賃貸物件の家賃滞納が続き、支払いの約束も守られない。退去について話し合おうとしても連絡が取れず、どう対応すればよいのか悩んでいる大家さんもいらっしゃるでしょう。
しかし、家賃が支払われていないからといって、大家さんが勝手に鍵を交換したり、室内の荷物を運び出したりすることはできません。借主が任意に明け渡さない場合には、契約解除や裁判などの手続きを経て、最終的に執行官による強制執行を検討することになります。
今回は、家賃滞納を理由として賃貸物件の明渡しを求める場合を中心に、督促から明渡し訴訟、強制執行までの流れと、大家さんが押さえておきたい実務上の注意点を解説します。
強制退去は、貸主や管理会社が独自に行うものではありません。まずは支払い・退去についての話し合いを行い、解決しなければ、適法な契約解除と明渡しを求める裁判手続きへ進みます。判決などを得ても借主が明け渡さない場合に、強制執行を申し立てることになります。
賃貸の強制退去までの基本的な流れ
一般に「強制退去」と呼ばれるもののうち、裁判手続きを経て建物の明渡しを実現する手続きが、建物明渡しの強制執行です。家賃滞納が発生してから、直ちにこの手続きへ進めるわけではありません。
基本的には、次のような段階を踏んで対応します。ただし、途中で支払いが正常化したり、借主が合意に基づいて退去したりすれば、最後まで進める必要はありません。
- 家賃滞納の状況を確認し、借主へ連絡・督促する
- 支払計画や合意による退去を検討する
- 支払いの催告や契約解除の手続きを進める
- 建物明渡しを求める訴訟などで、判決や和解調書等を得る
- 任意の明渡しがなければ、強制執行を申し立てる
- 執行官による明渡しの催告を経て、必要に応じて断行する
なお、契約を解除できるかという問題と、実際に部屋を取り戻す方法は別です。解除が有効であっても、借主が退去しないからといって、貸主が自分で追い出してよいことにはなりません。
また、本記事は貸主が家賃滞納に対応する場面を中心に扱います。分譲マンションの管理組合が迷惑行為へ対処する場合については、マンションの迷惑住人への法的な対処方法をご参照ください。
家賃滞納が発生したら、入金確認と記録の整理を行う
借主へ連絡し、滞納の理由と支払い見込みを確認する
まずは、振込先の間違いや口座振替の不成立などがないか、入金履歴を確認します。そのうえで電話、SMS、メール、書面などを使い、借主に未払いの金額と対象月を伝えましょう。
この段階では、単に「いつ払えるのか」と聞くだけでなく、一時的な支払い忘れなのか、収入の減少などにより今後も支払いが難しいのかを確認することが大切です。事情によって、支払日を決めて待つのか、分割払いを検討するのか、退去の相談を始めるのかが変わります。
連絡した日時、相手の回答、約束した支払日、実際の入金額は記録しておきます。担当者が変わっても経緯を追えるよう、電話で話した内容も管理記録へ残しておきましょう。
保証会社への報告期限と保証範囲を確認する
家賃保証会社を利用している場合には、保証契約で定められた期限までに滞納の報告や代位弁済の請求を行います。連絡を後回しにすると保証の対象外となる場合があるため、借主への督促と並行して確認する必要があります。
また、保証会社が家賃を立て替えてくれることと、明渡しに必要な費用をすべて負担してくれることは同じではありません。弁護士費用、強制執行費用、残置物の搬出・保管費用など、どこまで対象になるのかを契約書で確かめましょう。
連帯保証人がいる場合も、保証契約の内容や保証の範囲を確認して対応します。緊急連絡先として登録されているだけの親族などに、当然に支払義務があるわけではありません。
分割払いと合意による退去を検討する
支払いを継続できる場合は、無理のない計画を立てる
借主に支払意思があり、収入の見込みも確認できる場合には、毎月の家賃に滞納分を上乗せして支払う方法が考えられます。ただし、今後の家賃すら支払えない状況で、形式的な分割払いの約束をしても解決にはつながりません。
