マンションの住人追い出しについて解説いたします！

我が国の住宅事情を語る上で、今や無くてはならないものとなっているのが分譲マンションであり、戸建てよりも手頃な価格で購入が可能な上、共用部分の管理・修繕は管理組合が行ってくれるという利便性の高さも人気の要因となっているようです。

しかしながらその一方で、壁や天井、床を挟んで他のお宅と接することになりますから、騒音などが問題となることも多いですし、ガラの悪い区分所有者が住んでおり「怖そうな方々が共用部分をうろついて困る」といった事例もありますから、こうしたトラブルに対処する方法は是非身に付けておきたいところでしょう。

そこで本日は、「マンションの住人追い出しについて解説いたします！」と題して、分譲マンションに住まう迷惑な区分所有者や賃借人への対処方法についてお話ししてみたいと思います！

 

分譲マンションでのトラブルは増加している

冒頭にて「分譲マンションならではのトラブル事例」をご紹介いたしましたが、実はこうしたマンション内での揉め事は年々増加傾向にあると言われています。

確かにネットニュースなどを見ていても「常識では考えられない騒音を発する不届き者」や「ゴミ屋敷の住人」といった実に迷惑な輩を数多く目に致しますから、こうしたタイプの人間が壁や天井1枚挟んだ向こう側に住んでいた場合に「自分がどれだけの被害を被るか」は敢えてご説明するまでもありませんよね。

なお、不動産業者に務める私自身も「バルコニーに大量のゴミを溜め込んでいる住人」や「昼夜問わず奇声を発するお隣りさん」に悩まされているお宅の売却依頼を受けたことがありますから、これは決してテレビやニュースの中だけのお話ではないのです。

また、こうした日常生活で発生するトラブルの以外にも管理規約で禁止されている「お部屋の店舗利用」や、酷い場合には「キャバクラとして使用している」などというケースまであるようです。

更には、マンションの1室が暴力団事務所となっていたり、組長の自宅があり毎日のように組員が出入りしているという話も聞いたことがありますから、これは最早「最悪」と言わざるを得ないでしょう。

そして、こうした状況となってしまっては「もはや個人の区分所有者が1人で立ち向かうのは不可能」となりますから、

となるのです。

では実際に、分譲マンションの管理組合はこうした厄介な住人に対してどのような対処を行うことができるのでしょうか。

迷惑な住人への対処方法

分譲マンションの管理・運営を行っていく上で、欠かすことができない法令が「建物の区分所有等に関する法律」、つまりは『区分所有法』と言われる法律です。

日本が抱える住宅事情の問題を解決するべく1963年に誕生したこの法律は、全部で72条という少ない条文数ながら、分譲マンションで発生する様々な揉め事やトラブルを解決してくれる心強い存在となっています。

実はこの区分所有法、施行当時はこうした住民同士のトラブルについて「それぞれの区分所有者が、相手の行為に対して差し止め請求ができる」という程度の内容しか定められていませんでした。

しかしながら、「行為の差し止め」だけではなかなか揉め事の解決には至りませんし、問題があくまでも「個々の住人同士の争い」となってしまうという弱点も存在していたのです。

そこで1983年には区分所有法が大きく改正されることとなり、57条～60条の規定が追加され、

こととなったのです。

では実際に、区分所有法57条～60条の規定で行える厄介者たちへの制裁の内容を見て行くことにしましょう。

なお、ご紹介する対処方法は相手が「区分所有者から物件を借りている賃借人」であるか、「区分所有者」であるかによっても変わって来ますので、それぞれのパターンに分けて解説して行きます。

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相手が賃借人の場合

トラブルの相手方が賃借人である場合には、

以上の対処を行うことができます。

どちらの制裁も、組合が裁判所に訴え出た上で判決をもらう必要がありますが、

から、まずは「行為の停止」を求めた訴訟を起こすべきでしょう。

但し、この裁判で勝訴したとしても行えるのは「行為の停止」のみとなりますから、これだけでは問題が解決しない可能性もあります。

そして次なる手段となるのが、60条の「占有者に対する引渡し請求」です。

ちなみに、「占有者に対する引渡し請求」ついても裁判を起こす必要があり、

から、「行為の停止」よりもハードルは少々高くなるでしょう。

しかしここで勝訴を勝ち取れば、部屋を貸している区分所有者や賃借人の意思とは関係なく「賃貸借契約を解除」することが可能となり、賃借人を追い出すことができるようになりますから、その効果は絶大です。

但し、対象の部屋の所有権はあくまで区分所有者にありますから、空いた部屋は即座に所有者へ返還しなければなりません。

相手が区分所有者の場合

では次に相手が区分所有者だった場合の対処法について、解説をして行きましょう。

最初に講じる手段は「賃借人の場合」でご紹介した『行為の停止』となります。

なお、これでも問題が解決しない場合には、58条の「使用禁止」を求めた訴訟を起こすのがベストでしょう。

但し、「使用禁止の請求」を行うためには

となっています。

ちなみに「弁明の機会」については、総会などに呼び出して意見を述べさせれば済みますし、万一欠席した場合でも出席通知さえ受け取ったことが明らかならば、本人不在のまま議決を行っても問題はないルールです。

そして裁判で勝訴判決を勝ち取れば、1年などの期間、部屋の使用を禁止することが可能となります。

しかし、ここまでやっても問題が解決しない可能性も無いとは言えません。（使用禁止期間終了後に厄介者が舞い戻ってくる可能性がある）

そこで次に行うこととなるのが59条の「区分所有権の競売の請求」であり、

となりますが、裁判に持ち込み勝訴することができれば対象の部屋を競売に出すことが可能となり、区分所有者を強制的に排除することができるのです。

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マンションの住人追い出しについて解説まとめ

さてここまで、分譲マンションに出現した厄介者への対処方法を解説してまいりました。

いずれの方法を行うにしても、1度は訴訟を起こさなければならないという手間の掛かる手段とはなりますが、それだけに効果は「てきめん」です。

なお実際の問題解決のコツとしては、『行為の停止』について過半数の議決を取れた段階で「使用禁止や競売請求にも発展し得る」という今後の展開を相手方に説明して、プレシャーを掛けていくのがスムーズでしょう。

また相手が暴力団などの場合には、弁護士を代理人に立てて交渉に臨めば、自分の身を守ることができるはずです。

日々の平穏な生活を守り、集団生活の和を乱す者を排除するためにも、こうした制度は積極的に利用して行くべきだと思います。

ではこれにて、「マンションの住人追い出しについて解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。

 

参考文献

自由国民社編（2015）『土地家屋の法律知識』自由国民社 864pp ISBN978-4-426-12021-4