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賃貸経営を管理会社へ任せる際に締結するのが「管理委託契約」です。しかし、一口に管理委託といっても、家賃の入金管理から入居者対応、設備故障、退去立会い、原状回復、建物管理まで、管理会社が担当する業務の範囲は契約によって大きく異なります。
そのため、「管理会社に任せているから、賃貸経営に関することは全部対応してもらえるだろう」と考えてしまうのは少々危険です。
本記事では、不動産管理の実務経験と賃貸不動産経営管理士の知識をもとに、管理委託契約の基本から、契約前に確認しておきたいポイントまで実務目線で解説します。
管理委託契約で重要なのは、単に管理料を見ることではありません。「何を任せるのか」「どこまで管理会社が判断できるのか」「何が別料金なのか」まで確認することが大切です。
賃貸管理の管理委託契約とは？
管理委託契約とは、賃貸物件の所有者であるオーナーが、本来自分で行う賃貸住宅の管理業務の全部または一部を管理会社へ委託する契約です。
例えば、次のような業務を管理会社へ任せるケースがあります。
- 家賃・共益費などの入金管理
- 家賃滞納時の対応
- 入居者からの問い合わせ対応
- 設備故障や漏水などの受付・業者手配
- 賃貸借契約の更新業務
- 解約受付
- 退去立会い
- 原状回復工事の手配
- 建物や共用部分の維持管理
- オーナーへの管理状況の報告
ただし、実際にどの業務まで含まれるかは、管理会社や契約内容によって異なります。
「管理を委託している＝賃貸経営に関するすべての業務を管理会社が行う」という意味ではありません。管理会社がどこまで対応するのかは、管理委託契約の内容によって決まります。
管理委託契約と賃貸借契約は別の契約
管理委託契約について考える際には、まず「賃貸借契約とは別の契約である」という点を理解しておきましょう。
一般的な管理委託方式の場合、契約関係は次のようになります。
- オーナーと入居者……賃貸借契約
- オーナーと管理会社……管理委託契約
管理会社はオーナーから委託を受け、賃貸住宅の管理業務を行います。入居者から見ると管理会社が窓口になるため、管理会社が物件を貸しているように見えることもありますが、通常の管理委託方式では、賃貸人はあくまでオーナーです。
この点は、後ほど説明するサブリース契約とは大きく異なります。
管理委託契約で管理会社に任せる主な業務
それでは、実際の賃貸管理ではどのような業務を管理会社へ委託するのでしょうか。代表的なものを見ていきましょう。
家賃などの入金管理
管理会社が入居者から家賃や共益費などを受領し、入金状況を確認したうえでオーナーへ送金する形です。管理会社によっては、毎月の収支報告書などとともに送金内容を報告します。
家賃の入金が確認できない場合には、契約内容に応じて管理会社が入居者へ連絡します。また、保証会社を利用している場合には、保証契約の内容に応じて事故報告や代位弁済請求などの手続きが必要になることもあります。
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入居者からの問い合わせ・クレーム対応
賃貸管理の現場では、入居者からさまざまな問い合わせが入ります。
- エアコンが故障した
- お湯が出ない
- 水漏れしている
- 共用灯が切れている
- 隣室の騒音が気になる
- 鍵を紛失した
こうした連絡の受付や状況確認、必要に応じた施工業者の手配なども、管理業務の重要な仕事です。ただし、管理会社が対応できる範囲には限界があり、警察や消防、弁護士など専門機関への相談が必要になるケースもあります。
賃貸の管理会社はどこまで対応してくれる？仕事内容と対応できないことを実務目線で解説
契約更新・解約受付
普通賃貸借契約の更新時期が近づいた際の案内や更新書類の作成、更新料などの入金確認を管理会社へ委託するケースも一般的です。
また、入居者から解約の申し出があった場合には、解約日や解約予告期間などを確認し、その後の退去立会いや原状回復、敷金精算などの手続きへ進みます。
