賃貸住宅の退去時に、非常にトラブルになりやすいのがクロス（壁紙）の原状回復費用です。
特に、
- タバコのヤニや臭いが付いている
- 壁紙に傷や落書きがある
- 「クロスは6年で価値がなくなる」と借主から主張された
- 契約書には借主負担の特約が入っている
といったケースでは、貸主・借主双方の主張が食い違い、なかなか話がまとまらないことがあります。
実は私自身も、賃貸管理の現場で「クロスの6年ルール」を巡って借主と揉め、最終的には相手方の弁護士まで登場するという経験をしたことがあります。
この記事では、その実体験をご紹介するとともに、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方を踏まえながら、「クロスは6年経てば何をしても請求できなくなるのか？」について実務目線で解説していきます。
一方、借主に原因のある汚損だからといって、新品への張替費用を当然に全額請求できるとも限りません。
「誰の責任で生じた損耗なのか」と「クロス自体の経過年数」は分けて考える必要があります。
クロスの「6年ルール」とは？
まず最初に、今回の話で重要になる「クロスの6年ルール」について整理しておきましょう。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、壁や天井のクロスについて、6年で残存価値が1円となるように借主の負担割合を考えるという考え方が示されています。
たとえば新品のクロスを張った直後に借主の過失で汚してしまった場合と、既に5年以上使用されているクロスを汚した場合とでは、同じ張替工事でも借主の負担割合を同じように考えることはできません。
借主の故意・過失や通常の使用を超える行為そのものが、6年経過した瞬間に帳消しになるという意味ではありません。
原状回復や敷金精算における貸主・借主の負担については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
タバコのヤニや臭いは借主負担になることがある
では、タバコの場合はどうでしょうか。
国土交通省のガイドラインでは、喫煙等によってクロスが変色したり、臭いが付着したりした場合については、借主側の負担となるケースとして整理されています。
通常の生活をしているだけで発生する日焼けや自然な変色とは異なり、喫煙によるヤニや臭いは「通常の使用を超える損耗」と判断される可能性があるためです。
ただし、ここでも重要なのは、
「借主に責任がある」ことと「新品への交換費用を100％請求できる」ことは別問題
だという点です。
クロスが既に数年間使用されているのであれば、その経過年数を考慮して負担割合を検討する必要があります。
実際に経験したクロス原状回復トラブル
ここからは、私が実際に経験した原状回復トラブルをご紹介します。
舞台となったのは、私が賃貸管理を担当していた木造2階建て、全10戸ほどの1DKアパートでした。
以前は別の不動産会社が管理しており、管理会社変更によって私の会社が引き継いだ物件です。
そのため、今回退去する入居者とはほとんど面識がありませんでした。
退去立会いの日、リフォーム業者と一緒に室内を確認すると、大きな破損はなかったものの、室内のクロスにはタバコのヤニがかなり付着していました。
そして契約書には、タバコによるクロスの汚損について借主負担とする内容が記載されていました。
当時の私は、
「契約書にも書いてあるし、これは当然借主負担だろう」
と考えていました。
ところが借主は、
- テレビでは払う必要がないと言っていた
- クロス交換費用は家賃に含まれているはずだ
- これまで十分な家賃を払ってきた
などと主張し、なかなか納得してくれません。
当時の私はかなり強気に交渉した
ここは今だから書ける話ですが、当時の私はかなり強気でした。
「契約時にタバコ汚損を借主負担とする内容を確認していますよね」
と説明し、最終的にはその場でクロス交換費用を負担する方向で借主の了解を得ました。
今振り返ると、ここでもっと冷静に、
- 契約書の内容
- 入居時のクロスの状態
- クロスを張り替えた時期
- 今回の汚損状態
- ガイドラインによる経過年数
を整理して説明していれば、その後の展開は少し違っていたかもしれません。
現在であれば、写真や確認書をしっかり残し、必要に応じて見積書と負担割合を整理してから説明する方法を取ります。
なお、退去立会いで確認しておきたいポイントについては、こちらの記事で詳しくまとめています。
翌日から借主の反撃が始まった
ところが翌日、借主から電話が掛かってきました。
「消費生活センターに相談したところ、クロス代は払わなくてもいいと言われた」
というのです。
当時の私は契約書の特約をかなり重視していましたので、「特約についても説明したのか」と確認しました。
その後しばらく連絡はありませんでしたが、今度は本人から内容証明郵便が届きます。
内容は、クロス交換費用の支払いには応じられないというものでした。
こちらも請求理由を書いた内容証明を送り返し、しばらくすると今度は借主側の弁護士から電話が掛かってきました。
弁護士から「クロスの6年ルール」を指摘された
弁護士から指摘されたのが、国土交通省の原状回復ガイドラインにおけるクロスの経過年数の考え方でした。
今回の借主の入居期間は約3年間。
そこで相手方から、クロスの経過年数を考慮して負担額を減額すべきではないか、という提案が出てきました。
また、契約書に借主負担の特約が入っていたとしても、その内容や説明方法などによっては、必ずしも書かれている内容がそのまま認められるとは限らない、という指摘もありました。
最終的には大家さんとも相談し、クロス交換費用について一定額を減額することで双方が合意。
裁判などに進むことなく、話し合いで解決することができました。
