大家さん向け！退去立会いの注意点を解説いたします！

賃貸物件を所有していれば、避けることができないのが「退去」というイベントです。

しかしながら、不動産投資を始めて間もない物件オーナー様や、転職して来たばかりの管理会社の社員さんにとって、この退去立会いというイベントはかなり緊張する瞬間であることでしょう。

そこで本日は「大家さん向け！退去立会いの注意点を解説いたします！と題して、退去に不慣れなオーナー様や管理会社の新人さんが押さえておくべき立会い時のポイント等をわかりやすくご説明してまいります。

 

退去立会いとは

経験豊かな大家さんや、賃貸の営業をされている不動産業者さんにはお馴染みの退去立会いですが、「あまり馴染みがない」という方のために、まずは『退去立会いとは何か』という点からご説明をさせていただきたいと思います。

入居者からお部屋を退去する旨の連絡が入った際に、行うことになるのがこの「立会い」というイベントであり、

を指す言葉となります。

そして、具体的に何をするかと言えば、

のがこのイベントの要点です。

そして物件管理を管理会社に委託している場合には、その会社がオーナー様の代わりに立会いを行うのが通常ですが、近年では管理会社が「立会い料」を請求することも多いため、オーナー様が自ら立会いを行うパターンも増えて来ているといいます。

但し、この立会いでの「交渉の流れ」によっては、後に敷金精算トラブルへと直結する場合もありますから、ここは大いに注意を払うべき重要な局面であり、決して気軽な気持ちで臨むべきものではありません。

また、管理会社の立場になれば、交渉に失敗して依頼者である物件オーナー様からの信頼を一気に失い、管理契約を解除されてしまう可能性もありますから、これは正に胃が痛くなるようなイベントですよね。

そこで次の項では、退去立会いを有利に進めるためのポイントや注意点について具体的に解説して行きたいと思います。

退去立会いのポイントを解説

では早速、実戦的な退去立会いの注意点とポイントをご説明してまいりましょう。

なお、入居者からの退去の申し出を受け、立会いに至るまでの流れについては別記事「賃貸契約解約の流れをご紹介いたします！」をご参照ください。

退去届等の送付

退去立会いのスタートは入居者からの「退去の申し出」となりますが、その連絡を受けた際には、改めて『入居者に書面で退去届を提出してもらう』ことが重要となります。

入居者からの退去の申し出は「賃貸借契約の解約予告」となりますので、その意思表示を書面に残し、後々の「言った、言わない」のトラブルを回避しようという訳です。

ちなみに退去届の記載事項としては

以上の内容を盛り込んで、入居者に署名捺印をもらっておくべきでしょう。

また、解約届のひな形を入居者へ送付する場合には、退去手続きに関する案内（退去にあたっての注意事項やお願いを記した通知）も同封しておく必要があり、こちらの記載内容は

以上が一般的なものとなります。

こうした事前の準備をしておくことで、退去立会いをスムーズに進め、後々発生するトラブルを事前に回避することができるのです。

賃料支払い状況の確認

退去立会いに際しては、事前に賃料の支払い状況についての確認も重要となります。

入居者とオーナーとの間で「何月分まで賃料を納めているか」の認識に違いがあっては、退去時精算以前の問題となってしまうからです。

よって、管理会社の立場であれば事前に借主、貸主の双方に賃料支払いに関する認識の確認をしておくことが重要となります。

また、契約書に記載されている「解約予告に関する条項（1ヶ月前に予告が必要などの条項）」の内容についても揉め事が生じることが多いので、入居者に対しては『いつまで賃料が発生するか』についてもしっかりと説明しておくことが大切です。