退去立会い・原状回復
退去時には室内の状態を確認し、原状回復が必要となる箇所を確認します。その後、賃借人との費用負担の調整や原状回復工事の見積もり、施工業者の手配などを管理会社が行うことがあります。
ただし、工事費用が一定額を超える場合にはオーナーの承認を必要とするなど、実際の運用方法は管理委託契約によって異なります。
建物・設備の管理
管理契約の内容によっては、共用部分の清掃、建物巡回、消防設備や給排水設備などの点検・維持管理も管理会社が担当します。一方で、入居者管理を中心とした賃貸管理と、共用部分などを対象とした建物管理を別契約としているケースもあります。
「管理料を払っているのだから、建物に関することは全部含まれているだろう」と考えてしまいがちですが、実際にはそうとは限りません。
入居者対応と建物管理のそれぞれが、どこまで契約に含まれているのかは、契約前に確認しておきたいポイントです。
管理委託契約を結ぶ前に確認したい7つのポイント
管理委託契約で本当に重要なのは、契約書のタイトルではなく、「管理会社が何を、どこまで、いくらで行うのか」を確認することです。
特に次の7項目は確認しておきましょう。
1．管理報酬と別途費用
まず確認したいのが管理報酬です。ただし、毎月の管理料だけを比較するのでは十分とはいえません。
契約によっては、次のような費用が管理料とは別に発生する場合があります。
- 契約更新時の事務手数料
- 新規入居者募集時の費用
- 退去立会いに関する費用
- 工事や修繕の手配に関する費用
- 定期清掃・巡回費用
- 送金に関する費用
- 緊急対応や時間外対応の費用
したがって、管理会社を比較するときには「月額管理料がいくらか」だけではなく、何が管理報酬に含まれ、何が別料金なのかまで確認することが重要です。
管理料が安く見えても、更新・退去・修繕などのたびに別途費用が発生すれば、結果的な管理コストは高くなることがあります。管理料率だけでなく、年間を通じてどのような費用が発生する可能性があるのかを確認しておきましょう。
2．管理業務にどこまで含まれるのか
契約書に「入居者対応」「設備対応」と書かれていても、実際の業務内容にはかなり幅があります。
例えば設備故障ひとつをとっても、次のように対応範囲はさまざまです。
- 入居者から電話を受けるだけなのか
- 故障内容や現場状況を確認するのか
- 施工業者まで手配するのか
- 見積もりを取得するのか
- オーナーへ報告して承認を取るのか
- 一定額までは管理会社の判断で発注するのか
どこまで担当するかによって、管理会社の仕事量もオーナーの負担も大きく変わります。契約書や管理業務一覧などを確認し、単に「対応する」という言葉だけで判断しないことが大切です。
3．修繕を管理会社の判断で発注できる範囲
これは実務上、かなり重要なポイントです。
軽微な修繕について、「○万円以下であれば管理会社の判断で発注できる」という取り決めをするケースがあります。すべての修繕についてオーナーの承認を必要とすると、連絡が取れない場合などに対応が遅れてしまうことがあるためです。
反対に、金額に関係なく管理会社が自由に発注できる契約では、オーナーにとって修繕費をコントロールしにくくなる可能性があります。
そこで、契約時には次の点を決めておくと実際の管理がスムーズになります。
- 通常修繕はいくらまで管理会社へ任せるのか
- 緊急時はどこまで管理会社が判断してよいのか
- どの段階でオーナーへ連絡するのか
- 連絡が取れない場合はどのように対応するのか
漏水や給湯器故障などは、オーナーの承認を待っている間にも被害や入居者の不便が拡大することがあります。
そのため私は、管理委託契約では「通常時の発注権限」と「緊急時の対応」を分けて考えておくことが重要だと考えています。
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4．修繕業者を誰が決めるのか
