賃貸住宅に住んでいると、
- 設備が壊れたら管理会社に連絡すればいいの？
- 隣の部屋がうるさいけれど、管理会社はどこまで対応してくれる？
- 家賃や契約更新も管理会社の仕事なの？
など、管理会社の役割について疑問に感じることがあります。
賃貸管理会社の仕事は、入居者からの問い合わせ対応だけではありません。
家賃管理や契約更新、退去手続き、建物設備の管理など、賃貸住宅を維持するためのさまざまな業務を行っています。
その一方で、管理会社だからといって、入居者から寄せられるすべての相談やトラブルを解決できるわけではありません。
大家さんとの管理委託契約によって業務範囲が異なるほか、騒音や入居者同士のトラブルなど、管理会社の権限では解決できない問題もあります。
この記事で分かること
- 賃貸管理会社の主な仕事内容
- 管理会社が対応してくれること
- 管理会社では対応できないこと
- トラブルが起きたときの連絡方法
- 大家さんと管理会社のどちらへ連絡すればよいのか
この記事では、不動産管理の実務経験をもとに、賃貸管理会社の仕事内容や対応できる範囲について分かりやすく解説します。
「こんなことまで管理会社に相談していいのかな？」と迷ったときの参考にしてください。
賃貸の管理会社とは？
賃貸の管理会社とは、アパートやマンションなどの所有者から依頼を受け、賃貸物件の管理業務を行う会社です。
大家さん自身が物件を管理する「自主管理」のケースもありますが、管理会社へ業務を委託している賃貸物件も数多くあります。
管理会社が入っている物件では、大家さんに代わって入居者との窓口となり、契約中に発生するさまざまな対応を行います。
ただし、すべての管理会社が同じ仕事をしているわけではありません。
大家さんとの管理委託契約によって、
- 家賃の入金管理
- 入居者からの問い合わせ対応
- 契約更新や退去手続き
- 建物や設備の管理
など、任されている業務の範囲は異なります。
管理会社によって対応範囲は異なる
同じ「管理会社」であっても、大家さんとの契約内容によって担当している業務が異なるため、物件によって対応できる内容が違う場合があります。
賃貸管理会社の主な仕事内容
まずは、賃貸管理会社が一般的に行っている主な仕事内容を見てみましょう。
入居者からの問い合わせやトラブル対応
入居中の設備故障や契約に関する問い合わせなど、入居者からの連絡窓口となります。
たとえば、
- エアコンが故障した
- 給湯器からお湯が出ない
- 水漏れが発生した
- 共用灯が切れている
- 騒音で困っている
- 契約内容を確認したい
といった相談です。
管理会社は状況を確認し、必要に応じて大家さんへの報告や修理業者の手配、他の入居者への注意喚起などを行います。
家賃の入金管理
管理会社によっては、大家さんに代わって毎月の家賃を管理しています。
家賃が期日までに入金されているかを確認し、未払いがある場合には入居者へ連絡します。
家賃滞納が続けば、保証会社への手続きや督促、状況によっては契約解除などを検討する場合もあります。
なお、滞納時の対応は、連帯保証人による契約なのか、家賃保証会社を利用しているのかによっても大きく異なります。
家賃滞納が発生した際の具体的な対応については、「家賃滞納時の管理会社の対応」の記事で詳しく解説しています。
契約更新の手続き
普通借家契約では、2年ごとなど一定期間ごとに契約更新を行うケースがあります。
管理会社が、
- 更新案内の発送
- 更新契約書の作成
- 更新料や事務手数料の案内
- 火災保険の更新確認
などを行う場合があります。
退去や解約の受付
入居者から解約の連絡を受け、退去までの手続きを案内することも管理会社の仕事です。
退去日を確認し、
- 退去立会い
- 鍵の返却
- 室内の確認
- 原状回復工事
- 敷金精算
などを進めていきます。
建物や共用部分の管理
管理会社によっては、入居者対応だけでなく建物そのものの管理も行います。
たとえば、
- 廊下や階段
- エントランス
- ゴミ置場
- 共用灯
- 給排水設備
などです。
巡回点検や清掃、設備点検、修繕工事などを管理会社が手配するケースもあります。
管理会社はどこまで対応してくれる？
管理会社は、基本的には「賃貸借契約や建物管理に関係する問題」に対応します。
ただし、相談を受ければ必ず管理会社が問題を解決できるわけではありません。
ここからは、実際の管理現場でよくあるケースを見てみましょう。
設備故障や漏水はまず管理会社へ連絡する