滞納総額、毎月の支払額、支払日などを書面にまとめ、実際の入金を確認していきます。保証会社が関与している場合には、返済条件や入金の取扱いを独断で変更せず、事前に調整しましょう。
住み続けることが難しい場合は、合意解約を話し合う
現在の家賃を負担し続けることが難しい場合には、より家賃の低い住宅への転居など、合意による退去を検討します。貸主にとっても、滞納が長期化してから訴訟・強制執行へ進むより、早期の明渡しによって損失を抑えられる場合があります。
合意する際には、退去日だけでなく、鍵の返還、家財の搬出、未払家賃、原状回復費用の精算方法まで整理します。「月末には出ていく」という口約束だけで終わらせないことが大切です。
- 契約を終了する日と、明渡しを完了する日
- 家財を搬出し、鍵を返還する方法
- 未払家賃や明渡しまでの金銭負担の扱い
- 敷金や原状回復費用の精算方法
- 貸主が転居費用などを負担する場合の金額と支払条件
当事者間で退去の合意書を作成しても、それだけで直ちに強制執行ができるわけではありません。約束が守られなかった場合に備える必要があるときは、裁判上の和解や調停などの利用も含め、弁護士に相談しておきましょう。
解決しない場合は、催告と契約解除を進める
支払いを催告し、解除の要件を確認する
支払いも合意退去も実現しない場合には、賃貸借契約の解除を検討します。一般的には、相当の期間を定めて滞納家賃の支払いを求め、その期間内に履行がない場合に解除するという手順になります。
ただし、家賃滞納があれば必ず解除できるわけではありません。滞納の期間や金額、これまでの支払状況、督促への対応などを踏まえ、貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえるかが問題になります。
「3か月滞納したから必ず解除できる」「契約書に無催告解除と書いてあるから、何の確認もいらない」と機械的に判断することは避けましょう。催告期間や通知の内容も含め、早めに弁護士へ確認することが重要です。
通知の内容だけでなく、到達を確認できるようにする
催告や解除の通知では、どのような内容を、いつ相手に伝えたのかが重要になります。内容証明郵便と配達証明を利用する方法がありますが、内容証明郵便を送っただけで、必ず解除が有効になるわけではありません。
郵便が返送された場合や借主の所在が分からない場合には、通知や訴状の送達方法を検討する必要があります。連絡が取れないことを理由に、貸主の判断で室内を片付けることは避けてください。
借主が失踪している場合の確認事項は、賃貸物件で入居者が失踪した場合の対応で詳しく解説しています。
明渡し訴訟などで、強制執行の根拠となる債務名義を得る
契約書・入金履歴・通知書などを準備する
契約を解除しても借主が明け渡さない場合には、建物の明渡しを求める訴訟などを検討します。未払家賃等の支払いも併せて求めるかどうかを含め、請求内容を整理します。
弁護士へ相談する際は、次のような資料を準備しておくと、経緯を伝えやすくなります。
- 賃貸借契約書、更新契約書、関連する覚書
- 月ごとの請求額と入金額が分かる滞納一覧
- 電話・メール・SMS・訪問などの対応記録
- 催告書や解除通知の控え、配達状況が分かる資料
- 保証委託契約や連帯保証に関する資料
- 物件と当事者を特定するための資料
管理会社は、入金履歴や対応記録の整理、貸主と弁護士との連絡調整などを担います。ただし、管理を任せているからといって、管理会社が当然に訴訟代理や紛争交渉まで行えるわけではありません。
また、建物の明渡しについては、司法書士に依頼する方法もあります。司法書士は裁判所へ提出する書類の作成を行うほか、法務大臣の認定を受けた「認定司法書士」であれば、訴額140万円以下の簡易裁判所で扱う民事事件について、借主との交渉や訴訟代理などを行うことができます。
ここでいう訴額は、単純に滞納家賃の合計額を指すものではなく、建物明渡請求では対象となる建物部分の固定資産税評価額などを基に算定します。依頼する際には、交渉・訴訟代理を任せるのか、本人が手続きを行うための書類作成を依頼するのかを確認しておきましょう。