修繕業者を誰が決めるのかについても確認しておきたいところです。管理会社の指定業者へ依頼するのか、オーナーが指定した業者を利用できるのか、緊急時のみ管理会社が手配するのかなど、管理会社によって運用は異なります。
特に築年数が経過して修繕の多くなった物件では、業者選定や工事費用が賃貸経営の収支へ与える影響も小さくありません。管理会社へ工事手配まで任せる場合には、見積もりの提示方法やオーナー承認のルールについても確認しておきましょう。
5．管理業務が再委託されることがあるか
管理会社が受託した業務の一部を、別の事業者へ委託する場合もあります。
例えば、次のような業務です。
- 共用部清掃
- 消防設備点検
- 24時間緊急受付
- 設備修理
こうした専門業務を外部業者へ委託すること自体は珍しくありません。重要なのは、実際にどの業務が誰によって行われるのかを把握しておくことです。
特に24時間対応については、「24時間電話がつながる」という意味なのか、それとも現地確認や応急処置、施工業者の手配まで行うのかによって内容は大きく異なります。
6．オーナーへの報告方法
管理を任せた後の報告方法についても確認しておきましょう。
- 家賃の入金状況
- 滞納の有無
- 修繕の実施状況
- 入居者からの苦情
- 退去予定
- 建物の異常
など、オーナーとして把握しておきたい情報は多くあります。
毎月の収支報告だけなのか、設備故障やクレームなどが発生した場合には随時報告があるのか、電話・メール・管理システムなどどの方法で報告されるのかも、管理会社によって異なります。
7．契約期間・更新・解約条件
意外と見落とされやすいのが、管理委託契約そのものの解約条件です。管理会社を変更したくなった場合でも、いつでも即時解約できるとは限りません。
契約書では、次の事項を確認しておきましょう。
- 契約期間
- 自動更新の有無
- 解約予告期間
- 中途解約の条件
- 違約金の有無
- 契約終了時の書類や預り金の引継ぎ
管理会社を変更する場合には、入居者情報、賃貸借契約書、鍵、敷金などの預り金、家賃振込先、保証会社や修繕履歴など、さまざまな情報を新しい管理会社へ引き継ぐ必要があります。
登録を受けた賃貸住宅管理業者には契約前の重要事項説明がある
賃貸住宅管理業法に基づく登録を受けた賃貸住宅管理業者が管理受託契約を締結する場合には、契約を締結するまでに、オーナーへ管理業務の内容や報酬などの重要事項を説明する制度が設けられています。
説明の対象となる主な内容には、次のようなものがあります。
- 管理対象となる賃貸住宅
- 管理業務の内容と実施方法
- 管理報酬の額・支払時期・支払方法
- 管理報酬に含まれない費用
- 管理業務の一部を再委託する場合の内容
- 管理会社の責任に関する事項
- オーナーへの報告に関する事項
- 契約期間
- 契約の更新・解除に関する事項
また、管理受託契約を締結した際には、確定した契約内容を記載した書面が交付されます。
契約前に内容を確認するための重要事項説明と、契約成立後に確定した契約内容を確認するための書面は役割が異なります。管理を委託する側としても、説明を受けた内容と実際の契約内容に違いがないか確認しておきましょう。
なお、一定規模以上の賃貸住宅管理業者には、国土交通大臣への登録が義務付けられています。
管理委託契約とサブリース契約の違い
管理委託契約と混同されやすいのがサブリース契約ですが、両者の契約関係は大きく異なります。
管理委託方式
オーナー ⇔ 入居者
オーナー自身が賃貸人となって入居者と賃貸借契約を締結し、管理会社には家賃管理や入居者対応などの管理業務を委託します。
サブリース方式
オーナー ⇔ サブリース会社 ⇔ 入居者
サブリース会社がオーナーから物件を借り、それを入居者へ転貸します。
つまり、管理委託契約は「管理業務を任せる契約」であるのに対し、サブリースではオーナーとサブリース会社との間に物件そのものを賃貸する契約関係が生じます。家賃の受け取り方や空室時の取り扱いなども異なるため、両者は分けて考える必要があります。
国土交通省には「賃貸住宅標準管理受託契約書」もある
