賃貸管理会社の管理料はいくら？相場と管理費に含まれる業務を実務経験者が解説

賃貸物件の管理を管理会社へ依頼すると、毎月「管理料」や「管理委託料」と呼ばれる費用が発生します。

これから賃貸経営を始める大家さんのなかには、

• 管理会社へ払う管理料はいくらくらいなのか
• 家賃の3％と5％では何が違うのか
• 管理料を払えば、すべての業務をやってもらえるのか
• 安い管理会社を選んでも問題ないのか

といった疑問をお持ちの方も多いと思います。

ただし、実際の管理料は管理会社や委託する業務によって大きく異なります。

また、「管理料5％」だからといって、入居者募集から退去精算、修繕、更新手続きまですべて追加料金なしで対応してもらえるとは限りません。

私はこれまで不動産管理の実務に携わってきましたが、管理会社を選ぶ際には管理料の数字そのものより、「その金額でどこまで対応してくれるのか」を確認することが重要だと感じています。

この記事では、賃貸管理会社へ支払う管理料の相場と、管理料に含まれることが多い業務、別途費用になりやすい項目について、実務経験をもとに詳しく解説します。

賃貸管理会社の管理料の相場は家賃の5％前後

賃貸管理会社へ支払う管理料は、一般的には月額家賃の5％前後に設定されているケースが多く見られます。

たとえば、1か月の家賃収入が50万円の物件で管理料が5％の場合、管理会社へ支払う管理料は次のようになります。

※実際の契約では消費税の扱いや管理料を計算する対象が異なる場合がありますので、管理委託契約書を確認してください。

管理料率に法律上の一律の決まりがあるわけではないため、管理会社によって料金体系は異なります。

最近では、家賃の一定割合ではなく、

• 1戸あたり月額○○円
• 管理戸数によって料率を変える
• 基本管理料＋オプション料金

といった料金体系を採用している管理会社もあります。

管理料3％と5％では何が違う？

管理会社を探していると、「管理料3％」という会社もあれば、「5％」という会社も見つかります。

単純に考えれば3％のほうが安く感じますが、サービス内容まで確認しないまま料金だけで比較するのはおすすめできません。

管理料が安いプランでは、業務範囲が限定されている場合があります。

たとえば、

• 家賃の集金管理
• 滞納状況の確認
• 入居者からの一次受付
• オーナーへの送金

などを中心とした管理であれば、比較的低い管理料が設定されていることがあります。

一方で、

• 入居者からのクレーム対応
• 設備故障時の業者手配
• 家賃滞納者への督促
• 契約更新
• 退去受付
• 退去立会い
• 原状回復工事の調整

など幅広い業務を任せる場合には、管理料が高くなることがあります。

管理料にはどんな業務が含まれる？

管理会社によって違いはありますが、一般的な賃貸管理では次のような業務が行われます。

家賃の集金・入金管理

入居者から家賃を回収し、入金状況を確認したうえでオーナーへ送金します。

管理戸数が増えてくると、毎月すべての入居者の入金を確認するだけでも相当な作業になります。

家賃滞納への対応

家賃の入金が確認できない場合には、入居者への連絡や督促を行います。

最近では家賃保証会社を利用する契約も多く、保証会社へ事故報告を行うことも管理会社の重要な業務のひとつです。

入居者からの問い合わせ・クレーム対応

賃貸管理で意外に大きな負担になるのが、入居者からの問い合わせ対応です。

設備故障だけでなく、

• 騒音
• 漏水
• ゴミ問題
• 共用部分のトラブル
• 近隣住民とのトラブル

など、内容は多岐にわたります。

大家さんが直接すべての入居者とやり取りするのは大きな負担になるため、この部分に管理料を支払う価値を感じるオーナーさんも多いでしょう。

設備故障・修繕の手配

給湯器やエアコン、水回りなどの設備が故障した場合、修理業者を手配します。

ただし、修理費そのものは通常オーナー負担です。

また、工事金額に応じた手配料や工事管理費を別途設定している管理会社もあります。

契約更新

普通賃貸借契約では、契約期間の満了に合わせて更新手続きを行うケースがあります。

更新書類の作成や入居者との連絡を管理会社が行いますが、更新事務手数料については月々の管理料とは別料金になっている場合があります。

退去受付・原状回復

入居者から解約通知を受け付け、退去日を調整し、退去立会いや原状回復工事の手配を行います。

退去精算は貸主・借主双方のお金に関係するため、賃貸管理のなかでも特にトラブルが発生しやすい業務です。

管理会社へ任せるメリットが大きい業務のひとつだと私は考えています。