判決・和解調書・調停調書などが債務名義になる
強制執行の根拠となる公的な文書等を「債務名義」といいます。建物の明渡しでは、明渡しを命じる確定判決や仮執行宣言付き判決、明渡しの義務を定めた裁判上の和解調書・調停調書などがこれに当たります。
「借主が判決に従わなかった後に、初めて債務名義を取得する」という意味ではありません。判決などが債務名義となり、任意の履行がない場合に、その内容や執行の要件を確認して強制執行へ進みます。
裁判中に退去日や支払条件を合意し、和解で解決する場合もあります。必ず判決まで争わなければならないわけではありません。
占有者が変わるおそれがある場合は、仮処分も検討する
裁判を進めている間に、借主から第三者へ部屋の占有が移されると、得られた判決などで誰に対して執行できるのかが問題になる場合があります。
こうした支障に備える方法の一つが、占有移転禁止の仮処分です。すべての滞納案件で必須というわけではありませんが、無断転貸の疑いなどがある場合には、訴訟の準備段階から弁護士へ相談しましょう。
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任意の明渡しがなければ、強制執行を申し立てる
判決や和解で定められた義務が履行されず、強制執行の要件を満たす場合には、物件所在地を管轄する地方裁判所に所属する執行官へ、建物明渡しの強制執行を申し立てます。
申立てでは、債務名義に加えて執行文などの準備が必要になります。紙の債務名義を使う場合には正本や送達証明書などを用意しますが、裁判所が電子的に作成した債務名義では、事件を特定する情報を提供する方法など、取扱いが異なります。取得した債務名義に応じて、申立先の最新の案内を確認しましょう。
また、手続きを進めるための予納金が必要です。金額は裁判所や事件の内容によって異なるため、執行官室へ確認します。
搬出業者や鍵業者などの手配も必要になる
執行官は強制執行を実施する立場ですが、室内の家財をすべて自ら運び出すわけではありません。必要に応じて、荷物の搬出・運搬を行う業者や、解錠を行う鍵業者などを手配します。
貸主側は、執行官や代理人と打ち合わせながら、必要な人員、車両、保管場所などを確認します。費用は荷物の量や建物の状況によって変わるため、予納金だけで明渡しが完了すると考えないようにしましょう。
明渡しの催告を経て、必要に応じて断行する
明渡しの催告で、任意の退去を促す
申立て後は、執行官が現地で占有状況などを確認し、明渡しの催告を行います。これは、執行官が明渡しを求め、借主に任意の履行を促す手続きです。
催告で定める引渡期限は原則として催告日から1か月を経過する日ですが、この期限と、実際に強制執行を行う断行予定日は同じとは限りません。具体的な予定は執行官との打ち合わせで確認します。
この段階で借主が退去する場合もあります。ただし、「引っ越したらしい」という情報だけで判断せず、家財の搬出状況や鍵の返還などを確認し、任意の明渡しが完了したかを代理人等と整理しましょう。
断行日は、執行官の指揮の下で明渡しを実施する
任意の明渡しが実現しない場合には、執行官の指揮の下で強制執行を実施します。室内の状況に応じて家財の搬出などを行い、借主の占有を解いて貸主が部屋の引渡しを受けます。
貸主や管理会社が独自に借主を排除する手続きではありません。現場で問題が生じた場合も、執行官の判断に従って対応する必要があります。
残された荷物は、執行手続きに沿って扱う
室内に残された家具や家電などは、借主などへの引渡しを検討し、引き渡せない場合には保管や売却など、執行手続きに沿って扱います。「強制退去が終わったから、すべて大家が自由に処分できる」ということではありません。
荷物の取扱いは執行官や代理人と確認し、明渡しが完了した後に鍵の交換、室内確認、原状回復工事、新たな募集へ進みます。
強制退去までの期間と費用は、どのように考えるか
滞納から明渡しまでの期間は一律ではない