エアコンや給湯器などの設備故障、水漏れなどが発生した場合には、まず管理会社へ連絡します。
管理会社が状況を確認し、必要に応じて大家さんへの報告や修理業者の手配を行います。
漏水というと、配管や建物設備の故障をイメージする方も多いかもしれません。
しかし実務では、入居者側の使用状況が原因となっているケースもあります。
たとえば、洗濯機の排水ホースや防水パンのドレン部分が外れてしまい、床へ大量の水が流れてしまうケースなどです。
こうしたとき、「自分のミスが原因かもしれない」と考えて、管理会社への申告をためらってしまう方もいます。
しかし、漏水は時間が経過するほど、下階などへの被害が拡大する可能性があります。
また、入居者に賠償責任が生じる場合でも、加入している火災保険の借家人賠償責任保険や個人賠償責任保険などで対応できるケースがあります。
現場メモ｜「自分が原因かも」と思っても早めの申告を
実務では、入居者側の使用状況が原因で漏水しているにもかかわらず、「責任を問われるのでは」と考えて申告をためらってしまうケースがあります。
しかし、漏水は放置するほど被害が大きくなる可能性があります。
管理会社としても、最初に考えるのは責任追及ではありません。
まず水を止め、下階などへの被害を拡大させないことを優先します。
保険で対応できるケースもあるため、原因に心当たりがあったとしても、隠したり様子を見たりせず早めに連絡することが大切です。
騒音トラブルは対応できる範囲に限界がある
賃貸住宅で非常に多い相談の一つが騒音問題です。
管理会社では状況に応じて、
- 騒音の内容や発生時間の聞き取り
- 建物全体への注意文配布
- 該当すると思われる入居者への連絡
- 状況の継続確認
などを行います。
大音量の音楽や深夜の大声など、誰が聞いても明らかに問題があるケースであれば比較的対応しやすいものです。
難しいのは、
- 小さな物音
- 足音
- 家具を動かすような音
- 低いモーター音
- 微振動
- 特定の時間だけ発生する音
などです。
このような音は、原因の特定自体が難しい場合があります。
さらに、同じ程度の音でも「まったく気にならない」という方もいれば、「眠れないほど気になる」という方もいます。
騒音問題では、単純に「音がする＝相手が悪い」と判断できないケースが少なくありません。
現場メモ｜明らかな騒音より「微妙な音」の方が難しい
大音量の音楽や深夜の大声など、誰が聞いても問題と分かる騒音は比較的対応しやすいものです。
一方で、低いモーター音や微振動、足音などは、発生源の特定が難しいうえ、人によって感じ方も大きく異なります。
実務では、こうした「確かに気になるけれど、客観的に判断しづらい音」の方が、対応に苦慮することがあります。
管理会社としても、申告した方と相手方の双方に配慮しながら対応しなければならず、非常にデリケートな問題です。
また、管理会社には警察のような捜査権限や強制力はありません。
そのため、
- 隣人を退去させてほしい
- 騒音を必ず止めさせてほしい
といった希望に必ず応えられるわけではありません。
家賃滞納では入居者の事情もさまざま
家賃の入金管理を行っている管理会社では、滞納が発生した場合の督促や状況確認も重要な仕事です。
家賃滞納というと、「払えるのに払わない人」をイメージする方もいるでしょう。
実際に、連絡を無視したり、支払いの意思がほとんど感じられなかったりするケースもあります。
その一方で、「支払いたいという意思はあるが、現実的に支払えるお金がない」という方もいます。
失業や収入減など、その事情はさまざまです。
現場メモ｜誠意はあるけれど払えない滞納者もいる
家賃滞納者の中には、電話にもきちんと出て、事情も説明し、「何とか支払いたい」という意思を示す方もいます。
そういう方は、人としてはなかなか憎めません。
しかし、管理会社には大家さんの家賃収入を守る役割もあるため、感情だけで対応を決めることはできません。
家賃滞納の現場では、このような「気持ちは分かるけれど、契約上は対応しなければならない」ケースが意外と難しいものです。
滞納が長期化すれば、分割払いなどを相談する場合もあれば、保証会社への手続きや契約解除、法的手続きなどを検討しなければならない場合もあります。
家賃滞納への対応は、単純に電話で督促すれば終わる仕事ではないのです。
管理会社では対応できないこともある
管理会社は賃貸住宅に関するさまざまな相談を受けますが、何でも解決できるわけではありません。
代表的なものとして、
- 入居者同士の個人的な争い
- 犯罪行為の捜査
- 私物の紛失