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特約があればクロス代を全額請求できるのか
この体験から私自身も学んだのですが、
「契約書に書いてある＝必ず全額請求できる」
と単純に考えるのは危険です。
賃貸借契約では、通常損耗や経年変化については原則として貸主が負担するという考え方が基本となっています。
これとは異なる内容を特約として定める場合もありますが、特約の内容、借主が負担内容を認識していたか、その内容が明確であったかなどによって判断が分かれる可能性があります。
特に高額になり得る負担については、契約時にきちんと説明しておくことがトラブル防止につながります。
クロス張替えはどこまで借主に請求できるのか
もう一つ実務で問題になるのが、「どこまで張り替えるか」です。
たとえば壁の一部だけに借主の過失による汚れがあった場合、実際の工事では色や柄を揃えるために壁一面を張り替えることがあります。
しかし、工事として一面を張り替える必要があることと、その費用をすべて借主に請求できることは同じではありません。
原状回復では、損傷部分を中心として、借主が負担すべき範囲を考えていく必要があります。
これは襖の張替えでも同じような問題が起こります。
襖1枚だけが借主の責任で汚れていたとしても、新しく張り替えた1枚だけ柄や色が変わってしまうため、大家さん側では結局すべての襖を張り替えるケースがあります。
しかし、だからといって借主に当然すべての襖の張替費用を負担してもらえるとは限りません。
大家さんとしては少々納得しづらいところではありますが、原状回復では、
「実際に貸主が行う工事」と「借主へ請求できる範囲」
を分けて考える必要があります。
管理会社が退去立会いで残しておきたい証拠
このようなトラブルを経験して以来、私が特に重要だと感じているのが証拠を残すことです。
退去立会いでは、
- 部屋全体の写真
- 傷や汚れのアップ写真
- 傷の場所が分かる引きの写真
- 入居前写真との比較
- 借主から聞き取った傷や汚れの原因
- 退去立会確認書
などを残しておくと、その後の話し合いが非常にしやすくなります。
特に重要なのが入居前の写真です。
退去時に傷が見つかっても、それが入居前からあったものなのか、入居中にできたものなのか分からなければ、請求の根拠が弱くなってしまいます。
逆に、入居前と退去時の写真を並べることができれば、借主にも状況を説明しやすくなります。
原状回復トラブルでは「勝ち負け」より落とし所が重要
今回の件は最終的に話し合いで解決しましたが、当時の私は正直なところ、
「こちらが正しいのに負けたような気がする」
という気持ちを持っていました。
しかし、長く賃貸管理の仕事をしてきた現在では少し考え方が変わっています。
原状回復トラブルで数万円を巡って何週間もやり取りを続ければ、管理会社も大家さんも借主も大きな時間を失います。
場合によっては内容証明、弁護士、調停、訴訟へと話が進み、費用も手間もさらに膨らんでしまいます。
もちろん、正当な請求まで簡単に諦める必要はありません。
しかし、
- 契約内容
- 汚損の原因
- 入居期間
- 設備や内装材の経過年数
- 写真などの証拠
- 争って回収できる金額
を冷静に確認し、現実的な落とし所を探すことも賃貸管理では非常に重要だと感じています。
しかし現在なら、感情で押し切るよりも、
「契約書ではこうなっています」
「入居前はこの状態でした」
「今回の汚損はここです」
「経過年数を考慮すると負担割合はこの程度です」
と資料を並べて淡々と説明します。
その方が結果的に早く解決できるケースが多いと感じています。
退去から敷金精算までの流れも重要
原状回復トラブルを防ぐためには、退去立会いだけでなく、解約予告から鍵の返却、原状回復見積り、敷金精算までの一連の流れを適切に進めることも重要です。
賃貸借契約の解約から敷金精算までの流れについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。
クロスは6年経てば請求できないわけではない
最後に、この記事で最もお伝えしたい点をもう一度整理しておきます。
「クロスは6年で価値がなくなるから、6年以上住めば何をしても原状回復費用を払わなくてよい」
という理解は正確ではありません。
借主の故意・過失や通常の使用を超える行為によってクロスを傷めた場合、原状回復義務そのものが当然になくなるわけではありません。
一方で、クロス自体の価値については経過年数を考慮する必要があるため、古いクロスを新品に交換する費用をそのまま全額請求できるとは限りません。
つまり原状回復では、
「誰の責任なのか」と「いくら負担すべきなのか」は別々に考える。
これが非常に重要です。
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まとめ
今回は、私が実際に経験したクロスの原状回復トラブルをご紹介しました。
当時を振り返ると、契約書の特約を重視するあまり、クロスの経過年数や説明方法について十分に整理できていなかった部分もあったように思います。
しかし、こうした経験をしたからこそ、現在は退去立会いの際に契約書・入居前写真・退去時写真・経過年数・原状回復ガイドラインを確認し、根拠を示しながら説明することを大切にしています。
原状回復では、貸主側にも借主側にも「自分の方が正しい」という気持ちが生まれがちです。
だからこそ管理会社には、どちらかの感情に引っ張られるのではなく、事実と証拠を整理し、双方が納得できる着地点を探す役割が求められるのではないでしょうか。
現場を知るから、本当に役立つ。
今後も実際の賃貸管理で経験した事例をもとに、現場で役立つ情報をお届けしていきます。