家賃滞納が発生してから明渡しが完了するまでの期間は、借主との交渉、催告・解除の手続き、裁判の進行、訴状などの送達状況によって変わります。判決後に任意退去するのか、強制執行まで必要になるのかによっても異なります。
そのため、「滞納から何か月で必ず退去させられる」とは考えず、数か月単位で長期化する可能性も踏まえて資金繰りを検討します。所在不明や争いのある案件では、さらに時間がかかる場合があります。
裁判費用だけでなく、搬出・保管などの費用も見込む
費用を検討するときは、弁護士への報酬や裁判所の手続費用に加え、強制執行に伴う作業費用も確認します。主な項目は次のとおりです。
- 弁護士への相談・依頼にかかる費用
- 訴訟や仮処分などの手続費用
- 強制執行の予納金
- 鍵の解錠・交換費用
- 家財の搬出・運搬・保管などの費用
- 明渡し後の原状回復・清掃費用
部屋が小さくても荷物が多ければ作業費用は増えますし、階段での搬出や特殊な作業が必要な場合も負担が変わります。見積もりでは、何が含まれ、何が別途費用になるのかを確認しましょう。
また、借主へ請求できる費用であっても、実際に回収できるとは限りません。貸主側で先に支出する金額と、保証会社等が負担する範囲を分けて把握しておくことが大切です。
部屋を取り戻せても、滞納家賃が自動的に回収されるわけではありません。預貯金や給与などへの強制執行を検討する場合には、金銭請求に対応する債務名義や、別の手続きが必要になります。
大家さんと管理会社が押さえておきたい注意点
滞納を理由に、勝手な鍵交換や荷物処分をしない
借主から連絡がなく、室内に人の気配がなくても、それだけで明渡しが完了したとは判断できません。退去させる目的で鍵を交換する、家財を運び出す、電気や水道を止めるといった対応は、貸主側の責任を問われるおそれがあります。
契約書に一定の記載があるからといって、どのような対応でも認められるわけではありません。明渡しの合意と実際の引渡し状況、残置物の扱いを分けて確認する必要があります。
生活に困窮している場合は、支援窓口との連携も考える
支払意思があっても、失業や病気などで家賃の負担が難しくなっている借主もいます。状況に応じて自治体の生活困窮者向け相談窓口や福祉事務所などへ相談するよう案内し、転居や生活再建につなげる方法も検討しましょう。
強制執行を申し立てれば、執行官が必ず転居先や宿泊先を用意してくれるわけではありません。住まいの確保に支援が必要な場合には、断行直前まで待たず、本人の意向や個人情報の取扱いに配慮しながら関係機関へつなぐことが大切です。
貸主・管理会社・保証会社・弁護士の担当を明確にする
関係者が多い案件では、誰が借主へ連絡し、誰が入金を確認し、誰が法的な通知を行うのかを明確にします。窓口がばらばらだと、支払条件や退去日について異なる話が伝わるおそれがあります。
管理実務で大切なのは、督促を繰り返すだけでなく、「約束が守られなかった場合に、いつ次の段階へ進むか」を関係者間で共有しておくことです。対応記録と判断の経緯を残すことが、手続きの遅れや行き違いを防ぎます。
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まとめ｜賃貸の強制退去は、記録と適正な手続きの積み重ね
家賃滞納から強制退去に至るまでには、状況確認、督促、支払いや退去の話し合い、契約解除、裁判、強制執行という段階があります。借主が任意に明け渡す場合もあるため、最初から強制執行だけを目指す必要はありません。
一方で、支払見込みのない約束を何度も繰り返し、判断を先延ばしにすると、滞納と費用の負担が膨らんでしまいます。貸主・管理会社・保証会社で情報を共有し、必要な段階で弁護士へ相談することが重要です。
勝手な鍵交換や荷物処分に頼らず、証拠を残しながら適正な手続きを進めることが、貸主自身を守り、物件の運用を立て直すことにつながります。
参考情報
※本記事は一般的な手続きと実務上の確認事項を整理したものです。契約解除の可否、必要な通知、裁判や執行の進め方は個別事情によって異なるため、具体的な案件では弁護士および管轄裁判所等へ確認してください。
