マイホームの購入や売却、アパートや賃貸マンションといった収益物件の売買、そして所有する不動産の管理などを行っていると、実に様々な税金が掛かって来るものです。
固定資産税・都市計画税に不動産取得税、印紙税など、その枚挙には暇がありませんが、忘れてはならないのが「登録免許税」という税制でしょう。
そして、この登録免許税は不動産売買の際には確実に課税されるものとなっていますし、相続対策や土地活用などで分筆や合筆をする際にも避けて通ることはできませんから、固定資産税と並んで「最も身近な不動産関連の税制」とも言える代物となっています。
但し、非常に身近な存在でありながらも、その制度の中身について正確な知識をお持ちの方は非常に少なく「司法書士や土地家屋調査士に任せっきり」というケースも珍しくはないようです。
そこで本日は「不動産の登録免許税について解説いたします！」と題して、この税金の詳細を解説していくことにいたしましょう。
登録免許税とは
ではまず最初に「登録免許税とは如何なる税金なのか？」というお話から解説をスタートさせていただきましょう。
この税金は国が徴収する税金、つまりは国税であり、学問的には流通税に分類されるものとなっています。
なお、このようなお話をすると『流通税と言われても・・・』と頭を悩ませてしまう方も多いでしょうが、私たち一般の人間が理解する上では「登記の際に掛かる税金」と解釈いただければ充分でしょう。
また登記といえば、まず真っ先に頭に浮かぶのが土地や建物の名義変更（所有権移転）などの手続きであるかと思いますが、会社の定款を変更する場合などにも登記は必要になるでしょうし、
認知症などを患った方を成人被後見人とする手続きなどにも、登記は必須のイベントとなりますから、こうした手続き全てに登録免許税が課されることとなります。
このように様々な登記に際して必要なこちらの税金ですが、私たちが最も登録免許税と関わりを持つシーンといえば、それはやはり不動産絡みの手続きとなるでしょう。
そして通常、不動産の所有権移転や抵当権の設定登記、土地の分筆・合筆などは司法書士や土地家屋調査士に依頼してしまうケースが圧倒的に多く、登録免許税を納めた記憶が無いという方も少なくないと思いますが、
彼らの見積書や請求書の中には経費としてしっかりこの税金も含まれており、依頼者の代わりに法務局にて納税の代行してくれているのです。
不動産に係る登録免許税の税率
では不動産の売買や維持管理に際して行われる登記について、どれくらいの登録免許税が課せられているのでしょうか。
ここでは具体的に、その税率をご紹介して行きたいと思います。
なお、この項の後半でご紹介する抵当権の設定、合筆や分筆登記以外は、固定資産税の評価額に税率を掛けた金額が課税額となりますので、この前提を踏まえた上で解説を読み進めてください。
土地の所有権移転登記
- 土地売買・・・2％（2021年3月31日までは1.5％）
- 相続・・・0.4％
- 贈与、交換、収用、競売・・・2％
建物所有権移転登記
- 建物売買、競売・・・2％
- 相続・・・0.4％
- 贈与、交換、収用、競売・・・2％
※所有権の保存登記は0.4％となります。
抵当権の設定
課税標準は借り入れを起こす金額となり、税率は0.4％となります。
土地の合筆・分筆
登記上、別の地番となっている土地を合体（合筆）させたり、元々一つの土地を分割（分筆）する登記に課税される登録免許税となります。
合筆については、土地を合体させた結果、残る土地の数×1000円が税額です。（例・10個の土地を1つに合筆した場合の税額は1000円）
分筆については土地を分割させた結果、残る土地の数×1000円が税額となります。（例・1つの土地を5個に割った場合の税額は5000円）
なお、土地の大きさや地目などは一切関係なく、残った土地の筆数（個数）のみが税額算出の基準となります。
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その他の表示登記
前項にて解説した土地の分筆登記や合筆登記は、各種の登記の中でも「表示登記」に分類されるものとなります。
なお表示登記とは、登記簿の中でも『表題部』と呼ばれる「登記対象の特定を目的とした部分」に係る登記手続きを指すものです。
＊表題部には登記対象の概要が示されており、土地であれば面積や地目、建物であれば床面積や建物の構造が記載されます。
そして、この表示登記には分筆や合筆以外にも様々な種類が存在していますが、これらの登記については登録免許税は非課税となっています。(合筆・分筆のみが課税対象)
なお、以下では非課税となる表示登記の代表的な例を挙げておきましょう。
- 建物表示登記・・・建物を新築した際に、登記簿を新規作成するために行われる登記です。
- 建物滅失登記・・・建物を取り壊した際に、登記簿を閉鎖するための登記です。
- 地積更正登記・・・土地の登記簿の面積に誤りがあり、これを修正する際に行う登記です。
- 地目変更登記・・・土地の地目を変更する際に行う登記です。(「畑」から「宅地」への変更など)
マイホームの場合の特例
前項で登録免許税の税率についてご説明してまいりましたが、マイホームの購入者に対しては登録免許税の軽減措置が用意されています。
本項ではその内容について解説してまいりましょう。
- 建物の所有権移転登記(中古物件のみ適用)・・・0.3％（本則2％）
- 所有権保存登記(新築物件のみ適用)・・・0.15％（本則0.4％）
- 抵当権の設定・・・0.1％（本則0.4％）
このように本則に比べ、マイホームの場合はかなりお安い税率となっていることがご理解いただけることと思います。
ちなみに、取得したマイホームが特定認定長期優良住宅の場合には所有権保存登記が0.2％(共同住宅では0.1％)、エコ住宅(認定低炭素住宅)においては0.1％へ軽減されることになります。(2022年3月31日まで)
なお、この軽減措置を利用するためには「専用住宅証明（新築の場合）」又は「家屋証明（中古住宅の場合）」と呼ばれる、行政発行（市町村等）の『マイホームであることを証明する書類』が必要です。
また、減税措置が受けられる住宅は床面積50㎡以上であり、新築後又は取得後1年以内の登記でなければならない点にもご注意ください。
※家屋証明については耐火建築物（ＲＣ造）で築後25年、それ以外の建物（木造等）で築後20年までしか発行されません）
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登録免許税まとめ
さてここまで、不動産の売買や相続、維持管理とは切っても切れない関係にある登録免許税についてお話ししてまいりました。
通常の不動産売買などでは登記を司法書士に依頼することが多く、「登録免許税を払った記憶がない」という方も多いかと思いますが、登記の際には不可欠な税制となっていますから覚えておいて決して損はないはずです。
また相続や贈与などの場合で、親から子へ不動産の所有権移転登記などを行う際には、案外簡単に当事者が登記の手続きを行うことができますから、司法書士に依頼せず自分で登記手続きをしてみるのも良いかもしれません。
但し、土地の分筆や合筆の登記に関しては、隣接地の土地所有者の承諾書や、土地の測量図などを法務局に提出しなけばなりませんので、ここはやはりプロに依頼するべきでしょう。
なお、所有権移転登記や抵当権の設定登記は司法書士の仕事となりますが、分筆・合筆等の表示登記は土地家屋調査士の範疇となりますので、依頼を掛ける際には是非ご注意いただければと思います。
ではこれにて、「不動産の登録免許税について解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。