ちなみに、賃貸保証会社を利用している場合には、自動引き落としの停止手続きに時間を要する場合もありますので、保証会社への連絡も迅速に行うべきでしょう。

契約内容等の確認

さて、退去立会い前には賃貸借契約書や重要事項説明書の内容を改めてチェックしておくことも重要です。

賃貸借契約書には原状回復に関する定めが記されていますので

などの項目についてチェックしておきましょう。

一方、重要事項説明書に関してはお部屋の備品について「設備」であるか、「残置物」なのかという点についての記載があるはずですので、こちらも十分に確認しておきます。

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立会いのタイミング

退去立会いは「家具等によって隠れた汚れや傷が発見できない」という事態を防ぐために、お部屋の荷物が全て運び出された状態で立会いを行うのが基本となります。

そして立会うタイミングを考えた場合、パッと頭に浮かぶのは「引越し業者の搬出が終わった直後」となりますが、入居者は引越し屋さんの先回りをして新居に向かわなければならないため、なかなか時間を取ってもらえないのが実情です。

また、近年では引越し業者のプランで「時間が指定できないが、料金格安」というものが流行っていますから、当日まで何時に引っ越しが始まるか判らないケースも少なくありません。

よって一番確実なのは、後日改めてお部屋に集合して立ち会う方法となりますが、入居者が遠方に引っ越す場合はこれも不可能ですから、引っ越し時間が未定の場合には、しっかりとスケジュールを空けておいて荷物が出切るタイミングを見計らって立会いを行うしかないでしょう。

ちなみに私の経験上、おおよその荷物が搬出される所要時間は、単身者で1時間、ファミリーで2時間程度となりますから、引越し業者の到着さえ見届けることができれば、立会いが可能な時間の目処が立てられるはずです。

なお近年では、ビデオ通話や動画を利用したリモート立会いも増えつつありますが、中には「お部屋を汚すだけ汚し、引越し後は一切音信不通になる輩」も存在しますので、相手をよく見極めた上で判断するべきでしょう。

引越し先の住所や連絡先・敷金返還用の口座等を確認する

さて、立会いに際しては事前に提出してもらっている解約届の記載内容を基に退去する者の引越し先の住所や連絡先をしっかり確認しておきましょう。

なお、敷金のみでは原状回復工事の費用が捻出できない程に部屋を汚してしまった入居者の中には、虚偽の住所を申告する者もおりますので、免許証や新たな部屋の契約書で住所の確認を行います。

そして反対に、敷金の返還金が出た場合に備え、返金用口座の番号や名義人の確認をしておくことも重要です。

電気・水道・ガス・インターネット等の使用停止を確認する

退去立会いに際しては、お部屋で使用していた電気・水道・ガス・インターネット等の使用停止手続きが済んでいるかを確認しましょう。

インターネットなどに関しては、以前に住んでいた人間が使用停止手続きを行っていないため、次の入居者がネットを使用できないケースもありますので注意が必要です。

こうした事態を避けるためにも、必ず「各種の使用停止手続きが完了しているか」の念押しをするように心掛けましょう。

物件の設備、残置物について

こちらも基本的なことですが、入居者の備品などを残置されると、後々始末に困ります。

また、処分するにも費用が発生しますから、お部屋の隅々までしっかりと確認しましょう。

特に高い位置にある収納の奥などは見落としがちです。

更に、エアコンや冷蔵庫など設備として取付けられていた物品(オーナー様が所有者となる住宅設備)をうっかり引っ越し先に持っていってしまう場合もありますので、確認を怠らないようにしましょう。

なお、設備の中でも電灯やエアコンのリモコン、防水パンに付属されているＬ字型の排水口パーツ（エルボー）などは誤って持ち出される可能性が高いので要注意です。

こうした事態を防ぐためにも、既にお話しした通り事前に「残置すべき物品の一覧」を入居者へ渡しておくべきでしょう。

ちなみに、廊下などの共用部分のパイプスペースに私物を入れており、それを忘れて退去する入居者も多いので、パイプスペースは要チェックの場所となります。

※残置物と設備の違いについては過去記事「賃貸の残置物と設備の使い分けについて！」をご参照ください。

リフォーム屋さんを立ち会わせる

これは非常に重要なポイントとなりますが、退去後のリフォームを担当する工事会社が決まっている場合には、フォーム業者に立会いへの同席をお願いしてみましょう。

通常は、「お部屋の汚れや傷を立会いにて確認した後、リフォーム業者が見積もりを出し、これを基に原状回復費用の按分を決める」ことになりますが、この方式ですと入居者との間でトラブルに発展することも少なくありません。