- 建物とは関係のない近隣住民とのトラブル
- 契約上の根拠がない要求
などがあります。
管理会社は、大家さんとの管理委託契約に基づいて物件を管理している会社です。
警察や裁判所のような強制力があるわけではありません。
たとえば騒音について注意を行うことはできても、管理会社の判断だけで直ちに相手を退去させることはできません。
また、入居者同士の個人的な人間関係まで仲裁することも難しいでしょう。
「管理会社が動かない」とは限らない
管理会社が「何もしてくれない」と感じるケースでも、実際には管理会社の権限では対応できない問題である場合があります。
注意喚起や状況確認まではできても、その先の強制的な解決まではできないケースも少なくありません。
大家さんと管理会社のどちらへ連絡すればいい？
管理会社が入っている物件であれば、基本的にはまず管理会社へ連絡します。
設備故障や契約手続きについて大家さんへ直接連絡しても、最終的に管理会社へ連絡するよう案内されることがあります。
一方、大家さん自身が管理を行っている自主管理物件では、大家さんが直接の窓口になります。
誰へ連絡すればよいか分からない場合には、賃貸借契約書や入居時にもらった案内書類を確認してみましょう。
管理会社の名称や連絡先が記載されていれば、まず管理会社へ相談します。
管理会社へ連絡するときは状況を具体的に伝える
トラブルや設備故障について管理会社へ連絡するときには、できるだけ具体的に状況を伝えることが大切です。
漏水の場合
- どこから水が出ているのか
- いつから発生しているのか
- 現在も水が出ているのか
- 周囲まで濡れているのか
- 下階への被害がありそうか
写真や動画を撮影できる状況であれば、記録しておくと修理業者への説明にも役立ちます。
騒音の場合
- どのような音なのか
- 何時頃に発生するのか
- どのくらいの時間続くのか
- 毎日なのか
- どの方向から聞こえるのか
などを整理して伝えると、管理会社側も状況を把握しやすくなります。
特に騒音問題では、「うるさいです」という情報だけでは原因を確認することが難しいため、発生日時などを記録しておくことも有効です。
管理会社によって対応範囲が違う理由
ここまで紹介してきたように、管理会社の仕事内容は非常に幅広いものです。
しかし、「この物件では対応してくれたのに、別の物件では対応してくれない」ということもあります。
これは、大家さんと管理会社との管理委託契約によって、任されている業務が異なるためです。
管理会社によっては、
- 家賃管理のみ
- 家賃管理＋入居者対応
- 入居者対応＋建物管理
- 募集から退去精算まで一括管理
など、契約内容が大きく異なります。
また、管理会社が窓口となっていても、修理費用の負担や高額な工事などについては大家さんの承諾が必要になる場合があります。
管理会社の立場を簡単に言うと
管理会社は「何でも決められる会社」というより、入居者と大家さんの間に入り、契約や建物を維持していくための窓口と考えると分かりやすいでしょう。
まとめ｜迷ったときはまず管理会社へ相談してみよう
賃貸管理会社は、
- 入居者からの問い合わせ対応
- 家賃の入金管理
- 契約更新
- 退去手続き
- 設備故障への対応
- 建物や共用部分の管理
など、賃貸住宅に関する幅広い業務を行っています。
設備故障や漏水などが発生した場合には、まず管理会社へ連絡して問題ありません。
特に漏水のような緊急性の高いトラブルでは、自分に原因がある可能性を感じていたとしても、申告をためらわないことが大切です。
一方、騒音や入居者同士の問題など、管理会社だけでは解決できないトラブルもあります。
管理会社には警察のような強制力があるわけではなく、対応できる範囲には限界があります。
また、大家さんとの管理委託契約によっても、管理会社が行う業務は異なります。
「こんなことまで相談していいのかな？」と迷うこともあるかもしれません。
そんなときでも、まずは状況を管理会社へ伝えてみるとよいでしょう。
管理会社で対応できる問題であれば対応してもらえますし、対応できない内容であれば、必要に応じて別の相談先を案内してもらえる場合もあります。
賃貸管理会社は、単に家賃を集めたり修理業者を手配したりするだけの存在ではありません。
入居者と大家さんの間に立ち、さまざまな問題を調整しながら賃貸住宅を維持していくことも、大切な仕事の一つなのです。
管理会社が日頃どのような業務を行っているのかをさらに詳しく知りたい方は、「賃貸管理会社の仕事内容」の記事も参考にしてください。
