてここまでが、私が初めて経験した任意売却案件の体験記となります。

以降も何度か任意売却の取引をしましたが、中には「競売以外は認めない」と豪語する銀行さんに阻まれ、取引が不調に終わるパターンもありました。

ちなみに、弁護士等と太いパイプを持っていれば、こうした任意売却の案件がガンガン入ってくるようですが、生涯経験することのできない不動産屋さんも少なくとのことなので、このような経験を積むことができたのは非常にラッキーだったと思います。

なお、この記事が「これから初めての任意売却に臨むという業者さん」や「この手法を用いて物件を購入しようとお考えの方」の一助となれば、管理人としては望外の喜びです。

ではこれにて、任意売却購入の流れに関する知恵袋を閉じさせていただきたいと思います!