例えば、汚れや傷の見落としが後日リフォーム業者によって発見され、立会いで確認した箇所以外の費用負担が発生すれば、入居者はオーナー様に不信感を抱きますし、

「クリーニングで落とせる」と言い切ってしまったクロスの汚れが、実際には「壁紙を張り替えねばならない」ことが後から発覚し、追加で原状回復費用を請求することになれば「トラブルに発展する可能性は一気高まる」でしょう。

そこで登場するのが、立会いの場にてプロとしての意見を述べてくれる「リフォーム業者」という訳です。

最近では、立会いのその場で見積もりまで出してくれる業者さんもいらっしゃいますので、これを利用しない手はありません。

立会い時に注意すべきお部屋の汚損、破損

前項でお話ししたようにリフォーム業者さんが立会いに同席してくれない場合には、原状回復を行うべきお部屋の破損や汚損を見落とさないように、十分な注意が必要となります。

また、退去時精算とは係りのない経年変化等に関する部分も、新規募集に際しては修繕が必要となるため、ここでまとめてチェックしておく必要だあるでしょう。

なお、見逃しやすいポイントとしましては、

などが挙げられるます。

証拠画像や動画を撮っておく

物件オーナー様にとって「お部屋を空室にしたままの状態」は、正に身体から血を流し続けているのと同じ状態であるものです。

よって退去した者との敷金精算が完了していなくとも、リフォームにいち早く着手して、新たな入居者を募集する必要があります。

しかしながら、原状回復工事の負担分について争いが生じた時に、お部屋が綺麗にリフォームされていたのでは「証拠がなくなってしまう」ことになりますよね。

そこで便利なの方法が、とにかく退去後の室内を画像や動画に収めまくっておくことです。

また、立会いの際に共に確認したはずの汚損等を、後になって「そんな傷があったことを憶えていない」と言い出す者もいますので、必ず画像は撮っておきましょう。

なお、こうした事態に備えて「お部屋の傷や汚れの位置を記録した書面」を作成し、立会いの場で入居者のサインをもらっておけば完璧です。

ちなみに画像については、入居前の状況もしっかりとカメラに収めておくべきでしょう。

こうした資料があれば、立会いに際して「この傷は入居した時から既にあった」と言い張る者に対して、証拠を突き付けることが可能となります。

「敷金精算の覚書」等の確認書類を交わす

昔ながら不動産屋さんは、原状回復の見積もりを基に、口頭だけで敷金の精算内容を取り決めてしまう方も少なくありませんが、これはなかなかにリスキーな方法 です。

後々のトラブルを回避するためにも、

などを謳った「敷金精算の覚書」等を作成しておくべきでしょう。

なお、立会いの場で工事見積もりが出せるようなら、その場で覚書への署名捺印まで済ませることが可能となりますから、非常にスムーズに事後処理を終えることができます。

またリフォーム業者の同席が叶わず、立会いの場での覚書の取り交わしができない場合には、後から「覚書を郵送して署名・捺印の上で返送してもらう」ことになりますが、敷金の返還を先行してしまうと、覚書を送り返してこない者も多いので、「覚書の到着をもって、返還敷金の振込みを行う」旨を申し添えておくべきでしょう。

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大家さん向け！退去立会いの注意点を解説！まとめ

さて、ここまで賃貸退去立会いのポイントについてお話ししてまいりました。

読者の方の中には、退去立会いを気軽に考えておられた方も多かったことと思いますが、実は気を配るべき点が多数存在するナイーブなイベントであることをご理解いただけたことと思います。

特に退去した人間が遠方に、それも海外などに行ってしまう場合は、ミスをすると非常に面倒なことになりますから、細心の注意を払いながら立会いに臨んでください。

ではこれにて、「大家さん向け！退去立会いの注意点を解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。