管理受託契約については、国土交通省が「賃貸住宅標準管理受託契約書」を公表しています。
管理業務の内容、契約期間、管理報酬、再委託、責任、契約解除など、管理受託契約で定めておきたい事項を確認する際の参考になります。
ただし、実際の管理方法は物件や管理会社によって異なるため、標準契約書と同じ形式であれば、それだけで安心というものではありません。
実際の管理委託契約では、契約書本文だけでなく「管理業務一覧」「別紙」「特約」などに重要な内容が記載されていることがあります。
契約書本文だけを確認して終わらせず、付属書類を含めて管理業務の範囲を確認しましょう。
実務では「契約書に書いていない仕事」が問題になりやすい
賃貸管理の現場では、毎月決まった管理業務だけを行っていれば済むとは限りません。むしろ、突然発生するトラブルへの対応によって管理会社の仕事量が大きく増えることがあります。
例えば、次のようなケースです。
- 上階からの漏水事故
- 騒音や振動のトラブル
- 長期間の家賃滞納
- 設備の突然の故障
- 近隣住民からの苦情
- 入居者同士のトラブル
こうした問題が起きたときに、「管理会社が全部対応してくれると思っていた」というオーナー側の認識と、「そこまでの対応は通常の管理契約には含まれていない」という管理会社側の認識が食い違うことがあります。
私自身、賃貸管理の仕事では、契約書どおりの定型業務よりも、むしろイレギュラーな出来事への対応に時間を取られることが少なくありません。
漏水ひとつをとっても、原因調査、入居者対応、施工業者の手配、他室への被害確認、保険会社とのやり取りなど、状況によって必要な仕事は大きく変わります。
そのため管理委託契約を確認するときは、単に「何をしてくれるか」だけでなく、「問題が起きたとき、誰がどこまで判断して動くのか」を見ることが大切だと考えています。
管理会社は管理料だけで選ばない
管理会社を探していると、どうしても月々の管理料に目が向きます。もちろん管理コストは重要ですが、それだけで管理会社を選ぶのはおすすめできません。
管理委託契約を比較するときには、少なくとも次の点を確認してみましょう。
- どこまでが基本の管理業務に含まれるのか
- 別途料金になる業務は何か
- 修繕時の発注権限はどうなっているか
- 緊急時にはどのように対応するのか
- 滞納発生時には何をしてくれるのか
- オーナーへの報告はどのように行われるのか
- 管理会社指定の工事業者を利用するのか
- 契約を解除するときの条件はどうなっているか
- 管理会社変更時の引継ぎ方法はどうなっているか
管理料に多少の差があったとしても、設備故障や漏水、家賃滞納などのトラブルが発生したときにきちんと動いてもらえる管理会社であれば、その価値は単純な管理料率だけでは判断できません。
反対に、管理料が安くても、トラブルが発生するたびにオーナー自身が判断し、業者を探し、入居者と調整しなければならないのであれば、管理を委託しているメリットは小さくなってしまいます。
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まとめ｜管理委託契約は「どこまで任せるのか」を決める契約
管理委託契約は、単に「毎月管理料を支払って管理会社へ物件を任せる契約」ではありません。管理会社に何を任せ、どこからオーナーが判断するのかを決める重要な契約です。
特に、次の点は契約前によく確認しておきましょう。
- 管理業務の範囲
- 管理報酬と別途費用
- 修繕時の発注権限
- 緊急時の対応
- 再委託の有無と内容
- オーナーへの報告方法
- 契約期間と解約条件
賃貸管理では、何も問題が起きていないときには管理会社による違いが分かりにくいものです。しかし、家賃滞納や設備故障、漏水、騒音、退去精算などの問題が発生したときには、管理会社の対応力や契約内容の違いがはっきり表れます。
管理委託契約では、管理料の金額だけを見るのではなく、「何か起きたときに、どこまで任せられる契約なのか」という視点で内容を確認することが大切です。