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管理料とは別料金になりやすい費用

ここは、これから管理会社へ管理を依頼する大家さんにぜひ確認していただきたい部分です。

月々の管理料を支払っていても、すべての業務が管理料に含まれるとは限りません。

代表的なものとして、次のような費用があります。

特に注意したいのが、入居者が退去したあとの募集費用です。

「毎月管理料を払っているのだから、次の入居者募集も無料だろう」と考えてしまう方もいるかもしれませんが、賃貸仲介と賃貸管理は別の業務です。

広告費や仲介に関する費用が別途必要になるケースもありますので、事前に確認しておきましょう。

空室でも管理料はかかる？

これも管理会社によって契約内容が異なります。

管理料を「実際に入金された賃料の○％」として計算する会社であれば、空室期間中はその部屋について管理料が発生しないことがあります。

一方、1戸あたりの定額制や建物管理を含む契約では、空室でも管理料が発生することがあります。

また、

• 共益費
• 駐車場代
• 倉庫代
• その他の使用料

まで管理料の計算対象とするかどうかも管理会社によって異なります。

管理料率だけでなく、「何に対して○％を掛けるのか」も確認しておくことが重要です。

管理料が安ければ良い管理会社なのか

大家さんとしては、毎月発生する管理料を少しでも安くしたいと考えるのは当然です。

しかし、管理料だけを基準に管理会社を決めるのはおすすめできません。

たとえば家賃収入100万円の場合、管理料3％と5％の差は月額2万円です。

年間では24万円の差になります。

確かに小さな金額ではありません。

しかし、管理会社の対応が悪く、

• 入居者からの連絡への対応が遅い
• 退去が増える
• 空室期間が長期化する
• 家賃滞納への対応が遅れる
• 修繕対応が後手に回る

といったことになれば、管理料の差以上の損失につながる可能性があります。

管理会社を選ぶときに確認したいポイント

管理会社を比較するときには、少なくとも次の点を確認しておきましょう。

• 毎月の管理料
• 管理料の計算対象となる金額
• 空室時の管理料
• 家賃滞納時の対応
• 入居者クレームへの対応方法
• 設備故障時の対応
• 更新時の費用
• 退去時の費用
• 修繕工事を依頼した場合の手数料
• 管理契約を解約する場合の条件

なお、国土交通省では賃貸住宅管理業者について、管理受託契約を締結する前に、報酬や具体的な管理業務の内容・実施方法などについて説明することを求めています。

契約前に「管理料○％です」とだけ聞いて契約するのではなく、管理委託契約書の内容をしっかり確認しておきましょう。

自主管理と管理会社への委託はどちらが得？

管理料を節約するのであれば、大家さん自身が管理する「自主管理」という方法もあります。

戸数が少なく、物件が自宅の近くにあり、賃貸管理についてある程度の知識がある方であれば、自主管理も十分可能です。

ただし、賃貸管理では家賃を回収するだけではありません。

入居者から突然、

「お湯が出ない」

「上の部屋から水が漏れてきた」

「隣の部屋がうるさい」

といった連絡が入ることもあります。

さらに退去が発生すれば、原状回復や敷金精算、新しい入居者の募集なども必要です。

自主管理と委託管理のどちらが向いているかは、管理戸数や物件までの距離、大家さん自身がどこまで管理業務に時間を使えるかによって判断するとよいでしょう。

管理会社が具体的にどこまで対応してくれるのかについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

賃貸の管理会社はどこまで対応してくれる？仕事内容と対応できないことを実務目線で解説

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まとめ｜管理料は金額だけでなく業務内容で比較しよう

賃貸管理会社へ支払う管理料は、一般的には家賃収入の5％前後がひとつの目安です。

ただし、3％程度のプランや定額制を採用している管理会社もあり、料金体系は会社によって異なります。

大切なのは、管理料の数字だけで管理会社を比較しないことです。

同じ5％でも、

• 家賃管理だけを行う会社
• 入居者対応まで行う会社
• 更新・退去業務まで広く対応する会社

では、オーナーの負担は大きく変わります。

また、更新手続きや退去立会い、修繕工事などについては、月々の管理料とは別に費用が発生するケースもあります。

「管理料はいくらか」だけではなく、「その管理料で何をしてもらえるのか」まで確認して管理会社を選ぶ。

これが賃貸管理会社を比較する際の重要なポイントです。